2022年真的巨難。
2022年3月，在萬科業績會之前，郁亮提前發布了一個“利潤腰斬”的戰略檢討書。坦言萬科利潤腰斬后，要直面問題、查找不足、對癥下藥、堅決行動。
無獨有偶。
在碧桂園2022年中報季前，碧桂園也召開了一個投資者交流會進行經營反思，總裁莫斌也很坦誠，宏觀上表達了三點
其一、行業很難，碧桂園也無法獨善其身；
其二、中期業績將出現一些較大下滑，尤其是本期結算收入及利潤大幅下滑。
其三、碧桂園此前對行業、對市場的判斷相對樂觀，存在一定程度上的誤判。同時，對區域尤其是拿地管控度也有待加強的地方。
有問題，很坦誠，萬科，碧桂園兩大巨頭都在業績會前夕來了一次“利潤腰斬反思會”。
兩大巨頭都如此了，其他房企之難更不用說！
問題已經發生，行業短期也無法改變，所以關鍵是怎么反思和下一步怎么辦？
對此，老潘今天也來盤盤碧桂園當下的判斷和應對策略。
對下半年樓市，碧桂園有3大判斷。
其一、下半年不會比上半年同比情況更差。
本身而言，上半年夠慘的了，比如22年上半年百強房企銷售同比下滑50%。
但老潘也提醒一點，下半年樓市比上半年同比要好一些，可能這只是數字上的好看而已。
事實上，因為去年2021上半年百強房企逆勢上漲36%，而2021年下半年就銷售冰凍銳減30、40%甚至50%，去年下半年本身“基數”就低了很多。
所以2022年下半年同比不會比上半年差，這是相對“容易的”，所以，即使同比下降緩和了，但這并不意味著2022年下半年市場“會很好”。
其二、碧桂園判斷2022年市場不會有很大的反轉，它會是在底盤盤整。
但莫斌也給行業打氣，給投資人打氣。
莫斌表示：“我們相信最困難的時候已經過去了，現在是底部盤整的過程。伴隨著因城施策的深入、中央穩定房地產行業的政策出臺，我們下半年會保持在一個比較有序的、合理的銷售節奏。作為頭部房企，相信我們的銷售規模在下半年穩定，能夠跟頭部同行基本同步，優于普遍的同行。”
其三、下半年城市之間繼續“大分化”格局。
碧桂園是一二三四五線全均衡布局，所以碧桂園認為會對全國市場判斷相對清晰一些。
在碧桂園看來，2022上半年整個市場逐步探底，6、7、8月份都是底部盤整的過程，而整個城市是嚴重分化的，但嚴重分化不是簡單以一線、二線還是三線城市進行區分，而是里里外外都結構性分化的非常嚴峻。
首先整體看，一線強于二線，二線強于三四線。
其次細分看，內部分化也很鮮明。
比如同樣是一線城市，北京上海強，而廣州深圳弱。 比如同樣是二線城市，其實也就4、5個城市強一些，比如杭州、成都、西安、合肥強一些。但東北、西南的二線城市都比較弱。 比如三四線分化更為嚴峻，三四線數量本就多，差不多200多個，整體差異巨大。 整體除了少量有承接外溢或者旅游度假類的市場，絕大部分的三四線市場是以封閉市場、自住市場為主的。這也意味著三四線城市的樓市整體表現處在于一個供求關系主導的狀態。 即三四線當期表現就是短中期供求關系呈現的一個結果。 相對而言，2022年長三角、珠三角的三四線城市。因為基礎比較好，人口也有吸附力，所以它銷售也是比較好的，比如韶關、清遠、寧波、臺州、揚州。 當然，中部地區也有些不錯的，如平頂山。 2022年之后，碧桂園在區域布局和投資開始動態調整，力度也頗大。 經歷多輪周期起伏，碧桂園“區域調整”的功夫，早已駕輕就熟。 比如上升期碧桂園“放”的策略，下行期“收”的動作。 但不同的是在這一次區域布局收縮策略上，老潘看到了三點不同。 其一，近乎一半的大力度收縮。 比如從2021年的106個區域集團目前迅速收縮到63個區域，差不多收縮區域高達“40%”。 不僅僅是區域集團收縮，而且果斷“斷尾”行動。 即針對一些尾盤資產或者一些市場不太好的區域，碧桂園做了一些降價快跑以及區域短期放棄的策略，這雖然對公司利潤和資產有一定折損，但卻讓碧桂園整個集團資產相對“更高質、更安全”，算是以局部損失換取整體安全！ 其二、聚焦“確定性高”市場。（比如聚焦5大都市圈，聚焦封閉型市場） 區域收縮，資產收縮，核心往什么區域，什么類型資產收縮，收縮到什么程度？對此，碧桂園邏輯很清晰。 首先是聚焦確定性高的市場，比如類似業績達成、去化率，回款率都比較確定的城市。比如進一步聚焦五大都市圈的布局，比如或是封閉的市場，這樣與旅游主導的樓市不一樣的是，封閉市場的波動性更小，對碧桂園經營而言更安全。 其三，用“均衡布局”去對沖市場分化、疫情分化。 之前碧桂園在全國31省市全覆蓋，如今收縮戰線并非極具收縮，而是在收縮后也強調“均衡布局”這一當下高度實用和安全導向的策略。 即碧桂園目前貨值充沛，至少有1萬億權益可售土儲，那么考慮到未來市場“區域分化、城市分化”、“疫情分化”的三大分化，那么碧桂園的5大都市圈的均衡布局，就有利于對沖市場的分化、城市的分化、疫情的分化影響。 對沖，通俗的說，就是東邊不亮西邊亮，最終支撐碧桂園整個大船依舊能穩健前進。 去化率是衡量樓市熱度和房企推盤水平的一個關鍵指標。 2022上半年去化率呈現出2大特征。 其一、宏觀去化率在下降，截止6月末碧桂園宏觀去化率是50%。 50%這個數怎么看？ 老潘核心還是橫縱交叉對比一下，大家就清晰了。 橫向看，從某研究機構一個調查結果顯示，2022年全國三四線整體低迷，去化率整體才10%左右，這個數據是否精準且不說，但在如今經濟下滑和主流房企紛紛撤離三四線可知，三四線壓力，的確異常巨大。 縱向看，老潘查了一些過去幾年碧桂園宏觀去化率，2021年碧桂園去化率在67%左右，2020年權益銷售去化率在69%……顯然對比之下，22年新的50%去化，也折射出2022上半年市場之難。 當然，三四線占碧桂園僅僅半壁江山，而且三四線戰場，碧桂園占有絕對競爭優勢，所以碧桂園三四線去化率超過全國三四線平均4倍這也是可以理解的。 反過來看全國，類似少數一線和強二線卻是另外一番天地，比如上海、北京、西安、杭州項目基本是100%去化。 前幾天老潘在于某杭州頭部房企交流中談到：經常深圳有報道說“日光盤”，認為這了不得，但在杭州而言，大家談的都是“秒光盤”！ 朱門狗肉臭，路有凍死骨，中國一二三四線城市的分化可見一斑！ 對碧桂園而言，它是全域布局者。 莫斌表示：“上海去年集中供地拿的三個項目應該在今年年內都可以完整清盤，其中一個項目已經清盤了，一個應該在這個月（8月）也能基本清盤。” 雖然上半年去化率降至50%，但莫斌表示：“這一去化率從全年的尺度看是可控范圍內的?！?/strong> 利潤率下滑是整個行業的普遍問題。但這一次，碧桂園利潤下滑有點猛。 8月18日，碧桂園發布盈利警告。截至2022年6月30日止半年度，碧桂園核心凈利潤約45億元至50億元人民幣。而對比去年同期核心凈利潤約152億，的確下跌慘重！ 怎么看？ 其實一則碧桂園也在一次性大力度消除利潤問題，為后期利潤做好鋪墊，二則當下房地產核心是活下去問題，是現金流問題，而非利潤問題。 碧桂園對自身利潤率一個整體判斷是“此刻中報短期顯著下滑，但中期會修復提升”。 短期中報，為何利潤率會大幅下滑？ 對此，莫斌總結了5個“真誠”的緣由。 其一、22年上半年疫情限制舉措導致交付總量規模減少，影響了上半年毛利潤結算。 其二、22上半年結算是2018年到2019年拿地項目，因市場下行導致本期結算毛利低。 其三、行業出清還沒結束，市場下行厲害，碧桂園為?，F金流部分區域做了出清資產的降價處理，影響毛利潤。 其四、市場下行，謹慎性原則考慮，碧桂園計提了“減值”。 其五，匯率波動造成匯兌損失，致使利潤表承壓 但同時，中期之后，碧桂園利潤率又會有一個修復優化提升的過程。 短期顯著下滑，但中期會修復提升。 為何能修復？理由有三點： 其一、房地產筑底盤整后，未來后市會越來越好，整個市場大環境的邊際改善對后期利潤會有一個支撐。 其二、隨著2018年2019年拿地的利潤承壓，但碧桂園2020年下半年乃至2021年的項目，以及2022年上半年獲取的一些舊改資產的獲取，這些項目的利潤率相對有一個改善，相對未來會對未來碧桂園毛利一個修復起到支撐作用。 其三、科技智慧建造碧桂園已經逐步全面普及，會對成本有一個改善，同時債券回購的安排，也可以對利潤修復有一定正面作用！ 在資金緊張時刻，尤其是大多民營房企融資現金流0輸血前提下，基于銷售回款的“預售資金”監管，無疑是民營房企現金流又一“雪上加霜”！ 尤其在斷貸潮，728政治局會議壓實地方政府責任保交樓和穩民生之后，地方政府對預售資金監管是最嚴的。 對預售資金監管下一步怎么走向？對保交樓方面，碧桂園在于地方政府交流時發現了一個新的判斷和趨勢。 第一， 保交樓誰來負責，要清晰，以前第一感受是地方政府是第一責任人，但這一次，明確了。 即地方政府，本就不應該成為一個主體去保交樓，而是怎么樣讓市場主體（企業）能夠存在，而且去確保交樓。 顯然，這是將保交樓的任務分解到房企身上！市場歸市場，政府歸政府，這才是合理邊界。 第二， 既要管住保交樓，也要讓企業有流動性，政府會在中間做一些平衡性安排。 的確，毛之不存，皮將焉附！ 碧桂園相信從728會議后，各地會按照中央政策，用足用好各地的政策工具，在監管資金上，會定向做一些保交樓以及企業主體雙安全的情況下的安排，會越來越好！ 果然在這一點上，地方政府也表了一個態度。 即地方政府在對碧桂園在該省大力度投資高度支持外，還表示對碧桂園流動性包括資產結構優化也也給予了更正面的安排。 眼下，民營房企對自身未來還是有些疑惑的。 對未來擔憂的不是能力問題，而是民營身份問題。 在一個典型國家經濟支柱民生行業中，其實很多行業都已經全面國有化，而房地產更關注經濟穩定，金融穩定和民生穩定，所以民營房企穩居第一梯隊是有壓力的，比如最近老潘與某10強~20強房企交流，其實民營房企穩在地產行業第10名到20名就好！ 以上可能就是一個主觀猜想！但老潘也提醒3句。 第一， 央國企今天乃至未來主導地產第一陣營，未必是壞事。 第二， 央國企也不可能吞下整個巨無霸樓市，目前15萬億左右市場，地產央國企占比市場份額還不到20%。 第三， 未來一定是央國企和民營房企并存的格局。 事實上，碧桂園在投資者交流會也表示：“目前監管機構乃至政策對依舊穩健的民營企業，支持力度還是蠻大的?！?/strong> 比如碧桂園在參加某個市占率很高的省份的省政府會議，省里面就希望碧桂園一起參與保交樓和穩民生課題。 即保交樓和穩民生不是碧桂園自己的項目，而是另外針對一些爆雷房企的問題項目進行保交樓和穩民生。比如政府希望國資平臺收購問題項目、清理干凈債務之后交給綜合能力突出的碧桂園來“代管、代建、代銷”，甚至加上物業管理。 同時，地方政府在對碧桂園在該省大力度投資高度支持外，也對碧桂園流動性包括資產結構優化也也給予了更正面的安排。 從這一點來說，政府對碧桂園這種穩健的企業也是充滿了期盼的。 的確，地方政府城投國資等平臺，由于自身沒有地產開發運營服務管理團隊和管理力量，人手也非常有限，所以在他們考察了碧桂園所有項目精細化管理能力和水平后，特別在國有房企和民營房企之間優選碧桂園。 而對碧桂園而言，除了做好爆雷房企的保交樓、穩民生外，對自身也是一個相對好的業績增長點。 綜合看，這是一個三贏的局面！ 面對當下，莫斌也表示出“危與機”的辯證意識。 莫斌表示：“雖然碧桂園對后市有信心，但對短期判斷還是要更加“審慎”，政策環境仍有不確定性和區域的差異，所以碧桂園要立足自身，一定要把自己的現金流管好。” 怎么做好現金流極致管控？ 首先，碧桂園針對未來可能遇到的各個“風險點”都納入現金流鋪排考量，而后針對性做了極限版本的壓力測試。 在壓力測試上，碧桂園保持動態敏感度。 即中長期是按季度進行滾動壓力測試，而短期則是按每一周進行滾動更新，確保實現“削峰平補”，平滑可能存在的階段性現金流波動，最終留足安全墊以應對外部的一些不確定性。 其次，優化負債結構、降低有息負債、碧桂園“輕裝”更容易穿越調控周期。 比如在頭部民營房企中，昔日恒大，融創凈負債率都偏高，而碧桂園是三大巨頭中唯一一家凈負債率維持在50%以下，這也是一個幸運點。 即早期碧桂園因為一線質量事故開始在三道紅線發布前主動“控速”踩剎車，即在2018年提出“提質控速，行穩致遠”， 前置做了降負債安排，今天看來，反而是極大的好事，最終也換得碧桂園在新一輪三道紅線洗牌周期中能相對從容活下來。這個邏輯與彼時萬達事故、新城事故，也是異曲同工。 福兮禍兮，總相互轉換，最終，時間會改變很多事情！ 其三，確?，F金流“系統性”的安全！ 應該說，長期的“資產結構優化，有息負債降低”是一方面，是長期活下去的前提。 而中短期的“現金流與債務覆蓋”，確?，F金流不斷裂，則是短期活下去的關鍵。 對此，碧桂園這幾年現金短債比基本都在2倍左右，能夠覆蓋短期到期債務。 不妨看看當下的債務，今年下半年碧桂園的到期債務，一則境外已經沒有到期美元債，二則境內僅有2比共計40億的到期債務，對此，碧桂園已提前做好經營安全。 莫斌表示：“40億的債務體量，在碧桂園每個月數百億銷售占比是非常小的?！?/strong> 債務少，而且碧桂園現金流回流卻不錯。 其一，銷售回血不錯。22上半年碧桂園權益銷售1850 億，回款率高達92%，而且連續7年回款率碧桂園都是在90%以上，意味著碧桂園銷售力、回血力都挺強的。 你可能會說，業績都下滑了，憑啥這么說？ 沒對比就沒發現，比如1~7月，百強房企銷售額整體約下降 49.3%（第三方數據），而碧桂園公告銷售額同比下降39.8%，明顯優于百強房企，與頭部10強房企下降幅度差不多，而且這是在碧桂園三四線占比較高情況下實現了相對業績實力。 其二、開支嚴控，碧桂園是行業最早提出“以收定支，以銷定產”的房企之一， 莫斌表示：“下半年公司預期支付的工程款是800-900億左右，其他支出包括稅費、銷管費、土地款等，同比都會有大幅的下降，和上半年相比也會穩中有降?！?/p> 莫斌坦言：“2022年，碧桂園壓縮了一切不必要的開支，從我們管理層，從我開始，都壓縮了一切不必要的開始，包括薪酬包括費用，通過經營性現金流，去償還高成本短周期的一些融資?！?/p> 整體看，碧桂園經營性現金流持續為正，核心在于碧桂園經過4年的全周期競爭力提升管理動作，做到了“供、銷、回、執、投”的閉環管理，做好了所有區域資產的“投、融、管、退”的管理，最終也支撐了經營性現金流持續為正的安全格局。 即碧桂園可以通過“銷售回款、可動用現金的管理、審慎投資”來維持收支平衡的整體狀態！ 第四，經營性現金流不錯之外，碧桂園融資現金流也不錯。 比如碧桂園是政府監管支持的示范性企業。2022年在境外資本市場幾乎停滯的狀態下，碧桂園發行了可轉債折合是33.68億元，而且配發新股折合是24.1億元。同時從去年下半年至今，碧桂園境內公司債及中票也達61億，供應鏈ABS及ABN也合計87億。 整體看，在民營房企融資難的當下，碧桂園依舊是為數不多能夠進行全品種融資的民營房企。 作為頭部房企，尤其是頭部民營房企，碧桂園對當下，對未來的態度很有代表性！ 整體碧桂園的態度是：“短期有壓力，長遠有信心，短期判斷要更加審慎，政策環境仍有不確定性和區域的差異，行業信心的恢復，仍需要一段時間。” 長遠有信心，碧桂園的底牌來自于哪些了？對此，莫斌總結了4個有信心。 第一， 對10萬億市場有信心。 十萬億市場很大，尤其這輪周期過去后，誰的競爭力最強，誰就能夠占領這個市場，碧桂園不僅要當下活下去，而且要市場健康后要活得好。 第二， 對政府調控有信心。 因為我們國家政府對地區的調控能力是非常強的，他真的要調控一個市場的時候，他一定能夠做好，所以碧桂園是有信心的。 第三， 對碧桂園管理有信心。 因為我們這么多年全競提升之后，管理的競爭力上升到相當大的高度，但我們投資上的一些判斷決策或者在授權管理上的不審慎造成了今天一些被動的局面。 第四，對碧桂園新業務有信心。 在6月份，碧桂園將所有建筑子公司和博智林總包單位進行整合，成立了科技建筑集團，是建筑機器人研發、生產和全面應用的企業。 目前，碧桂園已經在所有正在建設項目上投入使用，尤其是在順德2個商品房項目（一個64畝，一個84畝）全過程測試使用，效果明顯。 莫斌表示：“現在我們建筑機器人發揮越來越大的作用，未來建筑機器人對主營業務的發展，一定會像老虎插上翅膀。” 長期有信心，短期碧桂園也在反思和應對。 第一、更謹慎的投資。 早期在市場上行期，為了搶占市場，碧桂園集團上下考核都聚焦資金的使用效益，所以即使土地市場競爭積累，但在增長慣性下，投資還是加了一些樂觀預期，所以市場下行之后和早期市場預期就形成較大反差，造成了投資失誤。 事實上，2018年到2019年相對樂觀投資拿地，其實不僅僅是碧桂園。 第二，2022年非常時刻采取“精準供貨”去對沖市場下行的風險。怎么做？即 針對一些去化很好的項目，加大加速去化，快速收割。 針對一些項目去化一般，就降低它的供貨量，減少投入。 最終，碧桂園通過“精準供貨”的方式去對沖市場整體下行風險。 第三、資產換倉。在維持現金流整體平穩前提下，碧桂園借這一波窗口期去盤活優質資產，同時處理一些劣質資產，盡可能地保住優質資產。等到市場有反轉機會的時候，資產可以以一個比較高的溢價或者更少的折價去銷售。 第四、調整銷售策略，以現金流為導向，隨行就市。 即通過合理量價去推進高權益項目。對于項目資金可以歸集或者資金監控相對合理、不會過度監控的地區，碧桂園會加大它的供貨和銷售。這樣能夠使得碧桂園在市場底部小的代價情況下，能夠有比較好的現金流表現。同時，可動用的現金流表現，又使得經營相對穩健，去度過現在的市場低谷。 對碧桂園后市判斷和應對策略，你怎么看，歡迎留言告訴我們！
