這或許就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的未來方向

Part.01

重資產(chǎn)擴(kuò)張模式的問題

回顧產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展歷史，我們不得不承認(rèn)，早期產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式與房地產(chǎn)模式很接近。拿地-開發(fā)-銷售的重資產(chǎn)擴(kuò)張模式有兩方面好處，一方面可以讓資本快速周轉(zhuǎn)，方便快速搶占市場，另一方面能獲取比純輕資產(chǎn)運(yùn)營高許多的巨額利潤。

這種模式存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

如果運(yùn)營商過于注重開發(fā)新項(xiàng)目，不斷根據(jù)新項(xiàng)目劃分出人才，導(dǎo)致人才資源要素難以異地復(fù)制和匹配，比如讓一個(gè)原本只做招商的人才去負(fù)責(zé)新項(xiàng)目的招商、開發(fā)和運(yùn)營服務(wù)等整體工作，很難全盤兼顧。

如何平衡新項(xiàng)目的輕與重，統(tǒng)一資源要素同時(shí)分散風(fēng)險(xiǎn)，避免項(xiàng)目運(yùn)營水平參差不齊的問題，是目前眾多產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商都遇到的難題，目前不少運(yùn)營商已經(jīng)開始探索輕重結(jié)合模式。

Part.02

輕重結(jié)合模式的優(yōu)勢

那么輕重結(jié)合的模式相比原有的重資產(chǎn)擴(kuò)張模式有何優(yōu)勢呢？

首先，輕重結(jié)合模式一般會劃分出專業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)專門負(fù)責(zé)多個(gè)園區(qū)招商運(yùn)營工作，可以集聚骨干人才，保證多個(gè)項(xiàng)目的水平和質(zhì)量；

其次，面對不熟悉的新城市，以輕資產(chǎn)切入可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免重金砸入?yún)s踩坑；

最后，輕重結(jié)合能夠改善資金流動性，更易于拓展市場發(fā)展，承接地方政府或是資產(chǎn)所有者的輕資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)，提升運(yùn)營商輕資產(chǎn)的能力，為未來以公募REITs為代表的資產(chǎn)證券化道路提供更多可能性。幫助運(yùn)營商從單純的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營往資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)深耕。

為更好地理解輕重結(jié)合商業(yè)模式的具體玩法，我們可以再看看三銀投資管理有限公司（以下簡稱三銀投資）的案例，三銀投資在輕重業(yè)務(wù)模式方面已經(jīng)有了比較成熟的模式：母公司三銀投資負(fù)責(zé)園區(qū)開發(fā)，子公司e通世界負(fù)責(zé)資產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營。

在產(chǎn)業(yè)園林立，國有產(chǎn)業(yè)園占主導(dǎo)的上海，這家公司以獨(dú)特的魅力成為了諸多產(chǎn)業(yè)企業(yè)“最為信賴的房東”。三銀投資的產(chǎn)業(yè)園商業(yè)模式是以輕帶重，輕重結(jié)合模式的典范。

Part.03

輕重結(jié)合案例實(shí)踐

三銀投資早期以科技涂料研發(fā)生產(chǎn)起家，以重工業(yè)為先驅(qū)，在上海虹橋選擇重資產(chǎn)開發(fā)完全持有的商業(yè)模式。之后融合輕資產(chǎn)運(yùn)營，通過e通世界負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營，專注于推動產(chǎn)業(yè)升級,通過輕資產(chǎn)運(yùn)營及創(chuàng)新的“e通模式”,構(gòu)建一體化的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，開啟了三銀投資新的征途。

具體來說三銀投資現(xiàn)在已形成的“輕重結(jié)合”、兩條腿走路的開發(fā)運(yùn)營模式。

在重資產(chǎn)方面，三銀投資堅(jiān)持全自持重資產(chǎn)，現(xiàn)有的6個(gè)園區(qū)都是自有物業(yè)。重資產(chǎn)模式給予三銀投資更多決策自主權(quán)。

在輕資產(chǎn)方面，e通世界全自有團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，從前端招商服務(wù)到后端物業(yè)服務(wù)和企業(yè)服務(wù)，這三個(gè)流程都有單獨(dú)的團(tuán)隊(duì)分工負(fù)責(zé)。由于有專門的團(tuán)隊(duì)，所以更專業(yè)。同時(shí)由于有母公司的資金支持，e通世界的輕資產(chǎn)運(yùn)營也便有了更大的穩(wěn)定性。

有了專業(yè)的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，之后重資產(chǎn)的退出也便有了更多的可能性。從項(xiàng)目規(guī)劃拿地階段，到產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成本控制、產(chǎn)業(yè)定位、項(xiàng)目融資、招商運(yùn)營、退出路徑等輕資產(chǎn)手段介入項(xiàng)目的全生命周期。

在接受采訪時(shí)，上海三銀投資董事長黃銀賢表示“我們每年80%的精力都投入到園區(qū)日常的運(yùn)營服務(wù)中，運(yùn)營工作很繁瑣，雖然產(chǎn)生的直接經(jīng)濟(jì)效益相當(dāng)有限，收入可以說微乎其微，但是從我們10多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)看，只有運(yùn)營做好了，園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)才能發(fā)展好，我們自持的重資產(chǎn)物業(yè)才更能發(fā)揮資源整合平臺的價(jià)值，也才更有多元化與可持續(xù)發(fā)展的空間。”

當(dāng)下，純重資產(chǎn)的園區(qū)已經(jīng)在市場缺乏競爭力，在新增土地用量不斷減少，政府對產(chǎn)業(yè)要求不斷提高，園區(qū)金融化的道路被進(jìn)一步打通的背景下，園區(qū)運(yùn)營商或政府平臺公司要想更好地在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域深耕發(fā)展，就要有更強(qiáng)大的運(yùn)營服務(wù)能力，也就是要提高輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的水平，輕重結(jié)合或許是未來發(fā)展的一大方向。