核心提示：北京商業改造用作寫字樓成為了行業的新趨勢，“商改寫”是投資項目中產生新溢價的閃光點，將有效地增加業主方的租金收益。
據房地產研究機構戴德梁行發布的數據分析報告稱，北京商業改造用作寫字樓成為了行業的新趨勢，“商改寫”是投資項目中產生新溢價的閃光點，將有效地增加業主方的租金收益，同時也有利于緩解北京寫字樓有限的供應量。
截至2016年第二季度，北京市優質商業存量至1129萬平方米，其中，購物中心約913萬平方米，占到80%左右；百貨約216萬平米，僅占20%；地標性優質商業租金保持增長，普通商業租金增長緩慢，趨于穩定。
而對于百貨公司等商鋪來說，由于受到互聯網購物的沖擊，除了少部分地標性優質商業租金仍然保持不俗增長外，大量普通商業租金增長緩慢。在此情況下，將商場改為寫字樓逐漸成為了開發商提高收益的新選擇。
報告數據顯示，近五年來北京寫字樓租金迅猛增長，截至2016年6月底，平均租金已經達到每月每平方米378.1元。其中，2012年第四季度北京寫字樓的平均租金相比2010年同期增長近80%。
戴德梁行北中國區寫字樓企業服務部主管嚴區海強調，在租金收益及資產溢價方面，開發商能獲得明顯收益增長，其中租金收益增加可達10%-20%。
北京綠地商業京城商管公司總經理王智明認為，百貨公司等購物中心長時間經營業績下滑，必須考慮定位轉變的問題，如果經過調研該區位寫字樓的租金可觀的話，那么經營者改變業態，作“商改寫”調整，有利于其健康發展。
如北京盈科中心成功實現“商改寫”這一商業轉型，嚴區海認為“盈科中心作為商業改寫字樓的經典案例，反映了北京市場‘商改寫’逐漸成為一種趨勢。”
在嚴區海看來，目前“商改寫”仍然存在不少挑戰。在政策上，“商”、“寫”二者雖均為商業用地40年產權，但如果當初拿地性質不含辦公用 途，商場就不可改為寫字樓；在設計上，商業平面設計絕大部分不適合寫字樓使用，因此在“商改寫”時需要優化平面設計以滿足寫字樓用戶的使用要求；同時，寫 字樓對于采光、消防、通訊等方面的要求均與普通商場不同，因此“商改寫”需要提供一整套全新的方案，改造施工非常復雜。
易居智庫研究總監嚴躍透露，根據易居研究院的庫存報告可以得出，2015年中口徑（取得預售證）商品房去化周期為43.4個月，其中住宅、 辦公樓、商業用房去化周期分別為22.3月、119.8月和150.4個月。從這個角度看，商業項目的去庫存周期最長，而寫字樓物業的去庫存周期相對要小 于商業。所以商業項目改為寫字樓項目，其實也是符合市場預期的。
另外，對于此類商業項目來說，改造為寫字樓的一個很大因素在于今年實體經濟開始復蘇，部分企業新一輪擴張的態勢也不斷明顯，所以有這樣一個動機去進行寫字樓物業的租賃。所以一些商業地產項目過多的區域，后續會通過改造寫字樓的物業來實現物業類型的均衡。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系系主任趙秀池教授接受記者采訪時表示，商業改造成寫字樓是市場 選擇的結果。市場經濟下，業態何去何從，取決于各自業態的收益和需求情況。收益率高的業態代替收益率低的業態、需求量大的業態代替需求量小的業態是市場發 展的必然。伴隨著互聯網的發展，實體店受電商的沖擊越來越大，加之國家鼓勵雙創，寫字樓既能注冊公司，也能從事辦公、電商業務，對于業主而言寫字樓收益較 高且穩定，所以導致商業改寫字樓成為趨勢。
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