冰火兩重天 商業(yè)地產(chǎn)需警惕泡沫破滅風(fēng)險

房地產(chǎn)依然是拉動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，坐擁資源優(yōu)勢的一二線城市的房地產(chǎn)市場，盡管目前看起來有彈性空間，但三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)，其供需矛盾和去化周期遠甚于住宅市場。

商業(yè)項目經(jīng)營不善關(guān)門倒閉的案例日漸增多，監(jiān)管部門針對商業(yè)地產(chǎn)的政策時有調(diào)整。日前，工商銀行上調(diào)個人商業(yè)住房貸款的首付比例，也被解讀為金融機構(gòu)已經(jīng)提前感知到商業(yè)地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險。

商業(yè)地產(chǎn)之殤

實際上，近幾年來，百貨商場關(guān)店倒閉的現(xiàn)象越來越普遍。萬達、百盛、天虹等國內(nèi)主要的百貨公司，都宣布了關(guān)閉旗下部分虧損門店。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商睿意德在報告中列出了2015年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)最為突出的八大現(xiàn)象，其中排在第一和第二的均是關(guān)于商場關(guān)店現(xiàn)象，分別是“主力店上演關(guān)店潮”和“奢侈品關(guān)店降價求生”。

這些現(xiàn)象不僅發(fā)生在三四線城市，在一線城市也很常見。上海一位商業(yè)地產(chǎn)項目投資人士透露，其日前調(diào)研的位于上海浦東的三林城市商業(yè)廣場，2010年開始招租，到2015年業(yè)主就逐步停止續(xù)約物業(yè)租賃合同，清理所有租戶，到今年4月就僅剩下沃爾瑪一家租戶。

這可能是大量倒閉商場的一個縮影。市場對于商場關(guān)店現(xiàn)象早已見怪不怪。大家多把造成這一現(xiàn)象的主要原因歸結(jié)為“宏觀經(jīng)濟疲弱”、“電商沖擊”等。但事實上，這只是原因之一，甚至不是最主要的原因。商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要困境在于其本身的供需矛盾突出。

相比于住宅，商業(yè)地產(chǎn)整體庫存高企、去化周期長、泡沫更大是顯而易見的。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2015年全國住宅、辦公樓和商業(yè)用房這三類物業(yè)的待售面積（即庫存）分別為45248萬平方米、3276萬平方米、14664萬平方米，根據(jù)過去5年的銷售測算，這三類物業(yè)的去化周期分別為21個月、46.5個月、54.3個月。也就是說，辦公、商業(yè)用房去化周期分別是住宅的2.2倍和2.6倍，兩者的去化壓力遠大于住宅。

中信證券的一份研報指出，中國商辦物業(yè)的總量明顯過剩，在2010年和2013年，商辦物業(yè)經(jīng)歷了兩輪躍進，多數(shù)時候，商辦物業(yè)的開發(fā)投資增速要遠大于住宅物業(yè)的開發(fā)投資增速。過去十多年中，我國商服用地一直占據(jù)房地產(chǎn)出讓的30%上下，這同社會的真實需求很不匹配，從銷售上看，商業(yè)地產(chǎn)占比只有10%。

為何商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)如此極不匹配的情況呢？上述研報解釋了兩個主要原因：第一，地方政府熱衷于打造樣板工程，尤其是二三四線城市大規(guī)模打造城市新核心，樂于建設(shè)摩天大樓和商業(yè)中心以躋身“金融中心”和“國際大都市”之列；第二，住宅用地供給受政策限制，商業(yè)用地則不受限，地方政府傾向于增加非住宅用地的出讓以避免“政府靠賣地推高房價”的輿論。

隱患凸顯

前幾年地方政府和開發(fā)商大規(guī)模開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的同時也埋下了隱患，這種隱患如今正在逐漸顯露出來，而政府和銀行則最先感知到有可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

上個月初，國務(wù)院辦公廳正式公布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。其中提到，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。這從側(cè)面表明，政府意識到，商辦類物業(yè)庫存確實更為嚴(yán)重，住宅、辦公、商業(yè)等土地供應(yīng)本身存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)失衡。

日前，中國工商銀行內(nèi)部下發(fā)了《關(guān)于加強個人商用房貸款風(fēng)險管理的通知》(以下簡稱《通知》)，規(guī)定個人商用房貸款首付比例由過去的50%調(diào)整到70%，商住兩用住房的首付由45%調(diào)整到50%，貸款所購商用房為小區(qū)配套底商的首付比例仍為50%。對于這一調(diào)整，很多人指出，一方面是銀行在自身不良和壞賬壓力下的調(diào)整動作，另一方面說明銀行可能提高了對商住房泡沫破滅風(fēng)險的預(yù)判。

《通知》還規(guī)定，商用房類型應(yīng)以單套面積相對較小，價格較為穩(wěn)定，易于處置變現(xiàn)的商住兩用房以及住房小區(qū)配套底商為主，嚴(yán)控賓館、酒店、寫字樓等個人商用房項目準(zhǔn)入，對三、四線城市的個人商用房貸款業(yè)務(wù)，原則上控制貸款余額只降不增。

中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示，銀行政策調(diào)整，一般出于兩大原因，一個是銀行基于風(fēng)險的考慮，另一個是監(jiān)管部門的窗口指導(dǎo)，“有可能某方面的貸款在一段時間發(fā)放過多，監(jiān)管部門對其作窗口指導(dǎo)，被動進行政策調(diào)整。至于工行的這次調(diào)整，可能有主動做風(fēng)險控制的考慮，也可能是窗口指導(dǎo)。局外人只能猜測。”

市場有觀點認(rèn)為，這可能和商業(yè)地產(chǎn)面臨的壓力有關(guān)。尹中立也分析了當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)形勢，他表示，商業(yè)地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟周期高度相關(guān)，在整個經(jīng)濟增長速度下行的過程中，商業(yè)地產(chǎn)收益率普遍下降，“出現(xiàn)了很多鋪面出租不掉的情況，這種現(xiàn)象越來越多。”他還分析稱，從總量來看，在GDP下行的過程當(dāng)中，零售業(yè)的增長速度也在下滑。

事實上，“個人商用房”這個概念本身就說明了房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡。很多項目原本規(guī)劃是做酒店的，但最后發(fā)現(xiàn)市場不好，所以改變?yōu)樯套捎梅浚蛘呤蔷频晔焦ⅰＤ壳翱梢钥吹匠鞘兄谐霈F(xiàn)商辦類用地改作住宅的情況十分普遍，但相反情況則幾乎沒有。

靠什么突圍？

在庫存高企的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的新增供給還在持續(xù)增加。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，在去年全國30個大中城市中，有近1300萬平方米零售項目入市，預(yù)計今年有1800萬平方米的零售物業(yè)開業(yè)，同比增長38.5%。

值得注意的是，除了一線城市外，二三四線城市盡管資源以及商業(yè)氛圍遠比不上一線城市，但是，但是商業(yè)項目的供給同樣充裕。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，去年的新落成零售項目中超過七成在二線城市。大多數(shù)二線城市整體空置率在15%以上，另外部分地區(qū)雖然空置率不高，但是租金也很低。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險是存在的，尤其是一些專業(yè)市場的商業(yè)地產(chǎn)項目，很容易出現(xiàn)跑路、資金鏈斷裂等風(fēng)險。從區(qū)域上看，大城市周邊的三四線城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫會更嚴(yán)重，風(fēng)險更大。類似北京周邊的燕郊和廊坊，上海周邊的昆山、太倉等，此類區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項目偏多。

商務(wù)部市場運行專家、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)總體困難，業(yè)界普遍把問題歸結(jié)于電商，應(yīng)對總體也處于被動式，被電商左右，只是在“互聯(lián)網(wǎng)+”上做文章。現(xiàn)在覺醒過來之后，業(yè)界開始找到了新的方向，以商業(yè)為主導(dǎo)而不是互聯(lián)網(wǎng)為主導(dǎo)，積極向“商業(yè)+”方向探索。

值得一提的是，近年來，“大數(shù)據(jù)”成為了最火爆的概念。雖然商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域引入大數(shù)據(jù)時間較短，但發(fā)展勢頭十分迅猛。近年來，針對商業(yè)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用的研發(fā)投入增長迅速，增速基本穩(wěn)定在40%左右，未來至2020年，投入將超過750億元。商業(yè)地產(chǎn)作為大數(shù)據(jù)市場重點領(lǐng)域，數(shù)據(jù)的應(yīng)用研發(fā)投入增速將在2016年達到峰值，分析技術(shù)及手段不斷成熟，并在2020年超過180億元。

展望未來，大數(shù)據(jù)服務(wù)開發(fā)商、品牌零售企業(yè)，更輻射和關(guān)聯(lián)各類供應(yīng)商，也是跨界打通的路徑之一；同時，大數(shù)據(jù)逐步成為實體商業(yè)運營的入口，“以始為終”用數(shù)據(jù)打通商業(yè)地產(chǎn)各環(huán)節(jié)，轉(zhuǎn)化為解決方案，大數(shù)據(jù)將是驅(qū)動商業(yè)地產(chǎn)萬億市場的核心入口，實現(xiàn)更高商業(yè)價值。

此外，很多人建議，后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)要不斷創(chuàng)新，加入類似3D、VR等新元素，和商業(yè)及零售業(yè)務(wù)進行結(jié)合，從而增強體驗感和產(chǎn)品的市場認(rèn)可程度。這是盤活商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)資源的重要渠道。不過，現(xiàn)在看來，這些都并不是解決目前商業(yè)地產(chǎn)所處困境的根本之道，泡沫破滅風(fēng)險需要警惕。