做園區(qū)，要有“片區(qū)思維”

我們最近跟一個(gè)園區(qū)總經(jīng)理在溝通產(chǎn)業(yè)、招商、定位的相關(guān)問題。

溝通中，我分享了一個(gè)觀點(diǎn)，他覺得特別有啟發(fā)——

做園區(qū)，應(yīng)該要有片區(qū)思維。

很多人還在頭痛如何運(yùn)營好一個(gè)園區(qū)，但城市已經(jīng)進(jìn)入到片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，而這顯然一個(gè)更大挑戰(zhàn)的運(yùn)營難題。

正文：

園區(qū) VS 片區(qū)

我們首先要明白，

為什么企業(yè)選擇入駐你這個(gè)園區(qū)？

我自己也是企業(yè)經(jīng)營者，我記得有位管理學(xué)家說過，企業(yè)經(jīng)營最關(guān)鍵就是看兩個(gè)指標(biāo)：

「營收」、「成本」。

所以選址無非也圍繞2個(gè)因素——成本更低；有更多的機(jī)會(huì)做大收入；

這兩個(gè)訴求，在產(chǎn)業(yè)聚集的環(huán)境中更容易實(shí)現(xiàn)，因?yàn)榫奂瘯?huì)帶來幾大好處：

首先，企業(yè)們可以通過共享降低成本，可以共享基礎(chǔ)設(shè)施，以及共享設(shè)備，共享供應(yīng)鏈等。

第二，集群讓招聘人才變得更加容易，人才一方面是成本，另外一方面也是收入。

更重要的是，當(dāng)人們聚在一起時(shí)，他們就會(huì)自動(dòng)相互學(xué)習(xí)，特別是「隱性知識(shí)」的學(xué)習(xí)：當(dāng)顯性知識(shí)大致相當(dāng)時(shí)，隱性知識(shí)就是競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵要素。

正是因?yàn)檫@些因素，很多企業(yè)特別看重「在圈內(nèi)」，扎堆在一起。

能打造一個(gè)圈子，形成產(chǎn)業(yè)聚集的載體，是片區(qū)，而不是僅僅幾百畝的園區(qū)。

片區(qū)的體量足夠大：一個(gè)片區(qū)以「平方公里」計(jì)，規(guī)模十幾萬到百萬人口。這樣規(guī)模一方面產(chǎn)業(yè)鏈的集成，可以形成特色鮮明的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效率的提升和創(chuàng)新活力的激發(fā)；另外一方面，能夠?yàn)槠瑓^(qū)內(nèi)的生活配套（居住、商業(yè)、教育、醫(yī)療、娛樂）等提供相對(duì)穩(wěn)定的需求，有營造活力的基礎(chǔ)。

圖片來源：https://map.sheitc.sh.gov.cn/#/map/qybj

在這樣一個(gè)「打群架」的時(shí)代，片區(qū)需要通過規(guī)模經(jīng)濟(jì)和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，形成鮮明的、有差異化的產(chǎn)業(yè)名片，打造一個(gè)整體的片區(qū)「標(biāo)簽」，甚至在公共空間上、在城市品牌上有自己的特色定位，進(jìn)而吸引更多的企業(yè)和人才。

我們跟羅氏Roche合作過一些項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)羅氏從一個(gè)年輕人都喜歡的網(wǎng)紅打卡點(diǎn)——芳草地，搬到中關(guān)村附近。我們就問他們問為什么。

羅氏給出的回答是：那一片區(qū)域聚集更多的是網(wǎng)紅、消費(fèi)升級(jí)的品牌與公司，而羅氏，作為一家醫(yī)藥企業(yè)，氣質(zhì)更符合深科技企業(yè)聚集的中關(guān)村。 

這一搬遷決定其實(shí)是基于片區(qū)產(chǎn)業(yè)定位/社群標(biāo)簽。

不過，很多園區(qū)的思維方式還是單點(diǎn)孤島式的，在規(guī)劃和運(yùn)營時(shí)，考慮的就是園區(qū)本身，缺少對(duì)更大范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局的「借勢(shì)」。

而因?yàn)榭紤]的維度不夠，就可能導(dǎo)致資源配置不合理或重復(fù)。

我總聽很多園區(qū)招商難，大環(huán)境的影響的確很大，但其中一個(gè)原因也是思考不夠：園區(qū)都相差不大，競(jìng)爭(zhēng)相同資源，沒有特殊的殺手锏，實(shí)際運(yùn)營是很有挑戰(zhàn)的；再加上單點(diǎn)思維，很容易忽視與周邊環(huán)境和其他園區(qū)的協(xié)同，錯(cuò)失通過合作、借勢(shì)等帶來的發(fā)展機(jī)會(huì)。

如果園區(qū)可以站在更高的維度，有點(diǎn)「片區(qū)」思維，思考自己如何才能幫助片區(qū)更好地去做產(chǎn)業(yè)聚集，形成獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)名片，就能更好地在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

片區(qū)思維

其實(shí)，每一個(gè)片區(qū)都有它獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展邏輯。

我一直想象，在大數(shù)據(jù)時(shí)代，我們需要一張真正的產(chǎn)業(yè)地圖。

產(chǎn)業(yè)地圖不僅僅是列出了產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新要素，還更是一個(gè)相互連接的網(wǎng)絡(luò)：它不僅對(duì)每一個(gè)片區(qū)上的產(chǎn)業(yè)/企業(yè)，人才結(jié)構(gòu)/知識(shí)、以及空間場(chǎng)所有一個(gè)具體的數(shù)量上的認(rèn)識(shí)；還包括供應(yīng)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、人才網(wǎng)、資金網(wǎng)，以及它們之間的連接與關(guān)系等等，是一個(gè)產(chǎn)業(yè)要素關(guān)系網(wǎng)。

比如，我們得知道，在這個(gè)片區(qū)，有哪些龍頭企業(yè)？他們?cè)谑裁葱袠I(yè)？有哪些初創(chuàng)企業(yè)？有多少風(fēng)險(xiǎn)投資基金，有哪些孵化器，有什么高薪工作機(jī)會(huì)，有什么服務(wù)性的工作機(jī)會(huì)，他們的聯(lián)系如何？片區(qū)內(nèi)企業(yè)與外界的連接如何，人員、資金、信息之間的往來情況如何？現(xiàn)在的基礎(chǔ)設(shè)施是否跟得上？租房市場(chǎng)是否能滿足人員的需求？要對(duì)真正起主導(dǎo)作用的城市經(jīng)濟(jì)，包括產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系，產(chǎn)業(yè)鏈博弈，產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)等等有深入的理解。

再比如，人才網(wǎng)。

有一個(gè)著名的「普萊斯定律」，說的是在公司里，雖然每一個(gè)人都很重要，但單單從「績效」來看，50%的成果是由參與工作的總?cè)藬?shù)的平方根數(shù)目的人去完成的。

那如果我們將有100萬人口的片區(qū)看做一家規(guī)模龐大的組織(雖然實(shí)際情況有所不同），大約有1000個(gè)人（即100萬的平方根）可能就是這個(gè)片區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要推動(dòng)者。

這1000個(gè)人在社會(huì)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)中掌握著關(guān)鍵資源，影響著資金和人才的流向，推動(dòng)地區(qū)創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出。他們可能貢獻(xiàn)了該片區(qū)50%的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出。

想象一下，如果可以追蹤這1000位人才，這可能將是一個(gè)很重磅的產(chǎn)業(yè)發(fā)展武器。

當(dāng)你用「片區(qū)思維」了解到了你的園區(qū)所處片區(qū)的大生態(tài)，就可以謀劃園區(qū)的小生態(tài)位；

雖然還有很多不確定性，但至少你可以結(jié)合現(xiàn)有的基礎(chǔ)分析整個(gè)生態(tài)環(huán)境的發(fā)展情況，考察歷史性的演化規(guī)律，借鑒技術(shù)的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)當(dāng)前大環(huán)境中缺少哪些要素有一定的判斷，思考在哪個(gè)生態(tài)位上布局是最有需求的，然后再謀劃，在園區(qū)規(guī)劃上安排什么樣的要素才是最有可能成功的。

其實(shí)這就像制定一項(xiàng)作戰(zhàn)計(jì)劃，你必須有一個(gè)「全景時(shí)局圖」，然后在一定的信息下，制定出具有極強(qiáng)策略性和針對(duì)性的方案，并且這些方案必須是動(dòng)態(tài)的，是可以跟隨形勢(shì)靈活變化的；同時(shí)它必須要從整體回到局部，然后又從局部回到整體，這樣不斷的循環(huán)，這個(gè)就叫片區(qū)思維。

過去20年，我們參與過1000多個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的案子；很多成功的園區(qū)之所以能夠取得成功，是因?yàn)槌浞掷昧舜蟓h(huán)境的「勢(shì)」。

當(dāng)我們將局部環(huán)境的不確定性建立在整體環(huán)境的確定性基礎(chǔ)之上時(shí)，我們就能提高成功的可能性。但如果你不去主動(dòng)把握，只通過拍腦袋來決策，這個(gè)事情就會(huì)很危險(xiǎn)。

片區(qū)思維下的空間布局

在「片區(qū)思維」下，我們對(duì)「地標(biāo)」的理解也會(huì)發(fā)生改變。

我們不再強(qiáng)調(diào)要通過「奇觀」來吸引人的眼球，不需要靠浮夸的外表、昂貴的造價(jià)、流量的噱頭來吸引入駐企業(yè)；我們會(huì)把更多的精力放在為企業(yè)創(chuàng)造「機(jī)會(huì)」上：更好的供應(yīng)鏈體系；更創(chuàng)新的集群；更多更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

我們不需要強(qiáng)調(diào)單個(gè)建筑的突出，而是營造一個(gè)相互聯(lián)系的社群，挖掘該地在科技上、文化上、價(jià)值觀上的「地標(biāo)」。

比如，很多人去參觀OpenAi在舊金山的總部，但它的總部坐落在舊金山這棟看似普通的三層小樓內(nèi)，外表平平無奇，沒有太多可以看的。

但這是地標(biāo)，因?yàn)樗[藏著開啟未來的偉大力量。

OPENAI的總部，wikipedia

在「片區(qū)思維下」，我們更關(guān)注群體，而這包含兩點(diǎn)：

1、空間功能復(fù)合

一個(gè)有活力的片區(qū)，重要內(nèi)涵是「功能混合」，這不是一種簡(jiǎn)單的堆砌和合并，是基于區(qū)域整體氛圍的和諧發(fā)展的理念，形成包括科技大廈、科研機(jī)構(gòu)、商務(wù)公寓、住宅及配套商業(yè)等在內(nèi)的綜合性科技集群、提升區(qū)域整體的競(jìng)爭(zhēng)能力和營商環(huán)境。

2、支持各個(gè)要素協(xié)作的空間

區(qū)域內(nèi)企業(yè)間可能是上下游關(guān)系，可能會(huì)形成或弱或強(qiáng)的互動(dòng)效應(yīng)，很多人一直在提「15分鐘城市」的概念，其實(shí)這也是一個(gè)10-15分鐘、聯(lián)系緊密的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)——使企業(yè)間，甚至產(chǎn)學(xué)研領(lǐng)域具有共生共榮的整體氛圍，為片區(qū)的可持續(xù)發(fā)展積聚能量。

這個(gè)產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)具有孵化功能、服務(wù)功能，融資功能、投資功能、財(cái)務(wù)顧問功能、投資銀行功能、資本運(yùn)作等等功能，各個(gè)企業(yè)都可以在其中找到機(jī)會(huì)，更好地實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)。

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我記得有人跟我說過這么一個(gè)故事（不保證其真實(shí)性）

當(dāng)時(shí)深圳政府官員問了華為一個(gè)問題，如果深圳要打造工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的生態(tài)體系，是需要龍頭企業(yè)，還是需要政府？

華為給出的回答，是「片區(qū)」。

因?yàn)榫奂艘欢舛纫欢ㄒ?guī)模相關(guān)企業(yè)的「片區(qū)」才能夠把企業(yè)等資源真正地聚集到一起。