前三季度租金破80億，吾悅廣場要做「最懂用戶」的實體商業(yè)

10月13日，2023年新城商業(yè)年會在上海國家會展中心盛大啟幕，來自全國各地的眾多品牌商家、行業(yè)大咖匯聚一堂，規(guī)模超過了6000多人次。

何為“新商會”？即新城吾悅廣場、輕資產(chǎn)合作方、商戶、代理商之間的合作交流平臺。

通過這個平臺，不僅能夠擴(kuò)充吾悅廣場的“商戶資源庫”，還能提高吾悅品牌在業(yè)內(nèi)的影響力和號召力。

這一屆“新商會”已經(jīng)是第七屆，最大的亮點在于，新城發(fā)布了“深度運(yùn)營”策略，這是在存量時代、用戶主導(dǎo)的市場下，新城商業(yè)面對未來所選擇的一條新道路。

下文，解讀“深度運(yùn)營”策略，你會發(fā)現(xiàn)，新城對商業(yè)的理解更加成熟了。

01

“商戶資源庫”3.2萬家

先來盤點新城商業(yè)取得的階段性成果，“新商會”重點披露了四項數(shù)據(jù)：

1，規(guī)模：突破200+座

規(guī)模快速擴(kuò)張，截至2023年9月30日，已開業(yè)吾悅廣場總數(shù)量達(dá)到157座，已開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位。

已開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量達(dá)到207座，足跡遍布上海、天津、重慶、南京、長沙、長春、西安等國內(nèi)143個大中城市。

僅剛剛過去的9月份新城就開了6座吾悅廣場，分別是：漳州龍文吾悅廣場、淄博淄博周村吾悅廣場、東營吾悅廣場、濰坊吾悅廣場、阜陽淮河吾悅廣場、沈陽中街吾悅廣場(輕) 、銅陵吾悅天地(輕)。

今年，新城的目標(biāo)是開業(yè)20座吾悅廣場，完成目標(biāo)是大概率事件。

2，“商戶資源庫”：擴(kuò)充至3.2萬家

截至目前，新城累計合作品牌商戶超過3.2萬家，3年復(fù)合增長率25%。其中，在吾悅廣場開店超100家的品牌達(dá)18個，開店超80家的品牌達(dá)28個。

商戶資源是購物中心良性運(yùn)轉(zhuǎn)的基石，這些年，新城一直通過各種方式擴(kuò)充“商戶資源庫”，維護(hù)與老商戶的關(guān)系，包括舉辦“新商會”也有這兩個目的。

以這屆“新商會”為例，為了給商戶和新城商業(yè)項目創(chuàng)造深度交流的機(jī)會，促成合作，還特別設(shè)置了“全天候招商洽談區(qū)”。為了迅速拉近商戶對區(qū)域?qū)俚匚幕母兄?/span>洽談區(qū)還結(jié)合18個區(qū)域在地文化特色進(jìn)行了個性化區(qū)域的打造，如東北區(qū)域以“冰雪世界”為主題，云貴區(qū)域以“多彩民族文化”為主題。

為了答謝老商戶，進(jìn)一步增強(qiáng)彼此的粘性，則是特別頒發(fā)了金牌店長獎、風(fēng)尚引領(lǐng)獎、風(fēng)雨同行獎、合作共贏獎、戰(zhàn)略合作獎等多個獎項。

新城管理層在“新商會”上說，吾悅廣場能有今天的成績，離不開品牌商戶的大力支持。

優(yōu)質(zhì)的品牌商戶是商業(yè)體繁榮的關(guān)鍵，莫老爺大致搜了下，最近新開業(yè)的幾個吾悅廣場人氣都很旺：

比如9月15日開業(yè)的漳州龍文吾悅廣場，引入了11大主次力店，攜手近200個品牌入駐，超60%品牌為城市首進(jìn)，開業(yè)首日客流破24萬，銷售額達(dá)1300萬。

比如8月25日開業(yè)的烏魯木齊會展吾悅廣場，攜手300余家品牌入駐，其中56家為新疆首進(jìn)品牌，80余家為區(qū)域首進(jìn)品牌，70余家為全新形象的概念旗艦店，開業(yè)首日客流破26萬，會員拉新3萬人，銷售額達(dá)3427萬。

3，盈利能力：再上一個臺階

2022年，新城的租金收入創(chuàng)造了歷史，全年商業(yè)運(yùn)營總收入（即含稅租金收入）首次突破百億大關(guān)，達(dá)到了100.06億元。

今年，新城的租金收入有望更上一個臺階。2023年1-9月，新城商業(yè)運(yùn)營總收入81.31億元，2022年同期71.95億元。

4，會員基數(shù)：已超過3000萬人

會員，是消費(fèi)者的身份認(rèn)證，也是購物中心重要的數(shù)字資產(chǎn)。

具規(guī)模的會員數(shù)量，不僅能夠提供穩(wěn)定的基礎(chǔ)客源，還能強(qiáng)化購物中心與用戶的鏈接，激發(fā)更大的消費(fèi)潛力。

目前，吾悅廣場年服務(wù)用戶達(dá)14.5億人次，會員基數(shù)超3000萬人，活躍會員突破2000萬人。

以上這四組數(shù)據(jù)，是購物中心最核心的幾項指標(biāo)，吾悅廣場都完成的很漂亮，讓同行望塵莫及。

02

做“最懂用戶的實體商業(yè)”

隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，商業(yè)存量市場規(guī)模迅速增長，整體商業(yè)市場競爭加劇，面對這樣的局面，新城如何應(yīng)對？

一是堅持“輕重并舉”戰(zhàn)略，如此，既能不斷擴(kuò)大新城商業(yè)在管規(guī)模，也有利于進(jìn)一步強(qiáng)化吾悅商業(yè)管理品牌形象，提升新城商業(yè)競爭力。

二即是此次“新商會”新城正式對外發(fā)布的“深度運(yùn)營”策略，新城要基于這一策略轉(zhuǎn)型做“最懂用戶的實體商業(yè)”。

所謂“深度運(yùn)營”，即以用戶思維為根本，通過數(shù)據(jù)賦能，組織更加豐富和匹配用戶需求的商業(yè)內(nèi)容，提高吾悅廣場服務(wù)能力和經(jīng)營坪效，使吾悅廣場迸發(fā)出更大價值。

過去做商業(yè)基本都是租賃思維，做完業(yè)態(tài)規(guī)劃，快速完成品牌落位，快速開業(yè)，然后通過空間運(yùn)營，組織各類旺場活動，加大活動宣傳力度，以此聚集客流，實現(xiàn)轉(zhuǎn)化。

“深度運(yùn)營”則是用戶思維，將核心用戶作為經(jīng)營活動的主要目標(biāo)，洞察核心用戶的需求，然后細(xì)分畫像，實施用戶標(biāo)簽體系，通過標(biāo)簽去定位項目，打造匹配核心用戶需求的商業(yè)內(nèi)容，觸達(dá)用戶、鏈接用戶，吸引用戶到場，實現(xiàn)更高效的轉(zhuǎn)化。

目前，吾悅廣場已經(jīng)根據(jù)“數(shù)據(jù)模板”提煉出了八個用戶標(biāo)簽，包括樂享新勢力、精致小確幸、生活勤美家等。

為了更好的實施“深度運(yùn)營”策略，新城商業(yè)還對內(nèi)進(jìn)行了組織架構(gòu)變動，并擬真出了一個“飛魚模型”。

“飛魚模型”由三條鏈路組成：第一條鏈路是“用戶鏈路”，即用戶洞察，以用戶需求為主導(dǎo)去做高效觸達(dá)和鏈接；第二條鏈路是“內(nèi)容鏈路”，即根據(jù)用戶需求來匹配和打造商業(yè)內(nèi)容；第三條鏈路是“服務(wù)鏈路”，即拓展服務(wù)邊界，提供體系化服務(wù)，覆蓋用戶旅程的“前中后”。

“飛魚模型”下，“用戶鏈路”是主線，“內(nèi)容鏈路”和“服務(wù)鏈路”為兩翼支撐，兩翼中的每個環(huán)節(jié)均與“用戶鏈路”一一對應(yīng)，相互配合。

組織架構(gòu)的變動則是成立了用戶體驗服務(wù)、商業(yè)內(nèi)容發(fā)展、商業(yè)生態(tài)運(yùn)營三個職能部門，來支撐“飛魚模型”三條鏈路的工作。

最后，還要著重提一下“數(shù)據(jù)賦能”。新城商業(yè)一直認(rèn)為，數(shù)據(jù)是經(jīng)營的源泉，所以，數(shù)據(jù)也將是“深度運(yùn)營”策略的血脈。

據(jù)悉，新城商業(yè)已將大業(yè)務(wù)運(yùn)營系統(tǒng)進(jìn)行了集成，形成了經(jīng)營系統(tǒng)、運(yùn)營系統(tǒng)、運(yùn)行系統(tǒng)三大業(yè)務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)，以此實現(xiàn)用戶的數(shù)字化，使三條鏈路相輔相成，提高新城商業(yè)的經(jīng)營決策水平。

“深度運(yùn)營”策略聽起來是不是很復(fù)雜？

那就說的簡單一點，與傳統(tǒng)商業(yè)運(yùn)營思路對比，“深度運(yùn)營”策略思路實現(xiàn)了三個轉(zhuǎn)變：從空間運(yùn)營到用戶運(yùn)營的轉(zhuǎn)變、從招商思維到經(jīng)營思維的轉(zhuǎn)變、從客流營造到用戶服務(wù)的轉(zhuǎn)變。

未來，新城商業(yè)希望通過“深度運(yùn)營”策略，實現(xiàn)共生共贏，打造‘越來越’的幸福商業(yè)生態(tài)，讓每個參與者都受益。

03

不可逾越的護(hù)城河

雖然越來越多同行涉入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但吾悅廣場已經(jīng)形成了不可逾越的護(hù)城河，其競爭優(yōu)勢主要來自于以下幾個方面：

一，雙輪驅(qū)動模式

新城一直堅持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，兩個事業(yè)部間協(xié)同開發(fā)，能夠起到相互促進(jìn)作用。

二，先發(fā)優(yōu)勢

和做住宅不一樣，做商業(yè)地產(chǎn)需要沉淀大量資金，且無法快速周轉(zhuǎn)，所以，在地產(chǎn)“黃金時代”，很少有房企愿意涉入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，賺慢錢。

但新城，從15年前就看好商業(yè)，并開始潛心做商業(yè)，到今天，新城已經(jīng)在143個大中城市打造了207座吾悅廣場。

這意味著什么？

我們都知道，購物中心和住宅一樣，最重要的是地段，而有消費(fèi)活力的城市是有限的，這些城市的好地段也是有限的，吾悅廣場早就把這些好地段占領(lǐng)了，后來者還怎么入局？

簡單來說就是，布局商業(yè)廣場的窗口期已經(jīng)過了。

三，強(qiáng)大的招商能力

做商業(yè)最難的就是招商，吾悅廣場的“商戶資源庫”里現(xiàn)在有3.2萬個商戶，很多還都是“死忠粉”，即吾悅廣場開到哪，它們就跟著把店開到哪。

這使得，很多吾悅廣場開業(yè)半年前就能把招商定下來。

四，強(qiáng)大的商業(yè)開發(fā)運(yùn)營能力

商業(yè)地產(chǎn)建起來容易，管理起來難、運(yùn)營起來難。

新城控股于2008年就成立了商業(yè)管理集團(tuán)有限公司，目前，已形成一支數(shù)千人的專業(yè)商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊，從前期商業(yè)規(guī)劃、招商落位，到后期營運(yùn)管理和營銷推廣，具備全面的商業(yè)資源統(tǒng)籌和管理能力，能夠有效保證吾悅廣場2年左右滿鋪開業(yè)。

以上這些優(yōu)勢，都是吾悅廣場不可逾越的護(hù)城河。

商業(yè)地產(chǎn)不是誰都能做的，覬覦這種模式的地產(chǎn)商不在少數(shù)，絕大多數(shù)都鎩羽而歸了。

你看好吾悅廣場的未來嗎？關(guān)于新城商業(yè)“深度運(yùn)營”策略你有什么想說的？歡迎在文章底部“留言處”評論探討~