一個縣城的房地產慘狀

亞運會開幕前，我抽空離開杭州，來到了中部一個縣城。利用在縣城閑蕩的兩天，大致了解了一下這個縣城的房地產生態。

1，價格回調30%左右：高峰期的時候最高價七八千，好點的樓盤普遍都在六七千，如今最高價回落到五六千，普遍均價在四五千。高峰期買入的人，無一例外全部虧損。

2，品牌認知：縣城最好的品牌是碧桂園和富力。這和一二線城市的認知完全不同。碧桂園在出租車司機等本地人眼中是大品牌，是目前行情不好的時候依然還可以賣得不錯的盤。富力的精裝修樓盤，目前依然可以賣到六千多，是全市最貴的項目。

3，商圈進化：20多年前沒有核心商圈，只有相對中心的商業街。有了第一代倉儲（類似杭州早年以聯華超市為基礎的小商業體）之后，生意爆滿。后來開發新城，物美、國貿之類的新商業體迅速成為核心。如今則是萬達廣場一統天下，其他三個商業體基本上都沒落了。一個人口流出型的縣城，縣城中心就這么點人，只能養活一個商圈。

4，板塊位移：以前最落后的區塊，因為萬達廣場，變成價值最高的區域之一。一位在本地跑了20年的出租車司機形容，以前乘客打車都不愿來，因為來了就要空車回去，如今都喜歡往這邊跑。還有新城的開發，目前已經開發到第八期，新城開發之后，老城一部分板塊就衰退了。

5，人口情況：在縣城閑逛的時候，基本看不到什么年輕人。路邊散步的，廣場上跳舞的，公園里游玩的，基本都是中老年人。唯一看到年輕人，是在某個培訓機構放學，有幾個年輕的家長在接孩子。晚上在飯店吃飯，用餐的人群年紀也整體偏大。這或許也是中國很多縣城的現狀。

6，教育情況：幾年前，很多村莊已經湊不滿一個班的學生，需要三四個村莊才能辦一所小學。如今開始向中學蔓延。以前一個一兩千人的初中，現在只有幾百人了，一半的教室都空著了。或許不久之后就是高中生源不足了。

7，教育向城區加速集中：從小學到初中生源越來越少且教育質量越來越差的情況下，越來越多的家長把孩子直接送到城區的學校讀書。如今城區的房地產市場，基本也就是靠在外打工的人為了孩子讀書的返鄉置業。但是因為小學乃至初中都嚴重缺乏生源，村民變市民的空間基本上已經很小很小了。該進城的、有能力進城的基本都進了，樓市也將持續橫盤乃至衰退。

8，從這個角度而言，中國的城市化進程，或許比我們在大城市看到的還要復雜。單純和發達國家類比城市化進程數據，以未來城市化還有空間來簡單地判斷房地產未來，或許過于武斷，要看到更深層的肌理。

9，房屋品質：縣城富人有，但是房屋品質整體非常一般。以我簡單的觀察，做頂級品質，為城市最富有的幾百人造豪宅，也是一個思路。每個縣城都可以有一個武林壹號。

10，產品基本以微改善為主。主要是因為，縣城家庭人口數量相對大城市會錢多，需要的空間會大。另外，縣城人際關系更近，是典型的熟人社會，經常會有家庭聚會，餐客廳等社交空間的需求會更大。戶型設計會更注重社交場景，面子要有。

11，與之對應的是，飯店基本上沒什么四人卡座或兩人座，基本全是圓桌，更沒有大城市孤獨經濟里誕生的吧臺座位了。熟人生意，哪怕兩家人一起吃飯，也要上圓桌了。當然，熟人社會，餐飲也更卷，重復消費靠的不是營銷，味道和口碑才是第一位的。

12，生活方式也在發生變化：以前縣城基本沒有咖啡館，面包店也很少。如今咖啡館多了起來，而且還出現了本地優質品牌。面包店也出現了本地連鎖品牌，密集到幾百米一家店，其中有個品牌我在三個紅綠燈看到了三家。

13，底商的經營情況要好于大城市，基本沒有看到像有些大城市一條街底商連續關門的情況。很多底商的店鋪，可以經營十幾年甚至更久。

14，沒有五星級酒店品牌，最好的酒店品牌源自本地。連鎖酒店只有漢庭、麗楓等少數幾個。其他基本以傳統的賓館為主。

15，一組數據：全縣人口110萬，去年商品房賣了5500多套，拍了34宗土地，其中只有2宗被非城投公司拿走，其他全部托底。今年1-8月總共批準預售只有553套（你沒看錯，8個月553套，月均不足70套），成交3200多套。二手房幾乎一盤死水，8個月才1100套，去年二手房最差的一個月只成交17套。

16，去年底庫存超1萬套，目前庫存超過8600套，有所減少，核心在于，有關部門在用大幅減少預售房源加城投公司控盤的方式去庫存。后續壓力給到了城投公司。

17，今年月均成交400套，去年口罩期間月均尚有460套，也就是今年比去年還差。

18，房地產行情不好，河邊釣魚的人很多。也許，中老年男人的人生愛好盡頭是釣魚，不分等級，不分城市。

19，上班時間摸魚，休息時間釣魚，人生原來可以如此簡單和美好。就說這么多，謝謝你讀完。