社區商業，生者堅強
來源:評評談談才是Zhen 作者:評評談談才是Zhen 時間:2023-08-24
一邊是開業已30年的太平洋百貨徐匯店進入閉店倒計時，好久不見的人潮涌動居然只是發生在全場打折清倉時，熟悉的【寶貝對不起】像是對實體商業的哀樂；一邊是炎炎烈日之下的社區商業走訪：只要位置不錯、交通便利、周邊居民環伺，雖也偶見“旺鋪招租”的刺眼，但整體供需兩旺的人頭攢動已經彌足珍貴。環境更好、概念更多、業態更豐富、消費環境更舒適的購物中心，為什么干不過鱗次櫛比排排坐的社區商業？
目的性消費和距離的權衡折中
做電商所不能及
這幾年，綜合性購物中心的不堪早已經讓人見怪不怪了，而社區商業的崛起卻因為個體的鮮亮而成為輿論報道的關注熱點，簡而言之：購物中心“死”掉見怪不怪，社區商業搞“活”大書特書。不得不說，這是作為普通受眾而言，“被冰火兩重天”的內在原因，畢竟站在從業者的角度和立場，購物中心的操作難度可比社區商業難——太多了！所以，經常看到的【社區商業干掉了大盒子】這類標題其實要一分為二地理解，不是“大盒子”自身不努力，也有外部客觀大環境的諸多影響和不利；也不是社區商業有什么進化和革命，也分不同地段不同個案的一半是海水一半是火焰，這是談及社區商業必須要有的公正客觀，也必須有言在先。
應該說，今天的社區商業或迎來了較好（不敢說最好）的時代，這個時代指的是外部環境：一邊是購物中心因為前些年賣地泛濫導致的供應量陡然放大，還美其名曰大上海需要更多消費場所，只是這話在口罩三年之后的放開之后顯得有些不那么中聽；另一邊就是眾所周知的網購改變消費方式，連“不到店買回家不合適”都有了運費險可以七天包退換，購物中心之于消費者而言，真的是——除非你主觀想找個地方消磨一下午！但是社區中心為什么能夠在“凡事皆網購”之下分得一杯羹？還是得到了夾縫中求生存的兼容優勢：一方面社區商業的業態都屬于開門七件事的縫縫補補，雖然不如購物中心“免費空調舒適+現場活動目不暇接”，但因為目的性消費的原因，來了就買而不用“看導視、找電梯、選品類（品牌）”，社區商業的消費滿足了男性購物的開門見山，而在一個家庭里——女性作為半邊天，廚房是她的主場；男性作為另外半邊天更像廚房“客服”所以拖鞋短褲下個樓（買輔料）也就名正言順了。
社區商業的就近買、直接買都是目的性消費的長處，甚至連“沒那么多品牌可以選”在提倡便利面前也瞬間變成了優點，與之相比購物中心屬于成也豐富敗也豐富；而和網購相比，社區電商可以粘連的聊天、抽煙、打招呼、散個心等居民行動“開小差”就可以被美化為煙火氣，這是對著手機屏幕和一個冰冷的客服所無法比擬的交流感受。所以，社區商業的異軍突起，得益于“比購物中心更直接，比網購更有煙火氣”，當然這也要結合具體位置和地段而言，那些居民“孩子都大了”但社區商業還有一搭沒一搭地蕭條的也比比皆是，只是相對于有高手操盤有專家顧問有明星暖場的購物中心而言，社區商業的死活不用那么多外部人員瞎操心，精明的店家自然會用腳投票，也會找到“活下去”的生意經。
社區商業的發展路徑
從建材店到幼兒園的自我迭代
曾幾何時，關于社區商業的發展，也曾經被作為專業選題而登上了大雅之堂，結論是社區商業都要經歷發展路上的業態升級：比如在交房前后兩到三年之中，建材五金、快餐盒飯、煙紙店（零售）、銀行和美容美發都是大概率，原因很簡單：就是為了入住的裝修階段而配置的，客群不僅是業主還有裝修工人這個群體；到了基本入住完畢之后，上述的幾個業態就要逐步退出了，冠冕堂皇可以是形象不佳、難于統一管理、治安隱患甚至擾民等等，但作為商家彼時也樂得主動退出，“不用你趕我自己走”因為——下一個樓盤要交房入住了！
各式各樣的餐飲是最大的殊途同歸：不僅縱容了雙職工夫婦偷懶做法打牙祭的客觀需要，餐飲所附帶的燈光、人氣也是社區商業變繁華的實證，所以“只有美食才能活下去”這句話，滿足居民的剛性需求之外，業態本身也可以在一個人氣得到保障（常住居民）的地方獲得不錯的流量，這時候生死需要考慮的不是人數問題，而是競爭問題！在伴隨餐飲為主基調的同時，一些體驗型包括精神消費型的業態也開始落地：花藝、健身、早教、便利店，這就是今天一些“活得好”的社區商業的似曾相識。雖然在所謂正規的社區商業研究報告中，可以從1.0版本延伸和拆分出3.0乃至4.0到5.0的業態升級，但是按照實戰中的實惠法則而言，無外乎“交房前后、次新房階段和成熟小區”這兩三個歷史階段。
近期和某開發商閑聊，談到一個【托幼早教租滿10年就走】的現象，乍聽新鮮但抽絲剝繭也就醍醐灌頂：早教機構就做一個社區入住后10年的生意，沖著“買房是為了結婚→結婚就會生孩子→孩子需要早教直至上學”的成長波段，這之后再有二胎等需要就不再是大概率的普遍現象，再去占據較大空間的支付房租，從費效比上來看的確不那么劃算。當然還是要回到那句話，就算每個社區商業都歷經上述過程但不是每個社區商業都可以活得滋潤，還是要因人而異因地制宜地發展，活著的都是英雄，沒能活下去的也并非犯了多么低級的錯誤，因為每個商家（老板）的心中都有入駐與否的一套評價標準一桿秤。
即使在降級消費的潮流里
蘋果花園現象值得關注
一方面是歷經口罩三年之后，市民和居民或多或少都受到負面影響所以導致錢包干癟了一些、飯碗動蕩了一些、預期悲觀了一些，所以“消費謹慎了一些”的客觀存在；另一方面也不排除原先一些“非剛性需求”的消費業態，在面對無可奈何進入降級消費時代的無所適從，既然不能向下兼容，那么只能選擇斷舍離。當然，不能把所有的商業不景氣都怪罪于消費降級，就像購物中心不能把自己的生死全部歸罪在網絡電商之上！畢竟，網絡電商已經強大了這么多年，你近期的購物中心拿地之初就應該想到如何“反圍剿”；畢竟，網絡電商之下也滋生和成長了一些新業態，快遞、直銷、體驗店不都有成功案例么？!所以，要認識到消費降級的中期趨勢，但不能因此而將所有主觀能動性偏廢不作為，還是應該盡可能的探索或“掙扎”，這是暫時處于下風口人群的態度，也是同處于下風口人群未來走勢兩分的分水嶺所在。
不得不關注一個【蘋果花園】現象作為逆襲案例，作為扎根于社區特別是人口密集的老舊小區，形象和裝修都談不上高大上，但其物美價廉的優勢在今天的消費降級之下就容易異軍突起，說實在話——蘋果花園用那些知名品牌1/3的價格，做出了至少是“更適合普通人的實在口味”，沒有那么多花哨的名字和原材料：香、甜、軟、飽，普通人夫復何求？！問：你覺得蘋果花園好吃，還是DDDD（在此隱匿品牌名）之類的好吃？問：你知道為什么蘋果花園的價格只有人家的幾分之一那么便宜么？答：蘋果花園都不在大商場開店，在小區和馬路邊開店的。問：為什么儂有時候吃蘋果花園，有時候選擇吃“DDDD們”呢？答：蘋果花園么都是晚上乘涼散步走過路過買一個，那些“DDDD們”是去上小提琴課和英語課路過就買一個。
由此可見，連一個10歲的孩子都知道房租決定商家壽命的生意經，雖然今天對于下一代的消費基本都持支持態度，事實上從面包這個選項中，“幾元”和“十幾元”的差別導致消費選擇沒那么非黑即白，大多數家長選擇無所謂，但商家不能因為不了解這種消費者心態而無所謂，那些近期紛紛閉店的高端面包店，將自己的命運依附在購物中心的其他業態之上，那么去年的教培風波和如今的消費降級之下，自己主動不改變不是一種無所謂的“等死”么？！社區商業將要迎來自身具備導流屬性的強業態，也將是一個潮流。蘋果花園可以在雜亂的比鄰中活下去，盒馬生鮮也可以從購物中心走出來，背后與其說是社區商業的魅力，不如說是各種業態的求生，為生者點贊！
說到底，社區商業換個時髦的說法，也可以算是線下的社群。有更穩定的常住人口是最大的籌碼，但能不能長期團結和拉攏這部分人群，則要看自身是否有憂患意識常更常新，也要盯著外部世界的隨時變化而動態調整。城市更新，作為在社區大包圍圈中的商辦屬性，也和社區商業息息相關：自身不能營造就要導致消費外出；自身可以匹配和互補，就可以拓寬外沿消費！
