從土拍市場淡出后，城投轉移了目標

在今年以前，城投在各地土地市場上的托底可謂十分積極，使得這類平臺公司在短時間內受到了極大的關注，各界對于城投公司的討論也前所未有的廣泛。

然而今年以來，土拍中城投的身影似乎逐漸變少了。它們?yōu)槭裁床辉偻械琢耍康鐾僚暮螅峭兜闹匦挠洲D到哪里去了呢？

近期各界對城投公司債務狀況的關注度越來越高，加之去年下半年開始國家對各地城投的監(jiān)管有所收緊，眼下城投的動向備受關注。

小明注意到，其實今年來雖然城投在土拍上托底少了，但卻在其他方面做出了一波積極的轉型舉措，這波轉型潮似乎鋪得越來越廣了。具體是怎么做的呢？今天我們一起來了解一下。

城投土拍活躍度降低

監(jiān)管收緊下轉型成必選項

城投在土拍市場的活躍度確實在降低。

據克而瑞統計，上半年城投在核心城市土拍上的淡出趨勢十分明顯。今年上半年，核心城市集中供地中央國企、城投平臺、民企的拿地幅數占比，分別為35%、27%、38%。

在核心的22座城市中，城投拿地比例連續(xù)兩個季度下滑，二季度降至25%，創(chuàng)2022年以來新低。

城投淡出土拍、減緩托底，背后原因是多樣的。但首當其沖的，還是債務累積以及融資的問題。

過去的兩年中，隨著城投土儲一同上升的，還有債務壓力。無論城投信用再如何穩(wěn)固，其拿地的能力終歸是有限的，兩年下來許多城投公司的資金，已經逐步耗盡。

另一方面，這兩年國家愈發(fā)重視防范系統性金融風險，圍繞城投的發(fā)債政策也在收緊。一些低行政級別城投平臺，獲得增量融資的難度明顯加大了。

所以一些城投公司即使還有意愿拿地，可能也沒有能力了。

其次，還有許多的城投公司，仍然不具備獨立開發(fā)項目的能力，城投拿地后的整體開工率始終不高。戳這里，破解項目管理痛點

除了開發(fā)能力外，一些城投在后續(xù)的開發(fā)資金投入方面也遇到了困難，不得不暫緩開發(fā)并向外引援。

今年5月，貴陽城投就曾舉辦項目融資推介會，向外界推介了旗下的6個待開發(fā)地產項目，期望引入合作伙伴共同開發(fā)。

CRIC曾統計過，2021-2022年集中供地項目整體開工率為33%，而城投類公司拿地開工率只有16%，遠低于平均水平。

前期普遍延緩開工帶來的問題，在當下逐步顯現出來。開發(fā)能力與后備資金不足，使得多數城投拿地后雖然頂著債務壓力，也只能無奈延緩開發(fā)。

無法從開發(fā)銷售中回籠資金的城投公司，自然也就沒有余力繼續(xù)去拿地了。

同時，近期中國財政部也已啟動新一輪的全國地方政府隱性債務摸底，以求進一步掌握地方政府隱性債務全面、真實的情況。中央對于地方債務監(jiān)管的力度，在肉眼可見的收緊。

在此背景下，越來越多地方政府與城投公司，都意識到了繼續(xù)透支自身去參與土拍是不可持續(xù)的，城投大范圍托底的時代將會遠去。

此前已有多地在開展政府信用與城投公司的剝離行動，而當下前的形勢更是推了所有城投公司一把，市場化轉型、培育自主經營造血能力，已經是避無可避的任務。

城投轉型進入加速期

各地展開多元化探索

逐漸淡出土拍的城投，今年以來顯然把工作重心都撲在了轉型上，不同城投公司都走出了各自的探索之路。

其中，新基建是一個備受關注的領域。《數字中國建設整體布局規(guī)劃》的出臺，為許多城投指出了一條新路。

數字基建，以及基于戰(zhàn)略性新興產業(yè)衍生出的新能源基建等領域，成為許多城市新的投資重點。不少城投公司也快速參與到其中，承擔起新基建的落地任務，實現基建主業(yè)的時代升級。

除了基建主業(yè)外，向綜合性產業(yè)運營商轉型，也是不少城投共同努力的方向。越來越多的城投公司開始積極與實業(yè)公司合作，做起了產業(yè)投資的活兒。

比如今年5月，上海城投控股表示將作為基石投資人，出資3.5億元，參與設立上海誠鼎智慧冷鏈產業(yè)基金。而其合營企業(yè)“上海誠鼎創(chuàng)富投資管理有限公司”，將擔任該基金的執(zhí)行事務合伙人暨基金管理人。 

這只新設立基金的投資范圍將會聚焦于冷鏈物流產業(yè)全產業(yè)鏈，包括產權類冷庫、租賃類冷庫的投資、建設或改建；冷庫項目的收購；自持冷庫或受托冷庫的運營管理等；兼顧冷鏈產業(yè)鏈項目的建設、運營、管理、數字化等相關的股權投資機會。

參與到這種特殊的物流地產投資當中，與城投控股本身的地產開發(fā)主業(yè)有較強的關聯互促性。城投控股表示此舉有利于優(yōu)化公司的地產開發(fā)結構，同時提升公司投資收益水平和資產運作能力。

像城投控股這樣早期就成立了創(chuàng)投公司的城投，已經在產投與資管業(yè)務上發(fā)展得相當成熟，完全具備了自主經營的能力。戳這里，了解國企資產管理解決方案

而更多的城投公司，當前的選擇是與有實力的實體企業(yè)合作，帶動自身業(yè)務進一步實現市場化轉型。

比如上個月底，寧波城投集團與物產中大集團簽署了戰(zhàn)略合作協議，雙方將在城市資產管理與產業(yè)并購、城市資源配置與城市供應鏈建設等領域開展合作。

幾乎同時，龍崗城投集團與華控賽格也簽署了戰(zhàn)略合作協議，雙方將共同參與龍崗區(qū)域生態(tài)環(huán)保、城市水系統、低碳新能源、城市更新等產業(yè)項目的投資建設運營。

當前各地城投都開始基于自身的業(yè)務特性，結合地區(qū)發(fā)展訴求，積極向外尋求合作。

一方面借助專業(yè)的力量，推動城市建設發(fā)展的任務；另一方面與資管大鱷、供應鏈和能源環(huán)保上市公司這類企業(yè)合作，也對自身業(yè)務有大助益，能在合作過程中強化自身的資管與產業(yè)運營水平。

還有一些城投公司，開始頻繁入股上市公司。比如近兩個月，杭州交投集團成為了龍元建設的控股股東，杭州地鐵成為宏潤建設控股股東。被入股的兩家公司，都是施政工程、基建領域的上市公司。

這類動態(tài)近兩年來十分頻繁，原因是多樣的。

一方面，城投公司在改革轉型過程中，希望基于自身業(yè)務特性，通過入股上市公司來加速推動戰(zhàn)略布局；另一方面，還可以將旗下存量資產引入上市公司，通過證券化的方式快速盤活存量國有資產。

然而收購上市公司股份這種事，只有實力強勁的發(fā)達城市城投公司，才有本事憑一己之力去做。而不具備這種強勢條件的城投公司，則更多地是去尋求跨地區(qū)的合作，以撬動更大的發(fā)展空間。

比如上個月，哈爾濱市城投集團與杭州市城投集團達成了戰(zhàn)略合作，雙方將共同設立產業(yè)基金，圍繞戰(zhàn)略新興產業(yè)開展投資。與杭州這種發(fā)達城市的城投合作，無疑會為哈爾濱城投在東北地區(qū)的產投業(yè)務，帶來強勁助力。

同樣是上個月，重慶高新區(qū)管委會、重慶城投集團與四川金控集團簽署了戰(zhàn)略合作協議，三方計劃在成渝地區(qū)形成具有競爭力的金融機構，充分發(fā)揮聯合體的力量。

另外據媒體了解，由重慶高新開發(fā)集團、四川金控集團、蜀道集團、成都產投集團、樂山國投等川渝兩地十三家大型國有企業(yè)共同出資設立的雙城信用增進股份有限公司，已經在籌劃階段。

業(yè)務范圍主要為“企業(yè)信用增進服務，以自有資金從事投資活動，社會經濟咨詢服務”。由多家國資企業(yè)、城投公司組成的聯合體，在開展產投、幫助川渝企業(yè)發(fā)展等方面將撬動巨大能量，同時反過來提升城投自身的產業(yè)運營規(guī)模和水平。

城投轉型浪潮越推越高，發(fā)達地區(qū)的城投公司的步伐顯然超前很多、壓力小很多。

所以一些低行政級別的、非一線城市的城投公司，應該有更強的抱團合作意識，借助合作的力量加速轉型的步伐。

結 語

這兩年，各地城投公司的轉型進程，有明顯的加速趨勢。

然當下城投逐漸淡出土拍，但托底潮讓城投的關注度短時間內出現暴漲，引起了中央的關注。實際上這一時期成了倒逼城投痛下決心轉型的關鍵契機。

在中央的強監(jiān)管與化債要求下，后續(xù)城投在土拍市場上的身影也許會越來越少，它們已經來到了真正走向市場化，去為城市發(fā)展創(chuàng)造價值的時候。