?產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力

說到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力，很多人覺得是「關(guān)系」。誠然，良好的政商關(guān)系，確實能帶來極大的競爭優(yōu)勢。可現(xiàn)實條件是，政府只會看你能給他帶來什么東西，企業(yè)也只會基于投資邏輯選址，這些問題，絕不是一句「關(guān)系好」所能解決的。

因此，在筆者看來，園區(qū)的核心競爭力，絕不是虛無縹緲的「關(guān)系」，而是堅實的產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力。

正文：

「產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力」一詞由林毅夫首先提出。他認為，產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力表現(xiàn)為企業(yè)的內(nèi)部生產(chǎn)能力與生存能力相關(guān)，并且在開放和競爭市場中沒有公開支持的情況下維持公司的盈利能力。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，很多人會把產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力粗暴的理解為招商能力。但事實上招商能力只是產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力中的極小部分，其背后是產(chǎn)業(yè)集群謀劃能力、選址卡位能力、政策爭取能力、產(chǎn)品設(shè)計能力、成本控制能力、創(chuàng)新服務能力、招商能力、運營服務能力、產(chǎn)業(yè)投資能力、考核體系設(shè)計、盈利模式設(shè)計等一系列能力的排列組合。

產(chǎn)業(yè)集群謀劃能力

產(chǎn)業(yè)集群謀劃能力是產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力中的重要一環(huán)。首先，操盤者要圍繞該區(qū)域未來3-5年的發(fā)展規(guī)劃，立足地方產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、企業(yè)基礎(chǔ)和資源狀況，科學論證、選定適宜地方發(fā)展、對區(qū)域有較大支撐作用的產(chǎn)業(yè)集群，作為培育和扶持的重點。

其次，應以中省政策為引導，研究產(chǎn)業(yè)集群形成、演進、升級的內(nèi)在規(guī)律，明確產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展所依托的重點企業(yè)、項目、發(fā)展思路、延鏈方向等，謀劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體效果和分階段效果，再把分階段效果中的重點任務進行細化。

第三，梳理產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，分析產(chǎn)業(yè)鏈和上下游企業(yè)的構(gòu)成關(guān)系，明確個企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的分工；同時開展產(chǎn)業(yè)鏈核心技術(shù)研究，明確產(chǎn)業(yè)技術(shù)發(fā)展路徑及過程，在此基礎(chǔ)上，發(fā)掘產(chǎn)業(yè)鏈上的瓶頸及優(yōu)勢，并基于實際情況制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略及落地路徑，形成具有地區(qū)產(chǎn)業(yè)特色的發(fā)展方法論。

看到這兒，有些人會說，我們這兒沒有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，可以憑空「造」一個產(chǎn)業(yè)出來嗎？答案是：可以！但無中生有需要政府的行政力量驅(qū)動，且需要投入大量時間和金錢，一般人還是洗洗睡吧！

選址卡位能力

一個好的項目，十分依賴產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的選址技術(shù)。項目選址，要考慮城市能級、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等諸多要素。

首先，選址要選有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的地方，要學會利用大勢，而不是輕易造勢。北上廣深以及杭州、南京、蘇州、東莞、惠州、佛山、武漢、成都、重慶等地是園區(qū)投資的首選地，因為他們有足夠的經(jīng)濟體量和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、有良好的營商環(huán)境，可以承載若干個產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展；其次，長三角、珠三角、京津冀是園區(qū)經(jīng)濟扎堆的地方；其他省會、副省會城市由于戰(zhàn)略地位高，有一定虹吸效應，也不缺少項目源。

第二，特定區(qū)域中，要選產(chǎn)業(yè)環(huán)境好的城市。當?shù)匾羞m宜（園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)）發(fā)展的基礎(chǔ)條件，包括上/下游的配套企業(yè)，產(chǎn)業(yè)相關(guān)的人才、資本、技術(shù)資源，以及原材料、行業(yè)牌照等特殊資源；其次，當?shù)貙Γ▓@區(qū)主導產(chǎn)業(yè)）發(fā)展有針對性、清晰的扶持政策，設(shè)立有產(chǎn)業(yè)基金，政策力度不輸于競爭對手；第三，地方政府設(shè)定的企業(yè)準入門檻，如產(chǎn)業(yè)目錄、投資強度、產(chǎn)值稅收等應在合理范圍內(nèi)；第四，周邊沒有同質(zhì)化項目，尤其不能和高級別政府園區(qū)直接競爭。

政策爭取能力

產(chǎn)業(yè)發(fā)展不僅要求產(chǎn)盤手跳出具體項目，以產(chǎn)業(yè)思維進行招商、運營和投資，同時也需要依靠地方政府給予的產(chǎn)業(yè)政策進行因勢利導。

政策爭取主要包括四個方面：

第一，向上爭取專項資金。園區(qū)發(fā)展實質(zhì)上也是促進地方經(jīng)濟發(fā)展，從這個角度說，政企雙方有共同的目標。通過與主管部門和上級部門對接，主動匯報園區(qū)工作開展情況、項目謀劃情況、存在的困難、發(fā)展前景；同時深入分析研究政府財政扶持方向，及時掌握政策和投資方向的調(diào)整與變化，確保及時捕捉政策和項目資金信息，爭取政府財政支持。

第二，在園區(qū)內(nèi)設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金，引導社會資本投向園區(qū)，支持采取貼息、獎勵和補助等多種方式對入園企業(yè)包括高新技術(shù)企業(yè)認定、企業(yè)研發(fā)、科技成果轉(zhuǎn)化、技術(shù)改造、擴大再生產(chǎn)、上市等進行獎補。

第三，在地方政府支持下，與企業(yè)簽訂對賭協(xié)議。從固定資產(chǎn)投資、營業(yè)收入、年度產(chǎn)值、市場占有率、企業(yè)成長、企業(yè)上市、企業(yè)排名、人才引進等方面給予企業(yè)綜合獎勵。

第四，依托政府現(xiàn)有人才政策，圍繞高層次人才普遍關(guān)心的個稅減免、科研經(jīng)費、資金支持、購房安家、社會保險、醫(yī)療保健、子女入學、親屬就業(yè)等方面給予必要支持。

最后，一條政策好不好，不僅要看含金量，更要看兌現(xiàn)速度。因此，政策出臺部門要盡可能簡化兌現(xiàn)程序、減少審批環(huán)節(jié)，實實在在、及時便捷地把政策落實。

產(chǎn)品設(shè)計能力

隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入新的階段，企業(yè)的認知變了，對產(chǎn)品的要求也變了，園區(qū)需要設(shè)計符合市場需求的產(chǎn)品，以吸引更多的客戶。

第一，多種空間組合，滿足企業(yè)全生命周期空間需求

產(chǎn)品設(shè)計要充分考慮企業(yè)在初創(chuàng)期、成長期、成熟期等不同發(fā)展階段的空間需求，提供匹配企業(yè)辦公、研發(fā)、生產(chǎn)及生活等各個方面的全方位空間產(chǎn)品。包括眾創(chuàng)空間、研發(fā)辦公、工業(yè)廠房、人才公寓、商業(yè)配套等。

第二，產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品要兼具通用性與適用性

園區(qū)產(chǎn)品既要適應于大多數(shù)業(yè)態(tài)的共同需求，又要適應于個別業(yè)態(tài)的個性化需求。通用性包括：1、功能合理，能夠適應不同業(yè)態(tài)、不同工藝的空間需要；2、安全耐用，項目能夠適應工業(yè)生產(chǎn)、產(chǎn)品研發(fā)以及日常辦公的承載需求；3、美觀舒適，外立面顏值高、造型不易過時，內(nèi)在設(shè)施齊備、功能完整。適用性方面，要以產(chǎn)業(yè)定位先行，以產(chǎn)業(yè)需求指導空間設(shè)計。比如，根據(jù)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)設(shè)計研發(fā)廠房的時候，要從層高、承重、GMP車間基礎(chǔ)條件等方面適應生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的特殊需求，降低企業(yè)成本。

成本控制

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目成本控制主要體現(xiàn)在兩個方面。

第一，開發(fā)成本管控。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成本管控模式和房地產(chǎn)不同。房地產(chǎn)拿地成本是大頭、建安成本占比較小；而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建安成本的比重更大，尤其在三線及以下城市，前期主要支出就是建安成本。因此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更要做好成本控制的條線管理，明確各自成本控制的側(cè)重點和對應的權(quán)責利。同時，企業(yè)客戶對產(chǎn)品的需求也更繁復，不同企業(yè)，對面積、層高、戶型、朝向、荷載、供電、消防、層數(shù)等需求都不同，這都需要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商預先做好測算，在復雜的客戶需求和成本匹配間尋找利潤最大化。

第二、全生命周期管控。產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營周期長，退出路徑復雜，除部分可分割銷售外，絕大多數(shù)物業(yè)都需要業(yè)主方整體持有、經(jīng)營、再通過資本化等手段實現(xiàn)退出。為了達成這一目標，園區(qū)需設(shè)計與之相匹配的前期規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、招商運營、資本化路徑。再退出路徑前置，倒推各環(huán)節(jié)的成本控制操作。

創(chuàng)新服務能力

很多園區(qū)在發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群時，只注重發(fā)展產(chǎn)業(yè)本身，對投入大、見效慢的創(chuàng)新服務重視支持力度不夠，以至于產(chǎn)業(yè)相關(guān)的科技研發(fā)、創(chuàng)新孵化、金融服務等生產(chǎn)性創(chuàng)新型配套發(fā)展嚴重滯后，阻礙了企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。

創(chuàng)新服務是園區(qū)運營的核心工作，也是園區(qū)運營中最難實現(xiàn)的部分，需要園區(qū)有足夠的資源把控能力與政企關(guān)系協(xié)調(diào)能力。具體包括：引進技術(shù)轉(zhuǎn)移、知識產(chǎn)權(quán)、檢驗檢測等科技服務機構(gòu)；依托園區(qū)龍頭企業(yè)，建立技術(shù)服務平臺；聯(lián)絡大院名校、科研機構(gòu)，建立產(chǎn)學研服務平臺；建立園區(qū)博士后工作站、院士工作站等高端人才平臺，建立產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、校友聯(lián)盟等，通過提供支撐服務，建立技術(shù)轉(zhuǎn)移、科技孵化、公共試驗、高峰論壇等創(chuàng)新價值鏈等。

招商能力

很多人認為招商能力才是園區(qū)的核心能力，為此，一些政府和園區(qū)甚至不惜開出百萬年薪「懸賞」招商大牛。但在筆者看來，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，招商能力的重要性反而沒有很突出，甚至有人說招商本身就是個「偽命題」，因為歸根結(jié)底，企業(yè)不是招來的，而是你這里恰好有它需要的東西，企業(yè)基于投資邏輯作出了選址決策，而不是聽了你的一句介紹、或者和你關(guān)系好就來投資的。

但即便如此，有企業(yè)資源的招商中介，仍然是政府和園區(qū)眼里的「香餑餑」。

具體來說，中介的核心價值主要體現(xiàn)在兩個方面。

第一，企業(yè)資源。招商中介就是吃信息差這碗飯的，他們手中掌握了大量的企業(yè)投資信息。而數(shù)據(jù)是招商的基礎(chǔ)，企業(yè)數(shù)據(jù)越多，去化速度越快。

第二，營銷能力。雖然企業(yè)選址是基于投資邏輯，但如何把你的項目信息傳遞給企業(yè)則要靠營銷。招商中介有強大的營銷能力，能夠?qū)㈨椖客扑徒o海量客戶，實現(xiàn)最大的營銷效果。

運營服務能力

園區(qū)運營一直是一筆糊涂賬，早先，大家都想通過運營賺除租金收益外的第二筆錢，但這么多年下來，能靠服務賺錢的園區(qū)可謂鳳毛麟角，而更多的隱性收益，如助力招商、增加客戶粘性、品牌塑造等卻是看不見摸不著，更難以準確量化。

運營服務具體包括哪些內(nèi)容，詳見前文《科技園運營服務體系搭建策略》，這里就不多贅述了。

產(chǎn)業(yè)投資能力

園區(qū)是產(chǎn)業(yè)集聚的最佳場所，因此園區(qū)內(nèi)很多優(yōu)質(zhì)企業(yè)都會得到資本的高度關(guān)注。尤其是這兩年合肥通過企業(yè)股權(quán)投資，在資本市場上賺得盆滿缽滿，更引發(fā)了全國政府和園區(qū)對產(chǎn)業(yè)投資的熱情。

不過，投資行業(yè)一直有一個悖論，「你想投的企業(yè)看不上你，愿意讓你投的企業(yè)你看不上」，優(yōu)秀的企業(yè)根本不缺錢，好企業(yè)上市前投資份額都要靠搶。除非你能在資金之外給企業(yè)帶來額外的增益，企業(yè)才會考慮讓你進來分一杯羹。但值得警惕的是，現(xiàn)在有很多所謂的科技公司拿著PPT在全國各地走穴，以建設(shè)區(qū)域總部的名義在多地套取補貼；同時，這幾年政府的投資熱點基本集中在半導體、新能源、人工智能等幾個領(lǐng)域，企業(yè)的估值已經(jīng)非常高，投資價值還剩幾何也需仔細研判。

考核體系

園區(qū)考核體系包括幾個方面，一是經(jīng)濟性指標，包括投資強度、企業(yè)年產(chǎn)值、稅收、帶動就業(yè)人數(shù)等；二是規(guī)模性指標，包括總體入園企業(yè)數(shù)、龍頭企業(yè)數(shù)、國家高新技術(shù)企業(yè)數(shù)、眾創(chuàng)孵化類企業(yè)數(shù)、科技孵化類企業(yè)數(shù)、中介企業(yè)數(shù)、畢業(yè)企業(yè)數(shù)等；三是人才性指標，要求引入多少國家級、省、市級人才、多少博士以上學歷、碩士以上學歷人才（創(chuàng)業(yè)團隊）等；四是活動類指標，包括舉辦活動數(shù)量、參與人數(shù)、活動規(guī)模等；五是創(chuàng)新性指標，包括企業(yè)R&D營收占比、獲得專利授權(quán)等；六是平臺建設(shè)性指標，包括建設(shè)了幾個研發(fā)平臺、金融平臺、眾創(chuàng)服務平臺；七是進度性指標，要求拿地后多長時間開工、首期竣工、全面竣工，多長時間實現(xiàn)達產(chǎn)等。

盈利模式

合理的盈利模式是園區(qū)建設(shè)的根本，能否搭配住宅，可售比例多少，自持多少，配多少商辦，多少商業(yè)，開發(fā)時序是什么，都需要經(jīng)過精確的計算，投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的風險是很大的，如果不算好盈利模式就輕易啟動很容易失敗。最保底的方案是銷售部分的利潤能覆蓋自持部分的成本，或者把自持的成本對沖得足夠低；如果全自持項目，需要產(chǎn)業(yè)項目實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流自平衡。