做文旅首先到底應(yīng)該考慮什么問題？

很多人一定會(huì)說:首先是定位。

不錯(cuò)，一定是定位。但是，你的定位是怎么來的？也就是說你定位的依據(jù)是什么？不會(huì)是一拍腦袋想出來的吧？不會(huì)看著別人怎么做就學(xué)著做的吧？不會(huì)聽某個(gè)朋友甚至是所謂的“專家”給個(gè)建議就確定下來了吧？

也許有人會(huì)說:定位的依據(jù)就是項(xiàng)目所擁有的獨(dú)特資源。

正確，這是一個(gè)依據(jù)，而且是一個(gè)很關(guān)鍵很重要的依據(jù)。但僅此而已嗎？

我們思考項(xiàng)目怎么做，也就是所謂的頂層設(shè)計(jì)到底應(yīng)該從哪里切入呢？

切入點(diǎn)其實(shí)在你選址的時(shí)候就早已明白了，那就是你選這個(gè)地方開發(fā)的最大理由。

也許是名族風(fēng)情，千戶苗寨，三江侗族，漠北胡騎、伊利情歌……

總之，獨(dú)特的資源是最大的核心價(jià)值，也是能否開發(fā)的基礎(chǔ)條件。

但這不夠。項(xiàng)目定位除了核心價(jià)值，還有許多因素需要考慮。

首先是交通，交通時(shí)間和通達(dá)性應(yīng)該擺在第一要素。

其次是項(xiàng)目輻射半徑，這是你的基礎(chǔ)市場。與主城越近，項(xiàng)目支撐的強(qiáng)度就越大。如果就在主城邊上，甚至可以考慮1.5居。

其三目標(biāo)客群的消費(fèi)能力和偏好，這個(gè)很關(guān)鍵。不要陶醉在自己的想象中，文旅地產(chǎn)是第二居所，或者就是到此一游的打卡點(diǎn)，如何將游客轉(zhuǎn)化成業(yè)主，不是那么容易的。

其四是用地的地形地貌，這是做什么產(chǎn)品的決策因素之一。半山、湖邊、小溪旁……高差怎樣？坡度怎樣？形狀怎樣？做什么產(chǎn)品最合適？最有價(jià)值？

我只是簡單的列出四個(gè)依據(jù)，但如何研究這四個(gè)依據(jù)卻考驗(yàn)開發(fā)者的膽略、智慧和專業(yè)。

遺憾的是，大部分開發(fā)商一旦確定選址后，第一時(shí)間不是思考這些問題，而是趕緊找一家規(guī)劃設(shè)計(jì)院，勘測地塊，畫圖立項(xiàng)，然后施工隊(duì)進(jìn)場，然后……捶胸頓足，欲哭無淚！