#  03

龍湖的誕生與茁壯

90年代初的蔡奎，由重慶機(jī)場公司派駐深圳。深圳當(dāng)時(shí)很火爆的一件事，就是拿內(nèi)地身份證去買股票。蔡奎也加入了這個(gè)行列，發(fā)了些財(cái)，后來就下海開起了電腦公司。當(dāng)時(shí)深圳賽格大廈附近，和北京的中關(guān)村高科技公司都在干這樣：買來元件，自行拼裝電腦，再銷到內(nèi)地的買賣。其實(shí)一點(diǎn)都不科技，只不過又賺了點(diǎn)錢后，蔡奎沒有再做下去。

蔡奎和吳亞軍92年結(jié)婚后，回到重慶，開辦了貿(mào)易公司和快餐廠，后來第二年便離開合伙公司單干，成立公司做電腦建材等貿(mào)易。

很快，1994年，吳亞軍緊跟著下海創(chuàng)業(yè)，做裝修、建材生意。中國市容報(bào)、蔡奎、吳亞軍的母親、還有蔡奎持有的一家公司，各自出資50萬元，成立了重慶佳辰經(jīng)濟(jì)文化促進(jìn)有限公司，當(dāng)時(shí)主要還是做美國建材的生意。

1995年，重慶佳辰增加注冊資本至1000萬元，報(bào)社股份被稀釋，直到全部被吳亞軍夫婦收購。

同年，吳亞軍在中建科（中建科總公司，由建設(shè)部、科委聯(lián)合成立）和政策助推下（“2000年小康住宅科技示范區(qū)”）正式進(jìn)軍房地產(chǎn)，并與中建科聯(lián)合成立重慶中建科置業(yè)有限公司。不久，其更名為重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司。未來隨著龍湖的不斷擴(kuò)展，中建科逐漸退出龍湖。又經(jīng)歷多次轉(zhuǎn)讓之后，龍湖成為完全由吳亞軍夫婦控股的公司。

公司成立第六年的2001年，龍湖開發(fā)首個(gè)別墅項(xiàng)目——重慶香樟林，首涉高端住宅業(yè)態(tài)。

2002年，開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目——重慶龍湖北城天街購物中心，標(biāo)志進(jìn)入商業(yè)運(yùn)營領(lǐng)域。

2003年，重慶北城天街購物中心開業(yè)，商業(yè)經(jīng)營管理分公司成立

吳亞軍發(fā)展的速度太快了，不到10年，2003年，吳亞軍就被胡潤發(fā)現(xiàn)了，列為《2003房地產(chǎn)影響力人物五十強(qiáng)》的第36位。

2004年，龍湖又與百年房企香港置地歡喜聯(lián)姻，合作投資40億，開發(fā)“大竹林”時(shí)尚生活社區(qū)。之后的2019年，龍湖再次與香港置地聯(lián)手，以17.6億競得重慶大學(xué)城地塊。

……

#  04

龍湖快速成長的背后

外界一直盛傳龍湖背后有人。

沒有任何身世背景的吳亞軍，僅用了短短不到十年的時(shí)間，完成了從小報(bào)記者，到重慶一哥的跨越式成長。甚至于百年外資——香港置地，首次進(jìn)入重慶，居然要也選擇這家初出茅廬的民營企業(yè)來聯(lián)合投資拿地。放在現(xiàn)在，估計(jì)無法想象。但事實(shí)就是如此，香港置地帶給龍湖的，不僅僅是資金，還有超前的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)知識與管理技能。

從吳亞軍的成長史，我們其實(shí)一直可以看到國企和政府的背書。比如中國市容報(bào)，為何要參股下海的吳亞軍？然后又是如何在勢頭大好的時(shí)候，被吳亞軍夫婦將股份稀釋……又比如龍湖本來是國資企業(yè)入股合資成立的合作公司，為什么也是短短不到5年，居然也能通過轉(zhuǎn)讓成為了吳亞軍的私有財(cái)產(chǎn)呢？

再比如說，龍湖的拿地成本、融資成本一直低于其他民營房企，當(dāng)記者詢問吳亞軍龍湖的秘訣時(shí)，她回答說，一是進(jìn)入目標(biāo)城市較早，二是“密集投資，兼做商業(yè)，獲得當(dāng)?shù)卣С帧薄?/span>

記得最后六個(gè)字，“當(dāng)?shù)卣С帧薄?/strong>

這些都是在龍湖發(fā)展最好的時(shí)候發(fā)生的變化，我們無法得知，但也能初見端倪。所以，和王石、李嘉誠有個(gè)好岳父一樣，我們也不要真認(rèn)為是我們這些凡夫俗子能力不夠，只能說與他們相比，我們似乎缺了點(diǎn)運(yùn)氣。

不管怎樣，21世紀(jì)初的龍湖，已經(jīng)成長為西南一股不容忽視的地產(chǎn)力量。

#  05

龍湖的商業(yè)地產(chǎn)

講到這里，我們必須講講商業(yè)地產(chǎn)。龍湖是第一個(gè)將地產(chǎn)集團(tuán)每年10%的收入投入到商業(yè)地產(chǎn)里的地產(chǎn)大佬，并且每年持續(xù)投入。

天街項(xiàng)目，是龍湖商業(yè)的代表作。打開重慶地圖，可以看到天街幾乎覆蓋了重慶大大小小的核心板塊。目前龍湖在重慶已開業(yè)或在建的天街共有15座，還收并購或入股操盤了部分商業(yè)體。

而龍湖的起家之作就是重慶北城天街。

龍湖，2000年初成立商業(yè)地產(chǎn)管理部，主要是因?yàn)楸背翘旖诌@一個(gè)旗艦商業(yè)項(xiàng)目。

2003年，江北區(qū)政府開始啟動現(xiàn)在重慶著名的旅游景點(diǎn)“觀音橋商圈都市旅游區(qū)”的打造，而其中的核心重點(diǎn)就是被重慶江北區(qū)政府命名為“北城天街”的核心步行街項(xiàng)目。

北城天街建筑面積約為14萬平方米，擁有3座休閑景觀廣場、2家大型生活超市、1家主力百貨，300余家品牌專賣店、1座五星級電影院、近千個(gè)停車位。2005年，北城天街被重慶市民投票評為“中國著名步行商業(yè)街”、“重慶八大地標(biāo)”。09年，北城天街再次榮獲“重慶十大時(shí)尚地標(biāo)”，與解放碑、重慶大劇院齊名。

尚且不知江北區(qū)為啥把如此重要的商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目交給名不經(jīng)傳的龍湖，但憑借北城天街政府極大的政策支持，龍湖的商業(yè)項(xiàng)目自此站住了腳跟。

據(jù)說，那個(gè)時(shí)候，已成龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍，就時(shí)常跑到重慶北城天街二樓，去數(shù)當(dāng)日的客流量。作為龍湖的第一個(gè)重資產(chǎn)持有項(xiàng)目，吳亞軍把忐忑與擔(dān)憂傾注于此。

八年后，北城天街實(shí)現(xiàn)日均客流15萬人次，單日最高客流突破20萬人次，其所處的觀音橋商圈，成為與重慶傳統(tǒng)的解放碑商圈齊名的重慶第二座“百億商圈”，日均客流量達(dá)到35萬，節(jié)假日超過50萬。

吳亞軍不必再擔(dān)心客流，但她“數(shù)人”的典故，已成為龍湖大小高管言傳身教的行動綱領(lǐng)?！褒埡虡I(yè)項(xiàng)目管理者都有這個(gè)習(xí)慣，每天一定要到自己的場子里面去看一看?！敝貞c北城天街項(xiàng)目總經(jīng)理譚華說。

2011年，龍湖確立了自持商業(yè)戰(zhàn)略，平均每年按照銷售回款的10%來投資持有物業(yè)。從此，龍湖商業(yè)地產(chǎn)之路開始不斷向前邁進(jìn)……

#  06

眾人皆知的龍湖大事件

龍湖發(fā)展迅速，吳亞軍卻一如既往的低調(diào)，如果不是因?yàn)槭兰o(jì)離婚轟動全網(wǎng)，大家很少能夠探尋到她私人的一面。

2012年11月中下旬，中國女首富吳亞軍和蔡奎離婚，唯一的女兒蔡馨儀歸女方撫養(yǎng)。夫妻原本共同持有龍湖公司75.6%股權(quán)，離婚后股權(quán)進(jìn)行分割，吳亞軍獲得45.4%，蔡奎獲得30.2%，因此蔡奎獲得的離婚費(fèi)超過200億元（港元），這也創(chuàng)造了一項(xiàng)紀(jì)錄。而今年的福布斯2022年中國內(nèi)地富豪榜，這位離婚夫妻雙雙入榜，也是讓人羨慕不已。

從之前的經(jīng)歷我們可以看到，蔡奎對于吳亞軍的成長，無論是在資金，還是公司成立都立下了汗馬功勞。或者，可以說如果沒有蔡奎，吳亞軍能否有第一桶金來成立龍湖，估計(jì)都非常的困難。此次離婚，吳亞軍沒有在資金上有任何虧欠蔡奎。投桃報(bào)李，為免龍湖大批股份落在第三方手上，從而影響家族在公司的掌控，深知利害輕重的蔡奎簽署協(xié)議書，讓吳亞軍暫時(shí)掌管他持有的股份，未來兩人將保持一致的行動，共同維護(hù)家族的企業(yè)權(quán)益。

蔡奎早年曾經(jīng)對好幾個(gè)朋友說過吳亞軍跟他的一段對話：吳亞軍說，做企業(yè)要賺錢，但做企業(yè)和賺錢還不一樣，只會賺錢就只是個(gè)有文化的個(gè)體戶。吳亞軍有長遠(yuǎn)眼光，善于有條不紊的去計(jì)劃、推進(jìn)，她更會用人和訓(xùn)練人。

吳亞軍之所以能成功，夫妻雙方對待公司的一致立場也是極為關(guān)鍵。想想撕逼當(dāng)當(dāng)?shù)睦顕鴳c夫婦，立見高下。

#  07

拭目以待新龍湖

那么，大風(fēng)大雨都過了，在當(dāng)下這個(gè)敏感時(shí)期，吳亞軍為何要辭任，不免讓人浮想聯(lián)翩？

為此，吳亞軍及友人也站出來辟謠，將此次辭任歸結(jié)為身體原因。

吳亞軍和蔡奎有一個(gè)親身女兒，一直保護(hù)的很好，坊間找不到任何資料，但按照92年結(jié)婚，即使年齡再大，應(yīng)該也不會超過30歲。同時(shí)，她還有一對雙胞胎兒子。此前坊間也傳聞，她的雙胞胎兒子身體一直不太好，為此她2018年特地赴美了很長一段時(shí)間，為了給孩子治病。也可見，這個(gè)病應(yīng)該還是有點(diǎn)嚴(yán)重的。吳亞軍對于自己的孩子保護(hù)的相對較好，沒有人知道這個(gè)孩子多大，什么時(shí)候出生，甚至于孩子的父親，吳亞軍也是緘口不提。

高強(qiáng)度的工作，吳亞軍的身體狀況一直不好。頸椎壓迫神經(jīng)和脊髓，據(jù)說在美國期間，還做了手術(shù)。前段時(shí)間的合伙人大會上，吳亞軍就坦言自己最近身體出了一些狀況，不太適合再繼續(xù)工作，過去幾個(gè)月也沒有調(diào)整好?？礃幼?，這個(gè)病不小，可能已經(jīng)到了威脅生命安全的時(shí)候了。

今年8月份，吳亞軍剛剛以571億人民幣當(dāng)選為中國新女首富。錢和事業(yè)已然已達(dá)到了人生頂點(diǎn)。但顯然她忽略了沒有身體這個(gè)“1”，后面都是0。

于是乎，她選擇告別職場，不管龍湖現(xiàn)在的一地雞毛，而全身心把注意點(diǎn)放到自己和家庭，顯然是正確的。

至于80后的陳序平能否接任，且不說他已經(jīng)擔(dān)任CEO多年，具體業(yè)務(wù)早已駕輕就熟，就龍湖本身成熟的公司體系，相信也出不了大錯。

11月14日，龍湖當(dāng)天的股票一度重回21元錢，走回了一個(gè)強(qiáng)勢反彈。

事實(shí)上，真正考驗(yàn)龍湖的不是某個(gè)人能力，而是跌宕起伏的房地產(chǎn)行業(yè)。沒有吳亞軍的龍湖，是否還能再續(xù)輝煌呢？我們拭目以待吧！