土地出讓規(guī)則巨變！產(chǎn)業(yè)園區(qū)也要大洗牌了

今年年初，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了一份《要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)總體方案》，明確提出支持產(chǎn)業(yè)用地實(shí)行“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓，以提高土地資源的配置效率。

雖然標(biāo)準(zhǔn)地的探索很早就開始了，但在國家層面上，這還是首次提出產(chǎn)業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)地化。

自這份方案發(fā)布后，我國各地都在加速推進(jìn)產(chǎn)業(yè)“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)改革，包括浙江、廣東、四川、河南、山東等多個(gè)省份，以及下屬市縣都發(fā)布了改革細(xì)則。

其中武漢市自去年推行“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓以來，已經(jīng)成交了30宗“標(biāo)準(zhǔn)地”，預(yù)計(jì)“標(biāo)準(zhǔn)地”將很快成為產(chǎn)業(yè)用地的最主要出讓模式之一。

那么“標(biāo)準(zhǔn)地”模式究竟是什么？具體怎么執(zhí)行？又會(huì)給園區(qū)行業(yè)帶來哪些影響？今天小明就來和大家一起探討！

產(chǎn)業(yè)“標(biāo)準(zhǔn)地”模式已有5年探索基礎(chǔ)

旨在優(yōu)化資源配置效率、強(qiáng)化用地監(jiān)管

“標(biāo)準(zhǔn)地”一詞最早在2017年的浙江省提出，其后多個(gè)城市也展開了各自的實(shí)踐探索。

其具體內(nèi)容是由各地政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)等牽頭完成各區(qū)域的能評(píng)、規(guī)劃環(huán)評(píng)等事項(xiàng)，然后前置設(shè)定各幅產(chǎn)業(yè)/工業(yè)用地的固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、畝均稅收、單位能耗標(biāo)準(zhǔn)、單位排放標(biāo)準(zhǔn)、容積率等指標(biāo)，面向市場(chǎng)進(jìn)行“明碼標(biāo)價(jià)”的出讓。

企業(yè)需要承諾用地發(fā)展能夠達(dá)到以上標(biāo)準(zhǔn)，才可以去拿地，而且要與政府簽訂相應(yīng)的使用協(xié)議或監(jiān)管協(xié)議。

通過這樣的方式競(jìng)得土地使用權(quán)的企業(yè)，可以通過“一窗辦理”大幅縮短各項(xiàng)用地審批流程，迅速取得各項(xiàng)規(guī)劃施工許可。

但在項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，政府將按照約定的發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，并對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的運(yùn)營與產(chǎn)出狀況進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，對(duì)不達(dá)標(biāo)者作出處罰與懲戒。

這種模式的誕生核心目的，是強(qiáng)化各地對(duì)產(chǎn)業(yè)用地發(fā)展過程的監(jiān)管。

過去各地出讓產(chǎn)業(yè)用地，多重審批、輕監(jiān)管，但現(xiàn)在這個(gè)模式需要扭轉(zhuǎn)。因?yàn)椤爸婚_發(fā)不運(yùn)營”的房地產(chǎn)化做法這些年十分普遍，并沒有充分釋放產(chǎn)業(yè)/工業(yè)用地的實(shí)際價(jià)值。

所以標(biāo)準(zhǔn)地模式，相當(dāng)于各地的管控邏輯轉(zhuǎn)變?yōu)檩p審批、重監(jiān)管，只要企業(yè)敢于承諾就可以快速開工，但項(xiàng)目落成后必須“以畝產(chǎn)論英雄”。

在最初的“標(biāo)準(zhǔn)地出讓模式”框架之下，一些城市又進(jìn)一步優(yōu)化了具體實(shí)施方式。

比如有些城市開始推行“標(biāo)準(zhǔn)地+承諾制”，只要拿地企業(yè)對(duì)用地發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行事前承諾，并簽署承諾書后，即可馬上開工，并在建設(shè)期間再去補(bǔ)全其他手續(xù)。這就進(jìn)一步寬松了審批環(huán)節(jié)，加快了各開發(fā)區(qū)的建設(shè)與投產(chǎn)速度，快速進(jìn)入監(jiān)管環(huán)節(jié)。

又比如浙江金華，曾推行“標(biāo)準(zhǔn)地+稅收競(jìng)價(jià)模式”。拿地企業(yè)競(jìng)單位稅收，并繳納稅收保證金。

項(xiàng)目投產(chǎn)后每5年為一個(gè)周期，由新區(qū)投促局和稅務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目的畝均稅收進(jìn)行認(rèn)定，并視其實(shí)際履約情況，逐年退還稅收保證金。這么一來，以土地產(chǎn)出為目標(biāo)的導(dǎo)向更加清晰了。

目前全國都在加快標(biāo)準(zhǔn)地出讓模式的行相關(guān)改革，并在標(biāo)準(zhǔn)地框架之上，探索出了更多的混合出讓模式。多個(gè)城市計(jì)劃在2025年實(shí)現(xiàn)省級(jí)以上開發(fā)區(qū)100%實(shí)行"標(biāo)準(zhǔn)地"供應(yīng)，同時(shí)也鼓勵(lì)其他區(qū)域也實(shí)行"標(biāo)準(zhǔn)地"供應(yīng)。點(diǎn)我了解，智慧園區(qū)數(shù)智招商方案

“標(biāo)準(zhǔn)地”模式執(zhí)行特點(diǎn)：

細(xì)評(píng)估、重導(dǎo)向、輕審批、嚴(yán)監(jiān)管

“標(biāo)準(zhǔn)地”模式的推行，可以說改變了以往各地對(duì)產(chǎn)業(yè)用地的管控重心。這種模式的具體實(shí)施細(xì)節(jié)，與過去的傳統(tǒng)出讓方式有許多差別。

一、為土地設(shè)定發(fā)展指標(biāo)，評(píng)估環(huán)節(jié)十分關(guān)鍵

“標(biāo)準(zhǔn)地”模式想要順利推行，首要環(huán)節(jié)就是對(duì)土地進(jìn)行合理、科學(xué)、精準(zhǔn)的評(píng)估。要給產(chǎn)業(yè)用地賦予這么多具體的發(fā)展控制指標(biāo)，政府的前期評(píng)估任務(wù)是非常重的。

以廣東省汕頭市為例。

其在《汕頭市關(guān)于推進(jìn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)的實(shí)施方案》當(dāng)中提出，由區(qū)（縣）政府、功能區(qū)管委結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)政策、功能定位和區(qū)域評(píng)估實(shí)際情況，來組織本級(jí)發(fā)改、工信、商務(wù)、投促、自然資源、生態(tài)環(huán)境、住建、稅務(wù)等多個(gè)部門與機(jī)構(gòu)，來共同確定土地的發(fā)展指標(biāo)。

這絕對(duì)是一項(xiàng)跨部門協(xié)作的大工程。具體來看，汕頭市計(jì)劃對(duì)標(biāo)準(zhǔn)地的控制指標(biāo)按照“6+X”的模式進(jìn)行確定。

“6”為剛性指標(biāo)，包括：行業(yè)分類、固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、容積率、單位能耗標(biāo)準(zhǔn)、單位排放標(biāo)準(zhǔn)、畝均稅收；

“X”為彈性指標(biāo)，包括：就業(yè)貢獻(xiàn)、研發(fā)經(jīng)費(fèi)投入強(qiáng)度、環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)、綠色建筑、裝配式建筑、配套設(shè)施等，可按項(xiàng)目實(shí)際需要確定。

前陣子，四川省內(nèi)江經(jīng)開區(qū)也以“標(biāo)準(zhǔn)地”模式，集中推出了5宗工業(yè)用地。這幾塊地在出讓前，通過多部門集體決策的方式，將土地建設(shè)工期、固定資產(chǎn)、投資強(qiáng)度、畝均稅收等指標(biāo)要求，納入了土地出讓方案大概當(dāng)中。

二、對(duì)進(jìn)駐企業(yè)進(jìn)行定向引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展

“標(biāo)準(zhǔn)地”的最大特征之一，就是會(huì)給既有用地提前確定好產(chǎn)業(yè)門類，不用再等拿地方介入之后，再去做一輪調(diào)研和定位。這有利于各地政府對(duì)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建，進(jìn)行有針對(duì)性的引導(dǎo)。

比如開頭提到的武漢經(jīng)開區(qū)，這兩年成交的30宗工業(yè)“標(biāo)準(zhǔn)地”當(dāng)中，有過半的進(jìn)駐項(xiàng)目集中在汽車整車、零部件制造產(chǎn)業(yè)，以及新能源汽車芯片、傳感器制造等等。

通過“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓模式，武漢經(jīng)開區(qū)能夠高度聚焦于打造“中國車谷”的綱領(lǐng)性目標(biāo)，在出讓環(huán)節(jié)這個(gè)源頭上，就路徑清晰地引導(dǎo)相關(guān)上下游企業(yè)聚集，實(shí)現(xiàn)汽車產(chǎn)業(yè)的高效協(xié)同發(fā)展。

廣東省近期也要求各市縣在制定標(biāo)準(zhǔn)地出讓指標(biāo)時(shí)，應(yīng)按照“十四五”時(shí)期廣東省制造業(yè)空間布局，明確本地區(qū)重點(diǎn)引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，在出讓指標(biāo)的制定上要體現(xiàn)出差異。

部分用地甚至開始推行“帶項(xiàng)目”供應(yīng)。對(duì)于省內(nèi)擬招商引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，由負(fù)責(zé)招商的部門或機(jī)構(gòu)，會(huì)同相關(guān)產(chǎn)業(yè)主管部門，對(duì)項(xiàng)目的必要性、可行性、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模等進(jìn)行論證。

評(píng)估結(jié)束后提煉出產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件、履約監(jiān)管要求、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議等指標(biāo)，然后由市、縣自然資源主管部門將該項(xiàng)目納入供地方案，實(shí)行“帶項(xiàng)目”的標(biāo)準(zhǔn)化供應(yīng)，進(jìn)一步前置鎖定產(chǎn)業(yè)/工業(yè)用地的發(fā)展方向。

三、事后嚴(yán)加監(jiān)管，對(duì)不達(dá)標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施處罰

前面所有的重導(dǎo)向、輕審批，都是為了更好地引進(jìn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地。但要充分維護(hù)前期的工作成果，事后的監(jiān)管就必須做到位。因此在“標(biāo)準(zhǔn)地”模式下，各地將監(jiān)管工作視為重中之重。

比如四川成都就明確提出，各市縣要建立完善工業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”事中事后監(jiān)管體系，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)、竣工驗(yàn)收、達(dá)產(chǎn)復(fù)核進(jìn)行全流程協(xié)同監(jiān)管，及時(shí)糾正不符合審批條件的行為。

對(duì)于未按規(guī)定履行承諾的項(xiàng)目，可以依法依規(guī)撤銷行政審批決定，并追究用地企業(yè)的相應(yīng)責(zé)任。

未按約定竣工、達(dá)產(chǎn)或未達(dá)標(biāo)的，按照有關(guān)約定進(jìn)行懲戒。并且相關(guān)違規(guī)違約行為，將會(huì)被納入信用檔案管理，對(duì)嚴(yán)重失信的用地企業(yè)實(shí)施聯(lián)合懲戒。

可見如果有企業(yè)看準(zhǔn)了拿地審批寬松就想要忽悠當(dāng)?shù)卣蠊€是相當(dāng)嚴(yán)重的。

“標(biāo)準(zhǔn)地”模式下，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，拿地門檻大幅上升

標(biāo)準(zhǔn)地模式的全國推行，無論是對(duì)于各地政府還是市場(chǎng)主體來說，都是不小的挑戰(zhàn)。

對(duì)于具備強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)動(dòng)和運(yùn)營服務(wù)能力的企業(yè)來說。這種土地出讓模式有很多益處。但對(duì)于運(yùn)營短板明顯的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來說，拿地的門檻顯然是在飆升。

一、設(shè)定土地出讓指標(biāo)，需要很高的專業(yè)水平

標(biāo)準(zhǔn)地模式對(duì)于各地政府加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)用地監(jiān)管來說，有很多好處。比如可以提升土地產(chǎn)出效率、加強(qiáng)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量，且監(jiān)管指標(biāo)十分明晰。

而且標(biāo)準(zhǔn)地模式還非常適合拿來做招商數(shù)字化的升級(jí)。因?yàn)楣?/span>地指標(biāo)已經(jīng)完全實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化了，招商上“一事一議”的情況就可以減少許多。

每塊土地的招商指標(biāo)，都可以公開公示在數(shù)字化平臺(tái)上，讓企業(yè)、項(xiàng)目去自助搜索、匹配相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地。點(diǎn)我了解，園區(qū)多渠道拓客

這方面浙江省早已走在前面，其在2019年底就已經(jīng)上線了“標(biāo)準(zhǔn)地”數(shù)字地圖（包括移動(dòng)端），面向社會(huì)公眾公示全省工業(yè)用地的準(zhǔn)入要求、出讓信息、政策規(guī)劃等重要資訊。這讓政企雙方的意向匹配，能夠更便利、精準(zhǔn)。

但是相應(yīng)的，政府部門對(duì)土地的前期評(píng)估工作就變得極其重要，任務(wù)會(huì)非常重。

如何保證各地政府制定的產(chǎn)業(yè)定位、土地發(fā)展指標(biāo)是可落地、可持續(xù)的？

在經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境發(fā)生顯著變化的事后，如何對(duì)發(fā)展指標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整？

如何保證各地部門評(píng)估工作的精準(zhǔn)化、市場(chǎng)化、動(dòng)態(tài)化？

這全都是考驗(yàn)。前文說了這么多，我們能看出其實(shí)土地控制指標(biāo)就是“標(biāo)準(zhǔn)地”制度的核心，設(shè)定得過高或過低，都有可能脫離經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際。

所以在該模式全國推行的過程中，各地如何平衡控制指標(biāo)的確定性與靈活性，建立明確的指標(biāo)修正機(jī)制，是十分關(guān)鍵的。

如果指標(biāo)設(shè)定不合理，尤其是過于嚴(yán)苛、不切實(shí)際的發(fā)展要求，一定會(huì)嚇跑優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

二、標(biāo)準(zhǔn)地模式，將是各市場(chǎng)主體的分水嶺

對(duì)于真正優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，或是有扎實(shí)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力的企業(yè)來說，標(biāo)準(zhǔn)地模式是一股很強(qiáng)的助力。

因?yàn)樵跇?biāo)準(zhǔn)地模式下，企業(yè)從拿地到建設(shè)的時(shí)間大幅縮短了，這也就意味著資金成本、溝通成本的降低。

而且因?yàn)榍捌谒械膮^(qū)域調(diào)研、評(píng)估和定位工作，都會(huì)有當(dāng)?shù)卣凸芪瘯?huì)來牽頭，委托專業(yè)的機(jī)構(gòu)來開展，包括環(huán)評(píng)、節(jié)能評(píng)估、地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估、文物保護(hù)等等……

這些研究成果可以被片區(qū)內(nèi)所有的拿地企業(yè)所共享，這也能幫企業(yè)剩下許多前期籌備的時(shí)間，和一大筆評(píng)估費(fèi)用。

另一方面，由于土地自帶的發(fā)展指標(biāo)是由多部門聯(lián)合評(píng)估，并落在合同內(nèi)白紙黑字確定的。這也能很大程度上降低政企之間的不信任感，企業(yè)不用太擔(dān)心領(lǐng)導(dǎo)換屆會(huì)帶來大的政策轉(zhuǎn)向，可以安心經(jīng)營產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

這些流程的優(yōu)化對(duì)于企業(yè)來說，真是能省不少金錢和精力。

然而，以開發(fā)銷售為主要模式的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，恐怕很難在這種模式下拿到地。把產(chǎn)業(yè)生態(tài)做起來，把產(chǎn)值、稅收、就業(yè)等指標(biāo)做到符合政府的要求，是最為嚴(yán)酷的考驗(yàn)。

甚至這對(duì)于許多專業(yè)運(yùn)營商來說，都是高階課題。所以標(biāo)準(zhǔn)地模式下，拿地門檻提高是必然的，這也將倒逼產(chǎn)業(yè)園區(qū)賽道的所有市場(chǎng)主體去轉(zhuǎn)型、精進(jìn)。

結(jié)  語

關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)地模式的全國推廣，業(yè)內(nèi)態(tài)度比較參差，有舉手歡迎的，也有陷入擔(dān)憂和焦慮的。但是從高質(zhì)量發(fā)展、產(chǎn)業(yè)復(fù)興的角度來看，產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)地模式必定會(huì)是國家堅(jiān)定推行的方向。

只是在該模式的具體執(zhí)行過程中，如何能讓管控指標(biāo)和過程更加合理、可持續(xù)，和需要各地政府和所有市場(chǎng)主體共同努力。各地需要積極聽取市場(chǎng)化的建議，部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的玩法，也必須要改變。