剛剛看到的消息，10月17日，位于北京三環CBD商務核心區的博瑞大廈以20.37億元（相當于評估價值七折）的價格被成功法拍。競買人為北京拾捌時宜企業管理咨詢有限公司。
根據天眼查APP顯示，北京拾捌時宜企業管理咨詢有限公司成立于2022年9月29日，由凱德（中國）商用有限公司持股100%，法定代表人為邱馳璇，注冊資本為100萬元人民幣，經營范圍包含企業管理咨詢、企業管理等。也就是說，這樁資產拍賣，實際接盤人為凱德集團。
逆周期操作，凱德早就做好了準備
作為深耕中國多年的凱德集團對中國的市場形勢判斷總有超乎尋常的預見性，近年來在資產并購市場上的手筆，無論是賣還是買總能選到剛剛好的時機。最經典的案例當屬將三四線的資產打包賣給印力，而將旗下最優質的商業資產來福士打包賣給平安。從轉型戰略上，合并騰飛進入產業地產、地產公司退市再以投資集團的身份重組再上市都可謂是神來之筆。
作為資管模式的典范，如今的凱德已是集基金投資、資產管理、開發運營為一體的綜合性房地產投資集團，投資組合橫跨各種品類，包括商業綜合體、購物中心、寫字樓、酒店、公寓、住宅、產業園區、工業及物流地產和數據中心等。這么豐富的選擇讓其可以從容的根據時機選擇投資標的，小可以拿單體單一業態物業，大則可以造城（如廣州知識城）。當然，最令國內商業地產商（現在還要包括產業地產商）羨慕的是，凱德是少有的打通房地產投資、開發、運營、退出、資管全閉環的一家地產投資運營商，有一批海內外的長期資本選擇與其同行，所以才有跨周期投資的能力，可以在逆周期時從容做出選擇，別人恐懼之時正是其出手之日。
凱德為什么會選擇此時出手博瑞大廈？
根據公開資料顯示，博瑞大廈原名北京特爾特國際傳媒大廈，由大連永嘉集團-北京特爾特物業發展有限公司投資建設，為其名下資產。值得注意的是，該項目位于北京CBD商務區與燕莎商圈之間，即朝陽區東三環路與姚家園路交匯處，北側緊鄰姚家園路，東側與北京青年報社（即建宏大廈）相鄰，南側與北京市燈泡二廠相鄰，總建面8萬平方米，包括甲級寫字樓和商業配套，大廈4F-25F為寫字樓，B1F-3F為商業，B2F-B4F為停車場。高和資本曾經有一單著名的商業物業投資案例就是這個物業的一期裙房底商，后更名為高和萃。
據悉，項目內租戶包括寶寶樹集團、友邦人壽公司、北京眾鳴世紀科技有限公司、百威（中國）銷售有限公司北京分公司等。緊鄰項目周邊是嘉銘中心、環球金融中心、北京財富中心、京廣中心、中國尊等北京CBD的標志性大廈，可謂CBD中的核心區域。相信這也應該是吸引凱德出手最重要的原因，物業易主僅需將凱德現有的客戶資源與其對接就有很大的資產價值提升空間。
此次法拍，該項目背后的債權人是廈門國際銀行，項目起拍價20.37億元，而項目標的總價（評估價）為29.1億元，標的建筑面積為5.82萬平方米。據說廈門國際銀行自身的經營情況也并不理想，其1.04億股份正在北京產權交易所掛牌,轉讓底價3.77億元。無力介入運營，市場化退出又缺乏經驗，急于出清不良資產，盤活賬面資金，這大概就是廈門國際銀行此次選擇降價法拍的真實原因。
饒是如此，從法拍網上顯示的信息看，拍賣期間共有11615人圍觀，但也只有一人報名競拍（有分析認為應該是提前做過溝通才會有凱德旗下子公司的報名）。毫無懸念，最終成交價就是起拍價，相當于評估價的7折，等于總價折讓了8.73億元。
當下怎樣的資產才有機會套現？誰才有資格下場抄底？
自從資本市場遇冷、房企債務危機不斷以來，不良資產投資就一直是房地產投資圈（特別是地產基金）密切關注的投資方向，畢竟有機會打折收購優質資產誰會不動心？然而這畢竟是火中取栗的事，不到萬不得已誰會忍痛割肉？更何況既然牽扯債權債務關系，就必然需要理清其中錯綜復雜的利益關系（這還不僅是于原債務人之間的關系，有時一個二房東或者一個物業公司都有可能成為阻礙收購方順利進場的因素），所以這塊業務想做的人多但真能做成的還是寥寥可數的。
就以之前提過同期拍賣的“晴格格”家的王府世紀大廈來說，同樣也是差不多七折的價格，位置甚至更好（距離故宮直線距離500米），也有4690人圍觀，但最終就是無人出價。考慮到目前市場普遍觀望情緒濃厚，雖然說開始有大量債權人選擇通過法拍處置抵押資產，但越是急于出手就越難以很快變現，畢竟像凱德這樣有長線資金準備的買家其實并不多，粥多僧少，有限的買家自然要精挑細選，不會輕易出手。根據第一太平戴維斯華北區市場研究部的數據，2022年前三季度，北京大宗投資市場累計成交金額約為215億元，較去年同期下降57.5%。這就充分說明了問題。
想“潤”的，你也得勤快些，好好做功課，洗干凈資產，早早物色好真心實意有實力的買家；想“抄底”的，你也好好掂量自己有沒有那兩把刷子，能否比上家更懂運營，或者有更好的融資、退出通道。顯然，市場絕望之時就是聰明的投資人出手之時，想做這樣的“孤勇者”，就向凱德好好學習吧，機會總是留給有準備的人，您說是不是？
