今年春天上海經歷長達兩個多月的新冠疫情封控后，消費市場復蘇較慢，黨媒《上海學習平臺》也關心起購物中心客流與銷售恢復情況，2022年9月24日發表了一篇題為《為什么有的商場只剩三家餐廳，有的卻“一鋪難求”？》的觀察員文章：
文章中說，上海商場的商鋪出租率和客流量備受關注，部分商場迅速從疫情影響中恢復，人頭攢動；但也有商場人丁稀少，門可羅雀。到底是什么原因導致商場人氣“冰火兩重天”？記者走街串巷一個月，直擊不同類型的商場現狀，希望找到冷熱不均背后的規律。
記者找到了什么樣的“規律”呢？
記者首先說有特色的商場復蘇最快，實地走訪發現，服務有特色、營運能實現錯位競爭的商場，人氣回升迅速。
然后記者列舉了一串港資與外資商場的名字：陸家嘴商圈的ifc商場、人民廣場商圈的來福士廣場、淮海路商圈的環貿iapm商場等。
防疫封控結束以來這些商場人氣都不低，有的港資商場國際一線品牌店外都采取了限流措施，不少顧客在門口排隊等待。誠然，港資與外資商場因為有奢侈品銷售，疫情封控結束后人氣回歸快，銷售額高不稀奇。
同時，記者還列舉了印力集團商場如南翔印象城MEGA、七寶萬科廣場、莘莊維璟印象城、松江印象城、漕河涇印象城、AI PLAZA西岸鳳巢等項目，據說銷售額已恢復近100%，上海地區印力商場分布見下圖：
印力集團管理營運、位于上海5萬平方米以上的商業項目分布，圖源網絡
同時記者又提到，疫情封控之后人氣回升較慢的商場大多之前就有“硬傷”，從實地探訪看，確實有部分商場比較冷清。
例如黃浦區大世界附近的亞龍國際廣場，絕大多數店鋪都已停業，商場內燈光很暗，商場方關閉了部分公共照明，垂直電梯和下行扶梯也已停運，只剩上行扶梯還在運行。
又如寶山區北上海生活廣場，工作日中午幾乎沒什么人，除了品牌手機店和寥寥幾家餐飲小店尚在營業之外，大量商鋪都已停業，見下圖：
寶山區北上海生活廣場內大量商鋪已經停業，圖源網絡
其實，阻礙商業走向興旺的商場有先天性“硬傷”，這樣的商業項目在上海比比皆是，就拿印力集團目前營運管理的六個上海商業項目來說，AI PLAZA西岸鳳巢是徐匯區西岸集團開發后委托印力集團招商營運的項目。
這個項目帶有眾多先天性“硬傷”，疫情封控結束以后，所謂的銷售與客流接近100%恢復至疫情前水平，實際上是100%恢復至疫情前“門可羅雀”的客流水平。
請了營運年銷售數達十億的“萬科廣場”、“南翔印象城”等實力商業項目的印力集團過來營運帶有眾多重大“硬傷”的AI PLAZA西岸鳳巢購物中心也難有起色，再次印證了筆者幾年前的一個結論：
“把商業地產項目設計建造爛了，請神仙來營運也做不好了”。
“西岸鳳巢”實景圖，圖源互聯網
今天我們來具體問題具體分析，看看上圖所示這個漂亮商業項目，究竟有哪些致命的先天性“硬傷”？
請各位商業地產開發商以此為戒，在新開發商業項目中避免這些“硬傷”，或對照一下，把自己項目設計方面存在的“硬傷”消滅在圖紙上，千萬不要讓項目帶“硬傷”建起來。
0 1 AI PLAZA西岸鳳巢項目概況
AI PLAZA西岸鳳巢購物中心位于上海市徐匯濱江核心區域，商業面積8萬平方米。
據介紹，該項目的設計出自有150余年歷史的澳大利亞伍茲貝格建筑設計公司之手，由來自倫敦的品牌設計公司Design Bridge策劃并設計了全新的視覺品牌形象。
然而，該項目自2021年12月23日開業至今年疫情封控前的3月初，不過幾個月時間，掉鋪嚴重，今年3月初防疫封控前就已門可羅雀。
從地下一層到地上九層總共十層商業，筆者自地下室乘自動扶梯往上僅僅逛到三層，環顧四周已經極少見到顧客了，見下面組圖：
筆者今年3月初疫情封控前拍攝的實景
AI PLAZA西岸鳳巢購物中心疫情封控以后今年6月份重新開門以來其實還是繼續掉鋪，客流依然稀少，繼續“門可羅雀”；
到了本十一黃金周，筆者去實地考察，見到除了少數幾個飯店有些顧客以外，整個購物中心里面依然“門可羅雀”，見下圖：
2022年10月5日中午12:30筆者拍攝的實景
0 2 商業業態組合“硬傷”
AI PLAZA西岸鳳巢購物中心從已經開業的B1、F1、F2、F3、F4、5F、F6共七個樓層來看，能夠聚人氣的主力店嚴重缺乏。
在一個多樓層8萬平方米商業面積的購物中心里面，按照目前市場需求，差不多每個樓層都需要聚人氣的業態如電影院、演藝場、潮流零售集合、滑雪場、溜冰場、中西餐飲、運動健身、親子樂園等體驗性項目。
如果按照各類主力店每個樓層布置兩個計算的話，這個購物中心地上九層地下一層共十層商業來看，主力店可能需要十幾到二十個。
可惜的是從目前已經開業的七個樓層商業業態來看，真正稱得上聚人氣“主力店”的僅僅是一個位于負一層西側的“奧樂齊”超市，還有可以稱之為次主力店的位于五樓的兩家餐飲。
其余開業的樓層除了位于一樓西南與西北角的面包與咖啡店聚一點人氣以外，其實所有的其他店鋪都不聚人氣，這是AI PLAZA西岸鳳巢商業業態組合的“硬傷”。
實際上，商業業態組合的“硬傷”是項目按照“通用商業開發模式”設計建造起來的惡果——已經建成的商業物業不支持社交體驗、滑雪運動、健身體育項目的落戶。
筆者曾看到過該項目開業前的招商定位：
“AI PLAZA西岸鳳巢不止是西岸商業首秀，也是西岸從“活動模式”“產業模式”向“生活模式”轉型的起點。作為徐匯濱江重要消費場景、服務場景，AI PLAZA充分兼顧了通勤人群、常住居民、往來游客的需求，優化體驗業態的整體配比，具體有精致餐飲占比30%、社交體驗占比30%、配套服務占比20%、特色零售占比20%，引入奈爾寶科技館、城市滑雪新生活方式SNOW51、日本藝能培訓機構EXPG、生活方式潮流零售KKV等熱度品牌，打造親子、運動、娛樂、休閑等多元模式共融的生活場景。”
但由于甲方沒有按照定制式商業模式，而是按照通用商業模式把商業用房設計建起來后，社交體驗、滑雪運動、健身體育等對商業建筑用房有特殊要求的商業項目就無法落戶了。
所以，AI PLAZA西岸鳳巢建成以后，盡管開發商領導們想要引進上述這些商業項目，盡管請了招商營運能力強大的印力集團團隊來招商，要把想要的這些商家招進來，但由于這個項目已經建成，受商業建筑物業條件限制而無法落戶了。
在缺乏聚客能力強的主力店落戶的情況下開業，整個商場的聚客能力就弱了，所以自去年年底開業以來，該項目掉鋪嚴重，門可羅雀，疫情封控結束以后重新開門，這種情況沒能得到改善。
0 3 商業建筑物業設計建造“硬傷”
AI PLAZA西岸鳳巢這個項目是典型的位置優越：位于徐匯濱江核心區，緊鄰11號線“云錦路”地鐵站，周邊有眾多寫字樓，西岸藝術中心、油罐藝術中心、余德耀美術館等滬上熱門美術館均在附近。
可惜該項目雖由“國際一流大師”策劃（倫敦的品牌設計公司Design Bridge策劃），“國際一流大師”設計（有150余年歷史的澳大利亞伍茲貝格建筑設計公司設計），外表漂亮但建造出來的內在并不符合商家落戶運行要求，變成低收益“負資產”項目。
通過對AI PLAZA西岸鳳巢項目現場考察，從商業地產專家角度看，該項目的設計建造主要有不利于商業營運的八大“硬傷”：
1.整個項目總平面東、北、西側三面臨街，西側一個、北側兩個主入口竟然沒有設計一個出租車與私家車停靠落客點的港灣，造成了打的過來或有私家車司機開車送過來的顧客沒法在靠近商場出入口的地方停車落客，下雨天要在很遠地方停車落客再步行到商場入口，雨水會淋濕顧客，非常不人性。
由于商場長邊沒有港灣落客點，臨街面沒有客人過來，臨街商鋪全部開不了店：
2.整個一樓東側縮進三米寬二樓外挑，形成了一條南北向的走廊，本來打算一樓東側商鋪可以對外開門或做外擺，可是走廊東側建了一條南北向的通往地下車庫的汽車坡道，活生生把東側馬路上的顧客同里面商業走廊隔開了。
這樣，建筑物東側的商業走廊等于白建，東側的店鋪門也一個開不了了，建筑物東側的走廊變成了死走廊：
3.關于商業建筑價值的祖訓是“金角”、“銀邊”、“草肚皮”，也就是“角”最金貴，商業價值最高；“邊”次金貴，商業價值也很高；“草肚皮”也就是商業場所內部縱深商業價值最低。
商場東北角緊鄰龍騰大道、油罐藝術中心等徐匯濱江游玩景觀帶，本應是顧客集聚的地方，非常金貴，商業價值非常高。
而設計師竟然在東邊設計的汽車坡道開口長度不夠的情況下向西拐了一個彎，把東北角這個本應是顧客聚集場地圍了起來，使東北“金角”商鋪從活角變成了“死角”：
4.作為商業建筑來說，為了獲得良好顧客“易通達性”，一樓地坪面比馬路人行道高出一個踏步最多兩個踏步（符合規范規定高差）即可，不需要像建人民法院那樣高出許多踏步。
本項目一樓地坪面竟然高出了馬路人行道面整整五個踏步，嚴重影響了顧客的通達性，北側100多米長的“銀邊街面”變成了一個鋪子也難于進來了的“死街面”了：
5.作為商業建筑來說，吸納公共交通客流十分重要，地鐵11號線就在商場西側通過，旅游、通勤客流量均不少的云錦路地鐵站就在離商場不足100米的地方，商場設計開工時地鐵尚在建設中，沒有把地鐵站客流通道引到負一層商場來實在是本項目的一個敗筆；
6.建筑內部設計也留下許多“硬傷”：
如主通道進入沒有考慮商業運行所需要的寬度，招商營運團隊從西側主入口進來發現主通道太窄需要加寬，于是就把主通道南側的柱子外面部分的寬度也用上了。
這樣主通道的確是變寬了，但一排大柱子留在了主通道中間，盡管花了大錢用大理石包柱子，但使得空間變得狹窄逼仄，不僅影響了觀感，甚至從“風水學”角度看，這些柱子是“擋了財路”：
7.購物中心與南側的辦公樓之間做了一條東西向喇叭形向云錦路開口的街道，還有街道設計的“硬傷”：
南側辦公樓下面與北側購物中心下面都開設了商鋪，街道空中還架設了巨大的天棚，由于街道口與云錦路東側沒有設計車輛可以進入停靠的港灣，街道入口處還設置了南北向花壇擋在街口，云錦路乘出租車來的顧客沒法停靠落客，乘私家車來的顧客也無法停靠將乘客落到街道口，云錦路上的出租車與私家車圍著購物中心繞了半圈到了東側可以下地下車庫落客后，多數人直接乘垂直電梯上購物中心去了，購物中心里面逛的客人很少有人會出南門去逛街，云錦路上的車輛又無法在街口停靠落客，這條街成了一條無人光顧的死街：
8.購物中心內部各個樓層設計也留下的最大“硬傷”是各樓層“通用商業開發模式”設計，不支持聚客需要的主力店商家落戶。
以F2層為例，F2商業樓層設計存在二大問題：
1）動線太長（見藍色動線），四根主要商業動線長超過50米；
2）建筑分隔太亂，動線通透性太差，許多商鋪位于死角，右下角這些商戶落戶后很難成活：
還有從F2往上到F9層，唯一中庭竟然不設自動扶梯，導致F3以上樓層鮮有顧客光顧，見下圖：
0 4 討論
通過現場考察和初步盤點，AI PLAZA西岸鳳巢購物中心設計建造過程中留下的這八大“硬傷”已經造成了對該購物中心不可逆轉的“傷害”，尤其是第八點“硬傷”，把甲方想通過引進聚人氣主力店改善購物中心人流的夢想擊碎。
這樣的設計不僅是一種“逆人性”的設計，而且是一種“逆商性”的設計，如在購物中心三樓西側甲方想引進冰雪運動，這個圍擋從去年12月份開業時存在，到今天10個月過去了，還是這個圍擋，見下圖：
為什么冰雪運動項目這里無法引進呢？
因為這樣的運動需要上千平方米無柱子的平面，房子沒有蓋的情況下你可以通過結構技術處理創造出數百或上千平方米的無柱空間出來，現在房子蓋好了，你就不可能把許多柱子拔掉創造這樣的無柱空間，所以你就無法引進這樣的項目。
再比如由于AI PLAZA西岸鳳巢購物中心周邊有數百萬平方米的商務樓、美術館、會展中心、高檔住宅等，宴請與婚宴需求很大，你想要在六樓引進一個2000平方米的中式正餐，需要哪些條件呢？
需要一個600平方米的無柱大堂未來舉辦宴會婚禮用；
需要單獨客梯直通一樓以及在一樓設置一個20平方米的接待廳；
需要能夠觀景的十個包廂；
需要600平方米的廚房面積活荷載提高到800公斤/平方米；
需要獨用貨梯連接地下室貨運通道聯通垃圾集散與卸貨場；
需要30冷噸制冷設備外機安裝位置；
需要井道60000立方米/小時排油煙與54000立方米/小時補新風；
需要增加供電200KW……
我們參考一下F2樓層布置格局，這樣的一個中式正餐飯店能不能引進落戶AI PLAZA西岸鳳巢購物中心？引進這個飯店的八個需要能滿足幾個？我敢肯定，這八個需求不能滿足，引進這樣一個2000平方米的中式正餐肯廳一定辦不到。
再比如你想在七樓引進一個6000平方米有十二項內容的健身運動館，包括要建一個12.5米寬X25米長X2米深的泳池荷載平方米/2噸；一個600平方米的無柱球類館層高9米；一個500平方米的蹦床館層高7米；一個1000平方米的載荷達1000公斤的健身器材館等。
請各位讀者看一下這個已經建好的樓層格局，上述這些無柱子、層高、荷重要求在上面這樣的樓層布置格局下，一定不可能引進落戶。
寫到這里，筆者心頭突然像壓上了一塊大石頭沉了下來，有一種欲哭無淚的感覺。
我記得2017年下半年徐匯濱江西岸管委會請我去做過兩天關于大型商業地產開發管理實務的講座，有管委會負責同志及西岸開發區各主要項目公司高級管理人員來聽課人數共達百多人，我講了商業地產開發需要走“定制商業開發模式”而不是“通用商業開發模式”問題，著重講了“定制商業開發模式”做法與“通用商業開發模式”會導致的惡果。
當時AI PLAZA西岸鳳巢購物中心與南邊有十多萬平方米商業面積的夢中心城市綜合體項目土建結構都已經升了起來了，前來聽課的開發商與管委會高級管理人員紛紛說，他們已經按照“通用商業開發模式”把商業地產設計建造起來了，問我有什么辦法使這些“通用商業開發模式”建起來的商業物業招來商家落戶？
我回答說現在只有通過“停工改造”讓商家落戶外，沒有任何別的辦法了。
結果，甲方出于各種考慮沒有選擇停工改造，而是繼續施工，直至竣工。
后來夢中心于2018年底竣工，招不來商開不了業爛尾到今天。AI PLAZA西岸鳳巢購物中心竣工后甲方找了印力集團招商營運，填充式招商招到了幾個餐飲與小鋪，勉強開業，半死不活至今。
0 5 小結
今天我們聚焦AI PLAZA西岸鳳巢購物中心設計建造的“硬傷”，實際上只是透視了“冰山一角”“滄海一粟”，上海這十多年來累積的“通用商業開發模式”下開發的商業地產，屬于低收益或無收益“負資產”有上億平方米，全國有海量這樣的商業地產“負資產”。
這種“通用商業開發模式”下開發的商業地產帶著這些“硬傷”入市，世上難有“商業經營高手”把它們救活的，因為這種“硬傷”是“不可逆”的。
新開發商業地產項目要避免掉入這樣的“陷阱”，需要開發商高層提高認識，走“定制商業開發模式”之路，建立開發商業地產“專業團隊”與“專門流程”來管理商業地產開發，按照商業地產開發專業邏輯來做。
特別是新項目圖紙設計完成要開工建設之前，必須對接市場，先行預招商，請商業地產專家來評審，如發現這些設計存在“硬傷”，一定要把這些“硬傷”消滅在圖紙上，絕對不能把這些“硬傷”澆筑進鋼筋混凝土中，等把樓建起來了再發現這些“硬傷”你已經追悔莫及了。
