有人看好地產(chǎn)行業(yè)的未來嗎？
來源:商業(yè)地產(chǎn)Y觀點(diǎn) 作者:商業(yè)地產(chǎn)Y觀點(diǎn) 時(shí)間:2022-10-08
最近2年，尤其是今年，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了前所未有的困境。許多地產(chǎn)從業(yè)人員被迫離開，心有不甘卻又無可奈何。而普羅大眾中，無房買不起房的吃瓜群眾，一個(gè)勁的拍手叫好，痛罵地產(chǎn)老饕們活該有此下場，誰要你們把房價(jià)捧得老高。另一頭，成千上萬戶購買期房業(yè)主，因開發(fā)商暴雷，工地爛尾，房屋交付遙遙無期……反正，一切都是地產(chǎn)從業(yè)人員的錯(cuò)，這個(gè)行業(yè)就該被抹殺，甚至于有人叫囂干脆學(xué)學(xué)朝鮮，政府全面接管地產(chǎn)，給大家免費(fèi)分房……我覺得首先我們要聊聊地產(chǎn)經(jīng)營的邏輯：地產(chǎn)行業(yè)，簡單理解就是把土地按照功能，進(jìn)行有序的建設(shè)，并通過出售或者出租，將建設(shè)物盤活運(yùn)營，最終產(chǎn)生銷售和利潤。因此，從商業(yè)邏輯來看，地產(chǎn)的經(jīng)營邏輯很簡單。經(jīng)營利潤=銷售價(jià)格-（土地價(jià)格+建安成本+各種管理成本+稅費(fèi)成本）經(jīng)營利潤=產(chǎn)權(quán)期40年的整體租金收入-（土地價(jià)格+建安成本+各種管理成本+稅費(fèi)成本）所以，地產(chǎn)行業(yè)中任何一個(gè)細(xì)分行業(yè)，無論是住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)，康養(yǎng)，文旅，酒店，醫(yī)療，最終其實(shí)都能歸納為以上兩種經(jīng)營模式。也或者他們常常以組合的形式搭配出現(xiàn)，最后實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤，從而實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的最終目的。因此，房地產(chǎn)是否能正常經(jīng)營，重點(diǎn)取決于兩端：成本端的主要成本是三大塊：土地成本、建安成本、財(cái)務(wù)成本。 一、中國絕大多數(shù)的城市還是土地財(cái)政。什么是土地成本。很簡單，它就是政府賣地的收入。中國除了極少數(shù)的幾個(gè)一線城市，大部分城市的當(dāng)?shù)卣且揽抠u地生存的，我們叫做土地財(cái)政。“土地財(cái)政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方財(cái)政支出，屬于基金預(yù)算收入，屬于地方財(cái)政收入的一種。中國的“土地財(cái)政”主要是依靠增量土地創(chuàng)造財(cái)政收入，也就是說通過賣地的土地出讓金來滿足財(cái)政需求”。
光看這張圖，我們還不能清晰認(rèn)識到土地收入到底占據(jù)當(dāng)?shù)卣杖氲谋戎兀覀冊倏纯聪旅孢@張圖：除了北京、上海和深圳以外，90%以上的當(dāng)?shù)卣杖胧莵碓从谕恋刭I賣。我們所熟知的杭州、廣州、佛山、南京、武漢甚至于土地財(cái)政依賴收入超過100%。因此，賣地收入成為當(dāng)?shù)卣氖杖胫匾獊碓矗捎谫u地簡單粗放，房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲也直接打動(dòng)了土地價(jià)格的飆升，因此，房價(jià)的上漲很大程度背后也有當(dāng)?shù)卣耐撇ㄖ鸀憽?/span> 二、藏在影子里的財(cái)務(wù)成本，居然成為了開發(fā)商現(xiàn)金流的重要來源建安成本。相對于土地成本的不公開透明，建安成本作為蓋房子的成本，一磚一瓦，從材料上看是非常公開透明的，能否精細(xì)化，關(guān)鍵是看的工程組織和管理，因此相對好評估。但絕大多數(shù)人是不知道財(cái)務(wù)成本的存在。財(cái)務(wù)成本。這里主要講的各種融資借貸成本。此類成本在很多非地產(chǎn)行業(yè)，或者基層地產(chǎn)從業(yè)人員是很少能接觸到的，大部分屬于公司的機(jī)密，掌握在投資、財(cái)務(wù)和融資部門的手中。前面數(shù)據(jù)圖中我們也看到了，土地成本最少也是以上億來起步的。昨天9月28日深圳第三批居住用地轉(zhuǎn)讓，一次性直接實(shí)收106個(gè)億。對于地產(chǎn)開發(fā)商前期最大的投入成本是土地成本，這個(gè)是必須一次性支付的，尤其是招拍掛項(xiàng)目。因此如果你短時(shí)間內(nèi)規(guī)模化擴(kuò)張，想要同時(shí)間段拿更多的土地，光靠自有資金肯定是不夠的，而且也完全沒有必要。我們的各大金融機(jī)構(gòu)，包括國有銀行們，早在開發(fā)商拿地階段就已然介入。作為利益抱團(tuán)體，成為名副其實(shí)的財(cái)務(wù)投資者，用現(xiàn)在流行的話來說，就是風(fēng)投啊。我們假設(shè)一個(gè)項(xiàng)目為例：如果一個(gè)住宅地塊，土地拍賣價(jià)格為8000元每平方，總共面積為1萬方，當(dāng)時(shí)的周邊市場銷售均價(jià)為2萬元。那么土地成本=8000元*1萬=8000萬，那么事實(shí)上我們可以以這塊土地作為抵押物，銀行能夠提供7成的貸款。作為開發(fā)商，實(shí)際僅需支付30%的土地款，其他通過銀行貸款支付，即可獲得此地塊。也就意味著，通過銀行貸款，我們同樣8000萬的資金，可以同時(shí)操盤3個(gè)以上的此類項(xiàng)目。等項(xiàng)目達(dá)到一定條件，我們又完全可以按照市場周邊均價(jià)，以銷售物的銷售價(jià)格向銀行做抵押，繼續(xù)貸款。此時(shí)，銷售住宅的總價(jià)=周邊均價(jià)2萬*面積1萬=2個(gè)億，那么開發(fā)商能夠貸款的金額，就從初期8000萬的70%，變成了2個(gè)億的70%，貸款金額從5600萬直接飆升到1.4個(gè)億，增長了近3倍。此時(shí)，該項(xiàng)目在還沒有完全銷售的情況下，開發(fā)商已經(jīng)通過貸款，獲得高于地價(jià)近2倍的現(xiàn)金流，隨后，大部分現(xiàn)金開始流入到開發(fā)商其他項(xiàng)目的開發(fā)上，就這樣，資金如雪球般開始翻滾流動(dòng)起來……2、如果仔細(xì)分析，我們出現(xiàn)了一個(gè)奇怪的經(jīng)營模式項(xiàng)目階段性利潤=融資后的銀行借貸-土地成本-階段性建安成本-階段性其他管理成本。也就是說，項(xiàng)目即使一分錢不銷售，開發(fā)商照樣通過抵押產(chǎn)權(quán)，就能申請銀行貸款，獲得至少7成的前期銷售款。這樣的好處就在于，不要考慮銷售的不確定性，通過抵押提前2年收回全部成本，甚至包括利潤。從而再提前去獲取新的項(xiàng)目。這樣的好事，地產(chǎn)開發(fā)商怎么能錯(cuò)過。因此，越來越多的地產(chǎn)開發(fā)商，開始將所有的焦點(diǎn)，聚集在拿地和融資這兩個(gè)關(guān)鍵渠道上。近幾年，與之關(guān)聯(lián)的兩個(gè)部門：投資部和融資部，水漲船高，有的僅僅一年就跳槽成為總監(jiān)、總經(jīng)理；還有一大堆政府，銀行高管加入地產(chǎn)行業(yè)成為副總裁，也正是因?yàn)樗麄兪熘u地和融資這兩個(gè)領(lǐng)域，即使毫無本行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，仍舊被地產(chǎn)高薪聘請。3、很多人可能在問了，借貸難道沒有成本嗎？是的，借貸有成本。央企和國企房地產(chǎn)開發(fā)商，在銀行貸款里有先天優(yōu)勢，基本融資利息可以控制在3到5個(gè)點(diǎn)，最高可能估計(jì)也才5個(gè)點(diǎn)。民營企業(yè)，相對在這點(diǎn)上弱勢很多，百強(qiáng)地產(chǎn)的銀行融資利息可能在10-12個(gè)點(diǎn)左右，有的民間借貸甚至于高達(dá)20個(gè)點(diǎn)，即便如此，也有地產(chǎn)開發(fā)商趨之若鶩。這也就是，為什么那么多民營開發(fā)商，非常重視各種榜單排名的關(guān)鍵！百強(qiáng)房企，或者30強(qiáng)房企，不是為了提升品牌影響力，讓消費(fèi)者放心買房的，而是為了給銀行金融機(jī)構(gòu)看，方便用更少的利息來貸款的。因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)里，對于貸款是按照百強(qiáng)名單，來設(shè)定優(yōu)先級的。這同樣也就是為什么那么多榜單黑幕的緣由。簡單告訴大家，在沒有暴雷之前，一個(gè)百強(qiáng)地產(chǎn)的排名最低收費(fèi)也是以百萬為單位。我們可以嘗試計(jì)算一下做榜單排名的機(jī)構(gòu)收了多少錢：為什么貸款利率高達(dá)20個(gè)點(diǎn)，房地產(chǎn)商仍舊趨之若鶩呢？難道房地產(chǎn)如此暴利？！回到前面假設(shè)的項(xiàng)目上，如果真的能地價(jià)以8000元獲取，2萬元的銷售均價(jià)，那么的確銷售利潤足夠高，完全能覆蓋20個(gè)點(diǎn)的利息成本。但，這個(gè)是屬于地產(chǎn)的早期階段！如果了解地產(chǎn)行業(yè)的同仁是知道的，地產(chǎn)的利潤點(diǎn)早已跌入谷底。剔除各種成本，凈利潤能超過15%，已是相當(dāng)不錯(cuò)了。那為什么開發(fā)商即使20個(gè)點(diǎn)仍舊要貸款呢？這個(gè)時(shí)候，又回到了剛才第2點(diǎn)那條奇怪的經(jīng)營模式上，如果我能夠先把銷售總收入，通過抵押貸款，完成7成的回款。那么，是不是意味著，我可以提前將多余的現(xiàn)金流（記住，是現(xiàn)金流多余，不是利潤）投入到新的項(xiàng)目。即使后期這個(gè)項(xiàng)目整體來看是虧損的，但由于提前收回現(xiàn)金投入了其他項(xiàng)目，只要其他項(xiàng)目能夠賺錢，最終整體來看，公司還是賺錢的。于是乎，這條奇怪的靠貸款獲取現(xiàn)金流的邏輯，就成為了各大開發(fā)商經(jīng)營的主邏輯。4、金融機(jī)構(gòu)成為了繼土地財(cái)政后，房地產(chǎn)背后最大的影子金主。土地財(cái)政，無論是土地招拍掛，還是城市更新后，通過盤整土地后調(diào)整土地性質(zhì)，這些無論是否有暗箱操作，最終的土地價(jià)格一定是公開和透明的。可是金融機(jī)構(gòu)貸款不是這樣。姑且不談外部人員是否知道，即使公司內(nèi)部人員，如果不是財(cái)務(wù)和融資部，你可能永遠(yuǎn)不知道這個(gè)項(xiàng)目到底找了什么銀行，或者金融機(jī)構(gòu)，貸了多少錢，利息是多少，甚至除了老板，連融資部門也不知道這些錢最后投向了哪里……我所知道的一個(gè)很靠后的百強(qiáng)房企，其主管融資部門的老大，原是農(nóng)業(yè)銀行的地級市分行行長，處級干部。我們想想農(nóng)業(yè)銀行有多少處級干部，估計(jì)應(yīng)該比百強(qiáng)地產(chǎn)副總裁要多吧。“南方財(cái)經(jīng)全媒體記者梳理top30上市房企高管團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)，有金融背景的高管背景不在少數(shù)，其中又以銀行系最受青睞，主要以建行、中行等五大國有銀行以及招行、光大銀行、渤海銀行等股份制銀行為主，多數(shù)擔(dān)任副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)、首席財(cái)務(wù)官等職務(wù)。”
僅建行出身的房企高管，就有萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝；碧桂園副總裁、首席財(cái)務(wù)官伍碧君；旭輝控股副總裁徐斌……
祝九勝上一個(gè)職務(wù)是建設(shè)銀行分行副行長；伍碧君于2005年加入碧桂園集團(tuán)之前，在建行湖北省分行工作，負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)與審計(jì)管理；徐斌曾擔(dān)任中國建設(shè)銀行廣州分行項(xiàng)目經(jīng)理。其他銀行系房企高管，也大都是國有銀行出身的背景。比如，世茂集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)湯沸；金科股份聯(lián)席總裁王洪飛、董秘張強(qiáng)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人宋柯；雅居樂副總裁潘智勇、副總裁劉同朋；旭輝控股副總裁、首席財(cái)務(wù)官楊欣……為什么金融高管如此受房地產(chǎn)青睞？甚至于超過了政府機(jī)構(gòu)從業(yè)人員，難道是銀行人員素質(zhì)超高，對房地產(chǎn)行業(yè)理解甚至高過地產(chǎn)從業(yè)人員嗎？當(dāng)然不是，按照前面分析的房地產(chǎn)奇怪經(jīng)營模式，銀行借貸已經(jīng)成為房地產(chǎn)收入的重要來源，甚至于遠(yuǎn)超過銷售本身。而它又是所有房地產(chǎn)成本中最不透明的存在。不透明，就意味著有著太多的黑暗操作，給了腐敗極大的運(yùn)作空間。早前，陪同老板接觸過一次銀行機(jī)構(gòu)的融資。這次是一線城市的某國有銀行總行行長，考察公司商業(yè)項(xiàng)目融資。公司兩大老板親自陪同。基本上這個(gè)分量的行長，各大開發(fā)商幾乎沒有不認(rèn)識的，權(quán)利也是相對較大。這次也是由原某銀行分行行長，現(xiàn)任分管融資的的副總裁牽頭。簡單看了項(xiàng)目以后，老板們直接拋出了想要融資9個(gè)億。行長看了看項(xiàng)目，轉(zhuǎn)頭問了問，這個(gè)項(xiàng)目目前能融資多少，下面銀行分管貸款的主任，資料早就準(zhǔn)備好，按照目前該項(xiàng)目的周邊均價(jià)，和銀行的權(quán)限，可能最高只能給到3個(gè)億。行長想了想：均價(jià)能做高點(diǎn)嗎？下面的人想了想，說我們看看能不能想想辦法……商業(yè)地產(chǎn)的融資借貸金額，主要是抵押物的市場銷售均價(jià)的7成。也就是說，商業(yè)項(xiàng)目市場銷售估值，是其貸款金額高低的關(guān)鍵。那市場估值怎么來的呢，主要是來自于市場評估公司的評估價(jià)格。那市場評估公司來自于哪里呢，對于國有銀行，一般來自于它的供應(yīng)商庫里，也或者說一般是有著較多合作關(guān)系的第三方公司。那如果關(guān)系到位，是不是可以做高市場的均價(jià)呢？在這里，就出現(xiàn)了人為操作價(jià)格的可能性。在中國，只要有人為的地方，就是人情的出現(xiàn)。當(dāng)然，因?yàn)轫?xiàng)目本身已有了一部分貸款等種種原因，最終還是沒有貸款成功。我們不能簡單說這事件中有貓膩，其實(shí)銀行貸款業(yè)務(wù)也是銀行的重要收入來源。每年，銀行都有不菲的貸款任務(wù)，必須保質(zhì)保量的完成。在沒有暴雷之前，哪里會(huì)有比房地產(chǎn)更好的貸款業(yè)務(wù)呢，既有產(chǎn)權(quán)抵押，又有市場保證，如果還不起，大不了直接沒收土地就好。所以，銀行也是希望能夠貸出更多的錢給到房地產(chǎn)商，從而后期能夠?qū)崿F(xiàn)更大的利息收入。一方面要完成貸款任務(wù)，另一方面地產(chǎn)商有大量的資金需求，因此，兩者一拍即合，甚至狼狽為奸。由于金融貸款，不可能按照土地出售、或者招拍掛等公開方式進(jìn)行，這種不透明的空間，給了銀行極大的權(quán)利和腐敗，也讓房地產(chǎn)開發(fā)商，想盡一切辦法拉攏腐蝕金融從業(yè)人員。國有銀行大把人排隊(duì)要錢，你能有人脈，就可以很巧妙的貸到錢。招聘國有銀行一定級別的副行長，或者行長，就是一種變相的人脈拉攏。他們的重要任務(wù)，就是利用自己的銀行人脈網(wǎng)，打開可以交際的腐敗網(wǎng)。我們可以試想，銀行高管是收自己熟悉人的錢更放心，還是直接收房地產(chǎn)開發(fā)商的錢更放心呢？也有很多人說，聘用銀行高管，是因?yàn)樗麄兏煜ず土私飧鞣N融資渠道和方式。試想想，如果銀行融資是公開透明的，正如土地招拍掛一樣，難道還一定需要銀行一定級別的處長嗎？找個(gè)辦事員，是不是對流程更清楚呢？！其實(shí)，正因?yàn)樗麄兪煜じ鞣N規(guī)則下的潛規(guī)則，有更深的人情網(wǎng)，比平常人或者地產(chǎn)從業(yè)人員，更容易拉開貸款的黑幕而已。除了招聘銀行高管，開發(fā)商直接賄賂也不在少數(shù)。
資料顯示，2010年和2011年兩年間，龍光集團(tuán)有限公司（下稱“龍光集團(tuán)”，后更名為“深圳龍光基業(yè)控股有限公司”）從國家開發(fā)銀行廣東分行獲得兩筆大額貸款。其中廣西貴梧高速項(xiàng)目貸款84億元，成都繞城高速項(xiàng)目貸款68億元。2013年3、4月份，吳德禮利用擔(dān)任國開行廣東分行行長的職務(wù)便利，為龍光集團(tuán)在貸款審批過程中提供幫助，收受該公司董事長紀(jì)海鵬（另案處理）人民幣500萬元。該筆錢由紀(jì)海鵬安排其弟紀(jì)建德在深圳市的深圳洲際酒店地下一層的停車場內(nèi)交給了被告人吳昊。吳昊在明知是行賄款的情況下仍幫助其父親吳德禮收下該筆錢，并將該500萬元帶回了廣州家里，交由冷某（另案處理）保管。
按照錄像，此次賄賂甚至是由龍光集團(tuán)的二把手，老板紀(jì)海鵬的弟弟-紀(jì)建德，親自開車前往地下室送給行長兒子，完全都沒有假手他人。紀(jì)建德，我要給大家補(bǔ)充一下，他是龍光名副其實(shí)的CEO，因紀(jì)海鵬常年在香港不回內(nèi)地，因此他是真正實(shí)際龍光的操盤人。由此也就可見，銀行融資中的內(nèi)部操作，都是老板級別以上的親自操刀的。這也就是回到我上面的一幕，廣東省總行的各類行長基本都是老板們親自服務(wù)的。因此一般人是不可能知道融資的幕后花絮的。金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)的狼狽為奸，直接誕生了房地產(chǎn)行業(yè)的畸形生態(tài)經(jīng)營鏈，以房地產(chǎn)抵押貸款融資，再投資的激進(jìn)型開發(fā)模式，成為行內(nèi)主流。這也就直接導(dǎo)致了三道紅線后，房地產(chǎn)的崩盤。 三、三道紅線后的貸款收緊，成為房地產(chǎn)崩盤的直接原因。“三道紅線是2020年8月，央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)針對房地產(chǎn)企業(yè)提出的指標(biāo)，即剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%、凈負(fù)債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。”
仔細(xì)想想，房地產(chǎn)是不是從那個(gè)時(shí)候開始逐漸下行，走向深淵的呢？三道紅線是所有房產(chǎn)人必須要懂得，但事實(shí)上，從字面上可以看出，就是針對你的財(cái)務(wù)指標(biāo)的，或者更直接點(diǎn)說，這是能否獲得貸款的三道關(guān)口。這個(gè)很好理解，你的負(fù)債不能超過你的資產(chǎn)總和的70%。按照前面講到的怪誕經(jīng)營邏輯后，你明白開發(fā)商要想獲得更足夠的現(xiàn)金流，他的所有資產(chǎn)都會(huì)拿去抵押貸款，甚至于包括正在建設(shè)中的工地。正因?yàn)槿绱耍銜?huì)發(fā)現(xiàn)很多公司暴雷后，居然資不抵債，恒大上萬億的負(fù)債就是這么來的。資產(chǎn)永遠(yuǎn)只是市面價(jià)值，有價(jià)無市的項(xiàng)目我們見的多了，只有真金白銀才是真正的現(xiàn)金。從開發(fā)商角度，負(fù)債一定是現(xiàn)金，資產(chǎn)就不一定了，可能會(huì)一下子變成了完全無法兌現(xiàn)的一堆爛鐵。簡單來說就是是不能負(fù)債過高，超過100%是資不抵債，全部的債務(wù)大于自己的資產(chǎn)。大家看看，又是指向你的貸款總額。
現(xiàn)金短債比，是現(xiàn)金與流動(dòng)負(fù)債的比值，稱為現(xiàn)金比率，是衡量短期償債能力的比率。現(xiàn)金比率=貨幣資金÷流動(dòng)負(fù)債。現(xiàn)金比率表明，1元流動(dòng)負(fù)債有多少現(xiàn)金作為償債保障。現(xiàn)金短債比大于1，表明1元流動(dòng)負(fù)債，有大于1元的現(xiàn)金，作為償債保障。很簡單就是公司的短期債務(wù)，公司的現(xiàn)金是足夠償還的。踩中三條紅線的房企歸入“紅檔”，踩中兩條紅線的歸入“橙檔”，踩中一條紅線的歸入“黃檔”，三條全沒踩中的歸入“綠檔”。從而被限制貸款和拿地。三道紅線的用意非常明顯，就是防范房地產(chǎn)商的金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)脫離市場的畸形金融貸款經(jīng)營模式，早已被國家關(guān)注，并從政策層面一下子卡住了開發(fā)商的生命脈搏。原來不管銷售如何，只要房地產(chǎn)出售價(jià)格不變，也就是我們常說的掛牌價(jià)格不變，開發(fā)商就可以獲得掛牌價(jià)格的7折銀行貸款，從而直接通過融資套利，從而再去高價(jià)拿地，再貸款，再投資拿地。脫離市場的房地產(chǎn)，真正演變成了一個(gè)巨大的金融泡沫，支撐了一個(gè)行業(yè)虛假繁榮的假象，大家紛紛高價(jià)搶奪土地，從而再次獲取貸款，再次更高的價(jià)格買入土地，如此反復(fù)循環(huán)，造就了無數(shù)個(gè)千億級房地產(chǎn)企業(yè)……隨著三道紅線頒布，貸款被人為鎖緊，甚至于可以說將原有的不透明貸款規(guī)則，通過三道紅線設(shè)置了一個(gè)透明的標(biāo)準(zhǔn)。不滿足標(biāo)準(zhǔn)的一律不給予貸款，這一下哪怕原銀行高管的房地產(chǎn)副總裁們，也一下子束手無策了。沒有銀行貸款的收入來源，外加銷售市場的疲軟，壓垮多米諾骨牌的最后一根稻草，房地產(chǎn)行業(yè)轟然倒地…… 一、畸形融資生態(tài)鏈導(dǎo)致暴雷頻頻。我們花了很長的篇幅，去講房地產(chǎn)的成本端的內(nèi)容。有沒有發(fā)現(xiàn)，成本端突然自己成為了一套產(chǎn)業(yè)鏈。本來，只是為了應(yīng)付巨大的土地購買成本，想通過融資去減少一次性成本的投入，卻活生生的通過買地、融資、再買地、再融資等創(chuàng)作出了千億的房地產(chǎn)市值。不可否認(rèn)，前十年的房地產(chǎn)高光，正是在這樣的模式下畸形的運(yùn)作著。沒有人相信，商業(yè)經(jīng)營模式中，成本可以自成一套利潤模式，但現(xiàn)實(shí)就是這樣存在著。在這高光的十年，負(fù)責(zé)購買土地的投資部門，成為了香餑餑。一個(gè)不到3年的投資經(jīng)理可以一躍成為某個(gè)公司的副總裁，一個(gè)銀行科員轉(zhuǎn)眼成為了融資部門的主管副總，這種事情比比皆是。我們的業(yè)務(wù)一線去哪里了。本該屬于業(yè)務(wù)的相關(guān)部門去哪里了？因?yàn)樵诔杀径说腻X太好拿了，很多的地產(chǎn)老板把關(guān)注的焦點(diǎn)放在了融資端，而工程和營銷一般都是交給分管副總裁。工程建安成本說了，管好總包和成本即可。別出工程事故。至于是否能精細(xì)化管理，那完全取決于總包的認(rèn)真負(fù)責(zé)態(tài)度，撞大運(yùn)就好。營銷總更是走馬觀燈換個(gè)不停，這個(gè)賣的不好，換下一個(gè)老總賣。但事實(shí)上，好賣的時(shí)候都好賣，不好賣的時(shí)候都不好賣。1）工程加快一點(diǎn)，多給我供房源，房源越多，我賣的越多；2）市場太激烈了，我們是剛需房，價(jià)格再降低一點(diǎn)，我們馬上就可以賣出去；3）渠道太不給力了，我們要多付點(diǎn)渠道費(fèi)，要充分調(diào)動(dòng)他們的積極性。是的，營銷，就是程咬金的三把斧：渠道、價(jià)格、房源。老板默默的看著營銷總在匯報(bào)上大放言辭，其實(shí)心中想著是下周要約約建行行長，這筆貸款要盡快批下來了。畸形的產(chǎn)業(yè)鏈，將本來屬于房地產(chǎn)行業(yè)最重要的二個(gè)經(jīng)營生產(chǎn)行為：工程建設(shè)和營銷管理，淘汰為了非主流。事實(shí)上，如果土地成本和財(cái)務(wù)成本是可控和透明的前提下，真正考驗(yàn)房地產(chǎn)商經(jīng)營實(shí)力的恰恰是工程和營銷，換成互聯(lián)網(wǎng)思維，就是以客戶需求為本的產(chǎn)品經(jīng)理。你能夠想象一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)的app，他的成功是靠融資嗎，實(shí)際上app能否成功取決于顧客的日活率或月活率，再不濟(jì)也是app 的用戶總量。產(chǎn)品經(jīng)理通過打造和專研滿足顧客需求的app產(chǎn)品，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)顧客喜愛、忠誠進(jìn)而推薦。記憶中一次集團(tuán)的年度會(huì)議上，城市更新集團(tuán)作為公司剛剛成立的香餑餑，在此次會(huì)議上被老板作為突出重點(diǎn)強(qiáng)力表揚(yáng)，而彼時(shí)的更新集團(tuán)僅剛剛拿下了2塊舊村改造的入圍資格，項(xiàng)目離化繭成蝶還有相當(dāng)長的時(shí)間，試問，公司是從哪里看出他們的成績的呢？后來，我被告知，城市更新集團(tuán)以獲取的入圍資格通過銀行貸款，融了近3個(gè)億，目前公司賬戶上躺著3個(gè)億現(xiàn)金不知道怎么用，更新集團(tuán)老總甚至在外號稱：我們是不需要公司投入的賺錢盈利部門。此說法獲得絕大多數(shù)人的認(rèn)可。當(dāng)然，3個(gè)億的資金第一時(shí)間就被公司調(diào)走，作為其他用途。你說老板能不開心嘛！此時(shí)，到了今年，受到國家政策的影響，城市更新計(jì)劃嘎然而止，原100多號人的城市更新集團(tuán)，一夜之間變成不到20人的小作坊，原融資的3個(gè)億不僅要按時(shí)歸還，同時(shí)也要付出不菲的銀行利息……很多人都忘了：銀行的錢是要還的，而且是高息還的，是負(fù)債，是成本，絕不是資產(chǎn)，更不是收入和利潤。房地產(chǎn)已經(jīng)在金融的捆綁下走的太快，太遠(yuǎn)了。銀行抽貸，限制項(xiàng)目監(jiān)管資金流動(dòng)，導(dǎo)致項(xiàng)目融資資金不能被借調(diào)到其他項(xiàng)目，從而把靠現(xiàn)金流生存的短期金融行為變成了必須靠項(xiàng)目銷售后盈利的長期經(jīng)營行為。 二、房地產(chǎn)正常的經(jīng)營價(jià)值邏輯沒有改變。拋棄金融屬性后，房地產(chǎn)必須依靠正常的經(jīng)營銷售，來實(shí)現(xiàn)利潤。再通過既有利潤，在適當(dāng)?shù)娜谫Y杠桿下，獲取第二個(gè)項(xiàng)目，形成良性循環(huán)。這也必然導(dǎo)致土地價(jià)格的穩(wěn)定，進(jìn)而讓房地產(chǎn)聚焦于精細(xì)化的長期經(jīng)營主旋律上。所以，房地產(chǎn)不僅僅是在過去，即便現(xiàn)在，或者未來，他都具備了長期的價(jià)值屬性。所以，只要有人要住，房子就有存在的必要。鄉(xiāng)村振興計(jì)劃也好，城市更新計(jì)劃也好，粵港澳大灣區(qū)也好，“人”才是實(shí)現(xiàn)任何計(jì)劃的基礎(chǔ)。保證人才安居樂業(yè)，地產(chǎn)是核心關(guān)鍵所在。這里不僅僅只是日常居住，也包括辦公、生活和消費(fèi)。地產(chǎn)行業(yè)包羅萬象，基本上我們能看到的物理空間，都是地產(chǎn)的范疇。每天，我們在購買或者租賃而來的房屋休息，再來到地產(chǎn)建造的寫字樓工作，中午去旁邊的購物中心吃飯消費(fèi)，晚上和朋友去卡拉OK唱歌，周末去旁邊的文旅度假區(qū)休憩玩樂，這些身后全是地產(chǎn)公司的背影。無法想象，沒有地產(chǎn)，我們生存的空間從何處而來，難道真要活在元宇宙中，不吃不喝嗎？！這里不是指的賣地的所得稅。現(xiàn)在的政府之所以更關(guān)注商業(yè)地塊，主要是看中它驚人的GDP貢獻(xiàn)程度。深圳以白菜價(jià)的價(jià)格，將前海最好的100萬方的地塊，給到騰訊新建企鵝島，難道只是想著賣地嗎？他看上的是騰訊每日以億為單位的GDP貢獻(xiàn)值啊。同時(shí)，這些地塊的建設(shè)和未來的租賃運(yùn)營，都是需要大量的從業(yè)人員來完成的。3）不動(dòng)產(chǎn)仍舊是銀行最喜歡的抵押物。從固定資產(chǎn)的角度，除了黃金和不動(dòng)產(chǎn)，對于普通老百姓而言，似乎并沒有更好的保值增值的投資渠道了吧。也許有錢人，還可以去拍賣古董畫作，藝術(shù)品，但這些對于普通老百姓而言，也太高端了。如果從抗通貨的角度，房地產(chǎn)仍舊是當(dāng)仁不讓的首選。依稀記得1997年，十萬對于我而言還是一個(gè)驚人的數(shù)字，2002年第一次深圳參加工作，月薪剛剛2500元，但對于當(dāng)時(shí) 我，也足夠用了，而現(xiàn)在的便利店招聘店員，低于4000元都找不到。是工資漲了嗎，不是的，是通貨膨脹了，2002年，深圳的腸粉一碗才2元錢，現(xiàn)在的腸粉最便宜也要5元了，翻了一倍多。如果你有100萬，你認(rèn)為20年后，100萬現(xiàn)金和當(dāng)時(shí)100萬多房產(chǎn)，哪個(gè)更值錢呢？反正我2008年購買房產(chǎn)，現(xiàn)在已翻了近十倍。如果個(gè)人做經(jīng)營貸或者消費(fèi)貸，你發(fā)現(xiàn)，最容易貸款的抵押物就是你的房屋。銀行可以給予你房產(chǎn)當(dāng)時(shí)價(jià)格的7成貸款，所以房產(chǎn)就是硬通貨，他可以很方便快捷的兌換成現(xiàn)金。所以，直到現(xiàn)在，我仍舊推薦在自己的合理范圍內(nèi)，能購買房產(chǎn)就購買房產(chǎn)。 三、房地產(chǎn)行業(yè)未來沒有變化，變化的是曾經(jīng)瘋狂的地產(chǎn)公司房地產(chǎn)行業(yè)不是一個(gè)新興的行業(yè)。中國上下五千年，它一直都在。2900年前，一個(gè)叫矩伯的人用1300畝土地，抵押給一個(gè)叫裘衛(wèi)的人。換來了價(jià)值100串貝殼的幾件奢侈品：兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。1300畝什么概念？相當(dāng)于866666.67平方米學(xué)區(qū)房，最早出現(xiàn)在戰(zhàn)國時(shí)期。戰(zhàn)國時(shí)期，著名的孟母三遷，最終住上史上最早的學(xué)區(qū)房。最早的房屋自主登記制度 出現(xiàn)在西漢。房子多大，自覺上報(bào)，除了登記嚴(yán)，買賣也要受限。高大上產(chǎn)業(yè)，怎可少了官方認(rèn)證？在元朝，已推行房企官紙制度，最早房產(chǎn)證誕生。史上記載最牛逼的開發(fā)商 ——竇乂，他先是賣鞋、賣樹，攢下80萬。于是開始向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)軍，他以三萬文錢買下“化糞池” 填平，蓋了20多間店鋪，再招商引資，形成自己的房地產(chǎn)品牌“竇家店”。火得一鋪難求，連波斯人都來租他的鋪?zhàn)幼錾狻Ｕf了開發(fā)商，再來說說古代的房奴。為房子操碎了心的陶淵明，陶淵明是個(gè)典型的水瓶座，一個(gè)陽春白雪的文藝青年，看誰都覺得太庸俗。但清高歸清高，到退休也沒攢點(diǎn)錢，所以最后別說在南京買房子了，一家老小的吃飯都成問題，不得已才隱居在世外桃源。還有風(fēng)流才子唐伯虎，明朝初期，朱元璋曾要求人人都有房住。可理想很豐滿，房價(jià)更豐滿，風(fēng)流才子唐伯虎，為買下“桃源別業(yè)” 用藏書“抵押貸款” 成為最有名的房奴 ……我們現(xiàn)在看到的淘汰，不是行業(yè)滅亡，不是住房需求喪失，它只是某些或者某部分開發(fā)商的泯滅。恒大最大的貢獻(xiàn)是足球，大家覺得呢？！它的住宅和商業(yè)從來就沒有成為標(biāo)桿；碧桂園所謂短平快的高周轉(zhuǎn)，留給大家的全是產(chǎn)品質(zhì)量的滿目蒼夷；融創(chuàng)、龍光、泰禾、雅居樂、奧園……如果不是膽子足夠大，心足夠黑，又是怎么趕上了黃金的地產(chǎn)十年，但又是怎么同樣跌倒在地產(chǎn)的恥辱柱上？房地產(chǎn)近十年的快速發(fā)展，造就了一大堆百億富翁，但卻沒有幾個(gè)，給我們留下深刻的作品，和能讓國人引以為傲的光榮戰(zhàn)績，恰恰國人智造的華為、大疆無人機(jī)、比亞迪等民族工業(yè)的興起，才或多或少讓世界刮目相看。大家盤點(diǎn)一看，中國有哪個(gè)房企敢大言不慚的說：我是世界性的企業(yè)呢。跟美國的西蒙、新加坡的凱德置地相比，中國的房企，真的被畸形的生態(tài)鏈弄的一無是處，不是嗎？！所以，當(dāng)房企倒塌時(shí)，沒有一個(gè)消費(fèi)者愿意站出來說：他們其實(shí)對社會(huì)和世界是有貢獻(xiàn)的，是民族脊梁。恰恰相反，他們拖欠離職員工工資；不按時(shí)兌現(xiàn)面向員工以及社會(huì)發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品；拖欠供應(yīng)商貨款，任由工地爛尾，強(qiáng)迫政府收拾殘局；不兌付各種銀行借債和融資……這些知法犯法的地產(chǎn)老板，不僅僅有那些地產(chǎn)包工頭出身的潮汕商人，還有很多知書達(dá)理，出身名校法律專業(yè)的大牌律師老板，可悲且可笑。因此，沒有未來的是這些人，是這些本就靠著關(guān)系和人脈的地產(chǎn)行業(yè)的非地產(chǎn)主流們。這種畸形的生態(tài)鏈不要也罷！ 四、地產(chǎn)行業(yè)的非主流企業(yè)，他們也許是未來的生力軍我們常常把現(xiàn)在的地產(chǎn)企業(yè)叫做最沒有技術(shù)含量的企業(yè)，為什么這么說：拿到地塊后，設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)院或者國外知名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)；工程是總包建筑公司；營銷是大量采用第三方渠道；策劃是營銷代理公司……仔細(xì)看看，真正有技術(shù)含量的都是第三方公司完成的，那么地產(chǎn)公司找了一堆人只做一件類似的事情：溝通和協(xié)調(diào)。或者更直白的說，就是組織第三方公司來跟集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。如果是這樣，那更有技術(shù)含量的設(shè)計(jì)公司、建筑公司或者第三方渠道是不是都可以做地產(chǎn)呢。沒錯(cuò)，現(xiàn)實(shí)其實(shí)也是這樣的。中原地產(chǎn)完全可以自己賣房子。中鐵建一樣可以買地蓋樓。如果不是受限于國家對于房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)資質(zhì)的要求，估計(jì)絕大多數(shù)擁有土地的企業(yè)都會(huì)選擇自己來蓋樓。顛覆地產(chǎn)行業(yè)的絕對不是地產(chǎn)人本身，相信大家對于這一點(diǎn)很認(rèn)可。正如數(shù)碼相機(jī)的顛覆者是手機(jī)，手機(jī)短信的顛覆者是微信，同樣的道理。我們有理由相信，華為建出來的房子會(huì)充滿智能化，騰訊企鵝島會(huì)真正成為互聯(lián)網(wǎng)之家，阿里巴巴會(huì)不會(huì)真的把杭州打造為移動(dòng)之城，這些都讓我們充滿了對科技企業(yè)從事科技地產(chǎn)的期盼。最沒有技術(shù)含量的地產(chǎn)行業(yè)，恰恰需要更具技術(shù)含量的企業(yè)來參與升級，也許那才是我們期盼的未來。最近，常常看到共享社區(qū)的概念。浙江有一些年輕人，他們?yōu)榱艘恍┕餐哪繕?biāo)和愿景，選擇一起打造一個(gè)共享的社區(qū)。大家在這里辦公，居住。住客們的房子，全部是在原來農(nóng)舍的基礎(chǔ)上修繕的。每一棟都是按照不同職業(yè)人的生活和工作習(xí)慣設(shè)計(jì)的。其中有兩棟是完全獨(dú)立的工作室，空閑的時(shí)候，也作為民宿對外開放。他們大部分人，都是可以脫離大城市，依托于互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)半自由職業(yè)。他們主要分為兩大類，一部分是定期來訪的朋友，幾乎每個(gè)周末都會(huì)來。另一部分大多是某領(lǐng)域的專家，比如律師、金融行業(yè)從業(yè)者、設(shè)計(jì)師等等；或者半自由職業(yè)者，比如作家、編劇或者插畫師，他們會(huì)選定一棟房子，一住就是一個(gè)月。這種將辦公和居住融入為一體的新社區(qū)眾籌方式，不也是一種以消費(fèi)者需求為主的產(chǎn)品眾籌的地產(chǎn)經(jīng)營模式嗎。如果我們網(wǎng)上搜搜，這種模式慢慢的越來越多被人所接受，并開始普及開來……地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)風(fēng)雨雨十幾年，我有幸見證了它的成長，也不幸在生涯的后期遭遇了地產(chǎn)幾乎毀滅的打擊。回首來看，地產(chǎn)畸形生態(tài)鏈?zhǔn)菍?dǎo)致今天如此局面的最大推手，這里有政府監(jiān)管不嚴(yán)，也有著金融機(jī)構(gòu)的狼狽為奸。三道紅線讓不透明的融資貸款，變成了一道公開化的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，掀開了地產(chǎn)金融鏈條里的黑暗腐敗，這塊見不得人的遮羞布一旦拿開，房地產(chǎn)企業(yè)丑惡嘴臉竟如此昭然若揭。但畸形就是畸形的，只要割掉它，假以時(shí)日，行業(yè)就會(huì)回到正常的軌道，重新回歸企業(yè)的經(jīng)營本質(zhì)。我當(dāng)然看好房地產(chǎn)行業(yè)的未來，它從內(nèi)心深處的確符合人民對美好生活的向往。中國千年文化，讓我們一直對家有著莫名的向往。而實(shí)現(xiàn)向往的物理載體，地產(chǎn)行業(yè)功不可沒。
