這些房企，下決心離場(chǎng)了

去年年底，恒大平地一聲雷，宣布10年內(nèi)實(shí)現(xiàn)由房地產(chǎn)業(yè)向新能源汽車產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型；僅一個(gè)月后，綠地將公司所屬行業(yè)類別由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“土木工程建筑業(yè)”，引發(fā)行業(yè)猜想；近期，百強(qiáng)房企美好置業(yè)也在業(yè)績(jī)交流會(huì)上明確提出：“將戰(zhàn)略性退出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域”、“推動(dòng)企業(yè)快速‘脫房’”。

房企們終于還是開始離場(chǎng)了。

對(duì)于大多數(shù)離場(chǎng)的房企而言，這都不是個(gè)輕松的決定；尤其是離場(chǎng)之后，留給企業(yè)本身的問題還遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

不再是房企的“房企”會(huì)走向何處，又將活得如何？從他們的故事中，我們?cè)噲D找尋發(fā)展的另一種可能。

退出房地產(chǎn)，企業(yè)動(dòng)機(jī)各不同

據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，截至2021年12月初，A股中已有30余家公司宣布剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括奧園美谷、廣宇發(fā)展、廈門國(guó)貿(mào)等，同比2020年增長(zhǎng)了58%。

退出房地產(chǎn)，有些是主動(dòng)為之，有些則是迫于無奈。

按照這種直白的劃分，中國(guó)電建等國(guó)央企無疑是前者。

上個(gè)月，中國(guó)電建發(fā)布了關(guān)于出售資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易公告，擬以49.42億元的價(jià)格向控股股東及其下屬子公司出售剩余的房地產(chǎn)資產(chǎn)。若該交易順利完成，中國(guó)電建旗下則再無房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

關(guān)于出售資產(chǎn)的目的，中國(guó)電建在公告中公開表示，是進(jìn)一步優(yōu)化公司資產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升公司的盈利水平，并避免和控股股東旗下的子公司形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

一位電建地產(chǎn)內(nèi)部人士則補(bǔ)充了另一重維度的考量：近兩年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)融資政策不斷收緊，作為A股上市公司，如果中國(guó)電建不剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在資本市場(chǎng)上的再融資就會(huì)受到限制，所以我們要從上市公司出來。

實(shí)際上，中國(guó)電建清空地產(chǎn)業(yè)務(wù)的想法由來已久。2021年9月份，中國(guó)電建就為了避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，公告將所持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)與控股股東電建集團(tuán)持有的優(yōu)質(zhì)電網(wǎng)輔業(yè)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行置換。

中國(guó)電建這么做，既有充足的主觀動(dòng)機(jī)，也有成熟的客觀條件：

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)板塊在中國(guó)電建業(yè)務(wù)中占比較小，中國(guó)電建2021年年報(bào)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的6.62%，因此剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，對(duì)中國(guó)電建營(yíng)收規(guī)模影響并不大；

另一方面，中國(guó)電建置出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及資產(chǎn)后，被房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占用的大量資金也將得到釋放，這些資金將投入到新能源電力等產(chǎn)業(yè)政策支持且景氣度高的領(lǐng)域。

但不是所有企業(yè)的離場(chǎng)都能這么體面。比起“優(yōu)資產(chǎn)”，更多企業(yè)的動(dòng)機(jī)是“甩包袱”。

長(zhǎng)期的行業(yè)低溫，已經(jīng)使過去風(fēng)頭無兩的房地產(chǎn)成為企業(yè)的沉重負(fù)累，對(duì)于一些涉房企業(yè)而言，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以免其蠶食乃至拖垮整體業(yè)績(jī)成為一種必然選擇。

而對(duì)于主業(yè)即為房地產(chǎn)的房企來說，徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)也是最釜底抽薪的辦法。

例如身陷暴雷風(fēng)波的恒大宣布，10年內(nèi)實(shí)現(xiàn)由房地產(chǎn)業(yè)向新能源汽車產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到目前，恒大至少已經(jīng)賣掉5家項(xiàng)目公司，累積獲益近90億，不僅收回部分前期投資款，還化解了項(xiàng)目涉及的巨額債務(wù)，一邊脫“房”，一邊脫“困”。

又如美好置業(yè)受資產(chǎn)減值等因素影響，流動(dòng)性緊繃，不得不加快離場(chǎng)步伐，計(jì)劃在幾年之內(nèi)，通過“銷售清盤、轉(zhuǎn)售合作、退投收款、直接清盤”等多種方式，處置地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)。

退出房地產(chǎn)對(duì)這些房企意味著什么？

御風(fēng)集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖曾在《活下去，房企有6條路！》中說過：今天還有機(jī)會(huì)百分百退出這個(gè)領(lǐng)域，其實(shí)也是一種選擇。這并不等于是企業(yè)出問題了、輸了，而是你能退出。

的確，房企產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離并不容易。明源君注意到，交易金額過大、標(biāo)的股權(quán)問題等因素，已經(jīng)導(dǎo)致一些企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擱淺。

更重要的是，識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰，與其等待春天，不如主動(dòng)求變。這是否是個(gè)明智的選擇，尚待時(shí)間來論證，但能邁出這一步的房企，其魄力和勇氣依然值得肯定。

風(fēng)口上的錢不好賺

轉(zhuǎn)行的陣痛也不可避免

退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后的房企，何去何從？粗略可以分為兩個(gè)走向：

一種走向是徹底“改頭換面”，并開始跨界新能源、醫(yī)美等新型行業(yè)風(fēng)口。

例如去年，廣宇發(fā)展發(fā)布公告稱，擬將所持房地產(chǎn)公司及物業(yè)公司股權(quán)等資產(chǎn)負(fù)債與控股股東魯能集團(tuán)、關(guān)聯(lián)公司都城偉業(yè)合計(jì)持有的魯能新能源100%股權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)置換。

交易完成后，廣宇發(fā)展主營(yíng)業(yè)務(wù)也將由房地產(chǎn)開發(fā)徹底調(diào)整為綠色能源投資運(yùn)營(yíng)。這一轉(zhuǎn)型，很快得到了資本市場(chǎng)的正反饋：消息一出，廣宇發(fā)展股票便應(yīng)聲漲停，并連收了9個(gè)一字漲停板。

像中國(guó)電建、廣宇發(fā)展這類企業(yè)，過去也一直在重組，背靠國(guó)央企大樹，有更多騰挪的空間和底氣。相較之下，傳統(tǒng)房企的轉(zhuǎn)行，更加破釜沉舟、脫胎換骨。

7月6日晚，備受爭(zhēng)議的恒大新能源汽車恒馳5舉行了預(yù)售發(fā)布會(huì)。此時(shí)，從恒大宣布跨界造車到恒馳5預(yù)售，已歷時(shí)近5年。

7月20日晚間，恒大汽車公布了官方數(shù)據(jù)，截至7月20日19:00，恒馳5汽車訂單突破了3.7萬輛。不過這個(gè)數(shù)據(jù)并未打消大眾對(duì)恒大轉(zhuǎn)型的顧慮，反而加重了行業(yè)的猜測(cè)與質(zhì)疑。

據(jù)媒體報(bào)道，之所以有這樣的數(shù)據(jù)，是因?yàn)楹愦蟀唁N售組織和營(yíng)銷策略用在了賣車上——在7月11日的恒大集團(tuán)內(nèi)部高管會(huì)議上，恒大董事局主席就鼓勵(lì)員工積極參與恒馳5的銷售。當(dāng)天，恒大物業(yè)也召開內(nèi)部會(huì)議，下發(fā)恒馳5銷售考核任務(wù)，由各大區(qū)域細(xì)分到每個(gè)項(xiàng)目，具體銷售考核指標(biāo)將根據(jù)小區(qū)業(yè)主數(shù)量決定。

靠這些手段堆出來的數(shù)據(jù)，很難真實(shí)反映企業(yè)的真實(shí)水平。因此，恒大能否在新能源這條賽道上穩(wěn)健地走下去，仍然要打上一個(gè)大大的問號(hào)。

除了新能源風(fēng)口，近年來，“顏值經(jīng)濟(jì)”也持續(xù)發(fā)力。醫(yī)美產(chǎn)業(yè)迎來紅利期，這為房企轉(zhuǎn)型帶去動(dòng)力。

去年，M企發(fā)布公告，擬將約10.2億元的地產(chǎn)資產(chǎn)置換，從而收縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，聚焦醫(yī)美唯一主業(yè)。

M企的前身是一家中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，在資產(chǎn)置換之前，地產(chǎn)業(yè)務(wù)能夠?yàn)槠湄暙I(xiàn)8成的營(yíng)收。

該企業(yè)曾表示，地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離將對(duì)公司發(fā)展帶來新的影響，讓其能夠輕裝上陣，將回收的資金用于美麗健康產(chǎn)業(yè)，加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，深化核心競(jìng)爭(zhēng)力。

但風(fēng)口上的錢并不好賺，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，企業(yè)旋即迎來了營(yíng)收與盈利的下滑。其2021年年報(bào)顯示，當(dāng)年?duì)I業(yè)收入為15.39億元，同比下降22.58%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈虧損為6.71億元，同比大幅下降234.01%。

而今年以來，疫情波動(dòng)持續(xù)影響生產(chǎn)與銷售，加之行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，M企的盈利依然不容樂觀。

即便是新能源、醫(yī)美這樣來錢快的行業(yè)風(fēng)口，也得遵循其本身的商業(yè)邏輯，房企的經(jīng)營(yíng)思路和人員組織能否及時(shí)扭轉(zhuǎn)調(diào)整，支撐起自己“乘風(fēng)起飛”，成為這些“前房企”一道待解的命題。

另一種走向，是向房地產(chǎn)領(lǐng)域的上下游延伸，從有沉淀的領(lǐng)域切入。

在今年4月的年報(bào)當(dāng)中，美好置業(yè)就宣布“公司將戰(zhàn)略性退出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域”。5月，美好置業(yè)又提出：未來3-5年都將繼續(xù)聚焦裝配式建筑業(yè)務(wù)，加快由傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商向房屋智造服務(wù)商轉(zhuǎn)變。

作為百強(qiáng)房企中最早一批提出轉(zhuǎn)型的企業(yè)，美好置業(yè)早在2016年就喊出了“退房”口號(hào)，并迅速地將裝配式建筑等業(yè)務(wù)作為公司轉(zhuǎn)型的新支點(diǎn)。

盡管這種跨界從可操作性上來看，更加靠譜，但事實(shí)上，轉(zhuǎn)行的陣痛依然不可避免——

美好置業(yè)在裝配式建筑領(lǐng)域深耕已久，多年來也有了相對(duì)深厚的積淀，但業(yè)績(jī)方面仍待提升。美好置業(yè)也坦誠(chéng)：從經(jīng)營(yíng)成果看，公司近年來裝配建筑業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。

對(duì)于開發(fā)商來說，裝配式建筑確是一個(gè)風(fēng)口，亦與開發(fā)業(yè)務(wù)有著更為緊密的協(xié)同性。但正如美好置業(yè)在在互動(dòng)平臺(tái)表示：

目前國(guó)內(nèi)裝配式建筑仍處于政策驅(qū)動(dòng)型市場(chǎng)，由于各地裝配式政策推動(dòng)力度不一，市場(chǎng)裝配率要求低于預(yù)期，公司對(duì)于疊合剪力墻技術(shù)體系在裝配式建筑市場(chǎng)的培育周期預(yù)估偏于樂觀，同時(shí)疫情因素及房地產(chǎn)市場(chǎng)下行等因素，也對(duì)公司的發(fā)展造成了影響。

但美好置業(yè)依然認(rèn)為，房屋智造一體化戰(zhàn)略符合行業(yè)發(fā)展規(guī)律，中長(zhǎng)期依然具備環(huán)境適應(yīng)性與引領(lǐng)性。只是轉(zhuǎn)型之路，還任重而道遠(yuǎn)。戳這里，了解智慧工程6.0

不做房地產(chǎn)，房企還能干點(diǎn)啥？

從目前的行業(yè)形勢(shì)來看，有實(shí)力的國(guó)央企、部分龍頭企業(yè)和區(qū)域強(qiáng)勢(shì)企業(yè)共存與競(jìng)爭(zhēng)的格局已經(jīng)基本形成，未來的行業(yè)生態(tài)，或?qū)⒅鸩匠@一方向定型。

這意味著，大部分房企勢(shì)必會(huì)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，或轉(zhuǎn)而從事房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)業(yè)務(wù)與周邊業(yè)務(wù)。

這和此前房企普遍在做的布局多元化業(yè)務(wù)的不同在于，房企將和“地產(chǎn)”脫鉤得更加徹底，以前多元化是副業(yè)，現(xiàn)在則變成了主業(yè)。

不過正如前文所言，離場(chǎng)不是逃避，而是一種策略，但明源君認(rèn)為，在行使這種策略時(shí)，不應(yīng)拋棄積累。

一方面，每個(gè)行業(yè)所需的成功要素不一樣，成功并不能被簡(jiǎn)單復(fù)制，沒有長(zhǎng)期的行業(yè)積淀，很難找到成功的密碼。我們也確實(shí)見證了，很多從0開始進(jìn)入某些領(lǐng)域的房企，由最初的雄心勃勃到最后的無奈沒落。

誠(chéng)然，這其中或許會(huì)有成功的例子，但與其博概率，不如一開始就把路走穩(wěn)。風(fēng)控，應(yīng)當(dāng)是房企混跡行業(yè)幾十年，最應(yīng)該學(xué)到的經(jīng)驗(yàn)。

另一方面，房企的核心能力還在，資源渠道還在，成熟經(jīng)驗(yàn)與標(biāo)桿案例還在，如果能將這些能力復(fù)用在新賽道，不僅能降低試錯(cuò)的風(fēng)險(xiǎn)，還能節(jié)約成本和精力。

綜上，房企可以選擇自身已經(jīng)有一定沉淀的領(lǐng)域切入。例如上文中提到的美好置業(yè)發(fā)力裝配式建造，又例如在產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)耕耘20年的華夏幸福，最近宣布全面轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商。它們的未來走向尚待觀察，但這一思路必然值得借鑒和挖掘。

有了轉(zhuǎn)型的方向，組織創(chuàng)新也要跟上，專業(yè)的人做專業(yè)的事，如果狀態(tài)還停留在“我是做地產(chǎn)的”，最后出來的東西必定是四不像。

結(jié)語

近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)波詭云譎，當(dāng)“黃金時(shí)代”逐漸遠(yuǎn)去，房企得想想新的活法。

面對(duì)房企轉(zhuǎn)型甚至轉(zhuǎn)行，“連地產(chǎn)本業(yè)都干不好的企業(yè)，能干得好其他行業(yè)嗎”的質(zhì)疑聲不絕于耳，更重要的是，留給它們的時(shí)間，真的不多了。

決心賭一把的房企，能收獲他們想要的未來嗎？我們拭目以待。