回想起來，我在張江高科任職期間，提出的“科技投行”概念，也算是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的比較有代表性的模式，即通過“房東+股東”的新定位實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)主體的商業(yè)模式閉合。結(jié)合“房東+股東”“基地+基金”的操盤經(jīng)驗，我談?wù)勊膫€方面的思考。

第一，如何更好地定義“房東+股東”。所謂“房東+股東”模式，即園區(qū)運營的科技投行模式，是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營主體充分利用產(chǎn)業(yè)園在聚集創(chuàng)新資源、培育新型科技型企業(yè)中的基礎(chǔ)性作用，通過高粘度的物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)加速企業(yè)成長，以資本要素為紐帶分享企業(yè)發(fā)展成果，形成科技地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)投資商以及創(chuàng)新服務(wù)商三種角色深度融合的科技園區(qū)商業(yè)模式。

這里有兩個底層邏輯。一是，基于產(chǎn)業(yè)園區(qū)“空間提供商+時間合伙人”的商業(yè)模式。曾經(jīng)的火花spark總策略師宋振慶做了一段精辟的提煉，他指出：張江高科模式創(chuàng)新的意義總結(jié)為行業(yè)內(nèi)的三個“第一”，即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)第一個向科技投行轉(zhuǎn)型成功的企業(yè)，解決了“可突破”的問題；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)第一個真正意義上實現(xiàn)輕重動態(tài)平衡的企業(yè)，解決了“可持續(xù)”的問題；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)第一個完成“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)+金融”閉環(huán)架構(gòu)搭建的企業(yè)，解決了“可循環(huán)”的問題。在我看來，張江高科在轉(zhuǎn)型過程中，關(guān)鍵是實現(xiàn)了“房東加股東、股東引房東”向“高科技投行”的轉(zhuǎn)型，形成了科技地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)投資與創(chuàng)新服務(wù)三者有機結(jié)合，互為支撐的、健康穩(wěn)定的商業(yè)模式。

二是，基于資本市場對傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型為“科技投行”的價值判斷。近年來，這種模式已逐漸成為全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)競相復(fù)制的模式。例如，東湖高新與硅谷天堂合作成立了武漢東湖高新硅谷天堂股權(quán)投資合伙企業(yè)，基金規(guī)模1.2億元，利用股權(quán)投資基金對園區(qū)企業(yè)進行支持；聯(lián)東U谷投資明勢資本、同創(chuàng)偉業(yè)；東久新宜重組后專門設(shè)立2億美元的東久新宜資本產(chǎn)業(yè)基金；浙江傳化科技城未來五年的戰(zhàn)略規(guī)劃中，提出了要實施“房東+股東”“基金+基地”的路徑，計劃要投200萬1000家、1000萬100家、5000萬10家，總共35億生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的設(shè)想。

第二，“基金+基地”是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、獲取土地資源的基本路徑。

在張江高科操盤以及退休后的留學(xué)經(jīng)歷，使我對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形成了系統(tǒng)化的思考。2017年以來，我連續(xù)接受人民日報社《中國經(jīng)濟周刊》的系列專訪，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)運營模式即將發(fā)生的裂變進行了預(yù)判，引起了市場熱議。我始終認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)孕育著前所未有的深刻變革，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)依然存在著時不我待的轉(zhuǎn)型機遇。而“基金十基地十產(chǎn)業(yè)集群”模式的核心是打造針對特定區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)集聚，以國際化、專業(yè)化、市場化的產(chǎn)業(yè)基金管理公司和產(chǎn)業(yè)園區(qū)集成服務(wù)商為引領(lǐng)；充分挖掘?qū)I(yè)基金背后的產(chǎn)業(yè)資源，完成基地內(nèi)項目的初始導(dǎo)入、龍頭企業(yè)引領(lǐng)基地產(chǎn)業(yè)生態(tài)形成；充分運用投行思維和資本的力量，持續(xù)推進項目招商和產(chǎn)業(yè)項目迭代，促進基地產(chǎn)業(yè)鏈的持續(xù)完善；通過基地產(chǎn)業(yè)運營商的專業(yè)服務(wù)、政企協(xié)同、平臺共享和生態(tài)打造，推動基地企業(yè)協(xié)同式創(chuàng)新和開放式創(chuàng)新，持續(xù)做優(yōu)做大做強。

· 在基礎(chǔ)設(shè)施方面

例如，2021年5月17日，張江高科和光大安石共同推進的“華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金” 正式獲批。這是全國首批公募REITs項目之一，也是上海市首單獲批的公募REITs項目。再如，2021年，為進一步推動“金色中環(huán)發(fā)展帶”建設(shè)，促進張江科學(xué)城更新升級，上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司與上海浦東投資控股（集團）有限公司發(fā)起設(shè)立“金色中環(huán)張江科學(xué)城發(fā)展基金”，規(guī)模約50億元，基金所投資的項目集中在科學(xué)城范圍內(nèi)，以重點項目新建、自持物業(yè)更新、核心資源收儲為主。

· 而在創(chuàng)業(yè)投資領(lǐng)域

例如，2015年，張江高科參與設(shè)立上海武岳峰集成電路股權(quán)投資合伙企業(yè)，出資等值于人民幣2億元的外幣現(xiàn)匯，占基金總認(rèn)繳出資額的6.67%；2016年，武岳峰資本宣布與在美國上市的芯成半導(dǎo)體（ISSI）達成收購協(xié)議，以每股19.25美元、總價格約6.395億美元的收購價格并購芯成半導(dǎo)體；2021年，張江高科為持續(xù)打造集成電路先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，通過全資子公司張江浩成作為有限合伙人參與投資“武岳峰集成電路與人工智能基金”，基金采用有限合伙形式設(shè)立，募集總規(guī)模不超過50億元。

除了張江高科外，還有高瓴資本入股天集產(chǎn)城，以及金地集團參與創(chuàng)投。例如，高瓴資本通過入股天集產(chǎn)城，間接擁有了成熟的開發(fā)運營團隊，可以幫助其投資的生物醫(yī)藥企業(yè)代建園區(qū)，做運營服務(wù)。而2021年以來，金地集團以LP的身份投資金額近16億，投資了包括紐爾利資本、啟明創(chuàng)投、北極光創(chuàng)投、鼎暉資本等知名GP，多數(shù)基金的投資標(biāo)的均圍繞在醫(yī)療健康、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)、消費、前沿科技等領(lǐng)域，尤其是醫(yī)療健康，基本每一支參投的基金投資標(biāo)的中均有“醫(yī)療健康”的身影。2021年6月1日，金地集團旗下子公司深圳威新軟件科技有限公司出資3億元參投蘇州紐爾利新策創(chuàng)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙），該基金的LP除了金地集團以外，還包括蘇高新創(chuàng)投集團、蘇州國際發(fā)展集團、中方財團以及其他產(chǎn)業(yè)LP等。

第三，充分把握好“房東+股東”模式建立的必要性和操作性。

·從模式建立的必要性來看

一是可以母基金導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)基金，放大資本作用的有效途徑；二是可以充分讓天使和創(chuàng)投基金聚焦“專精特新”企業(yè)孵化；三是充分依托產(chǎn)業(yè)基金拓展產(chǎn)業(yè)資源；四是可依托并購基金，布局生命科學(xué)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。例如，從孵化模式來看，一種是新加坡模式，充分利用新加坡作為中美科技轉(zhuǎn)化的重要樞紐性地位，將其打造成“離岸創(chuàng)新、中國轉(zhuǎn)化”的重要中轉(zhuǎn)站。以生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為例，一方面通過新加坡母公司對接美國FDA審批，一方面對接中國需求市場，通過技術(shù)貿(mào)易實現(xiàn)技術(shù)轉(zhuǎn)化；一種是類張江飛鏢加速器模式（CRO模式）：聯(lián)合研發(fā)、設(shè)備共享、平臺賦能，加速研發(fā)進程；一種是類CDMO天慈國際共享工廠模式，如上海斯微生物利用該模式加速了產(chǎn)業(yè)化進程；一種是類中關(guān)村的國際醫(yī)學(xué)轉(zhuǎn)化中心模式；一種是由國家部委牽頭成立的公共服務(wù)平臺，可以實現(xiàn)全國復(fù)制。

·從操作路徑的關(guān)鍵環(huán)節(jié)來看

需要把握住三點原則：一是要秉持科技投資產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)性；二是要提前做好產(chǎn)業(yè)和空間規(guī)劃；三是要有龍頭企業(yè)引入的考核機制。同時要把握四個要點：要能抓住“產(chǎn)業(yè)+運營+基金+企業(yè)”考核的四要素；要能有政策應(yīng)變的靈活性和再優(yōu)化機制；要能認(rèn)同“國民共進”的專業(yè)互補型文化；要能形成“房東+股東”的齊頭并進的可復(fù)制可推廣機制。例如，最近市場出現(xiàn)一種“對接資本市場的基金十基地十服務(wù)”的新模式，對這種模式運用較為嫻熟的上海“久有基金”，依托其眾多投資標(biāo)中發(fā)展較為成熟、即將進入資本市場的企業(yè)資源，已經(jīng)與浙江麗水、山東濰坊、江西上饒、河北張家口、安徽宿州、河南開封等政府平臺公司達成合作，通過設(shè)立基金、組建熟悉資本市場的專業(yè)化并購團隊，為地方政府和平臺公司提供收購上市公司股權(quán)、整合戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、推動項目落地和產(chǎn)業(yè)集聚的全程服務(wù)。

以“基金+基地”項目合作實例為例，從地方政府而言，實操中需把握以下關(guān)鍵點：1.投資項目的前置審批權(quán)，基金投資項目首先必須通過政府方審批通過才能進入投資決策程序，從而最大程度地保證引進的項目符合地方主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和全生命周期考核要求，確保政府在項目投資具有主導(dǎo)和風(fēng)險控制權(quán)；2.基金管理團隊能夠提供2個以上的潛在擬上市企業(yè)，且企業(yè)同意被投資后3-6個月內(nèi)落戶注冊設(shè)立研發(fā)、生產(chǎn)制造基地，政府投資風(fēng)險相對較低；3.政府或平臺公司在基金總額中出資50%，執(zhí)行事務(wù)合伙人出資1%，并負(fù)責(zé)募資49%，體現(xiàn)政府引導(dǎo)社會資本的牽引作用；4.公司上市后借助融資功能，通過發(fā)行股份購買資產(chǎn)等方式并購?fù)袠I(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈上下游優(yōu)質(zhì)企業(yè)，從而擴大市場占有率，形成產(chǎn)業(yè)集聚；5.基金管理團隊配合地方政府，為落地企業(yè)提供“單平臺、多功能、模塊化”的專業(yè)化全程服務(wù)。

第四，要重構(gòu)產(chǎn)服體系，保持創(chuàng)新資管模式的核心競爭優(yōu)勢。

產(chǎn)業(yè)服務(wù)是指在特定的產(chǎn)業(yè)空間內(nèi)，以促進產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和空間高水平運營管理為目標(biāo)，面向載體擁有方、產(chǎn)業(yè)組織、企業(yè)家、企業(yè)員工等特定對象，提供系統(tǒng)化專業(yè)化服務(wù)的總稱。產(chǎn)業(yè)服務(wù)可以幫助產(chǎn)業(yè)空間載體彌補其自身功能不足，協(xié)助開展人才、技術(shù)、資金、政策、物流等產(chǎn)業(yè)和企業(yè)發(fā)展要素的匯集，打造滿足“人”的全生命周期和“企業(yè)”的全發(fā)展周期需求的產(chǎn)業(yè)服務(wù)生態(tài)圈。通過高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營，為園區(qū)企業(yè)、企業(yè)家、員工成長提供系列的專業(yè)服務(wù)，逐步打造產(chǎn)業(yè)服務(wù)生態(tài)圈，促進產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展和企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一是要重視園區(qū)運營服務(wù)的稀缺性。所謂園區(qū)運營服務(wù)，就是建立起產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品之間全生命周期的關(guān)系，讓產(chǎn)業(yè)捆綁在園區(qū)產(chǎn)品上，建立一種極度稀缺的粘性，既是對產(chǎn)業(yè)的黏性，也是對客戶的黏性。如果園區(qū)能夠給客戶提供別人給不了的東西，就是稀缺，園區(qū)運營服務(wù)就可能具備成功的基礎(chǔ)。

二是要系統(tǒng)化構(gòu)建產(chǎn)業(yè)服務(wù)運營體系。園區(qū)已經(jīng)進入“微園區(qū)+專業(yè)運營”的新時代，市場需求發(fā)生變化，資產(chǎn)泡沫褪去的主力擔(dān)當(dāng)，運營服務(wù)的真實價值逐漸凸顯，租金上漲、物業(yè)增值、產(chǎn)業(yè)投資、直接盈利價值開始發(fā)生化學(xué)反應(yīng)。我們要關(guān)注好促進整個園區(qū)客戶的黏性和資產(chǎn)升值的“黏性原理”，對外輸出達成規(guī)模效應(yīng)，形成一個獨立生存壯大的業(yè)務(wù)單元，并建立起產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品之間全生命周期的關(guān)系。即要以產(chǎn)業(yè)鏈思維運營園區(qū)企業(yè)，以互聯(lián)網(wǎng)思維運營園區(qū)流量，以資本運作思維運營園區(qū)資產(chǎn)。

三是要推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)新資管模式，獲取綜合運營收入。通過空間提供商、時間合伙人和產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)者的科創(chuàng)生態(tài)建設(shè)和運營，形成綜合性收入結(jié)構(gòu)和可持續(xù)的盈利模式。這種收入包括物業(yè)管理收入、能源管理收入、產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入、PE股權(quán)投資收入、物業(yè)租賃收入等。例如，在能源管理收入方面，如無錫新加坡工業(yè)園區(qū)通過儲電供電服務(wù)形成園區(qū)重要的盈利來源；金地威新計劃在產(chǎn)業(yè)園區(qū)嘗試分布式光伏發(fā)電、儲能電站、光伏充電樁等新能源服務(wù)；浙江傳化科技城正實施“1+4+X”計劃（1表示以集中供冷供熱為核心，4表示光伏十儲能十廢水十濕垃圾處理為輔，X表示智慧管理平臺十水電燃?xì)夤?yīng)）。在產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入方面，張江飛鏢加速器2020年度近1億元收入中，有6000萬是專業(yè)服務(wù)收入，即通過三個方面：其一，實驗室延伸服務(wù)（提供耗材銷售、環(huán)評服務(wù)、EHS管理、危廢處理、洗消滅菌等服務(wù)）；其二，遠(yuǎn)程交互式研發(fā)服務(wù)（建有聯(lián)合研發(fā)系統(tǒng)、委托研發(fā)、CRO、CRA服務(wù)、多團隊合作支持等服務(wù)）；其三，輕資產(chǎn)輸出服務(wù)（通過戰(zhàn)略合作、委托管理、品牌及管理輸出、咨詢顧問、股權(quán)合作、基金孵化管理、整租服務(wù)、代建等實現(xiàn)輕資產(chǎn)復(fù)制），其底層邏輯是控制成本和風(fēng)險而并非完全放棄重資產(chǎn)開發(fā)，其基礎(chǔ)就在于，擁有重資產(chǎn)作為輸出案例，對盈利能力較好、價值較高的重資產(chǎn)物業(yè)依然會自持運營。上述三方面前提是擁有專業(yè)化的服務(wù)能力。在PE股權(quán)投資收入方面，張江高科的科技投行模式就是代表。

第五，政府及園區(qū)方應(yīng)注重運用資本運作手段整合、壯大產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合實力、品牌效應(yīng)和盈利能力。比較典型的是上海臨港集團，作為上海市國資委下屬的唯一一家以園區(qū)開發(fā)和配套為主業(yè)的大型功能類國企，為實現(xiàn)“卓越科創(chuàng)園區(qū)、卓越開發(fā)企業(yè)”的企業(yè)愿景，通過多種資本運作手段實現(xiàn)集團改革和發(fā)展壯大，這個過程非常值得借鑒。

一、通過股權(quán)合作整合資源，擴充園區(qū)資產(chǎn)。臨港集團在2006年之前成本較低時快速完成了大量土地征收和動拆，其秘訣就在于公司采用了“地權(quán)-股權(quán)結(jié)合”的“臨港模式”，該模式中，鎮(zhèn)一級地方政府成立資管公司，再參股臨港集團在當(dāng)?shù)卦O(shè)立的合資平臺公司，臨港集團控股并負(fù)責(zé)土地開發(fā)和后續(xù)經(jīng)營，地方平臺公司按股比分紅，動拆遷的農(nóng)民可通過鎮(zhèn)級資管公司獲得持續(xù)收益，較為典型的例子是臨港松江、康橋、南橋等園區(qū)。

二、經(jīng)營性資產(chǎn)上市，擴充資本實力。2014年8月，臨港集團以21.5億元注冊資本成立臨港資管，將部分經(jīng)營性資產(chǎn)集中于此。2014年底，臨港集團開始啟動借殼自儀股份的上市流程，12月5日自儀股份董事會通過重組草案。2015年11月，自儀股份更名為上海臨港。截至2015年末，合并口徑下上海臨港的總資產(chǎn)為69.8億元，凈資產(chǎn)為31.1億元。重大資產(chǎn)重組完成后，臨港集團通過臨港資管持有上海臨港45.1%股權(quán)，撬動了大量少數(shù)股東權(quán)益。此外，還得益于市財政的5億元增資，2015年末臨港集團合并所有者權(quán)益劇增至136.9億元，資產(chǎn)負(fù)債率則大幅降至75.4%，債務(wù)壓力得到緩解。2016年2月，臨港集團的主體信用評級被調(diào)升為AA+。

三、持續(xù)資產(chǎn)整合注入，提升盈利能力和融資能力。2016年5月，臨港集團將浦江高科技園一、二級土地開發(fā)業(yè)務(wù)進行了拆分，并于6月啟動浦江園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)注入上市公司。2016年，上市公司實現(xiàn)營收18億元，歸母凈利潤4億元，其中近期收購的松高科和浦星公司就分別貢獻了2.6億元和1.1億元凈利潤，合計約占上市公司整體凈利潤的90%。此后，經(jīng)歷多輪股權(quán)融資后，上海臨港的資產(chǎn)負(fù)債率已降至44.5%，并開始籌備發(fā)行公司債券流程。上市公司的資本運作也有助于集團信用等級的提升，2017年6月臨港集團獲得中誠信的AAA主體信用評級。此后，2018年漕河涇開發(fā)區(qū)所持有關(guān)園區(qū)資產(chǎn)注入上市公司，更是大大提高了公司總資產(chǎn)、降低了資產(chǎn)負(fù)債率、提升了整體盈利能力。

四、招投聯(lián)動獲得投資收益。采用“招投聯(lián)動”的模式進行園區(qū)招商引資。上海臨港及臨港集團均大量投資并參與各類產(chǎn)業(yè)基金，為園區(qū)引進和培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的高科技企業(yè)。2017年12月，上海臨港公告與其控股股東臨港資管、上海電氣共同發(fā)起設(shè)立認(rèn)繳出資總額為42.1億元的申創(chuàng)基金。2020年1月，上海臨港又公告擬與臨港資管等企業(yè)共同發(fā)起設(shè)立申創(chuàng)新片區(qū)基金，擬定出資總額為38.2億元，其中上海臨港通過全資子公司臨港投資出資2.5億元。2021年，上海臨港還披露直接或間接投資壁仞科技、思爾芯等園區(qū)企業(yè)，其中商湯科技、海爾生物等已實現(xiàn)上市；當(dāng)年，上海臨港還對申創(chuàng)產(chǎn)城基金、國和人工智能基金等投資逾3.8億元，并獲得3.9億元基金投資分紅收益。至此，上海臨港基本形成園區(qū)開發(fā)運營“GP模型”和“平臺構(gòu)建”，具體來說是做三個GP：產(chǎn)業(yè)基金GP、園區(qū)開發(fā)GP和園區(qū)管理GP，搭建平臺整合最優(yōu)勢的資源，以實現(xiàn)企業(yè)長久發(fā)展。