商業(yè)分級發(fā)展及社區(qū)型商業(yè)中心的機(jī)遇

商業(yè)發(fā)展的時代背景

我們處于一個變化的時代，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的底層邏輯被重置，中國正在發(fā)生戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，十四五規(guī)劃把共同富裕擺到了更加顯眼的位置，在共同富裕的背景下，培育、壯大和鞏固中等收入群體，成為十分重要的必選項。

根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所的數(shù)據(jù)，中國中等收入群體的界定是家庭年收入10萬-50萬元的群體，大約有4億人。黨的十九屆五中全會公報中在展望2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)時，也提出了“人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，中等收入群體顯著擴(kuò)大”的目標(biāo)。中等收入群體大幅擴(kuò)容，符合國家的戰(zhàn)略導(dǎo)向，是社會公平的重要體現(xiàn)。愈加壯大的中等收入群體，是商業(yè)不動產(chǎn)規(guī)模仍能增長、質(zhì)量逐漸提升的深厚土壤。

同時，內(nèi)循環(huán)大戰(zhàn)略亦利好消費市場，這意味著中國的消費格局將發(fā)生巨大變革，據(jù)預(yù)測，到2030年，中國將超過美國成為全球第一大消費國，服務(wù)為GDP創(chuàng)造的價值將超過商品。服務(wù)于中等收入群體追求美好生活的商業(yè)不動產(chǎn)面臨著時代賦予的機(jī)遇和使命。

2020年底，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63.89%，即將達(dá)到70%，根據(jù)納瑟姆曲線城鎮(zhèn)化的S型進(jìn)程研究，30%與70%是城市化增速的拐點，一個經(jīng)濟(jì)體的城市化率處于這個區(qū)間時，處于快速發(fā)展期，超過70%以后城鎮(zhèn)化進(jìn)程緩速發(fā)展。

與之相適應(yīng)，中國的商業(yè)不動產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)過了高速增長的黃金發(fā)展期，走進(jìn)存量時代，而存量時代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展邏輯迥異于居住地產(chǎn)高利潤率反哺商業(yè)的時期，項目品質(zhì)的提升、運(yùn)營的精細(xì)化、創(chuàng)新的發(fā)展模式、深度融入城市更新、高水平的改造升級、實體商業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型等等，都是擁有廣闊想象空間的賽道。

當(dāng)前大多數(shù)大中型城市已經(jīng)形成了核心商圈、區(qū)域商圈和社區(qū)商圈共存的分層分類的商業(yè)布局，商業(yè)中心呈現(xiàn)出分級發(fā)展的格局，城市對商業(yè)設(shè)施的需求更加細(xì)分，更加豐富多元。城市中心區(qū)商業(yè)趨于飽和，新建的大型購物中心項目幾無機(jī)會，更多的是面臨城市更新課題，對一些老舊的商業(yè)項目進(jìn)行提升改造。而經(jīng)過幾十年快速的城市擴(kuò)容，城市的邊界拓展，形成了諸多區(qū)域型商業(yè)中心，至此，大多數(shù)城市的區(qū)域商圈格局也基本定型。未來，隨著城市發(fā)展換擋，提升品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)發(fā)展的質(zhì)量，再加之中等收入群體擴(kuò)容、城市居民消費升級進(jìn)一步深化，城市對商業(yè)配套設(shè)施有著更高水平、更精細(xì)、更深入的需求，這決定了未來社區(qū)商圈的發(fā)展具有廣闊的市場空間，社區(qū)型商業(yè)中心成為市場競爭新藍(lán)海，迎來了黃金發(fā)展期，社區(qū)型商業(yè)中心將成為商業(yè)地產(chǎn)不可忽視的重要產(chǎn)品類型，是未來購物中心的發(fā)展重點。

對社區(qū)型商業(yè)中心而言，無論是新建的購物中心項目，還是城區(qū)內(nèi)老舊的小體量商業(yè)體改造而來，一般都位于人口相對密集的區(qū)域，好的地段帶來的是相對穩(wěn)定的客戶群體，消費需求較為剛性，商業(yè)項目經(jīng)營的穩(wěn)定性強(qiáng)，風(fēng)險比較低。發(fā)展這一類項目有利于發(fā)展商在提升項目數(shù)量、擴(kuò)張規(guī)模的同時，兼顧控制經(jīng)營風(fēng)險的目標(biāo)，從而實現(xiàn)快速穩(wěn)健的發(fā)展。

社區(qū)型商業(yè)中心主要滿足3km甚至是1.5km范圍內(nèi)客群的需求，消費特征是高頻、剛需、便捷，形成高頻率的復(fù)購，全方位深度滿足生活需求，順應(yīng)不斷壯大的中等收入群體的消費升級趨勢，強(qiáng)化體驗感、社交性和文化性，植入娛樂、運(yùn)動、休閑功能，構(gòu)建社區(qū)社交生活場景，塑造社區(qū)服務(wù)體系。

雖然社區(qū)型商業(yè)中心的賽道有廣闊前景，但脫穎而出并非易事，需“精”、“美”、“細(xì)”，對投資拓展、建筑設(shè)計、業(yè)態(tài)規(guī)劃和經(jīng)營管理均提出了更高的要求，如同一切有價值的目標(biāo)，前途是光明的，道路是曲折的，需要 “路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索”的精神。

本文在界定購物中心分類的基礎(chǔ)上，重點探討社區(qū)型購物中心的發(fā)展機(jī)遇和產(chǎn)品特征。

商業(yè)分級的市場格局

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來生活方式的轉(zhuǎn)變，購物中心商業(yè)走在城市發(fā)展的最前沿，越來越強(qiáng)調(diào)個性化，強(qiáng)調(diào)體驗性，不同的購物中心有著不同的資源稟賦、不同的運(yùn)營策略、不同的個性特征，都有自己的市場站位?？傮w來說，根據(jù)所處位置和功能定位的不同，購物中心可以劃分為幾個大類。

美國購物中心發(fā)展經(jīng)過了較長時間的市場發(fā)展周期，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成熟，已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)定期，對購物中心的分類和研究具有借鑒意義。根據(jù)美國購物中心協(xié)會ICSC的分類，購物中心分為城市型購物中心、區(qū)域型購物中心和社區(qū)型購物中心、生活方式型購物中心、主題娛樂中心、能量中心、折扣中心和工廠直銷中心八大類。

這其中，生活方式型購物中心和主題娛樂中心都是面向特定的客戶消費群體，位于諸如高收入人群居住區(qū)等位置，是當(dāng)?shù)氐男蓍e公園、娛樂中心，平均租賃面積約3萬平米。能量中心是專門品類的購物場所，強(qiáng)調(diào)高質(zhì)低價和個人效率，以購物功能為主，一般位于新區(qū)、交通主干道或高速路口。折扣中心和工廠直銷中心采取特定的經(jīng)營模式，以出售打折及工廠直銷商品為主。而更具有普適性的分類：城市型、區(qū)域型和社區(qū)型的分類維度主要是位置和購物中心規(guī)模，城市型購物中心輻射范圍覆蓋全市，平均租賃面積達(dá)到9.5萬平米，是購物餐飲娛樂的一站式消費中心。區(qū)域型購物中心是城市中一個區(qū)域的商業(yè)中心，平均租賃面積5.5萬平方米。而社區(qū)型的購物中心一般位于城市或者郊區(qū)的居民聚集區(qū)，平均租賃面積1.8萬平方米，提供提供綜合或品類商品及生活服務(wù)，包括超市、藥店、百貨、專賣店等，以提供便捷商品和服務(wù)業(yè)態(tài)為主。

美國購物中心各類型比例

對ICSC的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計分析發(fā)現(xiàn)，在總量約1.5萬個購物中心商業(yè)項目中，社區(qū)型購物中心近萬家，在4億多平方米的購物中心總租賃面積中，社區(qū)型購物中心面積占比最高，達(dá)44.4%。這說明在商業(yè)發(fā)展成熟的市場，服務(wù)于最廣大人民、滿足城市居民生活需求的社區(qū)型購物中心是最主流的產(chǎn)品。

美國ICSC對購物中心的分類

以美國最大的商業(yè)不動產(chǎn)商西蒙集團(tuán)的產(chǎn)品線為例，上世紀(jì)60年代其開出的第一個購物中心Bloomingdale即是社區(qū)型購物中心，社區(qū)生活中心產(chǎn)品線也是西蒙集團(tuán)形成的第一個的商業(yè)項目產(chǎn)品線。

在上世紀(jì)90年代在紐交所上市前后，西蒙集團(tuán)進(jìn)行并購處置、戰(zhàn)略合作，優(yōu)化產(chǎn)品線，形成了社區(qū)生活中心（居民聚居區(qū)）、區(qū)域型購物中心（城市近郊及城區(qū)）、奧特萊斯（城市遠(yuǎn)郊）和大都會購物中心（城區(qū)市級商圈）四條產(chǎn)品線，社區(qū)生活中心產(chǎn)品線經(jīng)過多年的自建自營和不斷的優(yōu)化發(fā)展，提供質(zhì)優(yōu)價廉的貨物和服務(wù)，一般都有超市作為主力店，生活服務(wù)類業(yè)態(tài)占比高，如銀行、藥店、美容店、雜貨店等，從建筑形態(tài)上來看，初期多為開放式購物廣場，后期室內(nèi)盒子式建筑和室外街區(qū)型商業(yè)兩種形式并存發(fā)展。

西蒙集團(tuán)產(chǎn)品線

結(jié)合美國和日本的購物中心體量和輻射范圍分析，一般來說，社區(qū)型購物中心主要服務(wù)于周邊1.5km-3km范圍內(nèi)的人口，商業(yè)建筑面積在5萬平方米以下。

各類型購物中心的輻射范圍、規(guī)模和服務(wù)人口

根據(jù)贏商網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，至2020年底，國內(nèi)3萬㎡以上的購物中心數(shù)量約4800家，建筑面積達(dá)4.4億㎡?？傮w看來，購物中心仍然有增量的市場空間，但是存量規(guī)模增速逐年下降，購物中心發(fā)展進(jìn)入平穩(wěn)期。而且，我國區(qū)域發(fā)展不平衡，各級別城市差異顯著，從高級別城市到低級別城市，消費市場規(guī)模、消費力、市區(qū)人口等影響商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)逐級遞減。

目前，一二線城市以及較為發(fā)達(dá)的三線城市基本都形成了城市商圈、區(qū)域商圈和社區(qū)商圈的商業(yè)分級分類發(fā)展格局，已經(jīng)形成了多層次多類型的商業(yè)構(gòu)成。而一些市區(qū)人口和經(jīng)濟(jì)總量不高的三線城市和四線城市，城區(qū)規(guī)模較小，并不需要巨無霸式的購物中心，一個3-5萬平方米的購物中心，亦能夠輻射全市，為所有城市居民服務(wù)。統(tǒng)計分析3萬平米以上的購物中心，平均每個四線城市商業(yè)面積僅有12萬平方米，且僅有1.8個3萬平米以上的商業(yè)項目。由此可見，未來作為藍(lán)海市場的社區(qū)型商業(yè)中心的主要機(jī)會，仍然在經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)、人口總量較多的一二線城市和較發(fā)達(dá)的三線城市。

各線城市（不含縣級市）平均購物中心面積和個數(shù)

對于項目眾多的商業(yè)不動產(chǎn)企業(yè)而言，劃分產(chǎn)品線是項目數(shù)量達(dá)到一定程度后自然而然會有的思路。鑒于現(xiàn)階段我國商業(yè)地產(chǎn)市場上，小體量購物中心有著比大中型購物中心更大的市場發(fā)展空間和拓展機(jī)遇，一些知名的商業(yè)不動產(chǎn)企業(yè)積極布局社區(qū)型商業(yè)中心產(chǎn)品線，例如印力集團(tuán)布局了印象城MEGA作為城市型商業(yè)中心，印象城系列作為區(qū)域型商業(yè)中心，規(guī)模更小的印象匯主要面向社區(qū)家庭型客戶，印象里則是住宅配套商業(yè)。萬科各個區(qū)域公司亦探索發(fā)展了多個萬科里、萬科生活廣場產(chǎn)品作為社區(qū)型商業(yè)中心產(chǎn)品線。其余如世茂商業(yè)的世茂52+、合生創(chuàng)展的合生生活天地、合生新天地等產(chǎn)品都是著眼于周邊3公里甚至1.5公里以內(nèi)的核心客群。

我國典型商業(yè)不動產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品線

社區(qū)型商業(yè)中心的特征

社區(qū)商業(yè)中心是城市各生活社區(qū)片區(qū)基礎(chǔ)生活消費的中心，承擔(dān)起周邊居民生活基礎(chǔ)配套的功能，服務(wù)半徑主要是3公里以內(nèi)甚至是1.5公里內(nèi)的核心客群，滿足周邊居民高頻的日常綜合消費需求，也滿足消費品質(zhì)升級的需求。社區(qū)型商業(yè)中心是“社區(qū)社交生活中心”，突出生活化、社交性、體驗感，強(qiáng)化服務(wù)性功能，一般集中布局，做所在片區(qū)的生活中心、親子中心、運(yùn)動中心和健康中心。

高頻與品質(zhì)的客戶需求

社區(qū)型商業(yè)中心輻射范圍較小，但穿透力很強(qiáng)，一般位于居住人群比較密集的區(qū)域，將輻射范圍內(nèi)的市場做深做透，同樣能夠?qū)崿F(xiàn)較高的客流密度和銷售坪效。

一方面，依賴高頻消費形成客戶的高復(fù)購，剛需型消費是不可或缺的，起到客流穩(wěn)定器的作用。面向全齡化客群，讓處于不同生命周期的客戶都能找到適配的產(chǎn)品和服務(wù)；滿足全時段需求，通過科學(xué)的營業(yè)時間和業(yè)態(tài)安排，充分利用時間和空間；構(gòu)建全生活業(yè)態(tài)，滿足生活方方面面的需求。

另一方面，強(qiáng)調(diào)對客戶消費升級需求的滿足和引導(dǎo)，客戶需要便捷生活，也需要美好生活的體驗，需要商業(yè)幫助實現(xiàn)生活品質(zhì)的提升。社區(qū)型商業(yè)中心作為實體商業(yè)對抗電商沖擊的重要陣地，更強(qiáng)調(diào)用便捷性和體驗感吸引客戶，體現(xiàn)出實體商業(yè)對客戶無可取代的作用。

社區(qū)型商業(yè)中心，是“家的延伸”，2020年，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積40平方米，而居民在家庭生活中的部分升級需求需要更大的載體，社區(qū)型商業(yè)中心就可以作為社區(qū)公園、社區(qū)客廳、社區(qū)餐廳，承載公共服務(wù)和社交生活等功能。從這個角度上說，社區(qū)型商業(yè)中心不僅是一個商業(yè)場所，還是服務(wù)于社區(qū)、服務(wù)于社會的重要節(jié)點。

業(yè)態(tài)功能布局搭配上，主要是滿足客戶三大類需求：便捷生活、發(fā)展成長和社交體驗。

社區(qū)型商業(yè)中心首先承接客戶便捷生活的需求，吸引高頻消費，一般來說，承擔(dān)此類需求的有生鮮超市、兒童零售、生活服務(wù)如洗衣皮具護(hù)理、寵物服務(wù)、便利店、快餐簡餐、面包烘焙等細(xì)分業(yè)態(tài)品類。

其中，生鮮超市是一個可以擁抱新零售的重點業(yè)態(tài)，線上線下無縫融合，線上高效響應(yīng)組織貨品分發(fā)，線下高效運(yùn)用有效空間，一般來說，新零售生鮮超市面積在500-1000㎡之間即可，最大也不超過2000㎡，在相對小型的店鋪中，就要用更少的SKU滿足消費者需求，秉承精品化的選品策略。事實上，超市商家重點發(fā)展的產(chǎn)品線正適合布局在社區(qū)型商業(yè)中心中，例如盒馬mini、永輝mini等，永輝mini面積在1000㎡左右，定位“家門口的永輝”。

另外，生活市集亦是一個可以滿足客戶品質(zhì)生活和便捷消費需求的重點業(yè)態(tài)，生活市集網(wǎng)羅文創(chuàng)產(chǎn)品、懷舊國潮、手工藝品、家居用品、飾品等物件，經(jīng)營形式相對靈活，安排得當(dāng)，經(jīng)營合理，可以持續(xù)保持新鮮感，提升可逛性，將客群更頻繁得吸引來，而且，市集的形式也能有效提升商業(yè)項目的坪效，從而提升單位租金產(chǎn)出。

社區(qū)型商業(yè)中心深度服務(wù)于周邊居民，需要承接客戶及其子女發(fā)展成長的訴求，主要是兒童成長、自我完善和強(qiáng)身健體，滿足其自我提升的心理。值得重點關(guān)注的業(yè)態(tài)是兒童培訓(xùn)、早教、健身房、綜合診所、口腔診所、醫(yī)美診所、書店、各類成人教培等。這其中值得重點關(guān)注共享辦公學(xué)習(xí)空間業(yè)態(tài)形式，充當(dāng)社區(qū)公共書房和教室的作用，比如泰國2019年開業(yè)的Samyan Mitrtown 購物中心，整體商業(yè)租賃面積3.6萬㎡，布局了1400㎡的共享辦公學(xué)習(xí)空間，設(shè)置了500個座位的閱讀工作空間，還有設(shè)施豐富使用方便的會議室、活動室等，并且24小時營業(yè)。另外值得重點關(guān)注的是各類診所業(yè)態(tài)，比如康復(fù)診所、口腔診所、零售診所等，比如美國的零售診所CVS和Walgreen，零售巨頭沃爾瑪和TARGET都已經(jīng)在這一領(lǐng)域耕耘多年。相信在國內(nèi)的購物中心，共享辦公和診所業(yè)態(tài)也會越來越多的出現(xiàn)在商業(yè)中心中。

社區(qū)型商業(yè)中心也需要抓住線下商業(yè)的核心競爭力，滿足客戶社交體驗的需求。主要是聚會約飯和文體娛活動來承載。餐飲業(yè)態(tài)一向是商業(yè)中心的重點業(yè)態(tài)，在社區(qū)型商業(yè)中心中更應(yīng)發(fā)揮“社區(qū)客廳”的作用，成為周邊居民社交及活動區(qū)的主場，一些成功運(yùn)營的社區(qū)型商業(yè)中心，在規(guī)劃設(shè)計之初，寧可犧牲一定的經(jīng)營面積引入一些知名的休閑餐飲品牌，結(jié)合花園露臺、屋頂花園等景觀區(qū)域布局餐飲。另外，社區(qū)型商業(yè)中心也可以以多功能劇場、中廳、廣場等空間舉辦活動演出，餐酒吧亦可以作為演出、聚會場地。

近年來，一些文娛類的品牌得到了很好的發(fā)展，能夠提供豐富多元的社交休閑體驗，比如小劇場、酒吧、寵物會館等。社區(qū)型購物中心也可以充分發(fā)揮空間優(yōu)勢，發(fā)展夜經(jīng)濟(jì)，延長營業(yè)時間且劃出特定區(qū)域的經(jīng)營區(qū)，市場上也已經(jīng)不乏可圈可點的項目案例出現(xiàn)。

社交生活場景創(chuàng)新構(gòu)建

“社區(qū)社交生活中心”的定位以場景構(gòu)建為載體，圍繞主流客群的生活需求構(gòu)建場景，盡量找出處于各生命周期的各類型客戶的需求共性，引導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計和業(yè)態(tài)品牌的創(chuàng)新。

總體而言，社區(qū)型商業(yè)中心應(yīng)構(gòu)建三大場景：社交場景、親子場景、運(yùn)動場景。

社區(qū)型商業(yè)中心為周邊居民提供社交場所，首先體現(xiàn)在建筑載體上，需要一定尺度的公共空間構(gòu)建社交場景。半開放式的建筑體是一個不錯的選擇，以開放的建筑理念，促進(jìn)室內(nèi)外空間的融合，例如泰國commons，半開放式的建筑體促成了人與自然、人與人之間的交流融合，開放的建筑理念還體現(xiàn)在露臺、連廊處景觀化的處理，打造優(yōu)美愜意的社交環(huán)境，營造室內(nèi)外融合的游逛感，還可以在其中布局休閑餐飲等相關(guān)業(yè)態(tài)，提升運(yùn)營效率。

其次，中庭天然具備作為公共活動空間的有利條件，適合舉辦各類社交娛樂活動，對于一些城市更新改造而來的社區(qū)型商業(yè)中心來說，原建筑體往往并沒有尺度合適的中庭，那么通過多層打通的方式改造出新的中庭空間，從構(gòu)建社交場景的角度來說，有其必要性。

再次，室外廣場景觀庭院亦是構(gòu)建社交空間的理想場所，室外露天廣場可以舉辦集會和表演活動，如曼谷Mega Food Walk 延伸了一個半戶外擴(kuò)展區(qū)，構(gòu)建了景觀中庭以及戶外展演空間，設(shè)置了劇場式階梯，而澳大利亞社區(qū)型購物中心 Wollert Neighborhood Centre 定位為社區(qū)集會中心，完美利用屋頂設(shè)計多個室外運(yùn)動廣場和活動空間。

社區(qū)型商業(yè)中心是所在片區(qū)的親子中心，這不僅體現(xiàn)在兒童類相關(guān)業(yè)態(tài)，也體現(xiàn)在親子場景的打造，成為“遛娃圣地”。一般來說，更需要重視塑造自然融合的空間，將自然場景與商業(yè)場景融合，將建筑與景觀融合，利用綠化元素，構(gòu)建親子娛樂休閑設(shè)施。比如充分利用室外廣場和屋頂花園，設(shè)置滑板公園、沙坑、攀爬區(qū)、兒童球場等親子設(shè)施，以及一些看顧休息場所及兒童樂園，構(gòu)建親子場景。

社區(qū)型商業(yè)中心處于人口密集的城區(qū)，室外運(yùn)動空間相對稀缺，適于發(fā)揮公共產(chǎn)品的屬性，構(gòu)建運(yùn)動場景。激發(fā)室外空間的活力，利用室外廣場、屋頂打造球場和運(yùn)動公園。例如日本大阪Q‘s Mall 購物中心設(shè)置了屋頂跑道及五人制足球場、攀巖場地、兒童運(yùn)動場，且聯(lián)動設(shè)置室內(nèi)攀巖主力店、健身房等業(yè)態(tài)，運(yùn)動空間承擔(dān)社區(qū)服務(wù)功能，成就其注重本地居民生活方式的目標(biāo)。再如斯洛文尼亞首都盧布爾雅那的ALEJA 購物中心面積3.2 萬㎡，即設(shè)置了6200 ㎡的屋頂體育場，包括排球場、籃球場和足球場，兩個健身區(qū)、一個跑道、一個自行車道和一個帶有休息區(qū)和兒童游樂區(qū)的小公園，且在屋頂運(yùn)動場下層餐飲商戶內(nèi)均設(shè)置了體育場入口。室外廣場布局運(yùn)動設(shè)施，結(jié)合景觀的打造和表演觀摩區(qū)域的設(shè)置，除了承載運(yùn)動功能，同樣是舉辦主題活動的絕佳去處，實現(xiàn)了資源的高效互動和協(xié)調(diào)利用。

服務(wù)式商業(yè)與智慧商圈

物超所值的服務(wù)理念和多元的業(yè)態(tài)組合，是社區(qū)型商業(yè)中心的引流法寶，實體商業(yè)在客戶服務(wù)和體驗性上的優(yōu)勢是電商無法模仿的，社區(qū)型商業(yè)中心為消費者營造了舒適愜意的氣氛，更要在滿足社區(qū)居民個性化、多層次的情感和服務(wù)需求上做足文章，以服務(wù)式商業(yè)形成高客戶黏性。

為發(fā)展服務(wù)式商業(yè)，應(yīng)積極探索創(chuàng)新經(jīng)營模式，通過精細(xì)化運(yùn)營，主動管理，為客戶提供服務(wù)。例如可以發(fā)揮共享空間功能，高效運(yùn)營低效空間，使其成為為社區(qū)居民和周邊消費者服務(wù)的共享空間，為其提供演出、社區(qū)活動、展覽等場地。

社區(qū)型商業(yè)中心非常適于構(gòu)建智慧商圈，已經(jīng)有很多商管公司做出深入社群運(yùn)營的有益嘗試，運(yùn)用數(shù)字化手段，提供配送服務(wù)，使得商品、親子教育、基礎(chǔ)醫(yī)療、家政服務(wù)便捷上門，當(dāng)然，同時建立和維護(hù)數(shù)字化會員體系，建立會員積分、社群交流、信息查詢、支付結(jié)算等社區(qū)生活解決方案，在以社區(qū)型商業(yè)中心為核心的智慧商圈中，客戶實現(xiàn)了“從流量到忠誠”的轉(zhuǎn)變，穩(wěn)定的客戶群體，貢獻(xiàn)著更高的消費頻率，也為增值服務(wù)提供了更廣闊的想象空間和舞臺。

綜上所述，社區(qū)型商業(yè)中心具備便捷性、體驗性、貼近居民消費的特征，有著廣闊的市場發(fā)展前景，因為市場無論如何變化，剛需型消費都具備長盛不衰的根基，消費品質(zhì)升級亦是時代的主旋律。但是，抓住客戶消費特點，做出適配的產(chǎn)品，有效迎合市場需求，并非易事，需要全過程科學(xué)規(guī)劃，高起點發(fā)展，深刻洞察消費者需求，才能收獲良好的效果。

發(fā)展社區(qū)型商業(yè)中心，需要在人口相對密集的居民居住區(qū)，應(yīng)保證1.5km 主要服務(wù)范圍內(nèi)的人口密度，至開業(yè)時，1.5km 范圍內(nèi)人口應(yīng)達(dá)到10 萬人以上。當(dāng)然，對于諸多城區(qū)需進(jìn)行改造的小體量項目來說，這項條件不難達(dá)成， 這也是此類改造項目的先天優(yōu)勢。

社區(qū)型商業(yè)中心是社區(qū)商圈的核心，應(yīng)秉持“社區(qū)社交生活中心”的定位，做精做深體驗、社交、文化、科技元素。承擔(dān)起服務(wù)客戶、服務(wù)社區(qū)、服務(wù)社會的使命，滿足人們便捷生活、發(fā)展成長、社交體驗的需求，著力于構(gòu)建社交場景、親子場景和運(yùn)動場景，以服務(wù)式商業(yè)構(gòu)建智慧商圈，形成實體商業(yè)護(hù)城河。

當(dāng)然，具體項目發(fā)展和運(yùn)營的舉措，必須結(jié)合項目本身條件，一事一議，充分結(jié)合本地特色，大膽創(chuàng)新，以做精品的態(tài)度， 做出“小而精”、“小而美”的作品。

文章來源：萬商俱樂部