商業經營的角度考慮，地下空間往往不受商戶歡迎的空間部分，但下沉廣場本身作為建筑設計的經典方法，本身帶有極高的空間價值激活的能力，獨立的光源與半封閉的空間都讓下沉廣場成了項目中少有的能夠“動中取靜”的特殊空間。今天文章來自顧問同學，分享在多個視角之下的下沉廣場應用理念與常見誤區。
增量時代大量的熱錢涌入行業，水平參差不齊的商業物業開發出來并被投放至市場致使開業后項目出現了明顯的不達預期、冷熱不均等現象。下沉廣場作為經典的廣場設計手法之一，因為具備打破大空間在視覺上空曠感的能力，以及帶來了拉通樓層價值的雙首層概念，更因地下空間的開發不受容積率的限制，使得地上可以有更多的容積率造房子，而下沉式設計可以有效解決采光、通風以及消防等地下空間固有問題而頗受青睞。但事實上因盲目開發帶來的大量商業項目，項目整體定位以及客觀條件尚且存在缺憾的情況下，占不到項目主導地位的下沉廣場就更是出現了人氣冷清、租賃困難等問題，原本是解決可視性、可達性問題的好方法，甚至在部分項目中在可視性、可達性上反而成了問題本身。在存量商業中，許多面積并不大的下沉廣場，始終是經營難，獲益難，改造費效比過低，堪稱“雞肋”的存在。人氣好的項目，下沉廣場容易沒有存在感，本該是人氣匯集之地的下沉廣場卻成了門可羅雀的場內冷區。 商業地產本質是可運營的商用資產，要想理解并掌握下沉廣場的價值發揮方法，需要從建筑之外的層面做工作，而非將之視為構造物本身。因為垂直高差帶來的空間分隔，產生了空間和視覺效果的變化，是下沉廣場誕生的契機，更是其價值成立的根本。體量不大的項目，本身并不存在動線、空間以及視覺層面的問題，下沉廣場的應用就必須更加慎之又慎，否則很容易適得其反，許多客觀條件不好的項目更容易因此產生排水難題，本篇文章的經驗分享，僅以體量尚可，客觀條件不受限的項目為準。 商業項目的運營工作是針對流量的運營，在此層面之下，下沉廣場實質是給項目多開了一個出入口，作為一種交通路線被包含在了動線系統內，其為項目帶來的真正價值在于：有效地將消費者分流。在常見的動線規劃中，客流分流是個嚴肅的話題并具有一定的矛盾特質，一方面不能有效的將客流集中，將使項目人氣渙散，顯得門可羅雀，另一方面如果不能將客流很好的分散引導，又會導致項目出現冷區，部分區域的商鋪價值發生下滑，或是消費體驗不好。因此下沉廣場在項目中能夠起到多大的價值的思考，首先要考慮到下沉廣場作為物理空間的出入口，影響客流流動的價值規律，下沉廣場在不同理念的項目中價值發揮得當的，常常能實現三種效果： - 消費者科學分流 下沉廣場作為一種分流方式，因為視覺與空間的分隔能力，下沉廣場可以根據租戶的需求進行科學分流，實現客流在時空上的劃分，比如將白日業態與夜間業態不同消費高峰的業態在經營時間上留出不同的出入口，又或是將生鮮超市的家庭客群有效與一層時尚大牌的消費客群徹底分流，再或是利用其物理隔絕帶來的聲波傳播隔絕，分開動靜兩種狀態下的客群以營造不同的消費體驗。通過下城廣場將不同特質業態的消費者分流，將為項目提供為不同需求的客群在有效阻斷彼此在時空與感知層面的干擾，從而為體驗提升提供機會。 - 構建項目吸引力 下沉廣場因開闊的“自上而下”的視野與“鋪鋪臨街”的特點，在一部分項目中是比傳統意義的首層，展示性更強的存在。商業項目的正門，往往因為整體定位與商業檔次的需要，設計范圍本身受限，因此難以兼容對各類客群的吸引力，下沉廣場一定程度相當于為項目增加了更多的選擇空間。通過色彩、燈光、鋪地、標識、裝置等手段，下沉廣場可以為項目增加具備獨特吸引力的獨立出入口。半開放的下沉式設計重點解決地下空間的物理問題，為項目增加一種人流導入方式，同時消解人們在地下的游逛壓抑感，較大限度地突破了地下商業的客觀條件限制。 - 制造停留時間 好的下沉廣場不僅能夠實現令人走進來，更能讓人留下來。如果要有效的承擔好客流分流的使命，一定要結合整場動線做出考慮，結合場內消費者的實際行動軌跡做出設計，在保障商鋪可視性、可達性的前提下，更要用動線的秩序感在下沉廣場中為消費者制造動線記憶點。一個好的動線記憶點，能夠通過生活習慣、色彩、形態影響人的行動路徑，消弭游逛的疲憊感，產生更好的游逛體驗與更長停留時間，從而實現引導消費。業內更有優秀的設計師，通過銜接下沉廣場與建筑形體，結合多個出入口把客流引導至不同的樓層，更為消費者帶來了充滿新奇感的探索感，同時拉長了場內的動線長度。 Siam discovery（泰國） Siam discovery利用室外連橋與城市軌道交通的出站口相連，使地面交通到達的客群與輕軌交通到達的客群都可以順利的進入到商場。曼谷高端購物中心 Siam Paragon 的B1層入駐了東南亞最大的海洋館，與 Dubai Mall 中的海洋館類似，其在購物中心里是引流的強目的型休閑娛樂業態。與Siam Paragon相鄰的是曼谷另一高端購物中心 Siam Discovery，海底世界的存在賦予了 Siam Paragon 鮮明的主題意味。Siam Paragon 的地下商業思路，是用商業的趣味性來強調極致的差異化，這一地下商業區域，也是其與周邊競品進行競爭的關鍵。 ▲ RET睿意德商業地產研究中心 難波公園（日本） 難波公園利用梯臺設置坡道將客流引導到不同的功能分區。 因高差而產生的空間特殊性 更讓下沉廣場成就空間獨立性價值 從商業經營的角度考慮，地下空間往往不受商戶歡迎的空間部分，但下沉廣場本身作為建筑設計的經典方法，本身帶有極高的空間價值激活的能力，獨立的光源與半封閉的空間都讓下沉廣場成了項目中少有的能夠“動中取靜”的特殊空間。地下空間的常見缺陷因為封閉性的打破直接產生了質變，這讓地下空間與商業的契合產生了全新的火花，許多業態與地下空間的契合度甚至遠遠超越了其他樓層，“樓中樓”的特點，使得地下空間為消費者營造出的空間更具休閑感與趣味性，甚至成為了部分項目的特色空間招牌。 有鑒于此，下沉廣場的空間價值發揮以體量為劃分標準，分為了兩派用法，若下沉廣場體量較大，往往通透性強，展示面好，則其常與地面一層用法相當，以品牌零售、品牌餐飲為主，并匹配跨層外立面設計，作為項目的重要對外展示面；若下沉廣場體量較小，則獨立性強，隱私保護好，其應用常發揮其空間的獨立性優勢，以休閑餐飲、生活服務業態為主，作為“盒子中的小盒子”將業態聚類經營。更有業內案例因位處城市核心區，臨近交通干道或高架立交橋而產生了聲源污染問題，半封閉的地下空間則是此類問題的天然優勢方案，有些項目甚至會為廣場設置山林景觀、瀑布水幕，在城市的混凝土森林中造出了一方堪稱世外桃源的獨立空間，從視覺、聽覺等多重感官維度為空間體驗保駕護航。 因為空間的獨立性，所以在契合項目的整體定位的前提下，下沉廣場可以考慮的內容異常豐富，只要能夠利用開放、明亮，化解地下空間的沉悶的商業內容，都有利于激活地下空間的商業價值，比如泰國曼谷的 Central Embassy 是一座頂級商業綜合體，其購物中心為當地最為高端的商業場所之一。在B1層，Central Embassy 打造了一個美食廣場 EATHAI，集合了泰國傳統小吃及泰國家常菜，并將烹飪食材如時令蔬菜水果、調料、熟食等匯集成零售區域，展示了泰國飲食文化概貌，TAMBON BANG KAEO則設計了大面積的下沉式露天劇場，成為了游客收集和持有各種物品的主要社交空間，并引導客流從底層的下沉廣場逐漸上升，以與第一層現有的超級廣場順利連接。 不管是便于聚攏人氣的大廣場式下沉空間，還是在緊促空間之下的服務于采光的中庭式廣場，抑或是多層梯田式、雙首層式的下沉廣場，都可以將客流導入到下沉商業，大大的提升地下一層的商業價值。無論租售，都為項目經營提供了更多的講故事的空間。尤其是雙首層式的下沉廣場，能夠通過緩坡布道、扶梯等建筑交通元素的應用，打通一層與二層的客流貫通能力，提高項目的租售潛力。 卓悅INTOWN購物中心 INTOWN下沉廣場秉承“開放、自然”的空間特性，通過綠植渲染下沉廣場的自然有機氛圍，營造綠意、通透、內外互聯的商務核心區之社交場所。B1層大中庭通道的處理方法是通過藝術裝置擺設進行點綴，未來該區域可用作商業經營外擺使用，亦或采用“Story”恒變概念店的方式分期分主題經營，為項目的空間有效利用留下了余地。 下沉廣場的常見錯誤操作 縱觀好的下沉廣場，均在空間價值挖掘、規避空間缺陷和解決地下商業引流難的問題上頗有建樹，甚至業內已有做法將地下空間設置為首店街區，優先配置首店資源，又或是夜經濟主題街區，將地下空間的利用進一步的拔高。一方面下沉廣場可以對項目經營起到積極作用，但不恰當的應用也同樣帶來了一些問題，以下是我們跟進實踐經驗分享的下沉廣場相關常見問題： - 規劃體量不當 前文中我們講到若下沉廣場體量較大，往往通透性強，展示面好，則其可以當作地面一層做處理，體量小則獨立性強，開發做獨立空間，然而市場上的真實常見問題是：要么過于巨大，要么過于狹小。前者造成了極大的資源浪費，過度的空曠感拉低了項目的親和力，往往出于追求氣派的想法又或是不當的規劃產生，后者常見于計劃性較差的開發方，在建設期強行修改了圖紙。前者將不得不考慮，通過面積分割，重塑廣場，而后者將不得不放棄以經營為出口，考慮作為公共空間使用。 - 沒有功能的軀殼 作為承載商業的容器，商業地產的核心始終在商業，而非地產，作為商業項目的任何一個部分，倘若喪失了內容價值，就如同失去了靈魂，成為存在感稀薄的空軀殼。國內許多門可羅雀的下沉廣場，并非是單純的體量不當，內容價值不足，須知下沉廣場僅僅是物理層面的建筑形態，功能與內容才是確保建筑與人產生鏈接的關鍵。活動內容、布局分區、視覺特性、照明方案、容積感與建筑邊界條件都會影響到下沉廣場的內容與功能。空蕩蕩的開拓地帶，如果缺少活動條件，便會讓人產生“廣而無場”的感覺。 - 與項目整體功能融合欠佳 商業項目的定位，往往根據消費單元劃分物業的使用，但下沉廣場因自身特殊的條件與盲目開發，很多時候都成了整體項目定位中“多出來的成員”又或是無法將整體定位落實進入下沉廣場。在我們的服務經驗中，常有這樣的情況：下沉廣場的空間圍合感不強，與整體建筑失調，導致預想功能無法發揮，因為空曠產生的不安感反而縮短了停留時長；忽視戶外活動季節性，夏日的日光直曬與北方的寒冬又或是秋季綠植的蕭條，讓本該匯集人氣的廣場因與項目整體體驗的迥異而門可羅雀；過度重視觀賞性，利用高差打造景觀，卻忽略了客流與建筑高差的交匯，與項目整體既無共享流量也無互補功能，與整體的互動缺乏導致下沉廣場無法賦能于項目。 金隅嘉品Mall項目總建筑面積9.77萬平方米，地上只有4.41萬平方米，而地下4層卻達到了5.36萬平方米，所以一反地上為主地下為輔的商業常態。為了保證流量能方便觸達地下，項目團隊設計了一個外置的下沉廣場直通B1、B2層。消費者不必進入商場內再坐電梯下去，進出的便捷使地下店鋪的可達性不再是問題。另外，站在圓形廣場的周圍往下望就能看到多家地下店鋪，很大程度上提高了店鋪可視性。地上建筑在面向下沉廣場的一面采用流線型的設計造型，與廣場的圓弧完美相融，層次分明又渾然天成。廣場在通過空間錯層提升整體美感的同時，也為消費者提供更加良好的游逛、休憩等全家歡樂體驗。 -小結- 一個商業空間好與不好的判斷標準，在于其能否順利促進空間內產生足夠活躍的人類活動與行為，商業項目是否出彩，終究還是要回歸內容。廣場的空間形式最早誕生在城市的交通樞紐之處，因集會、游行、節日慶祝而誕生出的人流聚集能力產生了商業契機，因而不論是傳統的市場式商鋪還是街區式商鋪都會因比鄰廣場而價值倍增，下沉廣場對商業項目的作用就更加明顯。但國內市場各級開放商對建筑設計與建筑應用理念有很大差異，所以當項目到了運營階段時，下沉廣場對商業所發揮的作用自然也千差萬別。盡管問題發生的原因各不相同，但對于下沉廣場本身卻始終離不開內容的建設，北方寒冬中的一場冰雕活動、草坪上的一場音樂現場、又或是因高差而產生的外立面景觀入口，都會令建筑空間本身發揮出迷人的魅力。 下沉廣場是商業項目的重要客流運營建筑手段
