存量時代，做好運營是商業(yè)地產(chǎn)增值的重要途徑！

商業(yè)地產(chǎn)進入存量時代

隨著城鎮(zhèn)化不斷提高，城市消費需求增加，商貿(mào)經(jīng)濟更加繁榮，商業(yè)地產(chǎn)需求增加。商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟中的新引擎作用逐漸凸顯，迎來了良好的發(fā)展機遇。目前我國城鎮(zhèn)化已達到較高水平，城市商圈已基本成型固定，商業(yè)地產(chǎn)進入存量時代，商業(yè)資產(chǎn)的保值與增值成為業(yè)主、開發(fā)商以及商管團隊面臨的最核心問題。

商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)價值主要來源于后期運營。我國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊，通過商業(yè)運營，進行資源優(yōu)化整合，可以實現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)的價值最大化。從定向策略、調(diào)研、拿地、定位、設計、工程、推廣、租賃至營運及維護等全過程都會影響到日后資產(chǎn)的保值和增值。后期運營與服務作為整個商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的關鍵一環(huán)，是商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉。因此，投資初期就應當考慮后期的持續(xù)運營問題，特別是在項目開業(yè)之后的運營期，運營效果的好壞直接決定了整個商業(yè)項目的客流量，進而影響開發(fā)商可收取的租金收入以及商業(yè)地產(chǎn)的整體價值和變現(xiàn)能力。

商業(yè)地產(chǎn)主要運營管理模式

當前商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式主要有以下幾種：

1、產(chǎn)權出售模式。

產(chǎn)權出售是指投資者在初期開發(fā)建設后就將商業(yè)地產(chǎn)出售的運營模式 。產(chǎn)權出售是一種較原始的粗放型運營策略，開發(fā)商主要通過產(chǎn)權交易來獲得投資回報。由于商業(yè)地產(chǎn)具有規(guī)模大 、風險高、收益大等特點，使得有能力一次性購買的投資者并不常見 ，并且過長的投資周期也使得大多數(shù)投資者望而卻步 。因此，現(xiàn)實中的產(chǎn)權出售經(jīng)常采用散售模式，即將商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權分割再轉(zhuǎn)讓給不同的投資開發(fā)商 ，典型代表是 SOHO中國地產(chǎn)項目。

2、物業(yè)持有模式。

物業(yè)持有是指投資者開發(fā)建設后持有商業(yè)地產(chǎn)，通過收取租金維持長期收益的方式 。由于這種模式通常是投資開發(fā)商先確定主力商業(yè)經(jīng)營者，再按照后者要求進行規(guī)劃建設，竣工后租賃使用 。這需要投資開發(fā)商具備強大的實力以吸引品牌商家參與加盟 ，還需要擁有龐大的客戶資源。這種模式的代表是大連萬達集團。

3、售后返租模式。

售后返租是指開發(fā)商出售商業(yè)地產(chǎn)后 ，與買方約定在一定年限內(nèi)以代理方式進行返租 ，并將租金充抵售房價款或支付一定回報的方式。其實質(zhì)是先出售后返租，并支付一定比例的租金回報。售后返租通常適用于寫字樓、酒店、公寓和商鋪等項目，這種模式最早流行于我國沿海發(fā)達城市，如廣州、深圳等，并迅速向全國推廣。

運營管理是商業(yè)地產(chǎn)增值的重要途徑

1、運營管理能夠提高商業(yè)地產(chǎn)的整體價值。

現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上，統(tǒng)一的運營管理是商業(yè)地產(chǎn)成功的關鍵。

運營商通過業(yè)態(tài)與品牌的組合，以及針對客流量和轉(zhuǎn)化率的運營，使得商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營效益和租金達到最大化。引進“沃爾瑪”等主力品牌店，能夠發(fā)揮前期強大的號召力、聚客能力、提升品牌形象，拉升總體價格，提高招商條件，從而提升整個商業(yè)地產(chǎn)的價值。例如：富華堂購物廣場周邊有數(shù)十所高校，接近30個大型的成熟社區(qū)，每天的客流達百萬以上。通過資源整合，引進百貨超市、電影院、KTV以及多種風格與不同檔次的餐飲、服裝等多業(yè)態(tài)品牌組合對富華堂購物中心進行有效運營管理， 使得該區(qū)域消費潛力極大釋放，商業(yè)地產(chǎn)價值大大提高，多個大型集團公司對其產(chǎn)生了較強的購買意愿。

2、運營管理能夠有效保障穩(wěn)定的租金收入。

運營管理是商業(yè)地產(chǎn)的核心，只有高質(zhì)量的運營才能使商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價值得以有效釋放。運營方憑借著良好的運營能力，能持續(xù)獲得可觀的商業(yè)出租收入，提升商業(yè)地產(chǎn)整體價值。

商業(yè)地產(chǎn)運營方根據(jù)科學規(guī)劃，職能劃分，通過室內(nèi)裝修、空間設計、物業(yè)維修保養(yǎng)等有效的管理運營手段，向社會企業(yè)提供場地以及物業(yè)服務來賺取租金收入。這不僅使得各個商戶的經(jīng)營形象與日益提升的商場定位相匹配，也能提升整體商業(yè)效果，租金水平與物業(yè)收入也隨之提升。因此，有效的運營管理能夠顯著提升租金議價能力，從而享受資產(chǎn)增值。例如：內(nèi)蒙古通遼百貨改造項目重新定位為服務百姓生活的購物廣場。通過引進生活超市、知名化妝品和服裝品牌以及完善停車場、電梯等物業(yè)設備設施服務等方式吸引了眾多顧客前來，不僅為人民的生活提供了便利，也有效提升了項目的收入和價值，贏得了客戶的高度認可。

3、優(yōu)秀的運營管理能夠提高商業(yè)地產(chǎn)的流動性，使其快速變現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)的價值不僅是由其所在的地段價值決定的，更是由管理、服務價值決定的。只有規(guī)劃、設計、建設、招商、運營、管理等各個環(huán)節(jié)都盡善盡美，才能使商業(yè)地產(chǎn)的整體價值不斷攀升。運營好的商業(yè)物業(yè)價值一般更高，也更容易受到投資人的關注，從而更容易變現(xiàn)。此外，在地產(chǎn)存量時代，商業(yè)地產(chǎn)金融化已經(jīng)成為一個炙手可熱的議題，運營管理作為直達地產(chǎn)價值核心的重要手段和工具，推動著商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進程。

結 語

我國商業(yè)地產(chǎn)尚處于初級階段，發(fā)展?jié)摿薮螅虡I(yè)地產(chǎn)關鍵的后期運營與服務將越來越受到關注。尤其在地理位置優(yōu)越，基礎設置齊全，商業(yè)繁榮的地區(qū)，運營對商業(yè)地產(chǎn)的價值提升尤其重要。以長期投資為立足點，不僅將地產(chǎn)項目銷售給購買者，還注重完善其后期運營 ，從而帶來穩(wěn)定的租金收入和服務回報將成為我國商業(yè)地產(chǎn)運營管理發(fā)展的趨勢。

文章來源：劍榮研究院