土拍溢價率重回高位，長三角成為最大“熱源”

隨著大多數(shù)城市疫情得到階段性控制,各行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)都要穩(wěn)步推進(jìn)，在相對寬松的貨幣政策和優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)的刺激之下，土地市場升溫之勢漸顯。這種熱度變化是否持續(xù)，近期溢價率是怎么變化的？哪些城市地市熱度最突出？哪些房企拿高熱地塊較多？哪些房企競拍積極性（中標(biāo)率）最高？未來市場走勢將如何？重點關(guān)注的區(qū)域又有哪些？

 

1

溢價率走勢：

上周溢價率升至26%，創(chuàng)下今年以來新高

自3月份以來，各城市土地供應(yīng)逐步恢復(fù)正常，尤其是進(jìn)入4月份以來，土地市場熱度明顯上升，這種上升趨勢在上周（5月11-5月17日）表現(xiàn)更為顯著，周度溢價率已經(jīng)升至26%，創(chuàng)下今年以來的新高，較4月第一周溢價率12%已經(jīng)翻番。細(xì)分能級來看，上周各能級城市熱度均保持空前高漲，一、二線溢價率均高達(dá)27%，三四線稍遜色，但也高達(dá)24%。

此外，上周高溢價（溢價率超過30%）地塊成交幅數(shù)高達(dá)36塊，環(huán)比增加33%，也突破今年以來的新高，土地市場熱度高漲；周內(nèi)合肥、寧波、紹興溢價率達(dá)30%的土地均為4幅，長三角區(qū)域土地市場熱度最為凸顯。

 

2

區(qū)域差異：

太原、深圳溢價率遙遙領(lǐng)先，
限價背景下合肥、杭州地市熱度不應(yīng)被低估

CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，自疫情得到較好控制的4月份至今，二線城市土地市場熱度最高。其中，太原表現(xiàn)最為突出，整體溢價率高達(dá)44%，主要是由于近期太原在中心區(qū)核心地塊萬柏林區(qū)長風(fēng)西板塊供應(yīng)三宗大體量宅地，周邊商業(yè)配套完善，地塊升值潛力巨大，引起房企的激烈爭奪，最終三地分別被保利、中海、富力競得，溢價率分別為74%、72%和45%，優(yōu)質(zhì)地塊的集中出讓使得太原的土地市場達(dá)到前所未有的熱度。

居于第二位的則是深圳，整體溢價率高達(dá)41%，主要是有位于南山前海板塊宅地于本月成交，該片區(qū)以前是作為深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)，現(xiàn)在又融入了自貿(mào)區(qū)的因素，是深圳“西移”的核心，發(fā)展?jié)摿薮螅又┠昵昂Ｆ瑓^(qū)宅地供應(yīng)十分稀少，吸引力十余家房企參與競拍，最終經(jīng)過百輪競價，龍光以最高限價115.97億元競得這宗地塊，樓面價為6.3萬元/平方米，溢價率高達(dá)45%，并需配建4.08萬平方米人才住房。至于其余三個一線城市，只有北京在豐臺區(qū)分鐘寺村L-24、L-26地塊等優(yōu)質(zhì)地塊的拉動下，整體溢價率保持在11%的稍高水平，上海和廣州的溢價率均在5%以下，整體相對平穩(wěn)。

寧波、西安、廈門、徐州、福州、常州等城市近期土地市場整體溢價率也超30%，高溢價地塊頻出。以寧波為例，4月以來就有12宗土地溢價率超過30%，其中不乏江北、鄞州核心區(qū)宅地，房企競拍十分激烈。

當(dāng)然，不僅僅是這些城市，由于限價因素的影響，合肥、杭州等城市溢價率雖然表現(xiàn)不及上述城市突出，但市場熱度同樣高漲。以合肥為例，雖然溢價率僅有25%，但4月以來成交的15宗土地有7宗觸及最高限價，并且就區(qū)域來看，土地市場的高熱不僅發(fā)生在包河、廬陽等中心區(qū)，新站、肥西、巢湖等郊縣地市也高熱不退，頻頻觸發(fā)最高限價。杭州也是如此，溢價率雖不是很突出，但有12幅觸發(fā)了最高限價，不僅涉及拱墅、江干等核心區(qū)，蕭山區(qū)多宗土地也以最高限價成交，加上競配建成本，杭州多宗土地價格創(chuàng)下區(qū)域新高。

 

3

企業(yè)拿地：

金地、萬科、新城最為激進(jìn)，
大部分房企更加看重長三角

就高熱度地塊（溢價率超過30%、最高限價、成交總價在10億元以上三個條件符合其一的土地）的競得企業(yè)來看，金地競得地塊最多，高達(dá)10幅，其次是恒大，競得9幅，萬科、新城、旭輝、建發(fā)、中海、中南、首開、龍湖、融創(chuàng)等房企落子也較頻繁，競得高熱地塊幅數(shù)均超過或等于5幅。

各房企在選擇區(qū)域是存在一定的規(guī)律。以金地為例，近期拿地態(tài)度十分積極，拿地遍布各大區(qū)域，北京、上海、南京、杭州、廣州、鄭州、福州、東莞等城市均有落子，從高熱地塊拿地幅數(shù)來看，金地較為偏重于長三角區(qū)域；萬科也是如此，在長三角拿地更為頻繁。而恒大則重點布局兩大區(qū)域——北京和廣佛，在北京連落三子，均位于房山、順義、密云遠(yuǎn)郊區(qū)域，樓板價均不足2萬元/平方米；而在廣佛兩城，恒大則連落四子，并且溢價率大都處于較高水平，相較在北京拿地態(tài)度更為積極。

一度陷入黑天鵝事件的新城近期拿地也十分積極，在繼續(xù)深耕蘇、滬的同時，積極向京津拓展，4月以來在京津兩地拿下三宗高熱地塊，其中天津武清區(qū)一宗居住用地以最高限價拿下，溢價率高達(dá)40%，并且自持租賃住房建面3500平方米，在銷售業(yè)績欠佳的情況之下，新城仍在積極擴(kuò)張版圖，僅僅4月份，就斥資146.22億元通過掛牌、合作方式取得北京、杭州、天津、西安、蘇州、常州、張家港、溫州、泰安、西安、漯河市、烏魯木齊等11城12宗地塊，投資力度明顯加大。至于渝系房企龍湖，更傾向于在西南和中部地區(qū)拿地，近期在昆明、長沙頻頻落子。

總的來看，大多數(shù)房企仍在積極擴(kuò)張版圖，在投資的重點依然集中在長三角、京津和粵港澳三大區(qū)域，其中以長三角布局最為積極。

 

4

競拍中標(biāo)率：

濱江、祥生、榮安地方性企業(yè)中標(biāo)率更高，
碧桂園等全國布局企業(yè)拿地更為審慎

就典型房企參與高熱地塊競標(biāo)的中標(biāo)率（僅考慮參拍幅數(shù)均大于5的房企）來看，濱江、招商蛇口、祥生、藍(lán)光、榮安相對較高，中標(biāo)率均超過40%。相比之下，碧桂園、金科、正榮、世茂等房企最愛陪跑，中標(biāo)率僅在10%左右。中標(biāo)率最高企業(yè)是濱江，4月份以來其共參與6場高熱地塊的競拍，4宗在杭州的均以最高限價收入囊中，而2宗位于寧波的高熱地塊則不敵榮安和萬科，由此可以看出濱江對于杭州優(yōu)質(zhì)地塊青睞有加。

中標(biāo)率之所以會出現(xiàn)這種巨大的差異，一方面與房企本身的財務(wù)壓力有關(guān)，典型如濱江，近期其拿地上顯示出的積極進(jìn)取和“豪氣沖天”與其良好的業(yè)績極大相關(guān)，其集團(tuán)年報顯示，2019年，濱江集團(tuán)全年銷售額達(dá)到1120.6億元，同比增長32%，可售貨值約2500億；但更重要的還是與房企的布局策略和拿地偏好有關(guān)，地方性房企基于其對市場、客群的透徹研究，加之其在當(dāng)?shù)負(fù)碛辛己玫漠a(chǎn)品力、品牌知名度和忠誠度，并有著深厚的資源積累，有著較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，對于深耕城市或者區(qū)域較為執(zhí)著，對于優(yōu)質(zhì)地塊往往“不計成本”，因此中標(biāo)率往往較高，而全國化布局的房企往往是規(guī)模房企，對城市或區(qū)域的執(zhí)著性不及深耕企業(yè)，因此地塊的中標(biāo)率大都不及地方性企業(yè)，典型如碧桂園，4月份以來其高熱地塊的中標(biāo)率約為10%，在典型品牌房企中處于墊底位置。

總的來看，地方性房企的中標(biāo)率相對較高，典型如濱江、祥生、榮安等，對于這些企業(yè)而言，更為看重深耕區(qū)域的拿地機(jī)會，因此也愿意付出更大的代價，而碧桂園、金科、世茂等全國性布局的房企拿地選擇面更大，對高熱地塊的態(tài)度更加審慎，在土地盈利空間判斷方面更為嚴(yán)格，中標(biāo)率相對較低。

 

5

總結(jié)：

優(yōu)質(zhì)供地潮將很快退去，
緊抓杭州、南京等上半年拿地機(jī)遇

考慮到當(dāng)前信貸政策相對寬松，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)也在持續(xù)之中，當(dāng)前地市熱度之勢短期內(nèi)仍將延續(xù)。但考慮到“兩會”召開在即，在中央一貫“房住不炒”的大基調(diào)之下，土地市場熱度或?qū)⒔档停瑫r優(yōu)質(zhì)地塊入市占比將有所回落，房企要緊抓上半年的拿地機(jī)遇，尤其是近期優(yōu)質(zhì)地塊土地出讓較為集中的杭州和南京等城市；中長期來看，杭州、寧波等這類城市，由于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)好、購買力強(qiáng)，使得人口吸引力較強(qiáng)、購房需求支撐性佳，拿地機(jī)會更值得重點關(guān)注。