投資商業(yè)地產(chǎn)的原由

投資商業(yè)地產(chǎn)的原由
 所謂商業(yè)地產(chǎn)，我們都知道是作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，以區(qū)別于以居住功能為主的地產(chǎn)，使用年限一般是40年。出現(xiàn)形式是多樣的，主要包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、酒店、寫字樓和住宅的底層商鋪等。投資商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的主要區(qū)別主要集中于在獲得投資利潤不同。
 商、住地產(chǎn)在經(jīng)濟效益上是有著本質(zhì)的區(qū)別，投資住宅地產(chǎn)的未來經(jīng)濟利潤使用普通會計利潤來預算，只是單一的一次性總銷售收入扣減總開發(fā)成本所得。而投資商業(yè)地產(chǎn)的投資利潤是通過無數(shù)次、多種途徑的不定性收入形式所獲得的，其中包括出租、銷售、自營等實現(xiàn)方式；根據(jù)業(yè)態(tài)不同一般分為1年、5年、10年或者以后的總體租金回收。對于開發(fā)商和投資商而言，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報形式有三種，一是銷售獲利，二是后期經(jīng)營收益，三是物業(yè)升值；由于物業(yè)每年都在升值，而且經(jīng)營收益很高。所以商業(yè)地產(chǎn)真正的價值并非是銷售，而是獲取長期的經(jīng)營收益和物業(yè)升值。 
2010年以后國家陸續(xù)出臺了系列調(diào)控房地產(chǎn)的政策措施，住宅樓市觀望情緒加重，各城市樓市銷量紛紛下滑。然商業(yè)地產(chǎn)卻不受這些樓市新政的影響和良好的發(fā)展前景和預期，其次商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相比的發(fā)展一直處于穩(wěn)步向上發(fā)展的態(tài)勢，保持著每年約10%的增長。另外，投資住宅的多是短線投資，而對商業(yè)地產(chǎn)的投資才是長線投資。所以商業(yè)地產(chǎn)備受投資客關注。
對于投資來說，最為關注的是投資回報。住宅地產(chǎn)在政策的打壓下投資成本升高，將導致回報持續(xù)走低，市場資金過剩將從住宅地產(chǎn)撤出，需要尋找出路。從目前市場情況來看，商業(yè)地產(chǎn)的租金回報仍舊較高，投資商業(yè)地產(chǎn)依然能取得不錯的收益，相對穩(wěn)妥的商業(yè)地產(chǎn)將是多數(shù)投資者的首選。投資商業(yè)地產(chǎn)與買第二套住宅地產(chǎn)的首付和利率相當。現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)貸款執(zhí)行的是首付5成，利率上浮10%，最長貸款10年的政策。除貸款年限外，其他政策都與目前購買第二套房住宅的政策相同。 
從價格角度看，商業(yè)地產(chǎn)的價格將陸續(xù)走高。由于本輪宏觀調(diào)控的目標是住宅地產(chǎn)，具有良好發(fā)展前景的商業(yè)地產(chǎn)沒有收到大的影響，預計商業(yè)地產(chǎn)未來還有加速增長的趨勢，預計近兩年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)價格至少還存在20%-50%的補漲空間。2011年1至8月全國商業(yè)地產(chǎn)的投資額比2010年同期增長269%，原因在于人民升值和商業(yè)項目投資收益回報的穩(wěn)定性。 
從投資經(jīng)營方式來看，由原先散賣后放任業(yè)主或使用者自營的方式是不成功的，現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)則建立在企業(yè)有自營商業(yè)體系的基礎上，加上先進的經(jīng)營管理理念、科學的業(yè)態(tài)組合，再輔以緊密的商家聯(lián)盟是現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)成功標桿。萬達廣場便是最好的明證。 
總體來看，目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)市場尚未完全開發(fā)成型，預計未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將迎來黃金十年，投資商業(yè)地產(chǎn)將成為最佳投資渠道。