合理利用城市地下空間，發展地下商業是都市商業成熟的標志。尤其是在土地資源日趨緊缺的中國的大城市，科學、有序、理性、有效地發展地下商業，是一個國際化的趨勢。
從空間發展戰略來看，發展地下商業是增加城市商業成熟度的一個重要因素，是形成“立體商業”的重要一環。也是實現商業地產整合城市景觀和空間資源的需求。立體商業的概念將是國內商業發展的必然趨勢。
地下商業街開發的現狀
隨著我國大城市經濟發展、人口的增長和居民消費的需求的提升，有很多城市，如哈爾濱、大連、廣州、鄭州等，都開發了各種類型的人防商業街。藍光作為成都商業地產老大，2004年開發CP香檳廣場負1層的四方街地下商業街。以女性飾品、彩妝為主題，定位于“打造一條由主題賣場和主題廣場為主的女人街”。廈門2005年開發建設第一條地下商業街長420米，東起華夏大酒店，西到世貿商城，穿過鳳嶼路、湖濱東路，總寬度為30米。甚至一個湖南寧鄉在縣城人民路兩邊開發了“金滿地”地下商業街。大連金州開發了地下商業街。尤其是從2008年以來，香港嘉堡集團在南昌投資八一大道地下商業街。地處西部的西寧市，開發了大十字地下商業街東西長約700米，主體地下一層，呈十字形。青島的地下商業街已經形成了規模。地下商業街的開發，已經成為一種時尚。
各個城市的地下商業街，經營狀況大不相同，有喜有憂。廈門、成都地下商業街比較紅火，北京的地鐵配套地下商業設施，生意興旺。而石家莊市、青島等地的一些地下商業街，資源限制，經營堪憂。
石家莊市的地下商業設施開發，也走過了10來個年頭。火車站地下商業街作為人防工程商業街，剛建成初期，曾熱鬧了一陣子，后來蕭條下來。人民廣場的地下商業街，也曾炒作過一陣子，結果到現在一直限制。聯邦明珠大廈地下商業街，幾萬平方米營業面積。從08年建成后一直在招商，目前尚未形成經營業態。北國商城地下商業街，由于整合了北國商城地上零售業態，整體經營良好。
在青島，兩年來，地下商業街鬧“空心病”。比石家莊稍微好一點。佳世客遠洋廣場地下商業街、中山路地下商城以及龍山地下商城保持相對穩定的經營狀況。山東路、香港中路等多處地下商業街人氣欠佳、店面閑置，30多家店鋪一年多只租出去一半，而這其中還有一半關門歇業。火車站的益群地下商業街以及香港中路的華夏麗人地下商業街經營不佳。不過，還沒有到關張歇業的境地，收入勉強只夠付房租。
在長沙，地下商業街經營比較慘淡。如金滿地商業街、東塘大都市地下商業街、五一廣場地下商業街等等，經營情況都堪憂。
在這種情況下，最近投資開發的地下商業街項目，尤其值得關注，尤其需要認真論證，精心策劃。集中力量將其中一兩個重點項目做好，做精，做強，做活，對于提振信心，激活地下商業資源，優化城市資源的空間配置，具有積極地戰略意義。主動開發這些地下商業街的投資商，應該得到各界的支持和扶持，使之為這座城市地下空間的發展做出貢獻。
地下商業街開發的趨勢
從未來的發展趨勢來看，一個從點到線、從線到面、從上到下的立體化商業格局將成為我國城市商業發展的趨勢。無論地下商業街、地上商業步行街和商業街區縱觀來看，全國商業街的發展趨勢、大體呈現出這樣幾個方面：
一是呈現集購物街、餐飲街、休閑街、娛樂街、體驗街于一體的“五街合一”的趨勢；現在的商業街，已經遠遠突破了傳統意義上只是買東西賣東西的概念。
二是呈現以商業、旅游、文化于一體的商旅文項目，成功的商業項目除了滿足人們消費需要外，還已經成為一種生活方式、成為生活態度、一種享受，成為一種時尚。
三是呈現出以建筑形態街區化、空中、地上、地下立體化，經營業態多樣化于一體的綜合化趨勢。從某種意義上講，現在沒有出現新的商業形態，只有商業概念的組合，最后達到一定的效果，不管叫什么名稱，不管什么業態，我們要把握住其內涵和素材。
四是呈現出集名街、名店、名品為一體的品牌化趨勢，現在各地不僅僅是在做一條街，而是做品牌化商業街。
中國的地下商業街這幾年逐步變熱的發展趨勢，其主要原因：一是人防工程的需要、平戰結合的使用設施；二是地面上資源短缺，成為必然無奈的選擇；三是很多城市交通惡化，需要從地上商業街過渡到地下商業街。
地下商業街開發的特點和值得思考的幾個問題
我們對地下商業街的認識逐步深入，在進行地下商業街開發建設之前，特別要冷靜地、客觀地分析看待地下商業街有什么特點。概括起來，有以下特點：
一是高成本。地下商業街的開發成本高于地上的兩三倍，再加上一些設施，風、水、汽、耗能要按照不低于地上的標準來計算，成本要比地上高許多，因此所謂說地不要錢或少花錢，開發商只有在無償使用或少量支付地價的情況才有可能實行低成本開發。
二是高難度。主要體現兩個方面。第一方面經營的難度，目前從全國看失敗的地下商業街成為了死街，或藏污納垢的地方。另一個難題是法律難度，開發地下商業街有沒有產權，商戶因沒有產權，就不會購買，開發商要對投資者負責。
地下空間的商業化利用，正在經歷一個空前的轉型期。
一方面，地下商業街正從政府投資的人防工程兼做地下商業街，向開發商主動進行商業化開發、兼有人防功能的趨勢轉型。
另一方面，從被動利用地下人防工程進行商業化利用，轉向主動開發城市核心地段的地下空間，有目的的發展特色地下商業。
再一方面，開發商都超前把握地下交通發展的機遇，提前占據地鐵通道，開發與之配套的地下商業設施。
這是一個可喜的轉型。尤其需要理性而審慎地進行規劃建設，實現科學開發，有效利用，贏得更好的經濟效益、社會效益和環境效益。
1、地下商業街興旺與蕭條的地上業態背景分析。地上、地下業態的錯位整合。
地下商業街的繁榮與否，制約因素很多。其中致命的因素是與地上空間環境的整合關系。一方面是地上空間的業態直接影響地下商業街的經營業績；另一方面，地上客流主體的需求心態直接關系地下商業的業態。第三，交通環境直接關系到地下商業的經營狀況。
坦率的講，幾乎所有的人，包括經營者、消費者對地下有偏見，引導消費者改為喜歡地下商業街的購物習慣是一個極大的難題。目前看地下商業街的主要消費群體是打工者和中、低消費者。
大凡經營業績好的地下商業街，都是與地上商業業態整合較好的特色商業。大凡經營不好甚至關門的地下商業街，絕大多數都是與地上建筑物業態不整合的人防設施。石家莊火車站、人民廣場、青島火車站地下益群商業街，都屬于這類地上人流如織、地下門可羅雀的不整合地下商業街。
這其中有個簡單的道理，就像在殯儀館地下建造一座婚禮商業街一樣不整合，肯定經營不下去。火車站雖不是殯儀館，但來去匆匆的旅客，能有心思悠閑逛地下商業街的占不到百分之一。而北國逛商場的客流中80％的人很自然的走到地下看看。
地鐵出站口的地下商業街，大都不愁經營不好，因為交通必經之地，來往的客流中百分之十的人順便購物，就可以維持其經營業績，而且商品結構不斷優化，吸引旅客自愿消費。能夠把大批過客的潛在消費激活。激發游客的消費沖動，調動消費方面的流動偏好。
2、地下商業街的業態與品牌定位。品牌忠誠，培植消費目的地。
有些區位不一定很好的地下商業街，也能很紅火。特色、品牌、認知度是顧客愿意光顧地下商業街的重要原因。大品牌、高知名度、配套完善的地下商業街，可以成為中高端消費者購物目的地，也能紅火。
不少城市火車站地下的商業街，就像臨時拼湊的雜貨鋪，給人一種假冒偽劣商品集散地的感覺，即使沒有關門，經營收益也不高，服務的附加值太低。
零售業在國際貿易中屬于服務貿易，服務貿易的經營效益，體現在服務和信譽的附加值上，而不是商品本身。
3、空間環境對地下商業街業態的影響。
確定地下商業街的業態，一定要認真地聘請專業市場調研分析策劃機構進行調研分析，絕對不能想當然或者簡單憑主觀推斷。要用精準的數里分析，搞清楚業態定位與相關訴求的關系。譬如開超市，必須要對周邊居住群體的人口、消費需求、購物習慣、交通工具等相關信息進行摸底調查分析。要建高檔名牌商品街，必須分析一公里半徑內高端群體購物需求和購物出行趨勢。不然，就可能出現定位錯誤而功敗垂成。譬如，石家莊市省府廣場地下商業街，四五萬平方米的地下經營面積，臨近維明街的大片居住群體，最有可能經營起來的肯定是大型超市作為主力店，以此帶動人氣，配套其它相關業態。如果一定要搞一個服務高端的名牌家具一條街，下場必然是第二個勸業名品的悲劇。一是交通制約；二是與地上廣場的定位不整合。
4、硬件設施對地下商業街制約。
地下商業街配套設施的設計、裝飾，直接關系到客流的取向，也能決定其項目的生死存亡。因為商業是顧客用腳選擇的產業。沒顧客進入，就倒閉。當然，通風、采光、空調等設施自不待言。出入口、游線、地上配套景觀至關重要。
一是地下交通――地鐵對地下商業的帶動作用
地下商業街如果能夠與地鐵出入口整合，解決了一個最根本的問題，就是顧客源。而且是幾乎強制性地引導客流進入地下商業街，紅紅火火的人氣，能夠烘托商業氣氛，刺激人們的消費沖動。只要商品結構比較合理，一般都能獲得較好的經濟效益。因此，試圖依靠地鐵帶動繁榮的地下商業街，需要等待這個硬件設施的落實，才能成為促進地下商業街繁榮的助推器。
二是出入口對“以人為本”設計理念的把握
針對大眾的地下商業街，必須解決人流進入地下的便捷、舒適和愉悅，必須設計建造如履平地的地下入口和具有吸引力的交通游線，吸引客流從高興的地上走，到樂于地下逛的過渡。高度注意人流導向系統，地上地下人流避免人流重復交織，如：大連萬達、沃爾瑪要求顧客不重復地在賣場中進行選購，出入口很重要，強調對動線，注意寬闊的空間業態動線設計。在國內比較好的動線設計典型事例如家樂福入場先到二層再到一層的動線十分成功。
有的地下商業街，只考慮了美化地下環境，但客流進入的設施非常失敗，若干部垂直電梯給人一種下礦井的恐怖感，你就是把下面裝飾成天堂、每頓都是優惠的海參魷魚，人們也不愿坐在下面感受地洞子里的恐怖。這是某些地下商業設施致命的問題――缺少安全感，更缺少愉悅感，增加了恐怖感。
出口的設計、與地面的連接，既是一種景觀藝術，也是一種對客源的引導。這個設施搞好了，風險化解一半。石家莊市省府廣場地下商業街東入口，設計了面積很大的下沉廣場和很美的環境景觀，化解了人們對下地洞子的膩崴心態，有助于吸引人們從地上走到愿意到地下逛。而人民廣場地下商業街之所以沒人愿意用，與地下入口有關。這不是風水學常識，而是商業心理學在設施方面必須面對的常識問題。
三是地面景觀和配套設施的選擇。地上地下的文化整合。
大部分地下商業街都選擇在城市黃金地段，因此地面設施受到地上建筑的制約，很難把下沉采光、地面景觀設計得符合地下商業形象的需要。因此，更需要很高的智慧，利用地上資源，策劃和完善地面景觀，實現雙贏的景觀效果，為地下商業街贏得很好的公共形象和絕妙的吸引標志物。
石家莊市省府廣場地下商業街原來中央位置設計一個下沉廣場，很好的為地下商業街解決采光，贏得很好的景觀效果。但是由于廣場功能定位的需要，不允許這樣搞。于是，地下商業街必須智慧地利用可能的資源空間，策劃最具視覺魅力和購物沖擊力的地面景觀小品。而且還必須符合地面設施的定位需要。這是需要多元思考的一種大智慧。如果搞一個與音樂相關的地下商業街，地面建造一片音樂廣場，建造一系列音樂雕塑。至于音樂雕塑應該搞什么，如果是芬蘭肯定搞西貝柳斯，維也納肯定搞叔伯特、施特勞斯，德國人要建貝多芬。石家莊就要搞安娥、曹火星。就看開發商是否具備這種文化素養和打造地面景觀的智慧。地面景觀做好了，就像嘉世伯啤酒老板當年為情人建造美人魚塑像一樣，這是一個旅游由頭，促進嘉實伯啤酒成為世界級的旅游商品，也成為丹麥首都哥本哈根的一個工業旅游熱點。
總之，目前，石家莊市的地下商業街雖然有大量資源限制。而對地下商業街最具有拉動作用的地鐵，還需要等待若干年。但這并不意味著地下商業街不宜投資。關鍵還是項目策劃。戰略上把握好定位，戰術上運作好經營特色，硬件方面重視設計優化，服務上培植魅力，打造品牌，優化環境，蓄養人氣，培植一個具有影響力的品牌，才能紅火起來。
地下商業街的成功因素
從國內商業街成功或不成功的典型原因進行分析，總結國內很多城市地下商業街比較好的成功案例，大體有以下幾種：
第一種是國際化特大城市的地下商業街比較容易成功。地下商業街是衡量一個城市國際化商業發展程度的重要標志；
第二種往往和交通樞紐連接在一起或融為一體的城市比較成功。如深圳地鐵、香港地鐵周圍地下商業發達，石家莊的輕軌建成就將使地下商業街有一個大的發展。
第三種往往地上商圈發展比較發達，才能將地下商業街帶動起來。
第四種自然條件非常極端的地方比較成功：如東北特別冷，南方比較熱，能夠有利于地下商業街的發展，相對比較而言，南方和東北發展地下商業街具備條件。
第五種特色突出的比較成功。特色是地下商業街成功的條件，目前在國內成功的地下商業街的定位十分有特色。定位是地下商業街成敗的關鍵，一條地下商業街定位脫離不了區域環境、經濟發展、人口資源、消費水平、市場機會等，也脫離不了項目的自身優勢。
抓住定位原則，做好地下商業街開發經營
地下商業街開發離不開大環境，但不是絕對的。例如80年代末的北京第一家商業專賣店恰恰開在地下。地下商業街的定位應注意以下原則：
第一是區位性。在一個地方先抓市場空白，這個地方這個區域沒有又是市場需要的空白點。
第二是專業性。專業化發展的原則，以專而全，外延部門要考慮，做一個項目的現代商業業態應注重其擴展性。
地下商業街面臨著雙重的困難，地下商業街與地下各種公益性設施，是緊密結合的。這需要政府在地下商業街開發中，政府要做的公共設施項目要做到位，企業要做好鏈接工作。
地下商業街要與地下交通設施、地下停車場，商圈內成熟的大型商業設施有機結合在一起，注意與公益性的設施結合起來。
第三是綜合性。地下商業街要注意綜合性規劃，一般地下商業街，都要具備有商業中心，交通樞紐和旅游景觀的多種功能。
作為城市的發展，我們要用十年后的眼光來看待今天的事物。面對地下商業街發展的趨勢，也面對地下商業的先天不足，要冷靜的分析。從大的方面來講，要按國際化的標準規劃，按中國國情去發展，要適合本區域的特色。這樣從宏觀、中觀、微觀；長期、中期、短期來看，國內有一些城市地下商業街取得成功值得借鑒。像西安的世紀金花精品廣場、哈爾濱的地下商業街、重慶江北觀音橋地下商業街、濟南泉城地下商城都不錯。
總體來看，石家莊市場比較特殊，從地上商業看，特別很多外來商業，不管是洋的還是國內的進駐石家莊后，經營狀況成功的不多，成為中國商業的“百慕大”。地下商業街會不會重蹈覆轍，應該引起足夠的重視，認真看待。外來商業對石家莊的狀況要認真調查，分析其人文環境、經濟環境、社會環境。目前在建的、規劃中的地下商業街的開發一定要做好調查石家莊的市場情況，重點是整個地區、整個商圈的情況。未來一段時間，真正做到地下商業街與地上交通融為一體。特別有信心，特別有實力，特別有特色的企業就會成功。要避免一哄而上的局面出現。
文章來源：新浪博客
