隨著人們物質生活水平的不斷提高，休閑商業正在成為各個商業房地產開發的熱點，這是人們從基本的物質生活需求逐漸轉到對精神生活需求的必然結果。
休閑商業街（休閑商業中心）區別于傳統的商業模式，在目標市場的定位上相對比較復雜，它是若干單一市場的有機組合。正確地細分、合理地組合目標市場是休閑商業街成功的第一步，也是正確招商的基礎。
一、休閑商業存在的市場條件及特點。
休閑商業街存在的現實性，根據社會心理學家馬斯洛從需求層次角度的分析，人類的消費需求是呈金字塔形狀延伸的，越有消費能力的消費者越是追求對個人的尊重、情感的表達和個人價值的自我實現。馬斯洛需求層次理論認為，人類因自身物質條件的基礎不同，需求的內涵也就不同。人們首先追求最基本的生存與安全方面的需求，然后才會逐漸產生團隊歸屬感的追求、自我發展以及受教育的追求等等，接著才是自我價值的實現。
人類在商品逐漸豐富的現代社會，人們的需求已經不再是僅僅停留在簡單的物質上，而是更多地要求精神世界的滿足。由于現代人的工作節奏較快、工作內容繁多、工作和生活壓力較大，因此，人們正在普遍追求休閑的生活方式。隨之，休閑商業也就孕育而生。
以上海為例，上海作為中國經濟最為發達的地區，為休閑商業提供了良好的市場條件。2003年，上海人均年收入已經達到了14867元人民幣，大部分上海人的基本生活消費需求已經充分得到滿足，大量的可任意支配收入使他們趨向于更高層次的精神消費需求。隨著人們對休閑消費需求的不斷增大，商業服務必須適應多樣化、個性化時代要求，從商品中追求有個性化的生活感覺，并希望在購物中注入如音樂、泡吧、觀光等休閑娛樂的元素。
順應新的潮流，兼具城市功能、文化功能、增進休閑娛樂功能的休閑商業街就有了存在的意義。休閑商業街可以是封閉的，也可以是露天的，它是由某一商業房產商或地區政府統一開發、招商和管理的，集購物、娛樂、餐飲等多種休閑方式為一體的綜合商業體。在此，人們可以花上一整天的時間和可以消費得起的金錢，享受他們的休閑生活。
二、市場細分及目標市場的合理確定關乎生死存亡。
任何一個商業項目都需要有合理的市場定位，不然等待它的就只有失敗。然而，合理的市場定位需要準確地細分市場和確定合適的目標市場。休閑商業街也不例外，市場細分和目標市場的合理確定是決定整個項目的關鍵。
最常用的細分市場的方法是以不同的地理、人文和心理特征作為劃分市場的根據，然后再看這些顧客群體是否對此有不同的反應。
首先，地理細分是要求把市場劃分為不同地理區域單位，如國家、省、市、區、縣、城鎮或街道等等。項目策劃者可以根據此項目的輻射面及所涉及區域之間的需要和偏好的不同來確定目標市場。
其次，在人文細分中，市場按人文學變量細分，如年齡、性別、家庭人數、家庭生命周期、收入、職業、教育、宗教、種族、代溝、國籍為基礎，劃分出不同的群體，用以衡量消費者的欲望、偏好和光顧率。
再次，心理細分是根據購買者的社會階層、生活方式或個性特點，將購買者劃分成不同的群體，通過不同消費心理特征來確定目標市場。
但是，確定一個休閑商業或休閑商業街的目標市場并不是簡單地按照地理、人文和心理因素的細分而得出的。它往往需要對這三方面進行綜合考慮，從而確定出符合這一項目本身特點的目標市場。例如，某一項目的地理位置在較為偏遠的居住區內，根據這個特點，考慮市場細分時就應該著重考慮這個項目所輻射區域內的人文和心理特點，然后確定目標市場，而不是單一地從地理、人文或心理上進行考慮。
三、休閑商業街目標市場的特殊性。
1、休閑商業街的目標市場是若干單一市場的集合。
休閑商業有一個顯著的特征，那就是個性化。由于不同的人對休閑生活及休閑商業的期望和需求有著巨大的差異，因此，休閑商業本身就需要是個性化的。作為多種休閑方式為一體的綜合商業體——休閑商業街，其目標市場往往是若干單一市場的集合，同時這些單一市場又必須是互相關聯的。
新天地作為一條休閑商業街，它改寫了石庫門的歷史，在改變原先的居住功能并賦予它新的商業經營價值后，新天地取得了商業上巨大的成功。如今，這里已被公認為中外游客領略上海歷史文化和現代生活形態的最佳去處之一，也是具有一定消費能力的本地市民和外籍人士的聚會場所。新天地在細分市場和確定目標市場時，根據其自身地理位置及建筑群的特點，通過對人文和心理因素的分析，將其定位在以時尚休閑為主題，向來自各方的潮流群體提供奢侈、舒適和專業的享受空間。
根據這個定位，新天地的經營種類包括時尚精品店、國際畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧、電影院等，這些休閑商業體都有各自的目標市場。例如，時尚精品店和時裝店主要是針對那些年輕的白領女性；國際畫廊主要是針對那些繪畫愛好者；主題餐館則針對那些追求時尚、另類的美食主義者等——但它們都有一個共性，那就是時尚。
2、由于休閑商業街類型不同，其目標市場組成也就存在著極大差異。
休閑商業街可以根據不同的標準分成很多種類，不同種類的休閑商業街，其目標消費人群的組成也就存在著極大的差異。若根據地理位置劃分，休閑商業街可以分成都市型休閑商業街和地區型休閑商業街。
都市型休閑商業街：由于其地理位置處于城市的中心，交通相對比較便利，積聚人氣的能力就比較強，所以它可以忽略商業街本身的輻射范圍。它在細分市場和確定目標市場時應根據城市的歷史文化背景及人文情況，充分考慮消費心理因素來確定目標市場的組成。例如，都市型休閑商業街可以是同學、朋友、同事等社交聚會的場所；可以是外地或國外旅行者觀光游覽、購物的主要場所；也可以是商務人士招待客戶、洽談生意、交流信息的場所。這些都將是都市型休閑商業街的目標市場。
地區型休閑商業街：由于其地理位置處于某一地區或社區的中心，所以它是有一定輻射范圍的。它在細分市場和確定目標市場時就要從地理、人文和消費心理這三方面來考慮。一般來說，地區型休閑商業街主要是家庭成員休閑消費的場所。在市場定位時，商業街所輻射區域的人群的偏好就顯得十分重要。例如，這個地區的人們都非常喜歡聽京劇、看小品，那么在休閑商業街內設置一個曲藝舞臺經常有京劇和小品演出將吸引很多的消費者前去。但如果休閑商業街內沒有曲藝舞臺，而設置了一個歌廳，那么這個地區型休閑商業街注定將是失敗的。
3、都市型休閑商業街的目標市場分析。
以南京路步行街一百商城為例：
目前，著名的百聯正準備在南京路步行街將原來的第一百貨西樓和東樓，以及西樓以北的區域進行商業開發，建造一座擁有百貨、餐飲、娛樂等消費項目，并提供休閑場所的多功能混合的休閑購物中心——一百商城。
作為都市型休閑商業中心的一百商城，坐落于繁華的南京東路、西藏路口，擁有５０多年經營歷史的上海第一百貨商店，可謂是上海人人皆知的購物場所。憑借其作為上海標志性建筑的外觀及品牌知名度，一百商城在全國乃至海外都擁有相當高的知名度和特有的顧客群。正因為一百商城特殊的地理位置和優勢，合理地利用現有建筑，開發與此相匹配的新建筑，會有更多消費群體將是一百商城確定目標市場的目標。
因此，一百商城的主體目標市場的定位除了第一百貨一貫針對的國內游客和本市中檔消費群體外，通過增加的餐飲娛樂功能和提升的國內外時尚流行風格的商品，將本市中高檔的消費群以及海外游客都歸納在目標客戶之內，并延長每個消費者在一百商城內的逗留時間，創造潛在的消費機會。
