標桿商業(yè)地產是如何設定投資標準的

做住宅是小學生,做商業(yè)地產是大學生，

某開發(fā)商同行反饋：......我們應政府招商引資進入，投資了一個城市綜合體，這是我們第一次做商業(yè)地產，沒有經(jīng)驗，前期沒有做好投資測算，做完后發(fā)現(xiàn)沒掙到錢，手頭只沉淀下了一堆低效資產。

標桿企業(yè)是如何設定商業(yè)地產的投資標準與刻度的？有什么值得借鑒的地方？下面來自群友的若干反饋供參考。

靜態(tài)標準：

NOPAT Yield：商場6%-8%，寫字樓5%，公寓3%-4%；

動態(tài)標準：

商場的項目IRR 5%-8%，股東IRR 6%-10%；

物業(yè)進入穩(wěn)定期的NOI Margin:

商場65%-70%，寫字樓55%-55%，公寓30%-35%，酒店30%

2、某內資商業(yè)地產領軍企業(yè)的投資標準

該公司早期做決策時實行現(xiàn)金流一票否決制：

整體現(xiàn)金流不低于-4億；

即住宅部分利潤基本彌補商業(yè)部分投資，再通過自持商業(yè)向銀行經(jīng)營貸，實現(xiàn)經(jīng)營貸后總現(xiàn)金流為正，滾動投入至下一個項目開發(fā)。
后續(xù)隨著自持物業(yè)規(guī)模的不斷擴大，逐漸引入自持物業(yè)的資產收益率作為輔助決策標準：

對于三線城市持有商業(yè)，十年平均凈物業(yè)收益率不低于10%

該輔助決策標準的引入，增加了商業(yè)運營團隊在公司的話語權。

3、某內資國企商業(yè)地產領軍企業(yè)的投資標準

該企業(yè)性質為國企，資金成本低，做項目不僅要算經(jīng)濟賬，還要考慮形象，不完全是市場行為。
投資標準：

綜合體IRR：12-15%；

第三年凈物業(yè)收益率：5-6.5%

4、某內資企業(yè)輕資產拓展標準

該公司輕資產拓展標準除了項目要符合商業(yè)邏輯外，要求：

十年平均凈收益分成不低于1200萬元/年。

文章來源：商業(yè)地產與電商