商業(yè)地產(chǎn)疫情之下的租金減免，還有哪些問題不可不知？

自新冠肺炎疫情爆發(fā)以來，實體經(jīng)濟備受打擊，為了防止疫情的擴散，各地商業(yè)地產(chǎn)被迫按下暫停鍵，中小企業(yè)舉步維艱。疫情尚未結(jié)束，大部分商場營業(yè)仍受影響，甚至仍在歇業(yè)狀態(tài)，由此產(chǎn)生的各種高額的固定費用將對其經(jīng)營產(chǎn)生嚴重的沖擊。

　　為了與商戶攜手共渡難關(guān)，降低疫情對商戶們造成的損失，各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛宣布減租政策。市場不確定性大，當(dāng)下對日后的種種預(yù)測難有定論。“關(guān)于減免租金的話題和具體工作，在討論協(xié)商和處理解決時間上，可能比預(yù)計的時間要長，實際操作也更復(fù)雜。一、疫情之下的商業(yè)“眾生相”

　　在疫情影響下，全國各地的商業(yè)項目經(jīng)營時間都有相應(yīng)的調(diào)整，有很多城市的政府紛紛出臺文件，要求商業(yè)綜合體閉店歇業(yè)，截止到2月末，有一些城市的商業(yè)陸續(xù)開業(yè)復(fù)工，但是基本上處在不完全營業(yè)狀態(tài)。

　　以某家購物中心為例，24日復(fù)業(yè)，一周下來，每天的客流基本在5千人左右，不到平時客流的1/6，除了超市主力店是正常的，其他的無論是零售還是餐飲，經(jīng)營業(yè)績慘淡，銷售額不足50萬元，不到平時的1/10。這是其中一個購物中心的現(xiàn)狀，可能也是全國各地各個城市很多正在復(fù)業(yè)中的購物中心的縮影。

　　據(jù)統(tǒng)計超過100多家的商業(yè)企業(yè)已經(jīng)對外公布的免租政策，不少企業(yè)表示，根據(jù)疫情的發(fā)展?fàn)顩r，后期可能還會出臺優(yōu)惠的延續(xù)政策。

　　也能看到部分商家和品牌，對租金減免的需求和呼吁�？吹礁鞯氐碾娪皡f(xié)會發(fā)出的希望業(yè)主方減免租金、暫緩支付租金的公開函，電影院是這次受到疫情影響最為嚴重的業(yè)態(tài)之一。隨著復(fù)工，很多項目都已經(jīng)陸續(xù)收到了品牌方和商戶減免或者要求政策支持的申請書或者是報告、公函。從目前情況看，很多商戶對租金減免的預(yù)期和優(yōu)惠政策的期望，和項目和企業(yè)出臺的政策之間是有差距的。

　　無論是政府、商場方、品牌方，經(jīng)營期間受到影響的租金、相關(guān)費用免交或者減交都已經(jīng)有一定的共識和心理準備。購物中心和大大小小的品牌方們實際是利益共生、協(xié)同發(fā)展的關(guān)系，一方利益受到損失，必將影響到關(guān)聯(lián)方的利益。因此，租金、費用如何去減？如何去免？是放在我們合作方面前一道比較難、比較棘手、但是必須解好的一道題。

　　二、如何正確看待“減（免）租”？

　　1、先要理清三個層面的差異：項目獲取方式差異、合作方式差異、業(yè)態(tài)經(jīng)營特點差異。

　　首先，現(xiàn)在開業(yè)經(jīng)營的購物中心和商業(yè)綜合體，在獲取方式上有差異。在市場上通常有三種途徑獲得商業(yè)項目：1.自己投資、自己開發(fā)、自己運營的自有物業(yè)；2.通過轉(zhuǎn)租、整體租賃的方式，或者有些商業(yè)地產(chǎn)項目，前期銷售通過售后返租的方式拿回來經(jīng)營；3.委托一些專業(yè)公司或者有商業(yè)品牌的成熟公司進行輕資產(chǎn)經(jīng)營和管理的項目。這三種方式的差異，決定了團隊在具體制定租金怎么減、怎么免的尺度、時效性和減免方式會有差別。

　　第二，商場方和品牌方在合作方式上有差異。通常購物中心和品牌方的合作方面主要有以下三種：只收取固定租金；保底租金、提點兩者取高，有一定浮動提成；不設(shè)固定租金，完全以銷售額和營業(yè)額提成產(chǎn)生的浮動租金。這三種不同的合作方式，在處理減租和免租的時候應(yīng)該有所區(qū)別。

　　第三，組成購物中心的不同業(yè)態(tài)在經(jīng)營特點上有差異。他們的區(qū)別也非常明顯，這次受疫情影響最嚴重的是一些強目的性到店消費的業(yè)態(tài)；第二類是高頻到店消費為主的業(yè)態(tài)；第三類是可以依托線上平臺和線下實體店進行充分互動和協(xié)同的業(yè)態(tài)，他們需要有比較大的商品存量來支撐銷售業(yè)績。

　　這三類不同特點的業(yè)態(tài)，在這次疫情中普遍受到影響，實際的狀況還是有所區(qū)別。所以在制定減免政策以及接下來的幫扶計劃，在一視同仁和統(tǒng)一標(biāo)準原則的基礎(chǔ)上，適當(dāng)考慮一些業(yè)態(tài)的特點，制定相應(yīng)的政策和對策，是放在經(jīng)營團隊面前比較現(xiàn)實的問題。

　　2、租金優(yōu)惠的四步曲：免、減、延、浮

　　這次疫情對實體商業(yè)的影響，現(xiàn)在來看要比初始預(yù)期的時間長，影響也來得更為嚴重、更為深遠。即便出臺了相應(yīng)的租金減免政策，依然要考慮在疫情好轉(zhuǎn)、結(jié)束甚至于恢復(fù)期，怎么樣能夠快速地推動市場復(fù)蘇，后續(xù)的一些優(yōu)惠和扶持政策。

　　1）免，是指免租。目前行業(yè)中大家基本形成共識，如果是閉店沒有營業(yè)的購物中心，歇業(yè)的時間里免租，現(xiàn)在有很多購物中心已經(jīng)這樣做了。

　　2）減，免租之后要考慮減租的問題�，F(xiàn)在收到了很多品牌方的減免申請，不僅是閉店期間的免租，更希望疫情結(jié)束后、市場復(fù)蘇的時間段內(nèi)，業(yè)主方也能給出切實有效的免租政策。

　　

　　3）延，延時租金交付時間。大部分的購物中心在合作方式上主要還是以租金為主，浮動租金或者是扣點為輔，租金交付通常情況是季付或者月付，有付三壓二、也有付一壓三等各種方式，對一些配合良好、銷售增長有潛力，但是現(xiàn)階段現(xiàn)金流比較緊張的商戶，確實要考慮是不是可以縮短租金預(yù)繳周期，延緩租金交付時間等等一些做法，比如本來應(yīng)該是當(dāng)季或者當(dāng)月提前預(yù)繳的，能不能變成當(dāng)月或者當(dāng)季結(jié)束以后再交。原來是季付，能不能改成月付，原來月付的是不是可以改成上半月、下半月各付50%，通過這樣的方式緩解品牌方支付租金的壓力，同時也避免另外一個欠租風(fēng)險的出現(xiàn)。

　　4）浮，不少購物中心和商戶之間的合作方式是固定租金和扣點兩者取其高。這種情況固定租金減免以后，考慮要不要對浮動租金部分進行調(diào)整？怎樣調(diào)整？我個人認為，在現(xiàn)階段和接下來市場復(fù)蘇過程中，這個問題應(yīng)該引起更多同行的關(guān)注，浮動租金體現(xiàn)了品牌方和購物中心共融共生的協(xié)同關(guān)系，大家共同提升銷售業(yè)績、提升市場信心，商場和店鋪業(yè)績掛鉤分成，有一個重要的前提，商場必須有能夠精準采集數(shù)據(jù)的工具和手段。

　　租金優(yōu)惠的四步曲：免、減、延、浮，可以做選擇題，也可以做組合題，實際過程中是組合的多選題。四種方法之間根據(jù)項目的實際情況靈活的組合和選擇，根據(jù)供需雙方的合作關(guān)系通過友好協(xié)商、坦誠溝通、互相談判，最終達成共識。樓層不同、業(yè)態(tài)不同、面積不同，計租基價本有差別，浮動租金、扣點計提也有差別，可在整體減免原則和標(biāo)準下微調(diào)。

　　

　　租金減免過程中，還有幾個小細節(jié)需要提醒。

　　1、因為疫情的出現(xiàn)，導(dǎo)致經(jīng)營過程中出現(xiàn)了超約合同出現(xiàn)的情況，比如因為無法正常工作引起的延遲對賬、結(jié)賬、繳費等事項，雙方要及時進行免責(zé)。

　　2、受到這次疫情的影響，有些購物中心是不完全營業(yè)，或者是歇業(yè)的狀態(tài)，有一定的時間段，可能是十天半個月，甚至更長的時間，比如在武漢，很多項目停業(yè)時間可能更長。在原來合同的租期上，是維持合同的租期，還是合同如期結(jié)束？雙方也要達成共識。

　　3、提醒簽訂補充協(xié)議或者是備忘，甲乙雙方如果對租金減免已經(jīng)達成一定共識，要及時簽訂補充協(xié)議，一方面是約定租金減和免的政策，包括財務(wù)處理的一些方法，從業(yè)務(wù)的角度，再次強調(diào)補充協(xié)議的必要性，以免后續(xù)因為雙方人員變更、時間變化等因素，使得當(dāng)時談好的信息無據(jù)可查、無源可溯，如果是集中性的減免工作，可以用統(tǒng)一制式文本簽署。

　　4、設(shè)置必要和適當(dāng)?shù)莫剟�。甲方對商鋪減免的租金，接下來經(jīng)營過程中，非常希望商戶快速恢復(fù)經(jīng)營，創(chuàng)造高業(yè)績，在未來能收到更高的租金，對配合良好、反映迅速、業(yè)績提升明顯的商戶，希望有合理的獎勵政策。

　　

　　三、租金減免后如何快速復(fù)蘇？

　　減免租金之后，作為購物中心、經(jīng)營團隊?wèi)?yīng)該怎么辦？如何快速推動市場復(fù)蘇？對于購物中心而言，租金減免只是應(yīng)急而為，而非根本之策。接下來應(yīng)該怎么做呢？

　　1、首先應(yīng)該了解購物中心里面的每一個商戶。

　　疫情結(jié)束后，要把在場經(jīng)營的商戶分類，基本可以分為四類：

　　第一類疫情對他們有影響，但是影響不大，很快可以快速恢復(fù)經(jīng)營，業(yè)績穩(wěn)定提升。這類商戶數(shù)量可能很少，但一定是種子商戶、是信心之源。

　　第二類商戶經(jīng)過一段時間調(diào)節(jié)，平穩(wěn)過渡，慢慢可以看到向上向好的良性表現(xiàn)，這些客戶的數(shù)量越多，商場恢復(fù)越快。

　　第三類客戶受到這次疫情影響，元氣大傷，岌岌可危，無論是現(xiàn)金流、商品還是人員都出現(xiàn)了一定問題，但是品牌的基礎(chǔ)面還可以，一定要關(guān)注他們，盡最大可能幫助這些商戶及早擺脫困境，走向正常。

　　第四類商戶本來經(jīng)營就一般，疫情一來，基本就瀕臨關(guān)店、死亡，這類商戶我們不要心存僥幸，要快速制定調(diào)整預(yù)案，如果出現(xiàn)閉店和撤鋪，要有新的商戶頂上。

　　了解商戶分類的目的，是針對不同商戶制定不同的幫扶計劃，手中有限的資源應(yīng)該合理分配到最能產(chǎn)生效益和價值的地方，讓它發(fā)揮最大價值。

　　2、考慮減免租金的同時，希望提高業(yè)績獲得浮動租金的分成。

　　團隊必須掌握一手銷售數(shù)據(jù)，包括每個品牌的庫存、人員在崗、缺崗情況、商品的調(diào)進、調(diào)出和流轉(zhuǎn)、客流租售比，同品牌在同城的開店和閉店的情況，這些信息可以幫助項目在第一時間內(nèi)對商戶的經(jīng)營作出預(yù)判，也能幫助大家制定接下來要做的具體扶持和優(yōu)惠計劃。

　　3、切實制定對每個商戶詳細的幫扶計劃。

　　疫情結(jié)束以后，很多店鋪面臨用人荒，很多年輕人的就業(yè)觀點和選擇可能都會出現(xiàn)一些變化，要站在整體經(jīng)營的角度，協(xié)助店鋪招聘，挑選一些優(yōu)秀的基層員工和店長，團結(jié)和培訓(xùn)他們，共同制定業(yè)績提升方案，業(yè)績指標(biāo)、銷售指標(biāo)下得越細越好，圍繞業(yè)績指標(biāo)、銷售指標(biāo)制定詳細提升計劃。

　　4、疫情過后調(diào)整工作重點，盡快系統(tǒng)發(fā)力，形成經(jīng)營協(xié)同。

　　1）精細化運營，精細化運營是放在任何一個商業(yè)項目面前的重要話題，體現(xiàn)在加強商場的數(shù)字化建設(shè)，每個店鋪的經(jīng)營細節(jié)，做得越精細，對經(jīng)營的提升越有幫助。

　　2）加大推廣力度，和品牌發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，利用新媒體和自媒體，快速刺激市場，恢復(fù)信心，營造正能量，組織有效的SP和PR活動。

　　3）提升會員服務(wù)，加強社群、自媒體和數(shù)字化建設(shè)，精準會員畫像，深度連接消費者，提升停車、退換貨、商場實地體驗、線上互動等系列基礎(chǔ)服務(wù)。

　　四、籌備期項目如何克服疫情阻力？

　　受到疫情的影響，今年上半年要開的項目大概率會延期，這個可能不僅僅是招商的達成率不夠，工程的建設(shè)進度、二次裝修的進度、消防一驗、二驗的進度，這些影響開業(yè)的剛性節(jié)點和因素，都受到這次疫情的影響往后延。

　　招商難度會非常大，具體體現(xiàn)在經(jīng)歷了這次疫情，大部分的品牌商在2020年會壓縮開新店的數(shù)量，近期和很多品牌商交流，大部分反饋2020年不開新店，甚至還要關(guān)掉一些虧損、沒有效益的老店。

　　現(xiàn)在的市場環(huán)境非常惡劣，每個城市的商業(yè)項目都很多，我個人對搶開業(yè)是持審慎態(tài)度的，如果項目開業(yè)不能一炮打響，后續(xù)培育的過程中付出的代價會非常大。所以在準時開和開得好之間，天平有可能的情況下是不是應(yīng)該向開得好適當(dāng)?shù)淖鲆恍﹥A斜。

　　對2020年和2021年新開的項目，一定要進行全面和系統(tǒng)的評估，不僅僅是評估到底要不要開、能不能開，而是要評估合作方式，原來對租金收益的期望、對品牌落位的期望、原來的項目定位等等，是不是要結(jié)合2020年市場變化進行合理的優(yōu)化和調(diào)整，如果2020年下半年、2021年開業(yè)的工作，這項工作目前還有時間，先不要急，疫情結(jié)束后觀察一段時間再做調(diào)整還來得及，但是這時候一定要和商戶保持充分溝通，了解一手真實的市場信息，重新編制開業(yè)籌備計劃，組織和準備人員、物料等等，總之做好充分準備，對新開業(yè)項目而言，目前的市場環(huán)境下，不宜盲目硬開。