面對對政策與市場的不確定、對行業的不確定、對企業運營與業務開展的不確定……大部分行業同仁陷入焦灼和迷茫的困境。

為了幫助同仁能夠更好地看清政策走向、市場形勢，提振行業信心，空·白發起了為期三天的「戰疫2020」線上直播交流。

2月7日晚間，第一場直播「宏觀研判」專場邀請到了幾位重量級的嘉賓——諸葛找房副總裁、建誠晟業聯合創始人苑承建；正合股份市場研究總監黃娜；空·白創始人楊現領。

嘉賓們分享各自觀點，并與業內同仁進行溝通交流。

以下觀點與您分享。

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01．

謹慎看待疫情進展、行業走向與企業變化

空·白創始人楊現領博士分別從宏觀層面、企業層面進行解讀——

一、對于疫情接下來的進展持較為謹慎的態度，總體來看不確定性仍然較大；

二、宏觀經濟層面，受疫情影響，預測一季度經濟的負向沖擊將大于2個百分點，其中，零售、餐飲、院線等服務業一季度將會是斷崖式下滑，二季度會出現弱恢復，三四季度才能逐步正常化。與此同時，服務業的下降對居民可支配收入的影響更大，這將產生負向連環沖擊，進一步影響消費；

三、關于房地產市場的影響——

一是從政策層面看，不要期望政策放松；

二是從企業層面看：首先，疫情使高周轉的開發商被迫“慢下來”，銷售回款受阻，現金流將會嚴重承受巨大壓力，對高周轉模式依賴越大的企業，風險也越大，特別是高負債的企業，利息和債務是剛性支付，資金壓力大；

其次，本次疫情對三四線城市返鄉置業需求形成顯著沖擊，對于布局在三四線的企業會有更大影響；

再次，當下開發企業最直接的反應是銷售的線上化，加大力度開啟線上銷售方式，例如在線售樓處的快速普及。但是，由于缺少線下的跟進與轉化，線上的效果很難獨立發揮，對銷售回款的實際效果有限；

最后，開發商新房銷售對線下中介渠道的依賴度將會更大，可以預見，未來中介渠道將全產品線、全流程，聯動、包銷等多種方式全面滲透。

02．

疫情對房地產短期沖擊明顯，二季度逐步恢復，中長期大勢未變

諸葛找房副總裁、建誠晟業聯合創始人苑承建進一步深層剖析疫情對房地產行業的影響，他指出——

一、從房地產行業的中長期發展來看，疫情作為突發性事件，無法對市場產生根本性影響，預計房地產銷售數據或將隨著疫情的緩解在二季度逐步恢復，下半年有望恢復性增長；

二、短期來看，本次疫情對于房地產市場的影響主要有三部分——

一是銷售層面的影響：暫停售樓處和相關隔離舉措，短期內將給房地產銷售帶來顯著不利影響，預計1-2月甚至一季度的全國房地產銷售將顯著下降，預計平均降幅超過30%，湖北武漢等疫情嚴重的地區降幅將超過50%；二是城市投資層面的影響；三是企業開復工層面的影響，人員流失、再招聘，以及人員信心的恢復都需要時間，預計今年開復工比往年滯后1到1.5個月；

三、疫情沒有改變市場的供求關系，需求釋放只是被延后了，但并沒有被消除掉。然而，與剛性需求相比，改善性需求回暖所需要的時間會更長；

四、受制于本次疫情的沖擊，開發企業應該做出兩個調整——

一是應該思考中短期策略和長期策略之間的平衡性問題，其本質就是現金流的問題；二是應該調整對于城市投資標準的判斷，不應僅依靠經濟指標去判斷城市投資價值，城市治理水平和城市人文環境也是重要的判斷標準；

五、相較于新房市場，二手房市場與商業地產市場受到影響更大，其中經紀公司、經紀從業人員的復工時間可能會比想象中的還要長一些。

03．

受疫情影響，消費者對于開發商品牌、社區品質、物業管理的關注度顯著提升

正和股份市場研究總監黃娜通過對《疫情期間消費者信心調查報告》的解讀，從消費者反應層面對疫情對房地產行業的影響做出了深度分析——

一、整體消費層面：

第一，對疫情防控有信心。超過4成受訪者預期疫情3月結束，超過8成受訪者預計疫情5月內結束；

第二，對經濟發展有信心。83%的受訪者預期收入持平或有增長。但受到疫情正在進行時的影響，整體消費偏防御性消費，前三項分別是：儲蓄、大宗物品購買（買房、買車等）、醫療保健；

二、房產消費層面：

第一，預期房價穩中有升，且認可房屋保值能力為主流觀點，但年內購房計劃偏理性；

第二，高收入及多套房受訪者對房地產市場的走勢預判偏保守，更多認為房產保值抗通脹，對房產的購買是防御性配置；

第三，購房看重因素中，相比過去，受訪者對開發商品牌、社區內在品質（密度、樓間距、綠化景觀、精裝質量）的關注度都有一定比例的提升，與此同時，受訪者愿意為優質物業管理買單的意愿也在提升，超9成受訪者接受優質物業管理溢價。