這次疫情對(duì)房地產(chǎn)影響有多大？

2020年春節(jié)，中國(guó)樓市按下了“暫停鍵”。

萬(wàn)眾閉門(mén)不出，三四線返鄉(xiāng)置業(yè)小高峰落空，“零看房，零成交，零簽約”、二手房交易跌入谷底，更多影響悄無(wú)聲息蔓延開(kāi)來(lái)。

當(dāng)前樓市“冰封”

受疫情影響，1月份房企整體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑。

搜狐焦點(diǎn)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在2020年1月銷(xiāo)售額排名前50的房企中，銷(xiāo)售額同比下滑房企達(dá)40家，業(yè)績(jī)下滑率達(dá)80%。

春節(jié)期間，房企銷(xiāo)售全面停止，更是“零回款”。

為配合疫情防控工作，全國(guó)各地售樓處關(guān)閉，開(kāi)盤(pán)、促銷(xiāo)等活動(dòng)叫停。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)：1月下旬開(kāi)始，大部分開(kāi)發(fā)商的成交量相比往年春節(jié)期間暴跌了95%。

1月26日，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)出：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)暫時(shí)停止售樓處活動(dòng)，待疫情過(guò)后再行恢復(fù)”倡議，全國(guó)各地陸續(xù)積極響應(yīng)。

目前，超60個(gè)城市暫停開(kāi)放售樓處。重啟日期要等“疫情防控期過(guò)后”。

同時(shí)，二手房市場(chǎng)也處于停滯狀態(tài)。二手房作為非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，房屋狀況和價(jià)值評(píng)估，要實(shí)地體驗(yàn)才比較可靠。這段時(shí)期，即使成交的二手房，也只能是過(guò)年前看好房，走成交流程。

同時(shí)，房企項(xiàng)目建設(shè)也停止了。

大部分房企跟隨著全國(guó)統(tǒng)一步伐，開(kāi)工日期延期至 2月10日，也有少部分2月3日即復(fù)工。

房企中一枝獨(dú)秀的要數(shù)恒大，10萬(wàn)員工延長(zhǎng)春節(jié)假期至2月17日，全國(guó)項(xiàng)目2月20日前不得開(kāi)工，售樓部不得開(kāi)業(yè)。

這可讓不少人羨慕了。

對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，此刻可能憂慮更多。許多房企融資多，杠杠高，需要償付的利息也不少。再加上假期工資和管理費(fèi)，只出不進(jìn)的日子著實(shí)讓企業(yè)“焦急”。

這場(chǎng)疫情中，企業(yè)危機(jī)四處潛伏。例如，知名餐飲品牌西貝現(xiàn)已發(fā)出求救信號(hào)：“2萬(wàn)員工待業(yè)，貸款只能發(fā)3個(gè)月工資”。

冰封的樓市，考驗(yàn)著房企的現(xiàn)金流，考驗(yàn)著運(yùn)營(yíng)的極限。

為應(yīng)對(duì)當(dāng)前全面“冰凍”的市場(chǎng)環(huán)境，房企也在努力想辦法。

近期不少房企開(kāi)辟了線上售樓處，推出VR看房、直播看房和全天咨詢服務(wù)，試圖挽回部分損失。

事實(shí)上，阿里、京東等電商都曾嘗試過(guò)線上賣(mài)房業(yè)務(wù)，收效甚微。互聯(lián)網(wǎng)一直沒(méi)有能顛覆掉房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)。

雙11蘇寧聯(lián)合恒大線上賣(mài)房

這次疫情能給網(wǎng)上售樓帶來(lái)多大改變呢？

據(jù)搜狐財(cái)經(jīng)報(bào)道，盡管有在線賣(mài)房服務(wù)，有銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)春節(jié)11天沒(méi)有賣(mài)出一套房。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍表示“線上直播作為一種創(chuàng)新手段，也能導(dǎo)入一些需求，但是房地產(chǎn)還是要依賴(lài)線下來(lái)進(jìn)行具體成交。”

非典帶來(lái)的啟示

很多人會(huì)將此次疫情，同2003年非典對(duì)樓市影響做類(lèi)比。

其實(shí)，二者相似之處不多。

第一，宏觀經(jīng)濟(jì)存在差異。2003年中國(guó)GDP增速達(dá)10%，剛加入WTO加上人口紅利，經(jīng)濟(jì)騰飛上行。如今，GDP增速保6%，金融去杠桿疊加中美貿(mào)易戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)下行壓力大。

2001-2007年GDP增速趨勢(shì)圖

北京塞冬說(shuō)的很形象：

“非典對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響相當(dāng)于18歲年輕人起跑后又蹲下系了個(gè)鞋帶。現(xiàn)在的情況則可能更像一個(gè)45歲中年人，事業(yè)過(guò)了巔峰，家里上老下小事情很多，下樓梯的時(shí)候又把腳崴了。”

第二，居民杠桿率不同。2003年房地產(chǎn)業(yè)也處于飛速發(fā)展期，大眾忙于尋找機(jī)遇創(chuàng)業(yè)，全民炒房現(xiàn)象尚未出現(xiàn)。現(xiàn)在，居民69%財(cái)富是房產(chǎn)，負(fù)債規(guī)模達(dá)80%，居民負(fù)債過(guò)高，風(fēng)險(xiǎn)已顯現(xiàn)。

第三，政策環(huán)境不同。

非典過(guò)后，中央出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展政策，肯定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展“對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用”，強(qiáng)調(diào)“對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要繼續(xù)加大信貸支持力度”。

房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位確立。作為提振經(jīng)濟(jì)的重要驅(qū)動(dòng)，理所當(dāng)然地受到了鼓勵(lì)和重視。

從2019年延續(xù)至今，房地產(chǎn)政策一直是“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。即使這次疫情過(guò)去，想要出現(xiàn)當(dāng)年那樣寬松鼓勵(lì)的政策，也是不大可能。

非典和本次疫情對(duì)樓市相似影響是——都造成了樓市波動(dòng)。

2003年非典對(duì)樓市造成短暫下行，對(duì)全年銷(xiāo)售面積和投資、開(kāi)工面積等沒(méi)有任何影響。

表：房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房指標(biāo)同比增速情況

以非典影響嚴(yán)重的廣東省為例，2003年3月短暫下降后，迅速恢復(fù)到正常水平。

圖：2003年上半年廣東省月度商品房銷(xiāo)售面積及同比變化

當(dāng)下疫情對(duì)房地產(chǎn)的影響，可能比17年前疫情的負(fù)面影響更大。

因?yàn)椋�這次病毒傳染性更強(qiáng)，防控措施更嚴(yán)格，各省市開(kāi)啟一級(jí)應(yīng)急響應(yīng)，全國(guó)多地封城、封村。

產(chǎn)業(yè)鏈上下游，目前不能順暢打通，房地產(chǎn)開(kāi)工延遲，銷(xiāo)售回款無(wú)望。

中指研究院認(rèn)為，“短期預(yù)判來(lái)看，市場(chǎng)量?jī)r(jià)存在下調(diào)的壓力但仍具韌性，隨著疫情得到控制將回歸平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。”

疫情過(guò)后會(huì)如何？

01 房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？

當(dāng)前，成交量跌至冰點(diǎn)，對(duì)于房?jī)r(jià)明顯影響尚未顯現(xiàn)。疫情過(guò)后，不排除有開(kāi)發(fā)商為快速回款，以價(jià)換量，進(jìn)行打折促銷(xiāo)活動(dòng)。

另外，三四月樓市“小陽(yáng)春”已經(jīng)成為泡影，開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目仍舊要推出，可能會(huì)有優(yōu)惠活動(dòng)吸引顧客。

總體不存在大跌環(huán)境。既不會(huì)像非典期間全國(guó)房?jī)r(jià)普跌20%，也不會(huì)像那樣出臺(tái)刺激政策。樓市要求“穩(wěn)”仍是主題。

02 調(diào)控會(huì)放松嗎？

非常可能。非典過(guò)后，中央出臺(tái)了鼓勵(lì)樓市政策，促進(jìn)了樓市大發(fā)展。這次雖然不至于中央發(fā)文，但是會(huì)有不少的地方出臺(tái)松綁政策，尤其是部分不堪沖擊的三四線城市。

03 會(huì)降息嗎？

重要的是，自LPR改革以來(lái)，央行通過(guò)每月的LPR來(lái)調(diào)節(jié)房貸相關(guān)利率，可以期待一下本月20日房貸利率可能下調(diào)。

據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示，1月，20個(gè)城市首套房貸款利率環(huán)比有所下調(diào)。

04 疫情影響暫時(shí)沒(méi)有收入，房貸怎么辦？

官方回復(fù)：

對(duì)治療或隔離人員、參加疫情防控人員及受疫情影響暫時(shí)失去收入來(lái)源的人群，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)調(diào)整住房按揭、信用卡等個(gè)人信貸還款安排，合理延后還款期限。

 

因疫情影響未能及時(shí)還款的，經(jīng)接入機(jī)構(gòu)認(rèn)定后，相關(guān)逾期貸款可不作逾期記錄報(bào)送，已報(bào)送的予以調(diào)整。

在疫情短期沖擊下，大家也不用過(guò)于憂心。有業(yè)內(nèi)人士表示，1、2月份原本就是一個(gè)淡季，影響不會(huì)特別的顯著。

其實(shí)，對(duì)房子的需求一直都在，這段時(shí)間僅僅是被壓抑了，購(gòu)房需求被延期了。相信災(zāi)難過(guò)去，樓市會(huì)和大地一樣復(fù)蘇。

始終相信，沒(méi)有一個(gè)冬天無(wú)法逾越，沒(méi)有一個(gè)春天不會(huì)到來(lái)。

文章來(lái)源：樓市相對(duì)論