大悅城資本變量：住宅業(yè)務(wù)長短板 進取的商業(yè)地產(chǎn)

除此之外，大悅城在2019年還改善了舊業(yè)務(wù)，擴展了新業(yè)務(wù)。

　　2019年5月，大悅城控股旗下首個自有酒店品牌北京大悅酒店Le Joy Hotel正式開業(yè)，該項目是西單大悅城將原有酒店式公寓通過改造升級，從而打造出從商業(yè)到酒店一體化、一站式服務(wù)的全場景體驗新模式。

　　同年8月，大悅城控股創(chuàng)邑031文創(chuàng)園開園，同日大悅城控股長租公寓品牌大悅樂邑也正式發(fā)布。截至目前，大悅樂邑共有四家門店，其中深圳有三家，天津有一家。

　　大悅城控股與大悅城地產(chǎn)兩個上市平臺的角色定位僅僅是重組之后的第一道門檻，而后，大悅城控股還面臨著更多變量。

　　資本的變量

　　行業(yè)當中流傳著這么一句話，“地產(chǎn)的游戲，就是資本的游戲”，開發(fā)商想方設(shè)法為自己積累資本、疊加收益。

　　大悅城控股作為“資深玩家”，在過去一年透過重組實現(xiàn)了資本的翻身。

　　數(shù)據(jù)顯示，過去幾年，大悅城控股資產(chǎn)總值一直處在低位，2014年僅錄得463.11億元，隨后幾年，這一數(shù)字雖呈現(xiàn)階梯式增長，但仍未突破千億。與此同時，大悅城地產(chǎn)的資產(chǎn)總值也一直在三位數(shù)徘徊。

　　“通過整合，把原來兩個不太大的公司統(tǒng)一到一起，公司總資產(chǎn)會有一個比較大的提升。”周政指出，兩個上市平臺整合之后，公司規(guī)模將會擴大，影響也會進一步加大。

　　2019年中期，得益于重組，大悅城控股錄得資產(chǎn)總值1702.33億元，較上年年末增加782.61億元，同比增長99.33%；到了2019年三季度，這一數(shù)值錄得1770.63億元。

　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

　　在這個“唯規(guī)模論英雄”的時代，大悅城控股通過重組增大體量同時，更多的融資大門也隨之打開。

　　2019年上半年，大悅城控股合共籌得資金158.67億元，超過上年全年籌資總額50%，這一數(shù)值更是2016年籌資總額的104%、2017年的92%。

　　在接近160億元籌資總額當中，大悅城控股收到投資現(xiàn)金為4.38億元，而借款達到118.36億元，發(fā)行債權(quán)所籌資金達到23.49億元，這一數(shù)值為上年同期1.5倍。

　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

　　事實上，重組與整合為大悅城控股的融資帶來了諸多利好。

　　一方面，重組完成后，大悅城控股形成“A控紅籌”架構(gòu)，這種架構(gòu)能讓大悅城控股充分借力兩地資本市場。就連周政也提到，如果香港平臺融資好，可以在香港融資，如果A股股票市場好，政策跟得上，隨時可以配股。

　　另一方面，隨著體量增大、信用增強，大悅城控股獲取資金的成本也更加低廉。2019年上半年，大悅城地產(chǎn)平均融資成本為4.58%，而大悅城控股融資成本則為8.85%，這也是重組為其帶來的重要價值。

　　但在融資全面收緊的2019年，大悅城亦難獨善其身。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，大悅城地產(chǎn)融資成本分別錄得4.31%、4.28%、4.39%，而2019年上半年的4.58%已是近四年以來最高值。

　　“重組的確能夠為大悅城控股帶來多方利好，但2019年行業(yè)形勢太難了，大悅城控股難免會受到影響。”

　　伴隨著規(guī)模的增長，大悅城控股在過去幾年也不斷加大杠桿。2018年負債總值同比增長94.78%到1246.73億元，2019年上半年，這一數(shù)值達到1338.13億元。同期，該公司流動負債為774.57億元，同比增長五成。

　　重組之后，大悅城控股資產(chǎn)負債率和凈負債率雖有所下降，但有息負債較此前有了增長。

　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年中期，該公司有息負債錄得321.9億元，第三季度增至636.55億元，而過往幾年，有息負債僅為200億元左右。

　　此外，2019年中期，大悅城控股短期債務(wù)也有所增加，數(shù)額達到45.93億元。短債增加同時，該公司一年內(nèi)到期非流動負債也增加至131.72億元，較年初增加近100億元。

　　基于短期債務(wù)與一年內(nèi)到期非流動負債的增加，大悅城控股短期償債能力指標較年初有下降趨勢。2019年上半年，該公司速動比率為0.68，較2018年末的0.84有所下降。

　　雖然負債增加與大悅城控股的規(guī)模訴求有著必然聯(lián)系，但在樓市調(diào)控、去杠桿疊加金融監(jiān)管趨嚴大背景下，行業(yè)內(nèi)傳來一些聲音，甚至有評論表示，大悅城控股此舉存在“踩錯節(jié)奏”的風險。

　　不過，無論是“快速奔跑”，還是“踩對節(jié)奏”，重組之后大悅城控股已經(jīng)走過了365天。長征路上，大悅城控股繼續(xù)解決同業(yè)競爭與市場化的挑戰(zhàn)。

　　2019年，大悅城控股試圖通過放棄部分子公司與業(yè)務(wù)的方式，逐步解決同業(yè)競爭問題。據(jù)悉，該公司接連剝離了北京中糧萬科50%股權(quán)與北京名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)。

　　彼時，市場將大悅城控股此番出售動作看作是子公司業(yè)績不佳的“無奈”之舉，但大悅城控股則認為出售北京名都是“去同業(yè)化競爭”承諾的兌現(xiàn)。

　　至于市場化問題，大悅城控股透過混改方式，逐漸降低中糧集團的股權(quán)占比。

　　2019年年末，大悅城控股以6.73元/股的價格向太平人壽保險有限公司及工銀瑞信投資管理有限公司等兩名發(fā)行對象非公開發(fā)行股份360，443，001股，募集配套資金24.26億元。此次定增完成后，中糧集團及一致行動人明毅持股比例從75.64%稀釋至69.28%。

　　事實上，周政此前就曾提到，重組以后大悅城控股可以更市場化、更專業(yè)化，也可以進行多元化混改、引進戰(zhàn)投，減持國有比例，但是國有單一大股東的地位不變，管理地位不變。

　　借助重組的紅利快速發(fā)展、兌現(xiàn)去同業(yè)競爭承諾、混改引入戰(zhàn)投……大悅城控股運用了多種方式實現(xiàn)規(guī)模快步，對這家央企而言，未來還有許多考驗，如何突出重圍站上行業(yè)前端，仍待努力。