產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人的五大生存法則

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)乍看起來很高大上，因為總是要和政府、企業(yè)大佬高層打交道，掛在嘴邊的總是幾個億的投資額、幾千萬的招商規(guī)模，幾千畝的土地面積、幾十萬方的開發(fā)量——說起這些的時候，心中不免有那么一絲自豪感。

 

可是，高大上的行業(yè)，也需要高大上的能力。相對于住宅和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個產(chǎn)業(yè)鏈相對長且復(fù)雜的行業(yè)。

 

從做方案拿地到建成、招商、運營，周期漫長；行業(yè)性質(zhì)又決定每個項目都是一個綜合平臺，需要容納各式各樣的部門、合作方和個人，千絲萬縷、錯綜復(fù)雜的關(guān)系剪不斷理還亂，大到政府主管部門要溝通、要接待，小到修電修水管要管理監(jiān)督。基本上，要做成績不僅要有一鼓作氣的雄心壯志，還要有能打持久戰(zhàn)的堅韌耐力。

 

一開始，覺得可以打一槍換一個地方，大不了拍拍屁股換個地方，怎奈此行業(yè)專業(yè)性特強，又小眾，一個圈子兜下來，有些啥人啥企業(yè)啥情況圈子里都知道。尤其是這幾年的園區(qū)發(fā)展已經(jīng)逐步從政府投資開發(fā)轉(zhuǎn)向企業(yè)開發(fā)、市場化經(jīng)營，對專業(yè)的要求更高了，績效考核也更實在。

 

那產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人，該怎樣才能活得長久、活得不那么焦慮？

 

生存法則一 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目有共性，但是千萬不要認為可以復(fù)制

 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目大大小小林林總總各式各樣，但都有一些共同的特點。

 

與行業(yè)有關(guān)的，比如：物流產(chǎn)業(yè)園、化工產(chǎn)業(yè)園、人工智能產(chǎn)業(yè)園、高端制造園等等。基于行業(yè)的一些特點和生產(chǎn)經(jīng)營的需求，項目往往有些共同的特點，對基礎(chǔ)設(shè)施的要求、開發(fā)強度、開發(fā)時序和融資等，因此在開發(fā)建設(shè)管理方面有些操作的基本方式是可以遵循的。

 

一個項目歷經(jīng)幾年辛辛苦苦終于走上正軌了，招進來的企業(yè)資金實力各方面都不錯，整體開發(fā)也基本快完成了，園區(qū)也可以有盈利了。這時候老板和經(jīng)理肯定想著在別的地方也來復(fù)制幾個同類型項目。

 

多年的從業(yè)經(jīng)驗告訴我，即使項目的產(chǎn)業(yè)類型、定位、規(guī)模、開發(fā)運作模式高度相同，項目仍很難復(fù)制，原因很簡單，地點發(fā)生了變化，地塊發(fā)生了變化，客戶群體發(fā)生了變化。

 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目對空間和地塊的依賴度非常高，（現(xiàn)在開始還要加個對網(wǎng)絡(luò)信息科技的依賴度）。大到省市的間接影響，小到具體地塊對開發(fā)運作的直接要求。

 

舉個例子：一個旅游城市和一個制造城市同樣建高科技產(chǎn)業(yè)園，會發(fā)生完全不同的情況，面對完全不同的問題。這就是為啥有些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目看看很容易，一運作問題就都冒出來了。

 

這樣的情況怎么辦？“同類項目開發(fā)的一般原則+針對性措施”。

 

前期的項目定位和可行性研究就非常重要，不是看秀擺樣的，而是具體情況進行具體分析，采取相應(yīng)的對策和辦法。這便于確定資金量和開發(fā)進度，估算項目可能回本獲利的周期。避免腦袋一熱就上馬、一上馬就下不來的局面，同時對后面看上去離開十萬八千里的招商工作會有很多幫助。

 

生存法則二 

必須深刻認識政府與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的密切關(guān)系

 

產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接關(guān)系到一方政府的經(jīng)濟實力和稅收，作為產(chǎn)業(yè)平臺，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)當然就和政府的關(guān)系密切。

 

這一點是每個從業(yè)企業(yè)和人員必須有的認識。

 

1.政府對主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策（稅收和土地）影響巨大，這進而影響到項目的運作成本和市場競爭。

 

2.招商永遠是政府不懈努力的任務(wù)，善于與政府溝通，能有效利用政府資源完成對項目的填充。如果招商的時候，有政府出面或者使用一些政府相關(guān)資源，客戶的信任度會有所上升，你也會省力些。

 

與政府及其工作人員溝通是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員的必修課，這里面有很多需要自己去琢磨。不同場合、不同情況、不同問題和不同級別的工作人員在溝通都會有些不同。

 

特別要注意的是，政府的政策變化快、換人也快，難免跟不上節(jié)奏；但是，符合市場發(fā)展趨勢的項目政府總會需要。當然，也要給自己的項目加點彈性空間，市場風云變幻，不想血本無歸、傷心逆流成河的話，一定要留好退路。

 

生存法則三 

有多少能力干多少事，這樣才能走得更遠

 

這句話也許比較難理解，通常為了獲得更多利潤，定了高周轉(zhuǎn)的指標，都是為了花得更少賺得越多。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要賺錢無可厚非，但問題是怎樣有效合理地謀取。

 

不了解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的朋友或者剛進這個圈的企業(yè)，也許認為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和住宅商業(yè)地產(chǎn)一樣都是房地產(chǎn)行業(yè)，運作模式應(yīng)該差不多。

 

真相是：同為房地產(chǎn)，運作天壤之別，必須抱著打持久戰(zhàn)和中短期可能虧損的準備。

 

與住宅商業(yè)地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項目開發(fā)周期更長，獲利周期更長，這是行業(yè)特點和客戶群體所決定的。更夸張點，有很多項目半道夭折，甚至一直虧損從未盈利，被迫扔進去的人、財、物力像個無底洞。

 

這種情況怎么辦？只有一個辦法：有多少能力辦多少事。特別是在開發(fā)初期，不要一哄而上做大做強，為了追求盡快獲利打全面攻堅戰(zhàn)，這個行業(yè)持久戰(zhàn)多過攻堅戰(zhàn)。

 

全面攻堅戰(zhàn)短期幾個月可以，如果變成持久戰(zhàn)一兩年甚至幾年，人力物力需要繼續(xù)大量投入，猶如一個無底的黑洞，那利潤會在哪里？政策和市場面是在不斷變化的，面對持續(xù)的虧損，如何交差？也許KPI紙面上看看還挺漂亮，但是這撐不了多久就會敗露，這個時候，等你的，就是一個將要爆掉的炸彈。

 

所以找個時間，找個安靜的地方，喝杯咖啡喝杯茶，冷靜地看看自己手里的牌面，想想如何用好用足這些牌，充分把握項目，而不被項目拖著走。

 

當然，讓你沖的可能是你的老板，你不妨把其中的利弊向老板匯報清楚，促使他做出更科學的決策。

 

生存法則四 

招商不僅僅是招商的活

 

這個行業(yè)里招商永遠是最重要，也是最頭痛的。

 

招商都有指標都需要完成，但是大家心里都清楚招商不容易，有時候像一壺茶得慢慢泡，啥時候成自己都心里沒底。心里沒底但是得面對各方壓力，所以頭痛。

 

其實招商不僅僅是招商的活。隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)日趨專業(yè)化，競爭日益激烈，各項目光拼招商策略、手法和優(yōu)惠政策是不夠的。入園企業(yè)最終關(guān)注的是該項目的質(zhì)量，比如位置、地塊、定位、設(shè)計和租金條款等等。甚至，大部分企業(yè)不一定在乎多高端，比較在乎的是，生產(chǎn)經(jīng)營條件和租金條件。

 

比如，有些生產(chǎn)性企業(yè)對樓的層高有要求，如果你的項目層高無法滿足這一點，任你如何游說、如何給優(yōu)惠都沒有用。

 

了解了這一點，在項目開始時，就非常有必要聽聽企業(yè)的聲音，做足充分的市場調(diào)研。

 

所以，招商部門工作人員何時介入項目、何時開始招商，就非常重要。項目需要包裝，但是項目的質(zhì)量對招商更重要。

 

 

生存法則五 

這行人最重要，對人的要求也特別高，所以一定要對自己好

 

這個行業(yè)專業(yè)性很強，范圍也小，還沒入行的或剛?cè)胄械恼埧紤]清楚是否要從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)人最重要，因為任何行業(yè)活動都必須依靠人來完成的，無論是項目選址、交易、定位、開發(fā)和招商運營等等，沒有一樣可以自動化。有些也許可以利用系統(tǒng)和APP軟件操作，但是需要人來監(jiān)控和管理，原因就是會碰到的問題和事五花八門，需要人而且是專業(yè)人才去解決。所以老板和經(jīng)理們，請善待您們的屬下，要給他們多點學習的機會，多傾聽他們的心聲，您的耐心會獲得更多屬下的支持。

 

屬下們看到這里一定很開心，靠人嗎，入行沒錯了，工資肯定高。

 

工資也許高，但是你所付出的更多。所以要對自己好。如何好法？你需要：

 

有不懈地學習精神。要學習產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的基本知識，包括不限于：相關(guān)產(chǎn)業(yè)的基本情況和發(fā)展趨勢、各地產(chǎn)業(yè)用地的法規(guī)政策和運作流程、用地規(guī)劃的基本知識、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和生活設(shè)施建設(shè)的要求和施工過程、招商解決辦法……當然，還需要了解世界和國家大事，時時更新自己的知識儲備。最基層員工也需要這樣么？沒錯！如果想給自己找個不錯的位置，就得這樣學習。

 

有一顆強大的心，接受不確定性和突發(fā)性。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目復(fù)雜且周期長，涉及的方方面面太多，不可控因素也相應(yīng)增加，突發(fā)事件頻繁。上一秒你還沉浸在成功招進一個大企業(yè)的喜悅中，下一秒，就被壞消息砸中了。比如：項目二期部分地塊招牌掛凍結(jié)，啥時候恢復(fù)不知道；比如，某項目幾棟樓光纖電纜突然壞了，中斷寬帶使用；甚至，園區(qū)內(nèi)飯點不夠?qū)е缕髽I(yè)意見頗多而遭老板批評……每天就被大大小小的雜事拖著，但是又面對上級指標，不懂如何完成，無數(shù)來自各方的壓力山大。怎么辦？只有一個辦法，訓練自己，有一顆強大的心面對這一切！也許無法時時刻刻做到這一點，但是至少在頹廢、焦慮、傷心里的時間不要太長。

 

另外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目團隊工作需要度高，人與人配合最重要，與他人配合、和諧相處也是工作的一部分，共擔壓力、共享成功是個好方法。當然記得給自己留點業(yè)績，真揭不開鍋的時候能救急。