以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的名義低價(jià)拿地,獲得一定數(shù)量配套的住宅用地,先賣住宅回籠資金,然后開發(fā)產(chǎn)業(yè)園,獲取園區(qū)的招商和付服務(wù)費(fèi)等,這是過去產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)普遍的玩法,華夏幸福就是以獨(dú)特的“產(chǎn)城+住宅開發(fā)”模式,逐漸走向壯大。
這一套路引得業(yè)內(nèi)紛紛效仿,據(jù)中城新產(chǎn)業(yè)董事長劉愛明透露,目前,50強(qiáng)房企里的45家都已經(jīng)涉足了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。房企正從過去分享紅利,走向創(chuàng)造價(jià)值,推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
然而,由于過去不少房企掛羊頭賣狗肉,以產(chǎn)業(yè)之名行地產(chǎn)之實(shí),各地方政府都在不斷收緊產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)用地出讓的條件。比如,今后濟(jì)南的創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用地不再與住宅捆綁出讓,鄭州和北京等地產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)物業(yè)不得再進(jìn)行散售等。
過去,捆綁住宅,園區(qū)物業(yè)可分割銷售,一些知名公司尚且因?yàn)闃鞘姓{(diào)控就遇到現(xiàn)金流危機(jī)(住宅賣不出去),如今不捆綁住宅,園區(qū)物業(yè)還不能散售。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還能玩嗎?
各地限制產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)出讓條件
還是為了促進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展
5月23日,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善已建成研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問題的通知(京建發(fā)〔2019〕216號(hào))》(以下簡稱“216號(hào)文”)。216號(hào)文只有幾百字,卻威力巨大。
因?yàn)?16號(hào)文明確規(guī)定,建設(shè)單位不得分割銷售研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目。正式在整個(gè)北京市范圍內(nèi)全面叫停了工業(yè)、研發(fā)類項(xiàng)目的分割銷售。
北京不是第一個(gè)這么干的城市。
2019年3月28日,鄭州市發(fā)布《鄭州市人民政府關(guān)于新型工業(yè)用地管理的實(shí)施意見(試行)》,在規(guī)劃用地分類一類工業(yè)用地(M1)類中,新增“新型工業(yè)用地(M1A)”。企業(yè)取得的新型工業(yè)用地,使用權(quán)不得分割轉(zhuǎn)讓。
去年8月,深圳發(fā)布《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》,核心內(nèi)容包括:保證工業(yè)用地的總量規(guī)模,嚴(yán)格控制M0(新型產(chǎn)業(yè)用地)的比例,廠房和研發(fā)用房不得采用“類住宅化”規(guī)劃設(shè)計(jì),禁止在工業(yè)用地上建設(shè)住宅、專家樓、商務(wù)公寓和大規(guī)模商業(yè),加大產(chǎn)權(quán)分割面積(廠房不低于1000平米,研發(fā)不低于300平米)、提高產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入與分割轉(zhuǎn)讓門檻、全生命周期監(jiān)管和土地使用權(quán)收回等。
今年3月8日,濟(jì)南市發(fā)布的《濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于支持新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地的意見(暫行)》中特別規(guī)定:創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用地(M0)不得和住宅用地捆綁出讓。
4月3日,東莞市委副書記、市長肖亞非主持召開市政府常務(wù)會(huì)議,審議通過了《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)地價(jià)管理實(shí)施細(xì)則》(下稱《實(shí)施細(xì)則》)。該《實(shí)施細(xì)則》是2018年9月11日《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)管理暫行辦法》(下稱《暫行辦法》)的相關(guān)配套細(xì)則,是國內(nèi)第一份明確針對M0的市級(jí)政策細(xì)則。
《實(shí)施細(xì)則》對《暫行辦法》有一個(gè)非常關(guān)鍵的調(diào)整:新型產(chǎn)業(yè)用地需配置一定比例商業(yè)辦公用地和住宅用地的,產(chǎn)業(yè)用地和商業(yè)用地可以按一宗地整體供地。但是,配置配套型住宅用地必須經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)獨(dú)立出具住宅建設(shè)用地規(guī)劃條件,單獨(dú)進(jìn)行宗地市場評(píng)估和公開出讓!
過去多年來,各地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展,崛起不少佼佼者。然而,也催生了很多投機(jī)者,低價(jià)拿了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)用地(工業(yè)用地),卻打擦邊球建寫字樓、商鋪甚至小產(chǎn)權(quán)住宅與別墅,擾亂市場秩序,即便搞成綜合性園區(qū),但產(chǎn)業(yè)無法集聚,而且通常建好就賣,產(chǎn)業(yè)概念非常薄弱,不利于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展,政府很不滿意,直到大力整頓。
根據(jù)明源君此前的研究,大部分園區(qū)上市公司的園區(qū)業(yè)務(wù)對業(yè)績的貢獻(xiàn)依然較小,業(yè)績主要來自物業(yè)銷售,因此對調(diào)控十分敏感。
是否捆綁住宅用地,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能否出售、出售標(biāo)準(zhǔn)等直接影響項(xiàng)目的投資回報(bào)。現(xiàn)如今政策這么兇猛,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還還有得玩嗎?
跟其他一些諸如“市場化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已死”的悲觀論調(diào)不同,明源君認(rèn)為,政府嚴(yán)格管控的核心還是為了市場參與者真正做產(chǎn)業(yè),而不是掛羊頭賣狗肉,就像樓市調(diào)控一樣,不是要打死開發(fā)商,而是為了讓行業(yè)能夠有一個(gè)健康的發(fā)展。
該有的商業(yè)配套還是有
出讓的地價(jià)也會(huì)有優(yōu)惠
跟住宅調(diào)控層層加碼一樣,各地不斷出臺(tái)政策限制產(chǎn)業(yè)用地的出讓,但很多依然有配套商業(yè)用地,滿足一定要求后也可以銷售。
1、不能分割銷售,不代表不能銷售
5月23日,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)發(fā)布216號(hào)文的同時(shí),還下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步明確已建成產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目買受人審核有關(guān)問題的通知(京建發(fā)〔2019〕217號(hào))》,二者明確指出:“建設(shè)單位整體轉(zhuǎn)讓已建成研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目的,買受人應(yīng)是區(qū)政府審定的企業(yè)或?qū)I(yè)園、公共服務(wù)平臺(tái)、孵化器運(yùn)營機(jī)構(gòu)。”
雖然不能分割銷售,但相比之前的禁售,這次改為了可以整體銷售,而且審批權(quán)限下放至區(qū)、園區(qū)。此前,審批層級(jí)多,至少需要1年。審核權(quán)下放以后,效率有望提升。
去年,《廣州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效試點(diǎn)工作行動(dòng)方案(2018-2020年)》選取了產(chǎn)權(quán)分割試點(diǎn),允許工業(yè)物業(yè)按幢、層等固定界限為基本單元分割轉(zhuǎn)讓,將“層”設(shè)定為分割的最小單元,即不允許按“套、間”進(jìn)行分割。
無論是整體銷售還是設(shè)置分割的最小單元,是為了抬高炒作工業(yè)房地產(chǎn)的門檻,禁售不是目的,防止因廠房價(jià)格上漲損害實(shí)業(yè)才是。
2、不捆綁住宅,但還有商業(yè)、公寓等
去年12月19日,鄭州市政府印發(fā)《關(guān)于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)新型產(chǎn)業(yè)用地試點(diǎn)的實(shí)施意見》(下稱《意見》),在規(guī)劃用地分類工業(yè)用地(M)類中,增加“新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)”,以區(qū)別于普通工業(yè)用地;在土地分類中對應(yīng)用途確定為“工業(yè)用地(新型產(chǎn)業(yè)用地)”,試點(diǎn)新政正式落地鄭州高新區(qū)。
與傳統(tǒng)形態(tài)的工業(yè)用地不同,新型產(chǎn)業(yè)用地有以下三大特點(diǎn):
一是容積率高。一般的工業(yè)用地容積率基本在1.0-2.0間,只有少部分能做到3.0,深圳的“M0”容積率最高能做到6.0,這樣既讓各大城市稀缺的土地資源得到更為集約化的利用,又讓參與者盈利的可能性增大。
二是兼容商業(yè)。新型產(chǎn)業(yè)用地上可以配置一定比例的商業(yè)辦公、配套住宅、公共服務(wù)設(shè)施等業(yè)態(tài)。按傳統(tǒng)用地模式建設(shè)的生產(chǎn)廠房,缺乏休閑空間,《意見》允許M0為工業(yè)用地兼容商業(yè)用地,廠房和研發(fā)用房建筑面積不低于總建面的70%,剩下30%可以兼容商業(yè)配套,其中不超過10%為商業(yè)及餐飲,不超過20%為服務(wù)型公寓。
這樣一來,新的科技企業(yè)工作人員中的科學(xué)家、設(shè)計(jì)師,在工作之余可以有個(gè)交流休閑的空間,互相之間進(jìn)行思維碰撞,又讓參的房企多了盈利點(diǎn)。
三是可以售賣。在分割轉(zhuǎn)讓方面,《意見》要求,用地單位原則上要持有不少于總建面40%的廠房和研發(fā)用房,自持10年以上,剩余30%在協(xié)議明確后可以分割轉(zhuǎn)讓,最小分割單元不低于300平米;配套商業(yè)、服務(wù)型公寓可分棟、分層、分套轉(zhuǎn)讓。這意味著園區(qū)最多60%可以對外分割銷售。不過和杭州的規(guī)定相同,為了避免潛在的租售亂象,這些分割轉(zhuǎn)讓或出租,必須經(jīng)高新區(qū)管委會(huì)同意,而且由管委會(huì)優(yōu)先回購。
事實(shí)上,從2014年深圳推出新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)開始,珠三角和長三角的許多城市都開始嘗試去設(shè)立一些新的用地類型。如今,我國中西部地區(qū),也進(jìn)入城市集約發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的階段。必然也會(huì)走上類似的道路,市場的空間很廣闊。
3、不捆綁住宅,地價(jià)會(huì)相應(yīng)的降低
不捆綁住宅,或要求自持,地價(jià)方面會(huì)更加優(yōu)惠。
比如,今年3月21日廣州市政府公布的工業(yè)用地新政,當(dāng)日廣州市政府常務(wù)會(huì)議審議通過了該市《提高工業(yè)用地利用效率實(shí)施辦法》,新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)按同地段的辦公用途地價(jià)的20%計(jì)收,有效降低了企業(yè)的拿地成本。且此類用地可分割轉(zhuǎn)讓,即可將產(chǎn)業(yè)用房的50%進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓,用于引入從事生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)的工業(yè)企業(yè)或生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)。
該實(shí)施辦法還明確要求新型產(chǎn)業(yè)用地的容積率在3.0至5.0間(普通工業(yè)用地為2.0至4.0),配套設(shè)施比例達(dá)30%(普通工業(yè)用地為15%左右)。
只要有專業(yè)運(yùn)營能力
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就大有可為
我們比較多關(guān)注到住宅,但其實(shí)中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場很大,一二三線城市,工業(yè)用地的供應(yīng)量長期超過住宅用地。
來源:國際統(tǒng)計(jì)局、明源地產(chǎn)研究院
劉愛明更表示,如果說中國是一個(gè)大國,加一個(gè)定義,中國是產(chǎn)業(yè)大國,制造業(yè)大國,所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大有可為。
第一,運(yùn)營夠強(qiáng)就能拿到低價(jià)的地
如果完全不捆綁住宅、限制銷售比例,會(huì)沉淀大量資金,非一般企業(yè)所能承受,咋辦?基金操盤是一個(gè)模式。
去年,廣州通過的《廣州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效試點(diǎn)工作行動(dòng)方案(2018-2020年)》就明確指出:
引導(dǎo)、鼓勵(lì)國有企業(yè)或優(yōu)質(zhì)園區(qū)運(yùn)營機(jī)構(gòu)等成立園區(qū)載體建設(shè)基金,重點(diǎn)投入到廣州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)及升級(jí)改造,助推產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效等。
類似的資管公司其實(shí)已經(jīng)不少。
在5月30日的“2019城市更新資管高峰論壇”上,嘉豐達(dá)資產(chǎn)管理有限公司董事長汪浩就表示:“我們只投科技園區(qū)。”
一是政策支持,二是中國進(jìn)行科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)是必然的歷史進(jìn)程,三是科技園領(lǐng)域?qū)φ猩獭\(yùn)營是有一定門檻的。
何況,運(yùn)營能夠夠強(qiáng),真能將產(chǎn)業(yè)做起來,不少地方政府還是會(huì)酌情配套一定住宅用地的。
根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù),2018年,星河地產(chǎn)通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)獲得規(guī)劃總面積超過20萬平方米的住宅、商業(yè)和科研綜合用地;新鷗鵬以“教育小鎮(zhèn)”在成都獲得4700畝綜合用地,2018年2月,項(xiàng)目一期住宅開售,交出單月勁銷10億元的漂亮成績單。
再比如,公開資料顯示,恒大通過文化旅游、大健康等產(chǎn)業(yè)也拿下不少低價(jià)地,除了產(chǎn)業(yè)用地還配有商業(yè)或住宅用地。
不少房企對此眼饞,但想要分食其中的紅利,必須要有足夠強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和運(yùn)營能力,而且要深刻理解不同城市對于產(chǎn)業(yè)的訴求。
比如,深圳這樣的一線城市,就喜歡2.5產(chǎn)業(yè)(指介于第二和第三產(chǎn)業(yè)之間的中間產(chǎn)業(yè),又稱生產(chǎn)性服務(wù)業(yè),金融、保險(xiǎn)、管理咨詢、倉儲(chǔ)、人力資源等都可以被納入2.5產(chǎn)業(yè)的范疇,具有高技術(shù)含量、高知識(shí)集聚、高附加值和高管理水平的特點(diǎn),不僅自身創(chuàng)造價(jià)值,也能助力制造業(yè)再上一個(gè)臺(tái)階),三四線還能接受中低端制造業(yè)
第二,運(yùn)營夠強(qiáng),還可以品牌輸出
做房地產(chǎn)增量開發(fā)很幸福,是因?yàn)閲@這一塊的服務(wù)很完善,融資、買地、設(shè)計(jì)、施工、營銷等都有人幫助你,還有公司專門提供系統(tǒng),只需要?jiǎng)幼炀托小?/p>
雖然中國是制造業(yè)大國,但產(chǎn)業(yè)沒有服務(wù)業(yè),制造業(yè)沒有服務(wù)業(yè),做起來很難,但是越難做的人越有機(jī)會(huì)。
服務(wù)分成兩個(gè),一是企業(yè)服務(wù),二是產(chǎn)業(yè)服務(wù)。企業(yè)服務(wù)是現(xiàn)在做得比較多的,但痛點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)服務(wù)——圍繞入駐企業(yè)的生意的服務(wù)。
我們國家園區(qū)雖然多,但是,99%的園區(qū)都是綜合性園區(qū),很難提供針對性強(qiáng)、專業(yè)性的服務(wù),一些運(yùn)營商已經(jīng)開始反其道而行之做專業(yè)園區(qū)。
劉愛明舉例,中城新產(chǎn)業(yè)做智能終端產(chǎn)業(yè)園,就會(huì)把整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈列出來,在各個(gè)環(huán)節(jié)為入園企業(yè)提供服務(wù)。最近,中城新產(chǎn)業(yè)在深圳做了一個(gè)智能硬件加速器,是純粹提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)的不盈利的。中城還做了一個(gè)垂直產(chǎn)業(yè)鏈整合——天集社,把產(chǎn)業(yè)鏈整合事情做好,就能幫助企業(yè)賣東西。
憑借這種功夫,去年4月份,中城將深圳坪山一個(gè)六千萬方做醫(yī)療器械的園區(qū)租過來,年底就被深圳政府評(píng)為重點(diǎn)園區(qū)!
劉愛明表示,中城現(xiàn)在投入運(yùn)營的大概有100萬平方米左右,上海、深圳、北京簽約未交付還有200萬平方米,有的是自建,大部分是租的,還有純粹是幫別人運(yùn)營的。不管是自建,背后核心都是運(yùn)營能力。跟碧桂園合作,他80%,我20%,碧桂園不缺你20%的錢,憑什么跟你合作?因?yàn)槲視?huì)運(yùn)營。
此外,像聯(lián)東、金科、星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)等率先探索,而且摸出門路的企業(yè),也已經(jīng)具備一定實(shí)力,后續(xù)可以做管理輸出。
目前,各地有大量存量土地待盤活,且其中有一大部分為國有劃撥用地,以及農(nóng)村集體用地。但是,大量的國有企業(yè)并沒有園區(qū)招商運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)。北京新政中,允許建設(shè)單位出售資產(chǎn)給“區(qū)政府審定的企業(yè)或?qū)I(yè)園、公共服務(wù)平臺(tái)、孵化器運(yùn)營機(jī)構(gòu)”,能夠?qū)⒌托зY產(chǎn)快速轉(zhuǎn)讓給具有園區(qū)開發(fā)運(yùn)營能力以及產(chǎn)業(yè)資源的機(jī)構(gòu),從而快速盤活。
與此同時(shí),審批權(quán)限的下放,有利于該類項(xiàng)目的快速推進(jìn)。對運(yùn)營能力強(qiáng)的公司來說,這是好機(jī)會(huì)。不怕沒得干……