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業(yè)內(nèi)一直有一種說(shuō)法，很將做住宅比作小學(xué)生，而將做商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比作大學(xué)生和研究生，可見(jiàn)做商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不容易。然而，現(xiàn)如今想要進(jìn)入高能級(jí)城市拿地，規(guī)模想要持續(xù)做大的話(huà)，這兩個(gè)業(yè)態(tài)都難以避免要做。怎么才能做好？如果真正搞懂了也不難。
商業(yè)地產(chǎn)
做為房地產(chǎn)領(lǐng)域的組成部分商辦類(lèi)地產(chǎn)，如果從行業(yè)本質(zhì)看，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)就是對(duì)地產(chǎn)和商業(yè)這兩種最核心資源的整合。在經(jīng)歷了三十年的發(fā)展，從1990年銷(xiāo)售面積近409萬(wàn)平米(當(dāng)時(shí)沒(méi)有商辦用房名稱(chēng)，住宅用地之外的用房統(tǒng)稱(chēng)工商用房）銷(xiāo)售金額為13.5億，到2018年商辦用房1.6334億平米銷(xiāo)售面積，銷(xiāo)售金額達(dá)到19626億元，無(wú)不從另一個(gè)側(cè)面鑒證了改革開(kāi)放四十年，特別是近三十年來(lái)我國(guó)由單一的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)變?yōu)榉睒s昌盛的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)投射在商辦地產(chǎn)上的一部經(jīng)濟(jì)發(fā)展見(jiàn)證史。
商辦地產(chǎn)雖然做為房地產(chǎn)領(lǐng)域的組成部分，但與住宅地產(chǎn)有著本質(zhì)的不同，這種不同體現(xiàn)在建筑載體的功能區(qū)別、客戶(hù)群的區(qū)別、投資屬性區(qū)別，過(guò)去十多年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)隨著中國(guó)城市化、城鎮(zhèn)化和居民消費(fèi)水平提升一直處于高速發(fā)展的階段。
數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率一直處于20%-40%的高增長(zhǎng)區(qū)間，超過(guò)其他許多行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的主要原因：
第一，高投資收益。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已取代住宅開(kāi)發(fā)成為市場(chǎng)上利潤(rùn)率最高的行業(yè)之一，商業(yè)地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)持續(xù)性收益、增值性收益和溢價(jià)性收益這三種收益，近6年來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的毛利潤(rùn)率一直保持在45%的平均水平，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的收益水平（行業(yè)領(lǐng)跑者萬(wàn)科和保利毛利率水平不足30%）。
第二，價(jià)值鏈延伸。商業(yè)與地產(chǎn)融合成為商貿(mào)流通行業(yè)自身價(jià)值鏈延伸的重要路徑，商貿(mào)流通企業(yè)逐漸沿著其自身價(jià)值鏈向上延伸，轉(zhuǎn)向上游房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)，并涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，以享受地段成熟后所帶來(lái)的附加值收益。
第三，商業(yè)地產(chǎn)比較對(duì)政府的“胃口”。商業(yè)地產(chǎn)已成為城市經(jīng)營(yíng)、發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要抓手，地方政府要發(fā)展、要政績(jī)就必須依靠大的投資項(xiàng)目，特別是能給政府帶來(lái)形象工程、政績(jī)工程的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，相比住宅，各地政府更傾向于出讓能長(zhǎng)期獲取稅收、安排就業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)用地，引導(dǎo)地產(chǎn)商去開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。
第四，免受調(diào)控之痛。相比住宅的供不應(yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)永遠(yuǎn)都是過(guò)剩的，國(guó)家認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)可以由市場(chǎng)自我調(diào)整，不需要出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的政策予以調(diào)控。近年來(lái)，住宅房地產(chǎn)被限購(gòu)后投資者轉(zhuǎn)為購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，不少住宅地產(chǎn)商也因此轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)同樣做為空間載體，但兩者的功能需求卻不一樣，住宅是滿(mǎn)足人們的居住需求，而商業(yè)地產(chǎn)是滿(mǎn)足人們各類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)需求與消費(fèi)服務(wù)需求。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)不僅要從宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)這樣的面來(lái)看行業(yè)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿�，也要從�?dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃這樣的點(diǎn)來(lái)具體看一個(gè)城市的未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景。
之前的一至三章節(jié)主要是通過(guò)各項(xiàng)宏觀政策與經(jīng)濟(jì)的解讀來(lái)分析房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的前景預(yù)估，本章節(jié)聚焦到商辦地產(chǎn)，通過(guò)回顧商辦地產(chǎn)三十年來(lái)的發(fā)展情況，再以商辦地產(chǎn)的視角對(duì)人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化率、中心城市的產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展、所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃、雙創(chuàng)政策、企業(yè)工商注冊(cè)增長(zhǎng)率、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平、居民人均可支配收入、居民人均消費(fèi)支出、三類(lèi)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員數(shù)、第三產(chǎn)業(yè)占GDP比率、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等將近十多項(xiàng)民生數(shù)據(jù)與產(chǎn)業(yè)政策加以分析后綜合預(yù)判商辦地產(chǎn)未來(lái)10年的發(fā)展情況。
回顧近三十年商業(yè)地產(chǎn)從無(wú)到有、從全年幾十萬(wàn)方體量發(fā)展到今天動(dòng)輒上億平米方的銷(xiāo)售規(guī)模，并始終保持著一定的增速，成績(jī)是斐然的，對(duì)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)起到了其它產(chǎn)業(yè)不可替代的作用。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)可以看出從1998年全社會(huì)對(duì)辦公完成投資額為433.8億元而到了2017年則達(dá)到6761.36億元，商業(yè)用房從1998年全社會(huì)完成投資額為475.83億元而到了2017年則達(dá)到15639.9億元，二十年來(lái)辦公產(chǎn)品對(duì)比1997年投資額漲幅達(dá)到77%，商業(yè)用房年投資額漲幅達(dá)到了164%，從開(kāi)工面積看1998年辦公產(chǎn)品的開(kāi)工面積為871.5萬(wàn)平米，而到了2017年達(dá)到了6139.66萬(wàn)平米，商業(yè)用房的開(kāi)工面積從1998年的1938.65萬(wàn)方到2017年的20483.93萬(wàn)方，二十年來(lái)辦公產(chǎn)品開(kāi)工面積對(duì)比1997年均漲幅達(dá)到35%，商業(yè)用房年均漲幅達(dá)到52.8%。
另外從銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售金額看，1998年辦公產(chǎn)品銷(xiāo)售面積為400.60萬(wàn)平米，銷(xiāo)售金額為222.41億元，而到了2017年銷(xiāo)售面積達(dá)到了4756.21萬(wàn)平米，銷(xiāo)售金額更是達(dá)到6441.36億元，二十年來(lái)辦公產(chǎn)品的銷(xiāo)售面積對(duì)比1997年年均漲幅為51.8%，銷(xiāo)售金額對(duì)比1997年年均漲幅為144.8%，1998年商業(yè)用房銷(xiāo)售面積為810.80萬(wàn)平米，銷(xiāo)售金額為257.06億元，而到了2017年銷(xiāo)售面積達(dá)到了12838.14萬(wàn)平米，銷(xiāo)售金額更是達(dá)到13252.71億元，二十年來(lái)商業(yè)用房的銷(xiāo)售面積對(duì)比1997年年均漲幅為79%，銷(xiāo)售金額對(duì)比1997年年均漲幅為257.7%，以上摘取了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局這二十年來(lái)辦公與商業(yè)用房的完成投資數(shù)據(jù)、開(kāi)工面積數(shù)據(jù)、銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售金額數(shù)據(jù)，通過(guò)真實(shí)的數(shù)據(jù)反映出商業(yè)地產(chǎn)輝煌三十年來(lái)的發(fā)展速度，以及對(duì)社會(huì)所作出的貢獻(xiàn)。
同時(shí)高速發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)在當(dāng)下也有繞不開(kāi)的三個(gè)問(wèn)題需要說(shuō)明，第一層面是對(duì)三十年商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行回顧，并由此闡述未來(lái)發(fā)展前景的問(wèn)題，第二層面是以淘寶為代表的電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式的沖擊問(wèn)題，第三層面是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向問(wèn)題。
第一層面通過(guò)對(duì)商辦地產(chǎn)目前的庫(kù)存進(jìn)行分析，而后再通過(guò)三十年發(fā)展數(shù)據(jù)的回顧分析當(dāng)下所遇到的問(wèn)題，讓我們清晰的了解商業(yè)地產(chǎn)對(duì)應(yīng)在相應(yīng)的時(shí)代背景下所做出的成績(jī)與貢獻(xiàn)，從而描摹出未來(lái)的商辦地產(chǎn)發(fā)展前景如何？首先從以下十多項(xiàng)民生數(shù)據(jù)與產(chǎn)業(yè)政策加以分析后綜合預(yù)判。
首先是目前的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存主要體現(xiàn)在辦公產(chǎn)品與商業(yè)用房上，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)2019年一季度商品房待售面積統(tǒng)計(jì)，到3月底全國(guó)辦公樓待售面積為3650萬(wàn)平米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積為13421萬(wàn)平米，對(duì)比2018年全年辦公產(chǎn)品銷(xiāo)售面積為4363萬(wàn)平米，商業(yè)用房銷(xiāo)售面積為11971萬(wàn)平米相比，而2018年全年辦公產(chǎn)品增量為3884萬(wàn)平米，商業(yè)用房增量在11259萬(wàn)平米，由此計(jì)算辦公用房與商業(yè)用房在不增加增量的情況下去化年限均在一年左右，從2018年辦公用房與商業(yè)用房的銷(xiāo)售量與增量相比，基本相吻合，也就是說(shuō)在有增量的情況下商辦地產(chǎn)基本上是保持一年的庫(kù)存量，由此說(shuō)明商辦市場(chǎng)上的庫(kù)存總體量還是可控的，況且做為商辦項(xiàng)目保持一定數(shù)量的庫(kù)存是正常的，商辦項(xiàng)目庫(kù)存有著與住宅庫(kù)存一樣的問(wèn)題，就是分布不均，比如部分弱三、四線(xiàn)城市由于之前對(duì)商業(yè)項(xiàng)目盲目開(kāi)發(fā)，致使商業(yè)用房庫(kù)存的去化周期要達(dá)到5-6年之久。
未來(lái)這類(lèi)萎縮的三、四線(xiàn)城市商業(yè)庫(kù)存更加是雪上加霜，可能造成永久性的資產(chǎn)閑置，這類(lèi)問(wèn)題也反映在一、二線(xiàn)城市中盲目選址的商辦項(xiàng)目，所以對(duì)于商辦地產(chǎn)的庫(kù)存來(lái)講，從數(shù)據(jù)上看并不太高，總體上講一、二線(xiàn)城市去化庫(kù)存的機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于三、四線(xiàn)城市，同時(shí)做為商業(yè)地產(chǎn)適當(dāng)?shù)膸?kù)存也是這個(gè)行業(yè)正�，F(xiàn)象。
接下來(lái)十多項(xiàng)民生數(shù)據(jù)來(lái)分析，首先從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，2018年末，我國(guó)總?cè)丝跒?39538萬(wàn)人，全年出生人口1523萬(wàn)人，按出生人口與死亡人口數(shù)量對(duì)比，人口總量仍然處于相對(duì)平穩(wěn)的增長(zhǎng)期。2018年末，我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到83137萬(wàn)人，比2017年末增加1790萬(wàn)人；鄉(xiāng)村常住人口56401萬(wàn)人，減少1260萬(wàn)人。
2018年末，全國(guó)0-15歲人口為24860萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?7.8%；16-59歲人口為89729萬(wàn)人，占64.3%；60歲及以上人口為24949萬(wàn)人，占17.9%，勞動(dòng)年齡人口總量仍近9億人，就業(yè)人口總量仍達(dá)7.8億人，勞動(dòng)力資源仍然豐富，從以上國(guó)家統(tǒng)計(jì)局人口和就業(yè)統(tǒng)計(jì)司統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)可以看出二個(gè)重要信息，第一通過(guò)國(guó)家制定的城鎮(zhèn)化率目標(biāo)城鎮(zhèn)人口數(shù)量將會(huì)持續(xù)增加，第二是目前我國(guó)的勞動(dòng)力占總?cè)丝诘?4%，這部分人是消費(fèi)的主力軍，由此從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，未來(lái)十年間商辦地產(chǎn)的消費(fèi)主力人數(shù)仍占我國(guó)人口總?cè)藬?shù)的64%，由此從消費(fèi)者的人口基數(shù)保證了商辦地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的趨勢(shì)。
從城鎮(zhèn)化率來(lái)看，國(guó)家的目標(biāo)是到2030年城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，目前為59%，由此每年還要增加1%左右，一個(gè)百分點(diǎn)就是1400萬(wàn)人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，隨著國(guó)家制定了未來(lái)發(fā)展的7個(gè)城市中心群，那么這1400萬(wàn)將主要流向7個(gè)城市中心群的城市中，這對(duì)商辦地產(chǎn)的發(fā)展又是一個(gè)利好作用。
第三是中心城市的產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展對(duì)商辦地產(chǎn)起到的作用，人隨產(chǎn)業(yè)走是一個(gè)定式，國(guó)家之所以制定7大中心城市群的目的也是從產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的角度考量，將相關(guān)資源聚集在這7大中心城市群，中心城市群之間產(chǎn)業(yè)互相協(xié)作發(fā)展，而且未來(lái)的城市群將通過(guò)日漸成熟的AI技術(shù)走向智能城市化發(fā)展道路，城市群發(fā)展與提升其核心目的就是最大可能的釋放生產(chǎn)力，提升社會(huì)生產(chǎn)效能。商辦地產(chǎn)將來(lái)在弱三、四線(xiàn)城市將不在是發(fā)展方向，主要回歸到7大城市群進(jìn)行新的一輪布局，以滿(mǎn)足未來(lái)城市群對(duì)商辦的需求。
第四方面是所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃，做為商辦地產(chǎn)對(duì)此項(xiàng)的關(guān)注主要基于關(guān)注所在城市的未來(lái)發(fā)展?jié)摿俺鞘谢盍Χ龋?nbsp; 比如南京市從2018年新年伊始，南京召開(kāi)大會(huì)，對(duì)建設(shè)具有全球影響力的創(chuàng)新名城進(jìn)行全面動(dòng)員部署，政府頒布了新年1號(hào)文《關(guān)于建設(shè)具有全球影響力創(chuàng)新名城的若干政策措施》，引起各方高度關(guān)注。
這份文件對(duì)指明了未來(lái)南京的發(fā)展方向、并制定了發(fā)展目標(biāo)及具體的工作內(nèi)容，對(duì)于南京而言這是一份大戰(zhàn)略格局發(fā)展規(guī)劃文件，由此南京拉開(kāi)了創(chuàng)建創(chuàng)新名城的序幕，明確了南京將以創(chuàng)新為核心打造新時(shí)代名城。南京曾經(jīng)做為傳統(tǒng)工業(yè)城市，面對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的壓力，勇于開(kāi)拓、勇于自我革新，利用南京大院大所及高校云集的資源進(jìn)行整合以創(chuàng)新為主線(xiàn)重塑全市產(chǎn)業(yè)格局，南京未來(lái)正如總理所講“南京這座城市是開(kāi)放的，是有活力的。”做為承載經(jīng)濟(jì)活動(dòng)空間的商辦地產(chǎn)，無(wú)論是商業(yè)載體還是辦公載體相信在這樣的背景下必然大有可為。
第五方面雙創(chuàng)政策的落實(shí)與開(kāi)展，雙創(chuàng)的意思即“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”，要在960萬(wàn)平方公里土地上掀起“大眾創(chuàng)業(yè)”、“草根創(chuàng)業(yè)”的新浪潮，形成“萬(wàn)眾創(chuàng)新”、“人人創(chuàng)新”的新勢(shì)態(tài)。此項(xiàng)政策與商辦地產(chǎn)有著直接關(guān)系，從政府層面要求發(fā)揮大眾的創(chuàng)業(yè)精神、創(chuàng)新意識(shí)，但從商辦地產(chǎn)來(lái)講，這將會(huì)直接帶來(lái)大量的辦公載體需求，所以做為商辦地產(chǎn)到所在城市布局時(shí)對(duì)其“雙創(chuàng)”方面的開(kāi)展情況也要做為一項(xiàng)重要指標(biāo)進(jìn)行考量。
第六方面企業(yè)工商注冊(cè)增長(zhǎng)率，從國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看出，從2016年全國(guó)新注冊(cè)企業(yè)為552.8萬(wàn)戶(hù)，2017年全國(guó)新注冊(cè)企業(yè)為607萬(wàn)戶(hù)，2018年全國(guó)新注冊(cè)企業(yè)為670萬(wàn)戶(hù)，2017年比2016年新增9.8%，2018年比2017年新增10.37%，依據(jù)數(shù)據(jù)顯示我國(guó)新增企業(yè)呈每年10%的遞增速度，這也是經(jīng)濟(jì)總體上行從另一個(gè)側(cè)面的體現(xiàn)。此數(shù)據(jù)所體現(xiàn)的向好面將是做為商辦地產(chǎn)對(duì)前景分析重要參考依據(jù)。
第七方面是城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平分析，通過(guò)2008年到2017年的消費(fèi)水平數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平為14061元，截止2017年已達(dá)到31032元，消費(fèi)水平對(duì)比2008年年增長(zhǎng)率達(dá)到22%，強(qiáng)勁的消費(fèi)增長(zhǎng)率是商辦地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力所在。
第八個(gè)方面是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分析，2008年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為絕對(duì)數(shù)為15549.4元，2018年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入39251元，比上年增長(zhǎng)7.8%，扣除價(jià)格因素影響，實(shí)際增長(zhǎng)5.6%。近十年來(lái)城鎮(zhèn)居民可支配收入以高增長(zhǎng)率增加，居民人均可支配收入實(shí)際增速高于人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速，居民收入增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)基本同步。這對(duì)消費(fèi)起直接作用，對(duì)城市的商業(yè)繁榮起到基礎(chǔ)作用。
第九個(gè)方面是城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出分析，2018年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出26112元，比上年增長(zhǎng)6.8%；隨著居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)、減稅降費(fèi)及促消費(fèi)政策逐步顯效，居民消費(fèi)需求將進(jìn)一步釋放，消費(fèi)領(lǐng)域新動(dòng)能不斷累積，消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級(jí)態(tài)勢(shì)將會(huì)延續(xù)，消費(fèi)市場(chǎng)總體上有望繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。
第十個(gè)方面是第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員與第三產(chǎn)業(yè)占GDP比率兩項(xiàng)數(shù)數(shù)據(jù)的分析，2008年我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)為25087萬(wàn)人，到了2017年就業(yè)人數(shù)達(dá)到了34872萬(wàn)人次。第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)逐年遞增，年平均增幅達(dá)到39%，第二是第三產(chǎn)業(yè)占GDP比率 2018年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值900309億元，比上年增長(zhǎng)6.6%。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值469575億元，增長(zhǎng)7.6%。第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為52.2%。全年最終消費(fèi)支出對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為76.2%，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值64644元，比上年增長(zhǎng)6.1%。國(guó)民總收入896915億元，比上年增長(zhǎng)6.5%。從此項(xiàng)數(shù)據(jù)說(shuō)明我國(guó)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度是比較快的，同樣從更一個(gè)側(cè)面反映了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展及生存環(huán)境呈良好態(tài)勢(shì)。
第十一項(xiàng)是社會(huì)消費(fèi)品零售總額2018年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額380987億元，比上年增長(zhǎng)9.0%，保持較快增長(zhǎng)。其中，限額以上單位消費(fèi)品零售額145311億元，增長(zhǎng)5.7%。按經(jīng)營(yíng)單位所在地分，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額325637億元，增長(zhǎng)8.8%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額55350億元，增長(zhǎng)10.1%。按消費(fèi)類(lèi)型分，餐飲收入42716億元，增長(zhǎng)9.5%；商品零售338271億元，增長(zhǎng)8.9%。消費(fèi)升級(jí)類(lèi)商品較快增長(zhǎng)，全年限額以上單位化妝品類(lèi)、家用電器和音像器材類(lèi)、通訊器材類(lèi)商品零售額增速分別比限額以上社會(huì)消費(fèi)品零售額增速高3.9、3.2和1.4個(gè)百分點(diǎn)。12月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)8.2%，環(huán)比增長(zhǎng)0.55%。
全年全國(guó)網(wǎng)上零售額90065億元，比上年增長(zhǎng)23.9%。其中，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額70198億元，增長(zhǎng)25.4%，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為18.4%，比上年提高3.4個(gè)百分點(diǎn)；非實(shí)物商品網(wǎng)上零售額19867億元，增長(zhǎng)18.7%。
從三駕馬車(chē)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)情況來(lái)看，消費(fèi)依舊是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿�。一季度，最終消費(fèi)支出對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為65.1%。從住戶(hù)調(diào)查數(shù)據(jù)看，居民人均消費(fèi)支出實(shí)際增長(zhǎng)5.4%，增速與上年同期持平；與政府消費(fèi)支出相關(guān)的一般公共服務(wù)、外交、國(guó)防和公共安全等財(cái)政支出名義增長(zhǎng)11.3%，比上年同期提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。
同時(shí)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)。一季度，居民消費(fèi)支出中的服務(wù)消費(fèi)占比為47.7%，比上年同期提高了1.4個(gè)百分點(diǎn)。通過(guò)以上的數(shù)據(jù)反映消費(fèi)市場(chǎng)每年呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，消費(fèi)仍是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主引擎，服務(wù)消費(fèi)占比提升未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)漸漸擺脫以外向型出口貿(mào)易的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)單一方式，將主要依靠拉動(dòng)內(nèi)需來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)新一輪的增長(zhǎng)，所以我國(guó)的零售消費(fèi)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大增長(zhǎng)比重。
第二層面從電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的沖擊進(jìn)行分析，隨著電商的掘起，實(shí)體商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)也發(fā)生著深刻的變化，一是從傳統(tǒng)消費(fèi)到新興消費(fèi)。以衣食住行為代表的傳統(tǒng)消費(fèi)比重趨于下行，新興消費(fèi)占比則趨于上行。二是從數(shù)量消費(fèi)轉(zhuǎn)化為質(zhì)量消費(fèi)。飲食類(lèi)消費(fèi)中膳食均衡、健康被賦予了更高的權(quán)重，耐用品消費(fèi)中舒適化和智能化成為新的方向。三是從物質(zhì)消費(fèi)晉升為服務(wù)消費(fèi)。消費(fèi)并不僅限于有形的商品領(lǐng)域，無(wú)形的服務(wù)消費(fèi)重要性得到凸顯。
電子商務(wù)主要沖擊的是傳統(tǒng)實(shí)體零售業(yè)，但是，不同業(yè)態(tài)零售物業(yè)受電子商務(wù)的影響卻各不相同，其中對(duì)于體驗(yàn)式購(gòu)物、以提供多類(lèi)別服務(wù)及便捷性為導(dǎo)向性購(gòu)物是電子商務(wù)缺失的，基于以上分析，對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)提出如下建議：
（1）提高購(gòu)物體驗(yàn)性：通過(guò)提高消費(fèi)服務(wù)、購(gòu)物環(huán)境以及其他消費(fèi)體驗(yàn)，可以提高傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力。即便電子商務(wù)繼續(xù)發(fā)展，在一段很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，依然無(wú)法對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的這一方面進(jìn)行替代，因此，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該把握這一方面優(yōu)勢(shì)，抵御電子商務(wù)的沖擊。
（2）更優(yōu)良的布局設(shè)計(jì)：商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)良的布局設(shè)計(jì)，從而使得購(gòu)買(mǎi)者可以方便地在進(jìn)行購(gòu)物時(shí)瀏覽到更多的商品，從而降低傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)多樣性以及便捷性的缺失。
（3）借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提高競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力：利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行廣告營(yíng)銷(xiāo)，同時(shí)，向消費(fèi)者提供最新的商品咨詢(xún)，讓消費(fèi)者先在網(wǎng)上進(jìn)行了解，再到店面進(jìn)行體驗(yàn)，既提高了多樣性，又使得消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)更容易購(gòu)買(mǎi)到自己心儀的商品，從一定程度上降低了實(shí)體店購(gòu)物的交通成本。
總而言之，互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)作為服務(wù)新一代消費(fèi)者的必要工具是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型繞不開(kāi)的道路。面對(duì)電商的沖擊，大悅城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、王府井、銀泰城等一批購(gòu)物中心紛紛觸網(wǎng)，開(kāi)展線(xiàn)上業(yè)務(wù)。同時(shí)，線(xiàn)上對(duì)線(xiàn)下實(shí)體商業(yè)資源的整合步伐也在加快，阿里巴巴16年開(kāi)始先后收購(gòu)盒馬生鮮、三江購(gòu)物、聯(lián)華超市，目的就是全面打通和占據(jù)優(yōu)質(zhì)的線(xiàn)下商業(yè)資源。未來(lái)或許不再有線(xiàn)下實(shí)體零售和線(xiàn)上電商的清晰的分界，有的只是結(jié)合自身特點(diǎn)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，并在新環(huán)境中取得新的發(fā)展，讓線(xiàn)上與線(xiàn)上將完全融為一體。
由此歸納下來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了一些新的變化和趨勢(shì)：
（1）互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)尤其是電商對(duì)實(shí)體零售的沖擊十分明顯，天貓“雙十一”一天的電商銷(xiāo)售額抵得上實(shí)體百貨一年的業(yè)績(jī)。
（2）分區(qū)域看，市場(chǎng)供需分化也進(jìn)一步加劇，從表上看，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市人均擁有購(gòu)物中心面積水平較低，而且雖然人口不斷涌入，商業(yè)地產(chǎn)的供給在一線(xiàn)城市處于較安全的區(qū)間；而部分弱二、三線(xiàn)城市，如沈陽(yáng)、常州、佛山等人均購(gòu)物中心面積已經(jīng)遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平，面臨商業(yè)總量過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。這種區(qū)間供需分化隨著城市間發(fā)展差異拉大還將進(jìn)一步加劇。
（3）商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的不斷變化，特別是體驗(yàn)式消費(fèi)的悄然興起對(duì)傳統(tǒng)零售百貨帶來(lái)的沖擊。隨著電商的興起和快速發(fā)展，消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣、生活理念也在發(fā)生改變，人們更愿意為體驗(yàn)、環(huán)境、服務(wù)買(mǎi)單，吃飯、看電影成為消費(fèi)者在各大購(gòu)物中心消費(fèi)頻次最多的消費(fèi)項(xiàng)目，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)在快速崛起，春江水暖鴨先知，領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)開(kāi)始逐漸壓縮零售百貨的業(yè)態(tài)比例，而提高餐飲、娛樂(lè)、美妝、親子等業(yè)態(tài)的招商規(guī)模和比重。
這其中，兒童消費(fèi)成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中體驗(yàn)型業(yè)態(tài)新一輪增長(zhǎng)點(diǎn)。二孩政策放開(kāi)后，可以預(yù)見(jiàn)0-14歲人口比例未來(lái)10年將有所上升，這給兒童消費(fèi)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)新的機(jī)會(huì)窗口。市場(chǎng)調(diào)查顯示，傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)人均停留時(shí)間為1小時(shí)，而家庭式、親子型購(gòu)物中心平均停留時(shí)間高達(dá)4.3小時(shí)，兒童消費(fèi)的同時(shí)也帶動(dòng)家長(zhǎng)的隨機(jī)性消費(fèi)，從而帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升。
（4）線(xiàn)上與線(xiàn)上融合，全渠道發(fā)展是商業(yè)地產(chǎn)擁抱互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的可能唯一的出路。
第三層面是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展情景，正如有變化就有新契機(jī)，商辦地產(chǎn)正面臨新一輪的發(fā)展機(jī)遇期。
未來(lái)的商業(yè)是以體驗(yàn)式商業(yè)為主，它必將成為城市商業(yè)地產(chǎn)新爆點(diǎn)，體驗(yàn)式商業(yè)是指一種以休閑娛樂(lè)為主，購(gòu)物為輔的城市購(gòu)物中心。強(qiáng)調(diào)從人們的生活情境出發(fā)，塑造人們的感官體驗(yàn)及心理認(rèn)同，并且通過(guò)優(yōu)美的環(huán)境、獨(dú)特的建筑及城市風(fēng)格的融合營(yíng)造出刺激消費(fèi)意識(shí)和購(gòu)物行為的別致休閑消費(fèi)場(chǎng)所。
目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種不足或單一，特色品牌數(shù)量有限，導(dǎo)致許多商業(yè)地產(chǎn)的主題定位“名存實(shí)亡”。而且人們的消費(fèi)習(xí)慣也正在發(fā)生巨大改變，消費(fèi)行為已經(jīng)不再是單純的購(gòu)物，而是向精神層面的滿(mǎn)足延伸。所以新型的體驗(yàn)型商業(yè)購(gòu)物中心必然成為商業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)所在。體驗(yàn)式商業(yè)的特征主要包括以下幾點(diǎn)；
1、豐富的戶(hù)外空間景觀
景觀設(shè)計(jì)提倡的體驗(yàn)式消費(fèi)潮流，不僅注重消費(fèi)者消費(fèi)過(guò)程，還提供了一個(gè)溫馨舒適的購(gòu)物環(huán)境，把商業(yè)空間環(huán)境因素帶來(lái)的“知性的滿(mǎn)足”這一概念深入貫穿到人們的思想中去，讓設(shè)計(jì)真正體現(xiàn)人性的選擇。以人性化設(shè)計(jì)為本，兼顧功能與美觀，達(dá)到現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)體驗(yàn)式景觀的要求。
2、適宜的空間尺度
商業(yè)空間作為消費(fèi)者活動(dòng)發(fā)生的場(chǎng)所，需要保持開(kāi)闊性，利用廣場(chǎng)空間、路燈、植物等分割功能空間，既保證空間的通透管，又隱蔽了部分區(qū)域，達(dá)到了似隔非隔、相互交融的效果。進(jìn)而打破購(gòu)物中心與城市的界限，營(yíng)造舒適、不呆板的公共空間。
3、獨(dú)一無(wú)二的主題定位
商業(yè)綜合體作為商業(yè)零售業(yè)發(fā)展歷程中的最高形式，在其不同的發(fā)展階段，應(yīng)該根據(jù)地段、區(qū)域、消費(fèi)人的特點(diǎn)開(kāi)發(fā)，形成擁有獨(dú)特理念、文化與創(chuàng)意的商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品，呈現(xiàn)出不同的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。在這種理念的支持下，每個(gè)商業(yè)綜合體都應(yīng)該有其獨(dú)特的一面，達(dá)到外立面，屋頂，室外雕塑，小到場(chǎng)內(nèi)休息椅，防火門(mén)的裝飾，都可以成為系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，時(shí)時(shí)提醒消費(fèi)者這個(gè)購(gòu)物中心的特色，給消費(fèi)者不一樣的體會(huì)感受。
4、獨(dú)具特色的建筑設(shè)計(jì)
借助獨(dú)具特色的建筑設(shè)計(jì)，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目建筑本身就能夠吸引人們到達(dá)的觀光場(chǎng)所的話(huà)，商業(yè)一定會(huì)好運(yùn)作。比如日本的難波公園，把購(gòu)物中心定義為公園，為擁擠喧囂的城市帶來(lái)一片綠洲。彰顯了一種自然升天的生活方式，空中花園、屋頂綠樹(shù)，公園直接跟大街相連，為鋼筋混凝土林立的城市里帶來(lái)了一股清新的氣息。人們可以欣賞成群的大樹(shù)、巖石、懸崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露臺(tái)，人們徜徉在空中花園盡享體驗(yàn)式購(gòu)物樂(lè)趣。
5、專(zhuān)注設(shè)計(jì)空間細(xì)節(jié)
如此較大的商業(yè)中，弧形動(dòng)線(xiàn)可能更易引起人們游逛的興趣，在商場(chǎng)里一定要給大家常遭比較放松的感覺(jué)，如通道的燈光設(shè)置可能要有別于專(zhuān)賣(mài)店燈光，通道的燈光相對(duì)暗一些，業(yè)態(tài)的燈光強(qiáng)一些，使人在通道里有隱蔽感，從暗處看到業(yè)態(tài)，心理有一種放松的感覺(jué)。中庭設(shè)計(jì)在很大程度上給消費(fèi)者一個(gè)巨大的環(huán)境體驗(yàn)氛圍。此外，中庭還具有引領(lǐng)消費(fèi)者的功能。如何有效吸引消費(fèi)者，引領(lǐng)消費(fèi)者到購(gòu)物中心的各處購(gòu)物、游玩是其設(shè)計(jì)中很重要的一部分。
6、引進(jìn)體驗(yàn)性業(yè)態(tài)
定位于高端也好，休閑也好，整個(gè)業(yè)態(tài)的設(shè)置和運(yùn)營(yíng)能力是否能夠達(dá)到要求，這是需要有所控制的。如果整個(gè)公共區(qū)域做的非常好，而里面的業(yè)態(tài)卻沒(méi)有達(dá)到要求，整體定位還是不能有限實(shí)現(xiàn)。
7、注重后期營(yíng)運(yùn)中的主體推廣要力圖為未來(lái)顧客創(chuàng)造一個(gè)不一樣的體驗(yàn)型商業(yè)場(chǎng)所。
開(kāi)業(yè)后，要十分注重保持其中租戶(hù)的活力，適合目標(biāo)顧客的喜好和變化，舉辦的互動(dòng)也要能夠保持跟他們的親近感。商場(chǎng)的氣氛怎樣，服務(wù)鞥能不能帶給人愜意的感覺(jué)都至關(guān)重要。讓人們感覺(jué)到去這個(gè)商業(yè)綜合體不但可以休閑娛樂(lè)和購(gòu)物，還會(huì)增長(zhǎng)方方面面的知識(shí)。
體驗(yàn)式商業(yè)是傳統(tǒng)商業(yè)的升級(jí)，更關(guān)注消費(fèi)者在正而過(guò)消費(fèi)過(guò)程中的整體感受，是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)所向。這些商業(yè)形態(tài)警徽催生出更多富于設(shè)計(jì)感的空間，進(jìn)而為都市綜合體帶來(lái)更好、更持久的商業(yè)氛圍和盈利能力。
黑科技+ 娛樂(lè)+ 社交的都市綜合體將帶來(lái)消費(fèi)新體驗(yàn)，如今隨著都市綜合體核心客群向90后、00后轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者需求和關(guān)注點(diǎn)已發(fā)生巨大變化，對(duì)他們而言，購(gòu)物不是唯一關(guān)注點(diǎn)，追求黑科技、享受個(gè)性化十足的娛樂(lè)體驗(yàn)和社交互動(dòng)，才是重點(diǎn)。對(duì)于新生商業(yè)來(lái)說(shuō)，了解客戶(hù)需求是關(guān)鍵。如何對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行透徹研究，通過(guò)深層次、高頻率的消費(fèi)互動(dòng)體驗(yàn)，撬動(dòng)新生代龐大的社交流量，從而打造出革新性體驗(yàn)mall，是在新消費(fèi)和數(shù)字化時(shí)代，贏得消費(fèi)者的關(guān)鍵。
當(dāng)前，三四線(xiàn)城市的新商業(yè)項(xiàng)目以純粹的商業(yè)標(biāo)桿為主；而一二線(xiàn)城市以“商業(yè)+”標(biāo)桿為主，其“商業(yè)+”在向縱深的領(lǐng)域推進(jìn)，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、消費(fèi)的升級(jí)和開(kāi)發(fā)商的下沉，未來(lái)一二線(xiàn)城市商業(yè)的進(jìn)程將會(huì)逐步在三四線(xiàn)城市復(fù)制，這是商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的趨勢(shì)所在。
隨著信息科技的發(fā)展，信息化、智能化作為經(jīng)濟(jì)杠桿，正在為中國(guó)經(jīng)濟(jì)體培育新動(dòng)能。借助這些信息科技杠桿，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在構(gòu)筑新的核心驅(qū)動(dòng)力，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率更高、形態(tài)更優(yōu)、全鏈條變得更加智慧。
放眼今天，世界正在進(jìn)入以信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，信息化、智能化作為經(jīng)濟(jì)杠桿，正在為中國(guó)經(jīng)濟(jì)體培育新動(dòng)能。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，這是十分難得的機(jī)遇。
在信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展大潮下，互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能同實(shí)體經(jīng)濟(jì)深度融合，推動(dòng)中國(guó)產(chǎn)業(yè)技術(shù)變革、產(chǎn)業(yè)模式優(yōu)化升級(jí)和企業(yè)形態(tài)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，這些信息科技因子正迅速滲透到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，從而逐步構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)全新發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)。
這種驅(qū)動(dòng)力至少明顯地體現(xiàn)在三個(gè)方面：
一是為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)辟了頗具科技含量的試驗(yàn)田。通過(guò)系統(tǒng)地采用最新信息技術(shù)、智能技術(shù)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或在整個(gè)項(xiàng)目上、或在一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部開(kāi)辟專(zhuān)區(qū)，逐步建立一套可監(jiān)測(cè)可更新智能化的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系，從而探索出適合其發(fā)展道路或復(fù)制擴(kuò)張需求的“理想”的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)版本。信息科技正逐步推動(dòng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的變革。
二是線(xiàn)上線(xiàn)下相融合，即利用互聯(lián)網(wǎng)、電子支付等信息技術(shù)，逐步建立線(xiàn)上線(xiàn)下相融合的交易模式，延長(zhǎng)了企業(yè)的交易鏈條，拓展了交易的地理邊界。
一方面，借力大型線(xiàn)上平臺(tái)的強(qiáng)大交易能力，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商得以借船出海另一方面，多家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用便捷的信息科技技術(shù)，建立起覆蓋網(wǎng)絡(luò)端、移動(dòng)端等多種連接端口的自有線(xiàn)上交易平臺(tái)。合生商業(yè)通過(guò)其自有的APP合生通，把線(xiàn)下銷(xiāo)售的場(chǎng)景搬到了線(xiàn)上，除了到現(xiàn)場(chǎng)逛街，還可以通過(guò)手機(jī)APP下單，打破了購(gòu)物中心的地理輻射局限。
三是將信息科技應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)全鏈條之中，打造一個(gè)基于互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等信息技術(shù)的全新的商業(yè)生態(tài)體系。這樣的商業(yè)生態(tài)體系，表現(xiàn)為形態(tài)更高級(jí)、分工更復(fù)雜、結(jié)構(gòu)更合理。
從商業(yè)形態(tài)和結(jié)構(gòu)來(lái)看，一方面，是利用最新信息科技來(lái)捕捉、適應(yīng)、把握消費(fèi)需求，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)生態(tài)的重構(gòu)。即通過(guò)一系列互聯(lián)網(wǎng)等智能手段收集銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，從而捕捉消費(fèi)需求的變化態(tài)勢(shì)，進(jìn)而驅(qū)動(dòng)供給端進(jìn)行針對(duì)性改造，實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)、交換、消費(fèi)的社會(huì)生產(chǎn)流程的重構(gòu)，使得供需更加匹配，空間資源、內(nèi)容資源的利用效率更高。做體驗(yàn)式商業(yè)歸根結(jié)底都是在研究消費(fèi)者的心理，一個(gè)有生命力的品牌，必須在生活中隨著節(jié)奏、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及整個(gè)社會(huì)的轉(zhuǎn)變能夠不斷地研究不同消費(fèi)者的需求，進(jìn)而才能打造出適應(yīng)市場(chǎng)需要的產(chǎn)品。
另一方面，與適應(yīng)和把握消費(fèi)需求相同步，一部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也在逐步探索利用現(xiàn)代信息科技來(lái)引領(lǐng)消費(fèi)需求、引導(dǎo)消費(fèi)動(dòng)能的釋放。通過(guò)建立會(huì)員體系、消費(fèi)趨勢(shì)的分析和預(yù)測(cè)等，開(kāi)發(fā)商能更好地判斷出潛在消費(fèi)需求。在這一基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商借助線(xiàn)上線(xiàn)下的一系列內(nèi)容服務(wù)體系，包括塑造IP、提煉創(chuàng)意活動(dòng)等，進(jìn)一步滿(mǎn)足消費(fèi)者需求。
就分工而言，信息科技不僅直接作用于位于前端的交易服務(wù)體系，還將逐步延伸到商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，在居于后臺(tái)的一系列服務(wù)保障體系中落地生根。具體而言，在商業(yè)地產(chǎn)全鏈條中，包括供應(yīng)鏈體系、成本管理體系、物業(yè)管理體系、安保體系、交通照明等建筑節(jié)能體系中，現(xiàn)代信息科技的應(yīng)用越來(lái)越廣泛，有效地降低成本、提升運(yùn)營(yíng)效率、提升服務(wù)質(zhì)量，逐漸開(kāi)啟了商業(yè)地產(chǎn)的智能時(shí)代。大數(shù)據(jù)信息技術(shù)還在向商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條上進(jìn)一步延伸，逐步實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商內(nèi)部數(shù)據(jù)和外部數(shù)據(jù)的連接、融合，并進(jìn)一步為商業(yè)地產(chǎn)賦能。
未來(lái)十年，商業(yè)地產(chǎn)可謂是挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，能否轉(zhuǎn)變商業(yè)運(yùn)營(yíng)思想觀念并能有時(shí)俱進(jìn)的服務(wù)理念將決定著商業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生死存亡。同時(shí)未來(lái)城市群的將進(jìn)入新一輪的商業(yè)發(fā)展機(jī)遇期。在數(shù)字化與全球化交融的時(shí)代，城市群的崛起將與中國(guó)的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步，新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度也必然是城市群未來(lái)發(fā)展的高度。
商業(yè)地產(chǎn)近年來(lái)發(fā)展迅速，未來(lái)市場(chǎng)前景廣闊。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平提高，老百姓的消費(fèi)方式和消費(fèi)觀念不斷發(fā)生著變化，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不斷出現(xiàn)新的趨勢(shì)和特點(diǎn)，歸納起來(lái)有五大趨勢(shì)：
第一、市場(chǎng)定位更明確更細(xì)分。
（1）綜合項(xiàng)目?jī)?nèi)通過(guò)區(qū)域劃分不同年齡及不同生活品味客群。以不同的年齡段、消費(fèi)品味、生活追求等因素作為區(qū)域劃分的基礎(chǔ)，如在兒童消費(fèi)區(qū)域，就包含了青少年購(gòu)物、娛樂(lè)、培訓(xùn)教育等多主題;在景觀優(yōu)美和較為清凈的區(qū)域，則劃分專(zhuān)門(mén)的休閑餐飲區(qū)，適合需要清靜和品味的人群停留休息，這樣既不用夾雜在購(gòu)物區(qū)中尋求安寧，也避開(kāi)了傳統(tǒng)餐飲的嘈雜。
（2）針對(duì)某一特定年齡群的項(xiàng)目逐漸興起。以明確的年齡層來(lái)定位客群，通過(guò)對(duì)這一年齡層的消費(fèi)模式、生活方式、品味追求進(jìn)行深入分析，將客群所需的購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)及社交等全部需求通通融合進(jìn)項(xiàng)目，成為這一年齡層的生活消費(fèi)平臺(tái)。
（3）以特殊喜好和品牌認(rèn)知度為基礎(chǔ)的細(xì)分市場(chǎng)。
第二、注重體驗(yàn)性，增強(qiáng)吸引力。最早期的商場(chǎng)僅僅是為購(gòu)物而開(kāi)發(fā)。
后期的MALL開(kāi)始讓消費(fèi)者適應(yīng)了涵蓋娛樂(lè)、餐飲、休閑的一站式購(gòu)物中心。為了消除消費(fèi)者對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的純消費(fèi)認(rèn)知度和距離感，在新項(xiàng)目中融入了體驗(yàn)性、參與性的元素，吸引更廣的客群和鎖定部分特定客群。如充分考慮表演和活動(dòng)空間;通過(guò)某一科技、特色題材吸引眼球，用一些極具沖擊力的物象挑起觀眾的好奇，成為其鶴立雞群的重要砝碼。
第三、各類(lèi)零售品牌的布局與發(fā)展呈現(xiàn)新態(tài)勢(shì)。
（1）一二線(xiàn)城市的零售品牌迅速互通。從一線(xiàn)到二線(xiàn)各大城市，商業(yè)項(xiàng)目中的品牌差異化逐漸縮小。
（2）部分國(guó)際品牌甚至從二線(xiàn)城市啟程，選擇“曲線(xiàn)奪市場(chǎng)”的策略。
（3）電商的興起快速改變了人們的消費(fèi)習(xí)慣和觀念，實(shí)體店與網(wǎng)絡(luò)、郵政等店鋪整合。B2C、C2C持續(xù)火熱，分流了實(shí)體店的部分客源，而部分商家則開(kāi)始考慮將這兩部分的營(yíng)銷(xiāo)模式相結(jié)合，相互彌補(bǔ)在實(shí)體和網(wǎng)絡(luò)中流失的客群。
第四、建筑空間個(gè)性化多元化，向開(kāi)放式躍進(jìn)，注重環(huán)境、景觀的營(yíng)造。
（1）進(jìn)入開(kāi)放式商業(yè)建筑時(shí)代。新興的商業(yè)大多數(shù)進(jìn)入了生活方式體驗(yàn)中心的新時(shí)代，因此在整體氛圍和購(gòu)物環(huán)境的營(yíng)造上更加多元化，將各商業(yè)街區(qū)或主題板塊聯(lián)通，配合適當(dāng)?shù)闹黝}和景觀，使整個(gè)項(xiàng)目自成一體，帶給消費(fèi)者一個(gè)不一樣的寬松、閑適的購(gòu)物環(huán)境。
（2）強(qiáng)調(diào)空間層次的多元化。原有多層建筑的單層平面布局形式開(kāi)始被打破，而更多的采取了下沉廣場(chǎng)、空中連廊、空中花園等設(shè)計(jì)手法，讓建筑間的聯(lián)系更緊密，同時(shí)打破了單調(diào)乏味的平層布局，消除了消費(fèi)者的視覺(jué)疲勞感，融入一個(gè)更加層次結(jié)構(gòu)豐富的商業(yè)空間。
（3）多變的建筑外立面。突破了方盒子的常規(guī)設(shè)計(jì)，表達(dá)手法更融入了各種立體圖形、不規(guī)則型、帶強(qiáng)烈藝術(shù)設(shè)計(jì)感等多種組合，給予了城市更加豐富的建筑表達(dá)。
（4）著力塑造景觀和小品。景觀塑造最能體現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目的情調(diào)和檔次，而小品的豐富則更充分表現(xiàn)了項(xiàng)目的精致與品味。對(duì)于環(huán)境的營(yíng)造，在固有的良好自然景觀區(qū)域開(kāi)發(fā)為最佳，通過(guò)植被、流水、主題景觀、應(yīng)景小品等共同作用，合力營(yíng)造其要表達(dá)的氛圍。
第五、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和綜合市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)明顯，投資者需認(rèn)真考察。市場(chǎng)商業(yè)按專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和綜合市場(chǎng)區(qū)分，特點(diǎn)明顯。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)往往集中經(jīng)營(yíng)某一類(lèi)(種)商品，如建材市場(chǎng)、電子市場(chǎng)等;綜合市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品雖然有范圍，但基本上覆蓋的是某一大類(lèi)商品，如北京萬(wàn)通新世界商品交易市場(chǎng)等。
另外再談到未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)新的趨勢(shì)和特點(diǎn)中AI技術(shù)在商業(yè)中的運(yùn)作不得不提及，未來(lái)商業(yè)同時(shí)還是AI技術(shù)與商業(yè)的高速融合發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)入了下半場(chǎng)，線(xiàn)上與線(xiàn)下融合的新零售模式興起，人工智能、大數(shù)據(jù)等前沿黑科技大爆發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)逐漸進(jìn)入AI智能營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代。互聯(lián)網(wǎng)背景下，大數(shù)據(jù)發(fā)展最為迅速，此應(yīng)用主要關(guān)注的是通過(guò)比如人臉識(shí)別技術(shù)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)習(xí)慣的大數(shù)據(jù)分析，以此更好地了解客戶(hù)，了解他們的喜好和行為。
例如，在線(xiàn)的各種購(gòu)物平臺(tái)，用戶(hù)所收到的購(gòu)物產(chǎn)品推薦，就是運(yùn)用大數(shù)據(jù)的結(jié)果。經(jīng)常使用淘寶的人可能會(huì)有這種感觸，前幾天搜索了一款產(chǎn)品，后幾天就會(huì)時(shí)常收到相關(guān)產(chǎn)品的推薦。不僅是購(gòu)物上，大數(shù)據(jù)還可用來(lái)為未來(lái)的形勢(shì)做預(yù)估。伴隨著大數(shù)據(jù)的普遍使用，未來(lái)大數(shù)據(jù)的應(yīng)用已是不可阻擋地必然趨勢(shì)。
商業(yè)的宿命就是競(jìng)爭(zhēng)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們只有牢記服務(wù)美好生活的這一初心，把握城市更新和消費(fèi)升級(jí)的時(shí)代機(jī)遇，通過(guò)塑造商業(yè)標(biāo)桿構(gòu)筑發(fā)展高地，才能挑戰(zhàn)既往，才能無(wú)懼于未來(lái)。
通過(guò)以上分析，隨著房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)程進(jìn)一步加快，外加政府對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的減稅去費(fèi)幫扶作用，各地的產(chǎn)業(yè)政策扶持，包括提振內(nèi)需的需求，林林總總的各類(lèi)利好信息，讓更多的資本選擇進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓、酒店等如雨后春筍般涌現(xiàn)，雖然形式不一，但都指向商業(yè)地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)商重新掘金的另一片藍(lán)海。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
在對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行情景分析前，首先就產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義進(jìn)行描述，產(chǎn)業(yè)地是是圍繞著微笑曲線(xiàn)，構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。通過(guò)整合自然資源、社會(huì)資源、經(jīng)濟(jì)資源等，打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力；幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)形式。
簡(jiǎn)言之產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)就是——空間服務(wù)商，時(shí)間合伙人。近十年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展如火如涂，但同時(shí)也暴露出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目亂象叢生，隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度的加大，以及土地、建安成本的增加，房地產(chǎn)利潤(rùn)持續(xù)走低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。但是，房企們的拿地沖動(dòng)卻未減退，“產(chǎn)業(yè)”勾地成為了主流玩法，一些具有“產(chǎn)業(yè)IP”屬性的實(shí)業(yè)企業(yè)也正加入其中。在此過(guò)程中，以“產(chǎn)業(yè)之名、行地產(chǎn)之實(shí)”的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。
實(shí)際上，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”是房地產(chǎn)視角的名字，但從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心內(nèi)涵是“空間運(yùn)營(yíng)”。“空間運(yùn)營(yíng)”需要的是“長(zhǎng)跑思維”下的深耕細(xì)作。這種商業(yè)邏輯，對(duì)于多年來(lái)已經(jīng)習(xí)慣“快拿地-快開(kāi)發(fā)-快賣(mài)樓”的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)是很難接受的。這一點(diǎn)也是各界詬病地產(chǎn)商參與園區(qū)、小鎮(zhèn)、新城等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)的主要原因之一。
的確，從各地實(shí)踐來(lái)看，干完地產(chǎn)跑路，留下產(chǎn)業(yè)爛攤子給政府的現(xiàn)象比比皆是。“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”作為園區(qū)、小鎮(zhèn)、新城開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)“市場(chǎng)化”的必然產(chǎn)物，具有客觀存在意義。與政府相比，企業(yè)（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商）主導(dǎo)園區(qū)、小鎮(zhèn)、新城建設(shè)，其運(yùn)作模式更加靈活、資金配置更加充裕、招商能力更加強(qiáng)大、運(yùn)營(yíng)服務(wù)更加專(zhuān)業(yè)。因此，政府應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，但與此同時(shí)，更要做好“裁判員”，提高“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”項(xiàng)目的篩選、識(shí)別能力，加大監(jiān)管。
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)房地產(chǎn)一定是產(chǎn)業(yè)配套概念，將向產(chǎn)業(yè)融合、產(chǎn)城融合方向發(fā)展，房地產(chǎn)要從“住”“炒”轉(zhuǎn)向更廣范圍的“用”。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)由于其本身可持續(xù)性發(fā)展，在不景氣的地產(chǎn)行業(yè)中，屬于朝陽(yáng)行業(yè)，未來(lái)前景廣闊。
新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)等都要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)與城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)融合發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)國(guó)家戰(zhàn)略相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合是發(fā)展的重要趨勢(shì)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的要素和城市的功能結(jié)合在一起才有更大的發(fā)展?jié)摿?ldquo;園區(qū)運(yùn)營(yíng)+配套”的產(chǎn)業(yè)新城模式將是未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一大方向。
未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，可以從三個(gè)方面描述：
第一、盈利空間可觀，目前國(guó)內(nèi)排名前20的房地產(chǎn)商，有一半以上涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并成立了專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)研發(fā)部門(mén)。開(kāi)發(fā)商中包括萬(wàn)達(dá)、復(fù)地、富力等大開(kāi)發(fā)商在內(nèi)，京東等企業(yè)均已涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)看中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，主要受高盈利性和低投入的驅(qū)使。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率和收益率都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，所以容易吸引開(kāi)發(fā)商。從歷年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上市企業(yè)披露年報(bào)來(lái)看，綜合毛利率基本在40%以上，甚至超過(guò)60%。一般來(lái)說(shuō)，住宅和商業(yè)地產(chǎn)的收益率不到5%，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則可以達(dá)到8%。另外，住宅地產(chǎn)的暴利已經(jīng)過(guò)去了，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的暴利時(shí)代則剛剛來(lái)臨。
第二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人力結(jié)構(gòu)建設(shè)將是行業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵點(diǎn)，中央出臺(tái)相關(guān)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)文件后，地方政府逐步產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)將更加市場(chǎng)化。組建專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)作隊(duì)伍，招商隊(duì)伍，構(gòu)建完善的運(yùn)營(yíng)組織架構(gòu)，才能優(yōu)化人才隊(duì)伍、及時(shí)改進(jìn)管理理念、提升服務(wù)質(zhì)量，從根本上解決政府運(yùn)營(yíng)管理人員少、專(zhuān)業(yè)化程度低、企業(yè)需求響應(yīng)滯后等諸多問(wèn)題。運(yùn)營(yíng)商應(yīng)按照企業(yè)的需求將服務(wù)內(nèi)容分為若干模塊，如物業(yè)管理服務(wù)、融資擔(dān)保服務(wù)、企業(yè)咨詢(xún)服務(wù)和人力資源服務(wù)等，運(yùn)營(yíng)商將以專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)或者專(zhuān)業(yè)服務(wù)外包的形式與來(lái)與廠家需求實(shí)現(xiàn)全面對(duì)接和即時(shí)響應(yīng)，使企業(yè)不出產(chǎn)業(yè)園區(qū)便可以解決所面臨的服務(wù)需求問(wèn)題。專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)體系是未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵，人力結(jié)構(gòu)建設(shè)也是重中之重。
第三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演更加重要的角色，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速現(xiàn)階段由過(guò)去兩位數(shù)增長(zhǎng)進(jìn)入個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，顯示出放緩態(tài)勢(shì)。除此之外，固定資產(chǎn)的投資、財(cái)政收入、進(jìn)出口、外匯儲(chǔ)備等方面的數(shù)據(jù)也顯示出放緩的態(tài)勢(shì)。但是另一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，比如消費(fèi)增長(zhǎng)非常平穩(wěn)、勞動(dòng)力就業(yè)平穩(wěn)增長(zhǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施投資加速、“一帶一路”所帶動(dòng)的對(duì)外直接投資增長(zhǎng)等。中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，從高速增長(zhǎng)到中高速增長(zhǎng)，這是一種規(guī)律性的變化，有其一定的合理性，其中有老齡化、過(guò)去的增長(zhǎng)模式過(guò)于粗放等原因，因此需要進(jìn)入“換檔期”，需要對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。新常態(tài)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)，依靠外需轉(zhuǎn)向更多的依靠?jī)?nèi)需，高投資轉(zhuǎn)向投資與消費(fèi)合理比例，從第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)向二、三產(chǎn)并進(jìn)，從低附加值轉(zhuǎn)向高附加值領(lǐng)域，從勞動(dòng)密集資源密集轉(zhuǎn)向技術(shù)密集、知識(shí)密集，這是個(gè)轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)型需要?jiǎng)恿�，需要新�?dòng)力。
作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的重要支撐，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)黃金期，并在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中扮演重要角色。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的新熱潮，將引領(lǐng)區(qū)域運(yùn)營(yíng)與價(jià)值創(chuàng)造的某種新趨勢(shì)。這除了受目前的跌宕不安的經(jīng)濟(jì)環(huán)境大背景影響外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)本質(zhì)的區(qū)別或?qū)Q定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的歷史使命。它不單是以好地段所在地形成的自然輻射，而是在產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)、區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)之上，借助城市發(fā)展的綜合資源優(yōu)勢(shì)，依托地區(qū)經(jīng)濟(jì)能量、城市功能的提升，促進(jìn)城市新型產(chǎn)城融合繁榮和升級(jí)。
通過(guò)十九大報(bào)告中關(guān)于國(guó)家戰(zhàn)略目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)改革（供給側(cè)的改革）等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行解讀，從宏觀層面解讀中國(guó)未來(lái)30年發(fā)展前景及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響；同時(shí)全盤(pán)考慮了經(jīng)濟(jì)情況、城鎮(zhèn)化進(jìn)程，婚姻狀況變更、考慮了人口自然增長(zhǎng)，也考慮了中心城市的引領(lǐng)作用，并從房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)需求量、城鎮(zhèn)人均住房面積、空置率、高質(zhì)量的商品房供需關(guān)系、租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀與未來(lái)發(fā)展情景、長(zhǎng)效機(jī)制的管控作用從經(jīng)濟(jì)層面、人口層面、社會(huì)發(fā)展層面、行業(yè)的供需情況對(duì)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行解讀；同時(shí)還聚焦商業(yè)地產(chǎn)從全國(guó)的商辦現(xiàn)狀及未來(lái)在產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)下的商辦市場(chǎng)前景分析；通過(guò)以上層面的分析與預(yù)判得出結(jié)論，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在2030年前依然會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，同時(shí)要清楚房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展，既需要尊重市場(chǎng)、尊重市場(chǎng)規(guī)律，也需要政府落實(shí)宏觀政策、保持適度調(diào)控。
從短期內(nèi)預(yù)判：2019年房地產(chǎn)業(yè)將是一個(gè)穩(wěn)中向好；2020年是一個(gè)整體趨向好轉(zhuǎn)；2021年房地產(chǎn)業(yè)將全面向好。
未來(lái)中國(guó)城市將圍繞19個(gè)城市群發(fā)展，特別是中西部一些新興城市群的澎湃發(fā)展。
其一、未來(lái)中國(guó)北上廣深一線(xiàn)城市將整體進(jìn)入一個(gè)經(jīng)營(yíng)持有的階段，不適合房企做規(guī)模，房企要是繼續(xù)在一線(xiàn)城市做規(guī)模，那就是緣木求魚(yú)。
其二、未來(lái)中國(guó)二線(xiàn)和強(qiáng)三線(xiàn)是最好的樓市主戰(zhàn)場(chǎng)。
其三、未來(lái)大部分三、四五線(xiàn)將逐漸萎縮，發(fā)展會(huì)停滯不前直至消失,但位于中心城市圈的三、四線(xiàn)城市由于對(duì)一、二線(xiàn)城市有產(chǎn)業(yè)補(bǔ)充作用，將發(fā)揮互融互通的作用，這些城市也會(huì)持續(xù)向好。
從商業(yè)地產(chǎn)看，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)階段性、區(qū)域性相對(duì)過(guò)剩局面；未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)式業(yè)態(tài)、兒童業(yè)態(tài)、全渠道轉(zhuǎn)型是大勢(shì)所趨。因此，具備較為合理的盈利模式（租售并舉、以租養(yǎng)售）有較強(qiáng)的融資能力（融資渠道創(chuàng)新，融資成本低、輕資產(chǎn)運(yùn)作、高周轉(zhuǎn)）、經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)（策劃、招商）和較高的物業(yè)服務(wù)水平（統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理）的地產(chǎn)商將會(huì)更勝一籌。
從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)看，未來(lái)十年將迎來(lái)黃金期，并在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中扮演重要角色。從創(chuàng)新培育器、產(chǎn)業(yè)孵化器到企業(yè)加速器，通過(guò)完善的合作機(jī)制中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)所搭建的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)在未來(lái)十年將培育出世界上最多的獨(dú)角獸企業(yè)，將引領(lǐng)區(qū)域運(yùn)營(yíng)與價(jià)值創(chuàng)造的新趨勢(shì)。
結(jié)論
綜述，地產(chǎn)新時(shí)代，全篇通過(guò)四個(gè)章節(jié)對(duì)房地產(chǎn)三十年行業(yè)各方面的回顧總結(jié)與展望，得出以下結(jié)論：
第一，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面依然向好；第二，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程到2030年達(dá)到70%的目標(biāo)不變；第三，城鎮(zhèn)居民尤其是新市民的住房需求依然沒(méi)變，這是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的巨大潛力。第四，各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施，有各個(gè)地方政府承擔(dān)的宏觀調(diào)控主體責(zé)任。第五，做為商業(yè)地產(chǎn)從國(guó)家政策面的支持、經(jīng)濟(jì)面的上行、與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)與人口數(shù)據(jù)又都在上升階段，未來(lái)十年商辦市場(chǎng)的總體面是好的，但回歸到個(gè)案，商業(yè)項(xiàng)目的成功與否除了基本面的判斷之外，具體項(xiàng)目的選址也直接關(guān)乎項(xiàng)目成敗，正如李嘉誠(chéng)所講的房地產(chǎn)除了地段、地段、還是地段。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需回歸以產(chǎn)業(yè)為核心，未來(lái)十年通過(guò)如何搭建優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)為行業(yè)己任，通過(guò)“中國(guó)智造2025”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，努力塑造以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為空間載體，以產(chǎn)業(yè)科技服務(wù)為平臺(tái)靈魂，將中國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)推向新的高度，培育出更多的獨(dú)角獸企業(yè)。
我們應(yīng)該對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)形勢(shì)充滿(mǎn)信心。改革開(kāi)放40年，房改30年，中國(guó)快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程迎來(lái)了一個(gè)全新的轉(zhuǎn)折期，面對(duì)“人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”這一社會(huì)主要矛盾，房企應(yīng)“不忘初心，牢記使命，將改革開(kāi)放進(jìn)行到底，不斷實(shí)現(xiàn)人民對(duì)美好生活的向往，在新時(shí)代創(chuàng)造中華民族新的更大奇跡！創(chuàng)造讓世界刮目相看的新的更大奇跡！”
40年，中國(guó)房地產(chǎn)的巨大變化，未來(lái)15年，中國(guó)房地產(chǎn)鳳凰涅槃再創(chuàng)輝煌！
