一、存量優質物業盤活，迎資產證券化熱
代表性事件：廣州正佳廣場、北京國瑞購物中心、北京合生匯等發行CMBS/類REITS產品
關注理由：2018年商業資產交易空前活躍，一批標志性商業項目集中入市，商業資產證券化迎來新熱潮。9月，以廣州正佳廣場為標的物業的“廣發恒進-正佳企業集團正佳廣場資產支持專項計劃”成功發行，總規模73億元，成為2018年最大規模的CMBS。此外，北京國瑞購物中心、北京哈德門廣場、北京合生匯、北京世紀金源、蘇州新建元鄰里中心、深圳龍崗萬科廣場等眾多優質物業成功獲批或發行了證券化產品。在房地產金融杠桿普遍過高的背景下，商業資產的證券化更具現實意義，同時也是中國商業地產走向國際化、規范化的重要標志。
二、大宗資產交易冷熱不均，運營水平彰顯資產價值
代表性事件：世茂工三拍賣，北京盈科中心再易主
關注理由：2018年年末，北京市場有兩宗商業資產交易引人矚目。一宗是樂視控股所屬的世茂工三資產拍賣案，12月初，阿里網站進行了預拍公告，評估價為32.89億元，而起拍價僅為23.02億元；而另一宗是盈科中心項目以105億元高價成交，打破了北京商用物業交易金額記錄。這一冷一熱的背后顯示了資本市場對于資產運營價值的認可。
三、新零售叫好不叫座，線上線下期待融合
代表性事件：超級物種虧損，盒馬鮮生遭遇“標簽門”，盒小馬開放加盟，美團正式入局新零售
關注理由：12月，“新零售先鋒”超級物種主體公司永輝云創爆出累積總虧損達10億之巨，以至于永輝宣布將其剝離出上市公司業務體系。之前，盒馬鮮生還被爆出修改食品保質期的“標簽門事件”，以及迫不及待地推出盒小馬加盟業務，京東7FRESH也對人事進行了洗牌，這些都讓業界普遍形成了新零售叫好不叫座的印象。盡管新零售先鋒實驗遇挫，但是，顯然并未因此放棄商業創新的探索，巨虧的超級物種已表示依然會獨立于上市公司繼續發展。美團將旗下生鮮超市品牌“掌魚生鮮”升級為“小象生鮮”，同時還加快了拓店步伐。京東7FRESH在經歷人事重組之后再出發，渠道已經下沉至三四線城市。新零售前行的腳步未停止，線上線下走向融合的期待依然存在。
四、實體商業加碼數據智能，技術驅動運營成為共識
代表性事件：凱德Next-Ten、寶龍創想實驗室、海底撈無人餐廳誕生
關注理由：以大悅城、印象城、愛琴海為代表的購物中心紛紛自建商業科技公司，有的還增設了首席技術官崗位，更加注重技術對商業運營的引領作用。作為商業地產領跑者的凱德已經打造出商業新物種樣板“來探Next-Ten”。寶龍聯合京東跨界打造“寶龍創想實驗室”，對接新零售，業態涉及兒童、餐飲、超市、數碼等，包羅生活細節，融合線上消費實現流量導入。同時，寶龍還投資了可以廣泛應用于購物中心、商業綜合體、大型零售商、主題園區的共享跟隨服務機器人。海底撈的無人餐廳則已經成為網紅打卡地。實體商業從過去寄望于第三方科技公司提供服務，到如今紛紛自身投入研發商業數據化技術，表明了希望更好商業化應用的迫切愿望。
五、存量商業紛紛升級改造，城市更新創造新商機
代表性事件：上海世茂廣場、北京坊、深圳印力中心重張
關注理由：2018年，一批城市更新商業項目亮麗重張。位于北京前門核心地段的“北京坊”全面營業，無印良品體驗酒店、星巴克甄選旗艦店、Page One旗艦店等眾多創新業態亮相，顛覆了多年來消費者對于前門商業的落后陳舊印象。9月，世茂集團旗下上海世茂廣場重新開業，強烈的時尚感和創新性吸引了大量的年輕客人，改造前后業績翻番，冰火兩重天。2018年，同時有多宗具有影響力的更新項目被交易。大悅城在北京收購了大興火神廟項目，決定將其改造為新產品線“大悅春風里”。凱德則以128億高價收購了上海最高雙子塔，計劃打造上海第三座來福士。由于增量商業開發成本越來越大、周期越來越長、區位越來越偏，存量商業的更新改造正成為新的商機。
六、商業地產投資總體過熱，核心地段仍受追捧
代表性事件：恒隆等主流商業地產商競價杭州最貴商業地塊
關注理由：5月，著名商業地產開發商香港恒隆地產以107.3億的價格、118%的高溢價率，摘得杭州核心商業區杭州大廈旁百井坊地塊，杭州將迎來首個恒隆廣場。競買當天，除恒隆之外，參加競買的還有華潤新鴻基、阿里城投、新世界、九龍倉、銀泰知名地產公司，而且競爭一度陷入白熱化。在商業地產普遍投資過剩的大背景下，杭州這一商業地塊的拍賣之所以受到如此追捧，并不意味著商業地產投資熱的復燃，主要是基于項目在城市量級與區位上的個案優勢，核心地段商業抗跌性好的傳統投資理念依然被認可。
七、消費降級爭論四起，商業潛力重在激活
代表性事件：拼多多上市、阿里入股匯通達
關注理由：“農村包圍城市”的拼多多7月在美國上市，取得了商業上的巨大成功，實體商業中不少人將其成功歸結于經濟下行下的所謂“消費降級”。事實上，從國家商務部等權威部門發布的報告顯示，消費升級的趨勢已經不可逆轉。拼多多的成功更大程度上是通過移動互聯網平臺形成了底層消費的集聚和升級。此外，面向小城鎮的電商平臺匯通達也獲得阿里45億元投資。電商平臺的下沉不僅激活了中小城市巨大的消費潛力，而且也提振了中小城市實體商業發展信心。
八、購物中心招商難現象突出
代表性事件：廣州K11、長沙IFS、昆明大悅城、廈門華潤萬象城等項目如期開業
關注理由：多年來商業地產大步發展，導致購物中心競爭過度，再加之受宏觀經濟形勢下行影響，許多品牌承租能力下降，新項目普遍面臨招商難、資金難、開業難，即使是一線城市和大型央企也遇到了同樣問題。根據2018年抽樣數據，體量5萬平方米以上購物中心實際如期開業數量不足6成。而萬達、華潤、印力、大悅城、龍湖等知名商業地產商則憑借品牌聲譽、專業團隊，以及資金優勢等綜合實力，無論是自營、自建，或者委管項目，都實現了如期開業，其中一些項目還成為當地商業升級的新標桿。
