商業地產的盈利模式和未來出路

一般來講，住宅地產是整體開發、單間出售，開發商通過銷售盈利；商業地產相對于住宅地產來講，以整體開發、整體經營為最佳盈利模式。以購物中心為例，開發商有兩種方式盈利，第一種是作為業主整體經營，謀取所開發的購物中』臼三個部分收益：一是購物中心的經營收益，主要是租金收人；二是購物中心的增值收益，主要是物業的增值收入；三是周邊土地和物業的增值收益，以及周邊土地和物業的增值對購物中心的整體價值提升收益。第二種是將項目建成整體出售，取得銷售利潤。

由第一種盈利方式可知，開發商在項目一建成就整體出售的話，很難得到理想的增值收益，所以不是在特殊的情況下，開發商不宜采取第二種方式。

在整體經營的情況下，簡單地講，購物中心的開發盈利來源主要是經營收益和增值收益。經營收益在租賃經營模式下主要是租金收人，如果有聯營模式還有經營分成收入，若有自營部分則還有自營業務收入。關干商業地產的增值收人，或者說商業地產增值效益，可以分為資源增值、政策增值、級差增值和品牌增值所取得的效益。前兩種屬于資源稀缺性增值，其中資源增值主要指土地的稀缺所帶來的增值，是所有地產共有的特性；政策增值是指政府決策所帶來的稀缺的增長，例如對某一類商業地產的規劃限制可能會導致這類商業地產供求關系變化，城市規劃或城市管理政策的變化可能會導致消費者預期的改變。后兩種屬于經營管理性增值，對于商業地產特別是購物中心是非常重要的。其中級差增值是指由于選用了某一種地產形式而比別的地產形式帶來的級差地租的較多增長；品牌增值是指以某一品牌經營的商業物業比別的商業物業更大的價值。

MALL 開發的"三一原理"

分析購物中心的盈利模式，還應認識到購物中心的開發特點不僅是資金密集性，更重要的特點是技術密集性，購物中心的技術密集性主要體現在開發和經營的一體性以及經營和管理的綜合性。根據天河城的成功經驗，總結目前中國購物中心開發失敗案例的教訓，認識購物中心的盈利模式和資金技術雙密性特點，開發購物中心的基本要求可以用"三一原理"來概括。

開發商采用整體經營方式，其盈利水平由購物中心的經營狀況決定。無論是經營收益，還是增值收益，都要靠購物中心的出租率（開業率）和租金水平來實現，支撐這兩個指標的是人流量和消費水平。而要有理想的人流量和消費水平，在一定的地理位置上，購物中心的建筑裝修、市場定位、功能布局、商戶結構和管理團隊是盈利的重要影響因素，其中最重要因素是管理團隊。開發購物中心必須從一開始就要綜合考慮主要因素，確保各項指標盡早達到較佳水平；從一開始就應考慮開發商的經濟實力和技術能力是否適合開發購物中心這樣的項目，確保在開發過程中不出現違背購物中心開發規律的失誤。"三一原理"的意義即在于此。"三一原理"包括"一平米原理"、"一元錢原理"和"一分鐘原理"，是指已選定購物中心的地址，在開發過程中，

一平方米 都不能賣，一元錢資金都不能缺，管理團隊到位一分鐘都不能晚。

"一平米原理"是指購物中心在開發過程中一平方米都不能賣，實際上是指開發購物中心時不能拆散賣，即的購物中心的只租不售模式。天貿集團在開發天河城的過程中，深刻認識到只要選取了SHOPPING MALL 這種業態，賣掉16 萬平方米中的一平方米就意味著失敗。實際上，天河城在中國大陸沒有購物中心開發和經營先例的情況下始終保持旺勢，與堅持只租不售的商業地產開發模式是密不可分的。

"一元錢原理"是指購物中心不僅在開發過程中不能缺資金，更重要的是在"守"的過程中不能缺資金。購物中心建成投入使用，總是有一個培養期，在培養期"守"的過程中有可能需要繼續投入。用住宅地產"滾動開發"的籌資方式來支撐購物中心的資金需求，最容易出問題的時期就是在培養期。任何地產項目都是不能缺資金的，但是對于購物中心在一平方米都不賣的前提下保證一元錢資金都不缺，顯然與開發住宅地產相比資金實力要求高得多。天河城的開發過程中，曾經也有資金非常短缺的時候，但在股東的支持下，總體開發的自有資金保持在總資金需求的一半以上。

"一分鐘原理"是指購物中心的管理團隊到位一分鐘都不能晚。由于購物中心這種業態的技術密集型特點，如果商業地產商選擇了購物中心特別是SHOPPING MALL 的業態，從策劃階段就要把建成后經營管理作為開發的重點考慮因素，這時候商業地產商就必須選擇經營管理團隊到位，可以自己籌建管理隊伍，也可以聘請專業管理機構。天貿集團在開發天河城的過程中，管理團隊的主要力量均是商界專家，采取引進國外MALL 管理經驗和聘請專業顧問相結合的辦法，培養了中國大陸第一支購物中心管理團隊。最近，天貿集團在應邀診斷其它的購物中心項目時，發現因為管理團隊不到位或管理團隊不專業的現象特別突出，對項目帶來的危害遠遠超過了資金短缺。

金融危機的負面影響肯定是有的，但是目前可能還不太明顯，形勢在不斷的變化，很難說的清楚下一步究竟是好還是壞。　

"現在形勢不是很好，但我認為這對商業地產影響微乎其微，國務院的十項政策放開了信貸額度，在年底和明年的第一季度，應該說是商業地產的資產大鱷們張開大口呼吸的時候"。

房地產寒冬的來臨早已成為業內的一種共識，這一輪房市的調整對于住宅地產的沖擊首當其沖，而商業地產究竟又"受傷"多重？新形勢下的商業地產究竟該何去何從？日前，中國人民大學房地產研究中心教授、商業地產專家委員會主任委員魯炳全 教授就當前新形勢下的商業地產的發展現狀和前景等問題，接受了觀點地產網的訪問。

影響：微乎其微

"商業地產在歷屆的宏觀調控當中，始終都不是受傷最深的人，因為在歷次房地產的調控中，始終都是圍繞兩個亮點進行調整，第一是土地，第二是金融"，針對日前國務院最新推出的十項政策，魯炳全教授認為這對目前商業地產的影響并不太大。"就像給商業地產這朵花澆上了一盆水，一盆不冷不熱的溫水"。

而對于個中原因，魯炳全教授指出，這主要是因為："商業地產對土地的依賴性相對于傳統的住宅地產小得多的原因所致"。

商業地產與住宅地產在這一輪房市調整中均受到了不同程度的沖擊，但很顯然，住宅地產的日子似乎過得尤其艱難。

"就宏觀調控的兩個重要方面來說，只有資金才是制約商業地產發展的關鍵。"魯炳全教授強調了商業地產對于資金的依賴性，"中國的商業地產始終是缺錢不缺工具，國外的資本，包括資金，進入中國市場瘋狂并購重組，幾乎所有的目標都鎖定在商業地產項目上，及少有從事住宅地產的并購重組的，原因就在于商業地產并非純粹的地產"。

同時，魯炳全教授還對目前商業地產的定義提出了質疑，"現在幾乎沒有幾個人能說得清楚商業地產究竟是怎樣的一個產業，在我看來，商業地產在某種意義上來說就是一個非金融類的投資產品，但它又與金融的關系最為密切"。

"所以說要做商業地產，第一個關鍵是要有資金，第二是你要懂得運營與管理"，魯炳全教授提出了商業地產成功的幾個必備因素。

出路：重組，洗牌

即便是魯炳全教授認為商業地產受此輪房地產市場調整的影響微乎其微，但是他還是認為，世界性的金融危機和宏觀經濟的嚴峻形勢如果持續下去仍然將對商業地產產生不小的威脅。

"金融危機的負面影響肯定是有的，但是目前可能還不太明顯，形勢在不斷的變化，很難說的清楚下一步究竟是好還是壞"，魯教授對整體經濟形勢表示擔憂。

但是，其對商業地產的前景還是提出了自己的認知："新形勢下的中國商業地產到底將怎樣發展？兩條路，重組和洗牌，為什么要重組？不懂的做的就投降，懂的做的該出手時就出手；什么是洗牌？不懂得做的就不要碰，懂的做的就不要出來"。

"雖然現在形勢不是很好，但國務院的十項政策放開了信貸額度，這給商業地產提供了融資平臺，尤其是融資和配套資金放開限了，"魯教授認為國務院的新政將讓時下的商業地產"日子過得更舒坦"。"在以往的商業地產資本運作過程中，尤其是境外資金包括熱錢很多都還留在中國，目前仍在蠢蠢欲動。在年底和明年的第一季度，應該說是這些資產和資本大顎們張開大口呼吸的時候。"

這里特別要說明的是在國內比較流行的"返租"形式，英文叫做Lease back （售房返租）或Sale——lease back , 也叫售后包租、售后回租，在這種銷售方式下，房地產開發經營企業為促進銷售，在其建造樓盤出售時與買家約定，在出售后的一定年限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報，若低于按揭月供，差額由消費者貼補。目前，在中國引起諸多社會問題的正是這種返租方式，考察在媒體上披露的重大案例，主要原因一是開發商給出的返租率不僅大大高于銀行利率，而且高于經營的實際收益率；二是開發商缺乏經營的實力，甚至根本沒有做好經營的準備。實際上，天貿集團目前基本沒有財務費用，而是不斷進行管理創新使得盈利水平逐年大幅提高，其經營的天河城在中國大陸屬于利潤率比較高的購物中心。按照天河城的利潤率計算，國內流行的返租率水平是商業地產商在正常情況下無法承擔的。因此，違背購物中心開發原理的商業地產商成功的難度很大。