上海產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策分析以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)由于收入來源多樣，收益率高于住宅和商業(yè)地產(chǎn)，近年來吸引了傳統(tǒng)大型品牌開發(fā)商的紛紛進入。據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)排名前20的房企，目前一半以上涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括萬科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商、綠城、保利、金地等，都成立專職部門，打造利潤增長的新板塊。

上海因國際化和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在發(fā)展總部經(jīng)濟、科技產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)方面具有比較優(yōu)勢，以及隨著上海自貿(mào)區(qū)的成立，國際、國內(nèi)各大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商已競相布局上海市場，如華夏基業(yè)、聯(lián)動U谷、綠地集團、復星地產(chǎn)、億達中國、騰飛集團、普洛斯。

就全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展而言，上海的園區(qū)發(fā)展無疑處于領(lǐng)頭羊位置。本文將為你著重介紹上海產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)政策和規(guī)劃、開發(fā)運營商、土地市場、以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的情況，為你布局上海市場提供參考。

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上海產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和政策

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產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)用地政策

上海在2014年出臺了新增工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項目類使用年限執(zhí)行20年彈性制度，不在執(zhí)行50年期的標準。目前上海的工業(yè)用地項目使用年限有的為20年，有的為50年。據(jù)測算，工業(yè)用地使用年限減少至20年，使得實際地價相對于50年地價減少了30%，土地出讓收入的減少，使得園區(qū)開發(fā)類國企面臨嚴峻的資金壓力，因此開發(fā)類國企必須開源節(jié)流，發(fā)揮能動性。

目前上海新增供應(yīng)的工業(yè)用地實施分類管理，分為項目類和通用類兩大類。項目類包括產(chǎn)業(yè)項目類和研發(fā)總部類，采取“帶產(chǎn)業(yè)項目”掛牌方式供應(yīng)。而通用類包括標準廠房和研發(fā)總部通用類，也就是目前市場上普遍認為的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目采用招拍掛的方式。在這種新政下，園區(qū)類開發(fā)國企必須和其他市場主體平等競爭，這對于市場化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商是個利好，而對于園區(qū)開發(fā)國企是一大挑戰(zhàn)。

據(jù)《上海工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級“十三五”規(guī)劃》，未來上海工業(yè)用地確保先進制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，到2020年全市規(guī)劃工業(yè)用地總規(guī)模控制在550平方公里左右；中長期依托城市化推進區(qū)塊數(shù)量和工業(yè)用地總量規(guī)模穩(wěn)中有降，到2040年全市規(guī)劃工業(yè)用地總規(guī)模控制在規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模的10%-15%。

據(jù)測算上海每年分給產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指標只有11000畝，104個產(chǎn)業(yè)區(qū)塊平均只能分配到100畝指標。由此可知未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新增建設(shè)用地十分緊缺，工業(yè)用地價格勢必水漲船高。新增用地空間的壓縮迫使園區(qū)開發(fā)商進行存量土地的盤活和再開發(fā)力度。園區(qū)開發(fā)類國企如何從簡單粗放的增量模式到綜合集約模式是一大挑戰(zhàn)。

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上海工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級十三五發(fā)展目標和規(guī)劃

 

據(jù)《上海工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級“十三五”規(guī)劃》確定的上海工業(yè)區(qū)發(fā)展目標，到2020年，上海工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體和創(chuàng)新平臺功能進一步強化，基本建成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯、企業(yè)集聚輻射、創(chuàng)新活力迸發(fā)、特色錯位競爭的產(chǎn)業(yè)園區(qū)體系，基本建成一批參與全球產(chǎn)業(yè)競爭、體現(xiàn)上海高端制造和精準服務(wù)水平的產(chǎn)業(yè)集群和品牌園區(qū)。

“十三五”期間，力爭打造3-5家具有全球影響力和競爭力的先進制造基地，新增3家國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地，新增10家左右市級新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地，全市累計建成10家國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)，建成一批具有示范效應(yīng)的智慧園區(qū)。

表1：上海“十三五”工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級主要預期指標

 

 

構(gòu)建“產(chǎn)業(yè)基地—產(chǎn)業(yè)城區(qū)—產(chǎn)業(yè)社區(qū)”+“零星工業(yè)用地”的“3+1”產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間布局體系，支持部分104、195和198區(qū)域有進有退、動態(tài)調(diào)整、優(yōu)化布局；以產(chǎn)業(yè)升級為導向，以發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)為重點，在工業(yè)區(qū)內(nèi)形成產(chǎn)業(yè)特色鮮明、布局集中、配套完善的產(chǎn)業(yè)集群；

推進科創(chuàng)要素在工業(yè)區(qū)內(nèi)集中集聚，構(gòu)筑科創(chuàng)環(huán)境新高地，形成產(chǎn)業(yè)鏈-創(chuàng)新鏈區(qū)域協(xié)同發(fā)展格局。產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)用于先進制造業(yè)發(fā)展的工業(yè)用地面積不少于150平方公里。

表2：上海“十三五”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)重點產(chǎn)業(yè)集群主要園區(qū)布局表

 

 

表3：各區(qū)主導產(chǎn)業(yè)指引及主要園區(qū)布局表

 

 

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上海產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商

目前上海的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商主要包括兩類，一類是園區(qū)開發(fā)類國企，如張江集團、臨港集團、嘉定集團，另一種是市場化運作的外資企業(yè)和民企或國企如華夏基業(yè)、聯(lián)動U谷、綠地集團、復星地產(chǎn)、萬科、億達中國、騰飛集團、普洛斯。目前上海的產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域一直是國企占主導地位，國有園區(qū)分量過重。但總體來說上海園區(qū)開發(fā)類國企相對保守，還沒有一個成功復制到全國的案例。

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園區(qū)開發(fā)類國企

上海約有104個產(chǎn)業(yè)區(qū)塊，大部分是由國企來開發(fā)運營，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域一直處于國企占據(jù)主導，國有園區(qū)分量過重，導致民營板塊一直萎靡。如臨港集團、張江集團、嘉定集團，這些國企統(tǒng)稱為園區(qū)開發(fā)類國企。

2017年，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值30473億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的84%，由此可見產(chǎn)業(yè)園區(qū)是落實上海產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的生力軍，承擔著推進上海深度參與全球產(chǎn)業(yè)競爭的重大任務(wù)。而園區(qū)開發(fā)類國企作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)主體，為上海的產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)揮重要作用。提升園區(qū)發(fā)展水平的關(guān)鍵在于提高園區(qū)開發(fā)類國企的綜合實力。

園區(qū)開發(fā)類國企主要承擔著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資、管理運營等經(jīng)濟發(fā)展功能；園區(qū)開發(fā)類國企又分為兩類，一類是功能類國企，其主要目標是完成經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略任務(wù)，同時兼顧經(jīng)濟效益，其定位為“功能操盤手，服務(wù)集成商”，其主要業(yè)務(wù)為土地一級開發(fā)和基礎(chǔ)實施建設(shè)，另一種則是更接近市場的開發(fā)商，如張江、漕河涇和金橋，其業(yè)務(wù)除了一級土地開發(fā)外，還涉及標準廠房、研發(fā)辦公樓的自主開發(fā)。

一級土地開發(fā)商由于上海工業(yè)成本倒掛，屬于虧本狀態(tài)，而其可以借助政府公信力背書，從銀行獲得低息貸款。大部分都是舊債還新債，園區(qū)開發(fā)類國企的負債水平都比較高，約6成超過60%的警戒線。而參與自主物業(yè)開發(fā)的園區(qū)國企則資金實力、開發(fā)能力、服務(wù)能力和市場化能力都較強。

目前上海園區(qū)開發(fā)類國企在集團（母公司）層面基本上都是國有獨資，此局面估計在未來2-3年內(nèi)不會改變，以保證功能任務(wù)的實現(xiàn)；而在子公司層面，已有金橋、張江、外高橋、陸家嘴、市北高新等5家開發(fā)區(qū)實現(xiàn)了上市，預計隨著國企改革的深入，將會有新一批園區(qū)開發(fā)類國企走上上市的步伐。

而在子公司層面發(fā)展混合所有制將是園區(qū)開發(fā)類國企推進改革的主流模式，據(jù)悉已有部分區(qū)縣園區(qū)著力開展混合所有制試點，積極引進基金、民營開發(fā)商、第三方服務(wù)商等社會資本。

對于上海園區(qū)開發(fā)國企目前預見的挑戰(zhàn)則是對于土地開發(fā)上是選擇土地一級開發(fā)(土地收儲、整理)還是二級開發(fā)(土地招拍掛拿地)，抑或一二級聯(lián)動開發(fā)的問題；在輕重資產(chǎn)配置上是選擇“混搭”還是成立多個企業(yè)進行輕重資產(chǎn)配置的問題；在資金安排上是傳統(tǒng)的自有資金+銀行貸款還是借助一定的地產(chǎn)基金實現(xiàn)杠桿效應(yīng)的問題。

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市場化運作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商

目前進入上海、市場化運作的外資企業(yè)和民企或國企包括華夏基業(yè)、聯(lián)動U谷、綠地集團、復星地產(chǎn)、萬科、億達中國、騰飛集團、普洛斯。相比上海園區(qū)開發(fā)類國企，這些外資、民資的市場化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在決策和管理機制、薪酬體系、金融工具運用等方面都比較靈活和貼近市場，且在物業(yè)開發(fā)經(jīng)營方面都積累了專業(yè)的實踐經(jīng)驗，將會對上海園區(qū)開發(fā)類國企造成極大的沖擊。

目前已有不少人才從園區(qū)開發(fā)類國企跳槽到民企和外企。而且，在土地20年使用新政前，園區(qū)開發(fā)類國企還擁有獲得土地資源的比較優(yōu)勢；但新政后，國有開發(fā)類國企面臨前所未有的市場競爭壓力。

市場化運作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在上海有幾種模式，一是普洛斯物流地產(chǎn)模式、二是是清華科技園模式，三是創(chuàng)新工廠模式。

創(chuàng)新工場模式即將專業(yè)的創(chuàng)業(yè)導師、良好的天使投資和風險投資、全方位的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)，以及政府在空間載體等方面的支持進行協(xié)同，將園區(qū)載體的薄利甚至虧損與風險投資的高風險高收益進行組合，實現(xiàn)共贏。

普洛斯物流地產(chǎn)模式即普洛斯通過引入海外地產(chǎn)基金，通過專業(yè)化的園區(qū)定位和運營，實現(xiàn)穩(wěn)定收益后，將資產(chǎn)打包實現(xiàn)證券化、基金化，再進行滾動開發(fā)。

清華科技園模式即清華科技園在松江中山街道的項目，采用輕重資產(chǎn)分離的模式。重資產(chǎn)公司負責土地招拍掛、規(guī)劃開發(fā)、資產(chǎn)管理等；輕資產(chǎn)公司與重資產(chǎn)公司簽訂委托服務(wù)合同，負責園區(qū)招商引資、企業(yè)服務(wù)等。為體現(xiàn)激勵，輕資產(chǎn)公司一般由公司高管持有一定比例的股份。

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上海產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)土地市場

 

圖1：2013-2018上海工業(yè)用地成交面積和樓面價走勢

 

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

 

過去5年上海的工業(yè)用地成交規(guī)模和成交樓面價如上圖所示。2013和2014土地20年使用新政前，上海的工業(yè)用地年成交規(guī)模在1000萬平方米以上，2013為1627萬平方米，2014下降為1346平方米，但2015年隨著上海控制工業(yè)用地規(guī)模和使用年限新政的實施，上海工業(yè)用地大幅下降到年均300-400萬平方米左右，可以預見，未來上海的工業(yè)用地供應(yīng)將繼續(xù)處于緊缺狀態(tài)。

而工業(yè)用地的樓面價由于上海良好的經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境則處于上升狀態(tài)，2015年由于住宅市場走強而工業(yè)用地樓面價達到高位，為1257元/平方米，2016年隨著樓市調(diào)控，工業(yè)用地樓面價大幅跳水至700-800元/平方米。但相比于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)地價，項目的售價郊區(qū)達到1-2萬左右，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的盈利性可見一斑。

圖2：2013-2018至今上海工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積區(qū)域占比

 

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

 

我們統(tǒng)計了2013-2018至今上海工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積區(qū)域占比，由上圖可知，浦東是上海工業(yè)用地成交最多的區(qū)域，占比25%，其次是松江占比18%、奉賢及金山15%。市區(qū)幾乎沒有工業(yè)用地供應(yīng)和成交,市區(qū)主要是以存量盤活、城市更新為主。

圖3：2013-2018至今上海各區(qū)工業(yè)用地成交樓面均價（元/平方米）

 

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

 

我們統(tǒng)計了2013-2018至今上海各區(qū)工業(yè)用地成交樓面均價，可以看出市區(qū)的樓面價較貴幾千元不等，但郊區(qū)則在1000元以下，郊區(qū)中，嘉定、金山和奉賢的樓面均價在500元/平方米以下，工業(yè)用地最便宜，而寶山、青浦、松江、浦東、崇明則在500-800元/平方米之間，閔行的工業(yè)用地樓面價在郊區(qū)中最貴為1283元/平方米。

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上海產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目和產(chǎn)品

 

上海未來將發(fā)展戰(zhàn)略性新興行業(yè)和交運、金融、信息等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，對上海而言，未來發(fā)展將更側(cè)重研發(fā)、金融等高端服務(wù)性行業(yè)，對應(yīng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形態(tài)是科技園區(qū)、總部基地等。

而上海自貿(mào)區(qū)帶動物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進而會催生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求。以上海自貿(mào)區(qū)為例，其所帶來的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)能夠在上海港口附近形成物流城，與貿(mào)易密切相關(guān)的物流、倉儲及貿(mào)易加工業(yè)得到快速發(fā)展，進而促生倉儲、物流、外貿(mào)加工等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求。

上海的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的產(chǎn)品類型有：獨棟辦公樓、定制式企業(yè)獨棟，標準化廠房、倉庫、孵化器、寫字樓。

而市區(qū)各區(qū)都有分布，靜安區(qū)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目售價為2-3萬元/平方米，普陀區(qū)售價為15000-38000元/平方米，長寧區(qū)售價為35000元/平方米。楊浦區(qū)售價為2-3萬元/平方米。郊區(qū)的產(chǎn)品主要有軟件園、機器人產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)學園、生物園等。郊區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目如閔行和浦東的售價較高，閔行區(qū)為15000-42000元/平方米，浦東區(qū)為12000-30000元/平方米。寶山和青浦緊跟其后，項目售價在郊區(qū)中較高為15000-20000元/平方米左右。嘉定區(qū)的售價為1-2萬元每平方米左右， 松江則在6000-12000元/平方米不等。崇明、金山、奉賢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目售價相對便宜，則在5000-8000元/平方米不等。

展望：未來上海園區(qū)開發(fā)類國企將面臨市場化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的有力挑戰(zhàn)，上海國企改革將誕生一批新的上市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商。上海應(yīng)充分發(fā)揮國家級開發(fā)區(qū)在品牌、規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)、管理和人才等方面的優(yōu)勢，通過品牌輸出的方式，帶動資本和產(chǎn)業(yè)聯(lián)合，共建合作園區(qū)或合作聯(lián)盟，探索合作共建、產(chǎn)業(yè)共育和利益共享的新模式。

積極推動張江、臨港、漕河涇等品牌園區(qū)走出國門，在歐美科技發(fā)達地區(qū)、在“一帶一路”沿線布局運營高科技、創(chuàng)業(yè)類等各類園區(qū)。同時上海應(yīng)該推動開展PPP創(chuàng)新模式試點，探索政府、園區(qū)和社會資本的深度合作途徑。未來上海等核心城市工業(yè)用地成本將不斷走高，擠出實體產(chǎn)業(yè)，蘇北、皖江等上海周邊城鎮(zhèn)將成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的熱點區(qū)域。