產(chǎn)城融合未來發(fā)展趨勢：創(chuàng)新驅(qū)動，注重產(chǎn)業(yè)與發(fā)展質(zhì)量

我國正加快戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)布局和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級，不斷調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，能否真正實(shí)現(xiàn)以創(chuàng)新引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，將決定著我國“十三五”乃至中長期戰(zhàn)略目標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)。于運(yùn)營商而言，創(chuàng)新驅(qū)動，一方面是產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商自身的創(chuàng)新發(fā)展，包括運(yùn)作模式的創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動力的提升、服務(wù)與配套創(chuàng)新等內(nèi)容，另一方面是產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)企業(yè)創(chuàng)新要素的投入。

▌ 一、模式創(chuàng)新

借力PPP等市場化運(yùn)作模式

 

目前，PPP模式已介入城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等領(lǐng)域，拓寬了融資渠道，是激發(fā)民間資本活力、形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的重要途徑。近年來，政府大力推廣政府和社會資本合作（PPP）模式，鼓勵項(xiàng)目直接融資，2016年末，國務(wù)院部委首次發(fā)文啟動PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化，2017年2月，國務(wù)院再次提出探索多元化的開發(fā)區(qū)運(yùn)營模式，鼓勵以政府和社會資本合作（PPP）模式進(jìn)行開發(fā)區(qū)公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目建設(shè)，鼓勵社會資本在現(xiàn)有的開發(fā)區(qū)中投資建設(shè)、運(yùn)營特色產(chǎn)業(yè)園，積極探索合作辦園的發(fā)展模式等。

 

而資產(chǎn)證券化作為一種創(chuàng)新融資方式，將有助于盤活PPP項(xiàng)目存量資產(chǎn)，拓寬融資渠道，有效降低融資成本，提高PPP項(xiàng)目資產(chǎn)流動性，更好地吸引社會資本參與PPP項(xiàng)目建設(shè)，推進(jìn)PPP項(xiàng)目建設(shè)具有重要意義。同時(shí)，PPP采用綜合開發(fā)模式，對整體區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，可有效降低管理成本和資金成本，提升公共設(shè)施建設(shè)的速度及運(yùn)營效率。

 

例如，華夏幸福打造的固安產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目作為PPP模式的范本，是在固安縣政府和企業(yè)建立了平等、契約、誠信、共贏機(jī)制的基礎(chǔ)上開發(fā)建設(shè)的，從而保證了固安產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)運(yùn)營的可持續(xù)性。2017年3月，首批PPP資產(chǎn)證券化正式落地，華夏幸福ABS獲準(zhǔn)發(fā)行，擬發(fā)行金額7.06億元，這也標(biāo)志著PPP投融資體系建設(shè)和完善拉開序幕，對于我國PPP模式持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。

 

以華夏幸福倡導(dǎo)的以創(chuàng)新升級為驅(qū)動力的“政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、合作共贏”的PPP運(yùn)作模式，有助于實(shí)現(xiàn)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升區(qū)域綜合發(fā)展水平。未來，隨著資產(chǎn)證券化等各種融資模式在PPP領(lǐng)域的進(jìn)一步推廣，將會吸引更多社會資金投入到產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)當(dāng)中，加快我國產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)步伐，提升產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展模式在我國的滲透率，大大提高我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展效率。

 

總體來看，中國PPP模式還處于探索階段，雖然略有成效但問題尚存。隨著中國政府部門風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)及立法意識的加強(qiáng)，未來社會化開發(fā)模式將逐步走向成熟，新的PPP開發(fā)也會廣泛介入城鎮(zhèn)化建設(shè)的各個領(lǐng)域，如軌道交通、智慧城市建設(shè)等，未來PPP開發(fā)模式有望得到進(jìn)一步推廣。

 

▌ 二、資源整合

建立要素流動通道，構(gòu)建平臺與圈層

 

在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的“新常態(tài)”背景下，中國經(jīng)濟(jì)增長的著力點(diǎn)發(fā)生改變，市場化資源配置將在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到?jīng)Q定性作用，資源和信息將被重新組合及利用，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)新城的招商、租售模式面臨挑戰(zhàn)。隨著資源互通、信息共享速度的加快，具有資源整合與嫁接能力的運(yùn)營商將擁有更加明顯的優(yōu)勢，來推動產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營模式的升級。

 

產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)產(chǎn)業(yè)資源平臺、客戶信息平臺等平臺化模式將更為普遍，產(chǎn)業(yè)資源流、信息流的互動將更加頻繁。傳統(tǒng)運(yùn)營商更多的采取線下運(yùn)營、粗放經(jīng)營的方式，資源利用效率較低。隨著中國供給側(cè)改革的推動，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商將更多的依托平臺資源，通過資源跨界融合提升運(yùn)營效率，發(fā)揮各業(yè)務(wù)模塊優(yōu)勢。不少企業(yè)開始建立企業(yè)資源庫、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟等嫁接客戶資源，并將互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用于運(yùn)營的各個環(huán)節(jié)，招商資源向線上轉(zhuǎn)移，充分整合了供應(yīng)鏈資源和客戶資源。

 

要構(gòu)建產(chǎn)業(yè)新城體系，激發(fā)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力，融合發(fā)展形成新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，不僅要在資本上具有競爭力，同時(shí)也要擁有強(qiáng)大的資源平臺，以保障企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營和創(chuàng)新能力。而以資本為紐帶，將產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)合作伙伴捆綁成利益共同體無疑是一個較為有效的方式。

 

未來產(chǎn)業(yè)新城將最大限度、開放性地整合優(yōu)質(zhì)資源，建立要素流動通道，搭建平臺，使各主體之間產(chǎn)業(yè)信息、產(chǎn)業(yè)資源更加頻繁的交互，形成互動循環(huán)的內(nèi)生系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)各方利益最大化。

 

▌ 三、輕重并舉

產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營的輕資產(chǎn)模式強(qiáng)化

 

產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)建設(shè)同時(shí)涉及到產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)，中間流程和環(huán)節(jié)較復(fù)雜，既包括產(chǎn)業(yè)載體的建設(shè)，又包括市政設(shè)施、住宅配套建設(shè)以及產(chǎn)業(yè)新城的運(yùn)營服務(wù)，開發(fā)周期長，需要大量資金支持，運(yùn)營商初期資產(chǎn)模式偏重在所難免，但越來越多的運(yùn)營主體開始嘗試和探索產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營的輕資產(chǎn)模式。

 

對于產(chǎn)業(yè)新城來說，無論是對政府還是企業(yè)客戶來說，重資產(chǎn)的空間載體僅僅是產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上新城提供的運(yùn)營、管理、金融、服務(wù)、孵化、資源整合、構(gòu)建的平臺和圈層才是他們的需求關(guān)鍵。輕資產(chǎn)模式可以借助較小的資金以及承擔(dān)較低的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城的規(guī)模化布局，也可以培育新的盈利增長點(diǎn)。

 

因此，未來產(chǎn)業(yè)新城的運(yùn)營需要更多地進(jìn)行輕資產(chǎn)探索，并嘗試輸出運(yùn)營管理服務(wù)。產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營主體需要從單純的土地和物業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)并重，由重資產(chǎn)模式向輕重并舉轉(zhuǎn)型，這也更加符合產(chǎn)業(yè)新城的運(yùn)營本質(zhì)。

 

▌ 四、服務(wù)為王

盈利模式側(cè)重長周期、可持續(xù)性

 

未來，產(chǎn)業(yè)新城的盈利模式將越來越側(cè)重長周期性，運(yùn)營主體應(yīng)著眼于長期的可持續(xù)收益，運(yùn)用長期運(yùn)營來平衡短期資金難題，將關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營收益，如產(chǎn)業(yè)投資收益、稅收分成、招商回報(bào)、孵化收益等。

 

例如，華夏幸福根據(jù)企業(yè)入園前后的實(shí)際需求，為其搭建專業(yè)的咨詢服務(wù)、行業(yè)服務(wù)、審批服務(wù)與生活服務(wù)四大平臺，為入駐企業(yè)提供高效對接政府的服務(wù)，對接華夏幸福的載體空間、產(chǎn)業(yè)集群、金融資源和物業(yè)的服務(wù)，對接華夏幸福戰(zhàn)略合作伙伴提供的人才引培、法律財(cái)稅、規(guī)劃咨詢等第三方企業(yè)的服務(wù)等。華夏幸福以服務(wù)為核心的招商模式，為企業(yè)提供了個性化的專業(yè)服務(wù)，有助于提高入駐企業(yè)的粘聚性。

 

而張江高科通過為入駐企業(yè)提供股權(quán)投資、創(chuàng)業(yè)孵化、企業(yè)咨詢、企業(yè)金融服務(wù)，組建投貸聯(lián)動、創(chuàng)業(yè)陪練等創(chuàng)業(yè)服務(wù)聯(lián)盟，增值業(yè)務(wù)再創(chuàng)新高，收入結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯變化。不少運(yùn)營商從產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)、創(chuàng)新科技服務(wù)、創(chuàng)新品牌入手，增值服務(wù)收入比重逐步加大，收入來源趨于多元化。

 

整體來看，未來運(yùn)營商將從產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)、服務(wù)軟實(shí)力等方面入手，加大創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)、融資服務(wù)、股權(quán)投資等業(yè)務(wù)的拓展。隨著運(yùn)營業(yè)務(wù)的精細(xì)化拓展，將不斷衍生新的增值服務(wù)，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商的收入來源也將更加多元化，收入結(jié)構(gòu)將更加平衡，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城盈利模式的可持續(xù)性。