萬科功守道：頻頻發(fā)起并購、業(yè)務多元化主要圍繞自身定位進行

       繼董事局主席郁亮在內部發(fā)表“活下去”觀點不到兩個月，萬科卻接連公布幾筆收購：先是10月9日吃下華夏幸福5家項目公司大部分股權，11月7日再次以33.58億元代價拿下嘉凱城旗下5家項目公司控股權。

　　這并不是萬科收并購的全部，據(jù)經(jīng)濟觀察報記者不完全統(tǒng)計，截至11月13日，今年萬科至少發(fā)生14起涉及項目、股權或資產(chǎn)的收并購，累計耗資230億元。其中最大一筆為聯(lián)合印力收購凱德20個購物中心。

　　收并購之外，萬科在直接拿地獲取項目上也不遺余力。2018年1-10月，萬科累計新增205個項目，新增權益建筑面積達到2453.74萬平方米，累計耗資1338.17億元，拿地金額和建筑面積，均僅次于碧桂園，名列行業(yè)第二。

　　不少市場人士困惑于：萬科一邊高喊活下去，一邊頻頻在并購市場發(fā)起挑戰(zhàn)。萬科方面回復稱，兩者并不沖突，“活下去”言論為郁亮內部講話，主要是為了增強區(qū)域和一線公司的憂患意識，而并購則出于成本和盈利考量。

　　萬科方面進一步表示，與直接拿地相比，收并購成本相對更低，盈利空間更大;另外，對于一線公司在具體項目上的收并購行為，萬科總部沒有統(tǒng)一部署和具體干涉，所以萬科收并購行為和與郁亮講話并無直接關聯(lián)。

　　早在2012年郁亮就提出了房地產(chǎn)進入白銀時代的觀點，萬科也開始向城市服務配套商轉型，并開始探索和嘗試一些地產(chǎn)相關的新興業(yè)務。2017年針對房地產(chǎn)行業(yè)及市場新變化，萬科將自身定位更新為城鄉(xiāng)建設與生活服務商。

　　接棒王石成為萬科新掌門人后，郁亮在萬科提出戰(zhàn)略、文化、機制、組織和人的五位一體變革，同時加大多元化進程。萬科方面表示，萬科多元化主要圍繞自身定位進行，收并購行為只是新戰(zhàn)略下具體表現(xiàn)。

　　萬科收購季

　　11月10日，嘉凱城發(fā)布公告稱，萬科控制下的杭州錦藍置業(yè)參與競拍嘉凱城5個項目公司股權，其中收購杭州濱虹、名城博園、諸暨和重慶4個項目公司100%股權，收購張家港項目公司75%股權。

　　收購分為兩部分，其中股權部分對價為3.55億元，另外萬科需要代為償還5家項目公司共計30.03億元股東借款，總代價為33.58億元。這是短短一個月內萬科對房地產(chǎn)項目發(fā)起的第二起收購。

　　五個項目可售建筑面積為71.06萬平方米，合計負債達89.21億元，凈資產(chǎn)僅為4.34億元。今年1-8月份，合計虧損為1.4億元。在本次出售前，項目已經(jīng)全部打上恒大的前綴，比如名城博園項目，其推廣名稱為恒大名城博園。

　　5個項目中，有三個項目位于二線城市，剩余兩個項目也位于長三角都市圈內，其綜合樓面價為5300元/平方米，低于萬科今年前10個月綜合拿地成本。

　　以杭州濱虹項目為例，綜合樓面價為9458.9元/平方米，而該項目曾經(jīng)售價在3.3萬元/平方米左右。名城博園綜合樓面價為1.06萬元/平方米，目前該項目一期二手房銷售均價約為2.4萬元/平方米。

　　諸暨項目、重慶項目和張家港項目綜合樓面價分別為2953元/平方米、2703元/平方米和4441元/平方米。在獲取成本上，通過收并購獲取項目成本更低，而且這些項目比凈地入市周期更短。

　　一個月前的10月9日，萬科以32.34億元價格收購華夏幸福廊坊、大廠和涿州等地4個項目公司80%股權及霸州公司65%股權。

　　一個月的時間里，通過兩起收購，萬科以65.92億元代價增加了121.96萬平方米儲備。

　　收購華夏幸福環(huán)京5個項目公司股權是北京萬科年內最大一筆收購，北京萬科人士表示，與華夏幸福收購項目的談判在夏天就已經(jīng)開始，一直持續(xù)到入冬時才最終敲定。

　　目前環(huán)京普遍處于嚴厲限購狀態(tài)，5個項目分布于4個地區(qū)，其中廊坊市場相對較好，涿州限購較為寬松，兩地去化并不困難;而大廠和霸州由于限購較為嚴格，再加上市場空間較小，存在一定的去化風險。

　　在謹慎加大環(huán)京地區(qū)籌碼同時，城市更新也北京萬科重點深耕領域。據(jù)萬科高級副總裁、北方區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖透露，目前北京萬科持有城市更新資產(chǎn)大約為200億元左右。到2020年左右，將形成400億-500億元的持有型物業(yè)資產(chǎn)。

　　劉肖介紹，未來三年內，北京萬科每年會拿出100億元左右資金用于城市更新項目收并購，具體收購商場、酒店、寫字樓等舊的物業(yè)資產(chǎn)，改造成現(xiàn)代化寫字樓對外出租，在具體操作方面，主要以萬科牽頭的基金為主。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，從1月聯(lián)合旗下商業(yè)平臺印力以83.65億元價格收購凱德旗下20個購物中心至今，萬科至少進行了14起收購，累計耗資230.86億元。其中多數(shù)為地產(chǎn)項目相關的收購。

　　這并不是萬科收并購的全部金額，230.86億元中，不包括被海航基礎股東大會否決的北京海航大廈及廣州富城海航廣場項目、太古冷鏈等未公布交易金額的項目。另外舊城改造項目也未計入。

　　成本之困

　　2017年以來，萬科在北京新增住宅項目只有4個，且全部為限競房項目，順義高麗營項目配套相對成熟，房山周口店、豐臺王佐和房山青龍湖三個項目位置較為偏遠。萬科在北京其他項目全部為商辦及自持項目。

　　據(jù)萬科公布的經(jīng)營簡報統(tǒng)計，今年1-10月，萬科平均銷售價格為1.5萬元/平方米，平均銷售單價與平均樓面價比數(shù)為2.75倍。而高麗營、周口店、王佐和青龍湖4個限競房項目銷售均價與樓面價比數(shù)分別為1.34倍、1.73倍、1.76倍和1.4倍。低于萬科平均水平。

　　不僅項目少，而且利潤空間也有限，同時萬科在北京占有一定份額的商辦項目又處于嚴格限購狀態(tài)，使得北京萬科面臨較大的業(yè)績和利潤壓力。如何扭轉這一局勢，顯然是北京萬科需要思考的。

　　在萬科北方區(qū)域，北京公司可謂是一家獨大。而北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步從商品房時代轉向以限競房、共產(chǎn)房、租賃型住房等多主體供應格局，再加上嚴厲打擊綁定地下室、車位等變相銷售行為，開發(fā)商銷售空間被進一步擠壓。

　　突破無非來自兩方面：第一是向空間上要業(yè)績，既然北京利潤較低，那就向環(huán)京和其他市場發(fā)展。不過，北方區(qū)域中市場稍好的京津冀區(qū)域均處于嚴格調控狀態(tài)，相對而言，環(huán)京屬于其中不算最差的選擇。

　　其中一個主要理由是環(huán)京地區(qū)房價普遍腰斬，有一定空間。以廊坊項目為例，其樓面價約為8100元/平方米，而當前廊坊市平均銷售價格為1.6萬元/平方米，市場價與樓面價比數(shù)接近2倍。

　　第二是培育新的業(yè)績和利潤增長極，城市更新順勢成為北京萬科又一提升業(yè)績的突破口，根據(jù)北京萬科規(guī)劃，未來持有型物業(yè)貢獻的利潤會逐步與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務并重。

　　劉肖透露，在北方區(qū)域城市更新板塊中，北京項目占比在80%左右。也就是說，北京相對發(fā)達的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟為萬科發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)提供了后盾。

　　相比收購華夏幸福項目，嘉凱城項目無論是所在區(qū)域，還是綜合成本，似乎更符合萬科對房地產(chǎn)項目的成本考量。

　　根據(jù)郁亮秋季例會透露的信息，2018年萬科回款指標為6300億元。前10個月銷售為4856.3億元，這個金額只是合同銷售金額，通�；乜罱痤~會低于銷售金額，即便按照100%回款率計算，剩下兩個月，萬科還需要回款1444億元。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-10月，國內房地產(chǎn)銷售金額持續(xù)回落，多家機構數(shù)據(jù)也顯示，10月多個一二線城市呈現(xiàn)量價齊跌的局面。這種情況下，房企面臨的業(yè)績壓力也開始凸顯出來。

　　聚焦

　　截至10月底，今年萬科累計新增項目205個，新增建筑面積為4193.4萬平方米，其中權益建筑面積為2453.74萬平方米，權益拿地金額為 1338.17億元，平均樓面價為5453.59元/平方米。

　　從拿地金額來看，今年1-10月，萬科僅次于碧桂園的1197億元，高于保利的888億元，是第四名中海地產(chǎn)672億元接近兩倍。同期，作為銷售額第二名的中國恒大拿地金額只有370億元。

　　從新增建筑面積來看，萬科拿地金額與碧桂園相差不到40億元，拿地面積只有碧桂園的不到一半;拿地金額是綠地控股的近兩倍，拿地面積是綠地的2/3。這有兩種可能，萬科要么拿地成本高，要么土地質量高。

　　從平均樓面價來看，萬科沒有保利、中海、龍湖、旭輝、華僑城高，但高于碧桂園、恒大、綠地等大型房企，從區(qū)域分布來看，萬科新增項目多數(shù)位于一二線城市和周邊衛(wèi)星城。

　　9月的萬科秋季例會上，郁亮表示，萬科做的第一件事就是戰(zhàn)略檢討，“雖然我們所處的行業(yè)仍然有發(fā)展前景，但是我們做的事情必須要改變，必須要認識到社會的方方面面都進入轉折時期。”

　　如何改變?郁亮是這樣表述的：在這個時期我們應該怎么做?只有四個字：“收斂”和“聚焦”。所謂收斂，即對三年還未實現(xiàn)盈利的創(chuàng)新業(yè)務，以及三年還依賴萬科內部資源存活的新興業(yè)務，原則上要停掉;所謂聚焦，主要為在區(qū)域布局上聚焦一二線城市及周邊區(qū)域，業(yè)務上向自身定位和核心業(yè)務聚焦。