如何做好一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

如何做好一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃
 
商業(yè)是多樣的，商業(yè)策劃本身是要符合這個(gè)項(xiàng)目的具備條件，不能照搬別人的策劃思想。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)系統(tǒng)性非常強(qiáng)的工作，前期市場(chǎng)調(diào)研、找準(zhǔn)項(xiàng)目定位、合理業(yè)態(tài)組合、后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)環(huán)相扣。所有的商業(yè)策劃最先做的是商業(yè)市調(diào)，結(jié)合商業(yè)市調(diào)結(jié)果進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，總結(jié)數(shù)據(jù)帶來(lái)的是什么樣的市場(chǎng)現(xiàn)象，結(jié)合地區(qū)的商業(yè)結(jié)構(gòu)要給出一個(gè)思考。圍繞思考給出最合理性的市場(chǎng)定位，這個(gè)定位才經(jīng)得起推敲和驗(yàn)證。
 
一、從市場(chǎng)中尋找定位方向
對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位，我們必須通過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)研，從市場(chǎng)上去找答案，這就需要我們對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研。
這其中主要包括對(duì)項(xiàng)目周邊的交通人流、居民收入水平，消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)層次等；調(diào)查的方向是周邊商鋪目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)狀況、租金水平、經(jīng)營(yíng)面積等。從商戶那里了解目前市場(chǎng)的情況如何，并收集到此類業(yè)態(tài)在本地的市場(chǎng)情況。 
充分考慮到項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素以便決定項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)什么業(yè)態(tài)，因地制宜，量體裁衣。只有這樣，才能保證在未來(lái)銷售、招商過(guò)程中找準(zhǔn)目標(biāo)，才能有的放矢地制定運(yùn)作計(jì)劃，免做許多無(wú)用之功。
 
二、從調(diào)研數(shù)據(jù)中進(jìn)行分析論證
通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行分析，來(lái)找到項(xiàng)目的定位，這時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的定位方向有多個(gè)。我們要做的就是對(duì)多個(gè)答案進(jìn)行論證，如項(xiàng)目的物業(yè)形式分析，項(xiàng)目適合引進(jìn)怎樣的商家，哪些商家愿意進(jìn)駐項(xiàng)目。目前商鋪的分類主要有以下幾種：商業(yè)街商鋪、住宅底層商鋪、百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心鋪等。除此外，餐飲類、百貨類、電子類、服裝類等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)如何組合排列，都需要我們對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)組合和布局劃分，以期后期順利經(jīng)營(yíng)。
 
三、后續(xù)經(jīng)營(yíng)是關(guān)鍵
一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售完了并不意味著項(xiàng)目成功了，能否持續(xù)健康地運(yùn)營(yíng)才是決定項(xiàng)目是否成功實(shí)現(xiàn)價(jià)值的關(guān)鍵。項(xiàng)目要做旺，經(jīng)營(yíng)環(huán)境非常重要，開(kāi)發(fā)商必須有配套的規(guī)范的市場(chǎng)管理體系和旺場(chǎng)措施，如水電配套、物業(yè)管理、統(tǒng)一宣傳等。這樣才能保證商戶的后續(xù)正常經(jīng)營(yíng)，在前期洽談的時(shí)候才會(huì)給商戶安全感和信心。正因?yàn)榻?jīng)營(yíng)于此重要，所以我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位之初就要從經(jīng)營(yíng)的角度進(jìn)行考慮。