淺談商業(yè)地產(chǎn)策劃的基礎(chǔ)知識

淺談商業(yè)地產(chǎn)策劃的基礎(chǔ)知識
 
商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)經(jīng)營與房地產(chǎn)開發(fā)的復合業(yè)務(wù)模式，是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合型商業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)策劃作為商業(yè)地產(chǎn)前期規(guī)劃中不可或缺的部分，有著舉足輕重的地位。
一、定義
商業(yè)地產(chǎn)是包括城市綜合體、購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、酒店、度假村、養(yǎng)老院、寫字樓及住宅和寫字樓的底層商鋪等以商業(yè)化經(jīng)營為目的與住宅房地產(chǎn)有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
而商業(yè)地產(chǎn)策劃是一種非常復雜的活動，它不同于一般的“建議”，也不是單純的點子，它其實是一種包含創(chuàng)造性的建議，是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費提供交易平臺而進行商業(yè)活動的載體。因此，策劃是為了解決現(xiàn)存的問題，為實現(xiàn)特定的目標，提出新穎的思路對策，并制定出具體可行的方案達到預定的效果的一種綜合性創(chuàng)新活動。

二、定位
（一）商業(yè)地產(chǎn)策劃與定位在前期階段舉足輕重的作用
目前大部分商業(yè)地產(chǎn)項目前期規(guī)劃設(shè)計的基本流程是：土地獲取階段時進行一些土地信息的收集、初判、可行性研究，土地申請階段找策劃公司進行市場調(diào)研、項目定位和方案設(shè)計，然后再找設(shè)計院設(shè)計和報建。但是這種流程已經(jīng)不適合于現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。正確的流程應(yīng)該是在拿地前期策劃公司便介入其中進行認真的規(guī)劃和研究，然后與政府商議許可證件，保證土地的設(shè)計定位的精準。
因為在整個流程當中開發(fā)商雖然對項目的定位也會做一些調(diào)研論證但是其目的性、專業(yè)性、可操作性、深刻程度、可靠程度、與市場的契合程度，與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃公司的工作往往無法相提并論，導致很多開發(fā)商對項目的定位是模糊、搖擺不定的。而項目定位不精確，甚至帶有一定程度的主觀性、隨意性，又必然導致對規(guī)劃設(shè)計的導向作用不明顯、指導性不強，由此埋下種種隱患。
（二）商業(yè)地產(chǎn)策劃其實是一種對項目發(fā)展預期宏觀層面的決策和判斷
一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目不僅需要開發(fā)商很強的戰(zhàn)略思維，而且需要非常理性的發(fā)展思考。
身為策劃人員就是要告訴對方：做什么，怎么做;為什么這樣做，這樣做的結(jié)果什么。把這些內(nèi)容用文字表達，形成專業(yè)報告，讓對方了解并認可，做到集思想、文字及表達于一體。
為此，策劃人員必須研究地段、街區(qū)、商圈、商業(yè)功能演變、不同類型物業(yè)與地段的經(jīng)濟效果，甚至要研究物業(yè)建成后物業(yè)與街區(qū)發(fā)展的互動關(guān)系。價值判別結(jié)論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。
（三）策劃方案是依據(jù)項目條件因地制宜的結(jié)果
世界上沒有哪一套策劃方案是能醫(yī)百病的靈丹妙藥，任何先進的策劃都是根據(jù)項目所在的城市狀況、地理位置和商業(yè)狀況而做出的一種因地制宜、適宜當?shù)貙嶋H情況的策劃方案。
三、要素
商業(yè)地產(chǎn)策劃的制定必須包含以下幾個要素：
（一）必須有明確的目標。策劃如果沒有主題目標，就成了一些無目的的構(gòu)思的拼湊，根本沒有成功可言，更不能說解決問題了。
（二）必須有嶄新的創(chuàng)意。策劃的內(nèi)容及手段必須新穎、奇特，扣人心弦，使人觀后影響深刻，打動對方的心。
（三）必須有實現(xiàn)的可能性。在現(xiàn)有人力、物力、財力及技術(shù)條件下有實現(xiàn)的可能性。否則再好的策劃均屬空談。
四、目的   
（一）深度把握項目所在區(qū)域的商業(yè)環(huán)境，洞悉項目商業(yè)機會；    
（二）以未來界定現(xiàn)在的宏策劃模式，賦予項目獨一無二、個性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項目形成賣點落差，提煉項目的核心吸引力；    
（三）細化項目的市場定位，塑造項目的真正差異化，塑造項目耀眼的特色性質(zhì)；    
（四）通過專業(yè)運作經(jīng)驗及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實際需求，界定項目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。