第一步：精準(zhǔn)把握項(xiàng)目定位

　　1、類型定位

　　根據(jù)貴州凱里世紀(jì)城所具備的條件，可定位為 “鄰里購物中心”。

　　2、檔次定位

　　項(xiàng)目建設(shè)初期定位于“中檔偏高”，未來可根據(jù)市場(chǎng)逐漸調(diào)高，既可規(guī)避市場(chǎng)不成熟的風(fēng)險(xiǎn)，也可保留未來向上調(diào)整的空間，還可滿足項(xiàng)目形象及功能的需求。

　　3、客群定位

　　4、形象定位

　　體現(xiàn)現(xiàn)代消費(fèi)的購物中心化趨勢(shì)/滿足消費(fèi)客群對(duì)品質(zhì)格調(diào)生活需求/展現(xiàn)區(qū)域標(biāo)桿商業(yè)場(chǎng)所：

　　5、業(yè)態(tài)定位

　　綜合消費(fèi)者調(diào)研結(jié)論，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況，我們判斷各類型人群需求業(yè)態(tài)如下：

　　6、物業(yè)組合

　　第二步：選取可比案例，分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目租金

　　1、貴州恒遠(yuǎn)意通百貨

　　貴州恒遠(yuǎn)意通百貨綜合分析：

　　1)商場(chǎng)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀，專柜面積20-80平方米不等;商場(chǎng)整體生意一般，但物業(yè)商鋪生意好，商鋪?zhàn)饨疠^高，配套項(xiàng)目一般。

　　2)優(yōu)勢(shì)：置處于商業(yè)中心區(qū)，人流大、消費(fèi)高。

　　3)劣勢(shì)：商場(chǎng)品牌檔次低、面積小、購物環(huán)境商場(chǎng)布局一般，無配套項(xiàng)目吸引顧客。

　　2、貴州恒誠百貨服裝批發(fā)城

　　恒誠百貨服裝批發(fā)城綜合分析：

　　1)恒誠百貨服裝批發(fā)城一樓目前以獨(dú)立商鋪獨(dú)立經(jīng)營為主，無品牌要求，商鋪面積在20-60平方米左右，商鋪入駐率達(dá)98%以上，但開業(yè)率只有90%左右。商場(chǎng)經(jīng)營狀況差，無配套項(xiàng)目。

　　2)優(yōu)勢(shì)：主干道旁、周邊專業(yè)市場(chǎng)多人流大、商鋪入駐率高。

　　3)劣勢(shì)：無主力店和配套項(xiàng)目、雖然提供統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)但無統(tǒng)一的規(guī)范管理和品牌要求。

　　3、北京華聯(lián)

　　北京華聯(lián)綜合分析：

　　1)北京華聯(lián)整體經(jīng)營狀況良好。物業(yè)配套項(xiàng)目較豐富：貴陽銀行、華創(chuàng)證劵、縱橫大酒店、西柚西餐廳、80印象主題餐廳、紅晨餅店、起點(diǎn)婚紗、東方麗美容等。

　　2)優(yōu)勢(shì)：地理位置好，超市品牌經(jīng)營，物業(yè)配套項(xiàng)目好。

　　3)劣勢(shì)：無廣場(chǎng)，超市、百貨經(jīng)營面積小無法形成核心商業(yè)區(qū)。

　　競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析小結(jié)：

　　1) 恒誠百貨服裝批發(fā)城、恒遠(yuǎn)意通百貨主要以傳統(tǒng)單一的百貨模式經(jīng)營;北京華聯(lián)以超市為主，物業(yè)租賃為輔(提升商業(yè)配套服務(wù))的商業(yè)模式。

　　2) 本項(xiàng)目以綜合業(yè)態(tài)餐飲、娛樂、百貨、超市等統(tǒng)一經(jīng)營管理模式，異于凱里市現(xiàn)有商業(yè)模式。

　　第三步：“量身定制“租金評(píng)估與收益測(cè)算體系

　　1、建立工作模型

　　綜合運(yùn)用購物中心租金評(píng)估體系，結(jié)合貴州凱里世紀(jì)城項(xiàng)目自身特點(diǎn)，量身定制項(xiàng)目租金評(píng)估和和運(yùn)營收益體系。

　　2、基準(zhǔn)租金定價(jià)及修正

　　定價(jià)影響因素

　　因素權(quán)重分析

　　結(jié)合市場(chǎng)需求及商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，評(píng)定上述定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定物業(yè)綜合素質(zhì)如下表：

　　參考項(xiàng)目選定

　　加權(quán)分析(新開業(yè)項(xiàng)目)

　　依據(jù)“市場(chǎng)比較”原理，對(duì)可比相關(guān)項(xiàng)目的租金經(jīng)過修正，加權(quán)后得出：

　　加權(quán)分析(成熟項(xiàng)目)

　　3、商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)及修正

　　通過引入業(yè)態(tài)系數(shù)和樓層系數(shù)，推導(dǎo)各業(yè)態(tài)租金：

　　項(xiàng)目開業(yè)當(dāng)年各樓層業(yè)態(tài)租金情況(單位：元/㎡/月)

　　4、租金評(píng)估與運(yùn)營收益測(cè)算