第一步：精準把握項目定位

　　1、類型定位

　　根據貴州凱里世紀城所具備的條件，可定位為 “鄰里購物中心”。

　　2、檔次定位

　　項目建設初期定位于“中檔偏高”，未來可根據市場逐漸調高，既可規避市場不成熟的風險，也可保留未來向上調整的空間，還可滿足項目形象及功能的需求。

　　3、客群定位

　　4、形象定位

　　體現現代消費的購物中心化趨勢/滿足消費客群對品質格調生活需求/展現區域標桿商業場所：

　　5、業態定位

　　綜合消費者調研結論，結合市場實際情況，我們判斷各類型人群需求業態如下：

　　6、物業組合

　　第二步：選取可比案例，分析競爭項目租金

　　1、貴州恒遠意通百貨

　　貴州恒遠意通百貨綜合分析：

　　1)商場統一管理、統一收銀，專柜面積20-80平方米不等;商場整體生意一般，但物業商鋪生意好，商鋪租金較高，配套項目一般。

　　2)優勢：置處于商業中心區，人流大、消費高。

　　3)劣勢：商場品牌檔次低、面積小、購物環境商場布局一般，無配套項目吸引顧客。

　　2、貴州恒誠百貨服裝批發城

　　恒誠百貨服裝批發城綜合分析：

　　1)恒誠百貨服裝批發城一樓目前以獨立商鋪獨立經營為主，無品牌要求，商鋪面積在20-60平方米左右，商鋪入駐率達98%以上，但開業率只有90%左右。商場經營狀況差，無配套項目。

　　2)優勢：主干道旁、周邊專業市場多人流大、商鋪入駐率高。

　　3)劣勢：無主力店和配套項目、雖然提供統一物業服務但無統一的規范管理和品牌要求。

　　3、北京華聯

　　北京華聯綜合分析：

　　1)北京華聯整體經營狀況良好。物業配套項目較豐富：貴陽銀行、華創證劵、縱橫大酒店、西柚西餐廳、80印象主題餐廳、紅晨餅店、起點婚紗、東方麗美容等。

　　2)優勢：地理位置好，超市品牌經營，物業配套項目好。

　　3)劣勢：無廣場，超市、百貨經營面積小無法形成核心商業區。

　　競爭項目分析小結：

　　1) 恒誠百貨服裝批發城、恒遠意通百貨主要以傳統單一的百貨模式經營;北京華聯以超市為主，物業租賃為輔(提升商業配套服務)的商業模式。

　　2) 本項目以綜合業態餐飲、娛樂、百貨、超市等統一經營管理模式，異于凱里市現有商業模式。

　　第三步：“量身定制“租金評估與收益測算體系

　　1、建立工作模型

　　綜合運用購物中心租金評估體系，結合貴州凱里世紀城項目自身特點，量身定制項目租金評估和和運營收益體系。

　　2、基準租金定價及修正

　　定價影響因素

　　因素權重分析

　　結合市場需求及商業經驗，評定上述定價影響因素之權重，綜合分析評定物業綜合素質如下表：

　　參考項目選定

　　加權分析(新開業項目)

　　依據“市場比較”原理，對可比相關項目的租金經過修正，加權后得出：

　　加權分析(成熟項目)

　　3、商鋪租金定價及修正

　　通過引入業態系數和樓層系數，推導各業態租金：

　　項目開業當年各樓層業態租金情況(單位：元/㎡/月)

　　4、租金評估與運營收益測算