商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)打開(kāi)了另一扇窗…

商業(yè)地產(chǎn)的新機(jī)會(huì)，已經(jīng)出現(xiàn)。

最近，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)依然波瀾不斷，市場(chǎng)信心低迷的大背景下，一些頭部房企也開(kāi)始受到投資者們的擔(dān)憂和質(zhì)疑。

不過(guò)，危機(jī)總是與機(jī)遇并存，積極的變化也正在發(fā)生——就在不久前，證監(jiān)會(huì)對(duì)四只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs開(kāi)閘，華潤(rùn)、金茂、萬(wàn)科三家頭部房企REITs獲受理。

這意味著，市場(chǎng)期待已久的商業(yè)地產(chǎn)REITs終于迎來(lái)機(jī)會(huì)，優(yōu)質(zhì)商業(yè)獲得獨(dú)立上市融資的可能性，打通經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)“投融建管退”全鏈條邁出了重要一步。

如果后續(xù)幾家企業(yè)REITs能夠順利發(fā)行，不僅將有效拓寬地產(chǎn)融資渠道，同時(shí)也將極大激勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有利于地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入均衡發(fā)展的新階段。

近年隨著住宅開(kāi)發(fā)面臨瓶頸和拐點(diǎn)，主流頭部企業(yè)都已紛紛明確轉(zhuǎn)型思路，例如華潤(rùn)、龍湖、萬(wàn)科等，都在加大對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的投資和布局。

當(dāng)很多人還在為地產(chǎn)擔(dān)心迷茫的時(shí)候，實(shí)際上新的窗口已經(jīng)打開(kāi)…

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房企的轉(zhuǎn)型

對(duì)地產(chǎn)行業(yè)而言，關(guān)于投資商業(yè)地產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的探討，很多年前就有。

但是，在曾經(jīng)住宅開(kāi)發(fā)蒸蒸日上的市場(chǎng)環(huán)境下，投資回報(bào)周期較長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)顯然并未引起足夠重視，僅有華潤(rùn)、龍湖、萬(wàn)科等少數(shù)房企，長(zhǎng)期堅(jiān)持投資商業(yè)項(xiàng)目。

然而2021下半年以來(lái)，房企爆雷潮的出現(xiàn)，改變了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展局勢(shì)，同時(shí)也徹底打破了過(guò)去對(duì)于住宅投資的“路徑依賴”。

在今年各大房企的業(yè)績(jī)會(huì)上，曾經(jīng)以住宅為核心的頭部開(kāi)發(fā)商們，都不約而同的提出向經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。

比如龍湖就表示：“計(jì)劃用三到五年的時(shí)間，將運(yùn)營(yíng)、服務(wù)航道的利潤(rùn)占比提升至50%，收入占比達(dá)到20%，同時(shí)降低有息負(fù)債，讓公司更加安全。”

華潤(rùn)置地也提出：“要把經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)打造成第二曲線，未來(lái)盈利占比將提升至50%。”

這種變化，不僅反映出在住宅市場(chǎng)日趨飽和的當(dāng)下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資重點(diǎn)開(kāi)始向經(jīng)營(yíng)性持有物業(yè)轉(zhuǎn)變；

同時(shí)也意味著，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域?qū)⒏鎰e粗放增長(zhǎng)，正在像歐美、日韓、香港等市場(chǎng)那樣走向成熟，進(jìn)入新的發(fā)展階段。

近日，三家頭部房企的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲受理——華潤(rùn)的萬(wàn)象城、金茂的覽秀城、萬(wàn)科印力的印象城，將獲得上市融資的機(jī)會(huì)。

REITs放開(kāi)，意味著那些長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)，將獲得新一輪發(fā)展機(jī)會(huì)，同時(shí)也將加速傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向不動(dòng)產(chǎn)商轉(zhuǎn)型。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮，近期就對(duì)媒體表示：“有REITs之后，我們終于可以說(shuō)萬(wàn)科從發(fā)展商變成不動(dòng)產(chǎn)商了，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者向不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)提供者轉(zhuǎn)變。”

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資本的選擇

不僅傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商意識(shí)到行業(yè)變化而主動(dòng)謀求轉(zhuǎn)型，在大地產(chǎn)領(lǐng)域的金融機(jī)構(gòu)們，也早已調(diào)整了投資布局的重點(diǎn)方向。

以地產(chǎn)金融和資管賽道的頭部企業(yè)平安不動(dòng)產(chǎn)為例，在債券半年度報(bào)告中，其業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)已明確為：

圍繞一二線重點(diǎn)城市，積極布局商辦(寫字樓、商場(chǎng)、酒店)、租賃住房、康養(yǎng)等領(lǐng)域，打造全價(jià)值鏈資產(chǎn)管理能力、全過(guò)程金融產(chǎn)品能力以及全方位風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

同時(shí)，繼續(xù)壯大不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，積極布局收租類不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，為集團(tuán)保險(xiǎn)資金提供不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)資產(chǎn)配置與管理服務(wù)，定位為集團(tuán)險(xiǎn)資配置的主力平臺(tái)。

平安不動(dòng)產(chǎn)對(duì)商辦等收租類物業(yè)的大力深化投資從2009年就已經(jīng)開(kāi)始，應(yīng)該說(shuō)他們的策略調(diào)整遠(yuǎn)早于行業(yè)。

目前，平安不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)成功投資了很多高端寫字樓及商業(yè)綜合體，大部分都位于一線及核心二線城市，物業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、出租率居于行業(yè)高水平。

如今，在全國(guó)很多核心城市的核心區(qū)位，你都能看到平安不動(dòng)產(chǎn)管理的物業(yè)，這些核心物業(yè)構(gòu)成了平安不動(dòng)產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的底氣。

例如去年獲得樂(lè)居財(cái)經(jīng)“年度資產(chǎn)管理標(biāo)桿項(xiàng)目”的杭州平安金融中心，即使在受疫情影響的2021年，也保持了98%的高出租率，全年納稅超過(guò)2億元。

而在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs開(kāi)閘的當(dāng)下，擁有大量核心區(qū)位資產(chǎn)的平安不動(dòng)產(chǎn)，同樣將迎來(lái)更大的發(fā)展機(jī)遇。

今年4月，平安不動(dòng)產(chǎn)宣布與華潤(rùn)萬(wàn)象生活達(dá)成戰(zhàn)略合作，將引入后者多年積累的品牌資源優(yōu)勢(shì)及運(yùn)營(yíng)管理能力，共同打造具有消費(fèi)引領(lǐng)力的城市級(jí)商業(yè)新地標(biāo)。

目前，平安不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)構(gòu)建了與新鴻基、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、香港置地、凱德、龍湖、印力等多家優(yōu)秀商管企業(yè)合作的專業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，為其在管資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)賦能，未來(lái)這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項(xiàng)目也都有通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)上市的可行性。

作為中國(guó)平安旗下專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺(tái)，平安不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理原值規(guī)模超2200億元，其中商場(chǎng)管理面積達(dá)280萬(wàn)平方米，主要在管資產(chǎn)為產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定回報(bào)的商辦收租型物業(yè)。

隨著房地產(chǎn)步入存量時(shí)代，在行業(yè)轉(zhuǎn)型和REITs放開(kāi)的影響下，不動(dòng)產(chǎn)資管領(lǐng)域?qū)⒂瓉?lái)重要的發(fā)展機(jī)會(huì)，而在這一賽道深耕多年，擁有資本優(yōu)勢(shì)和資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)的平安不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)疑將承擔(dān)起更加重要的角色與責(zé)任。

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未來(lái)的方向

早在幾年前，商業(yè)地產(chǎn)已分化為四個(gè)不同方向，即：投資商、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商……每個(gè)領(lǐng)域都將出現(xiàn)能力突出的頭部企業(yè)。

如今，我們已經(jīng)看到這種趨勢(shì)正快速成為現(xiàn)實(shí)，比如以平安不動(dòng)產(chǎn)為代表的投資商，以華潤(rùn)、萬(wàn)科等頭部房企為代表的開(kāi)發(fā)商，以及近年涌現(xiàn)的一批商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司、代建服務(wù)公司、物業(yè)服務(wù)公司等。

參照歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將越來(lái)越細(xì)化，不同公司根據(jù)自己的專業(yè)特長(zhǎng)將專注于某個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，更加精細(xì)化和專業(yè)化。

而從諸多發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐看，在地產(chǎn)基金、REITs等工具完善的情況下，地產(chǎn)金融投資機(jī)構(gòu)的發(fā)展空間，甚至比傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商更大——他們既可為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供資金，也可以投資存量資產(chǎn)，通過(guò)有效的資產(chǎn)管理實(shí)現(xiàn)收益。

因此，在地產(chǎn)進(jìn)入新周期，REITs離我們?cè)絹?lái)越近的背景下，不動(dòng)產(chǎn)投資與資產(chǎn)管理，就是市場(chǎng)打開(kāi)的另一扇窗。

正如平安不動(dòng)產(chǎn)首席運(yùn)營(yíng)官曾燦霞今年初在一次行業(yè)論壇上所分享：

“真正能夠穿越周期的還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，雖然宏觀的不確定性依然存在，但是隨著時(shí)代的變化，機(jī)會(huì)是不斷涌現(xiàn)的。”

商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)體量巨大的行業(yè)，雖然我們走到了一個(gè)階段性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但整個(gè)行業(yè)還遠(yuǎn)未成熟，還有很多機(jī)會(huì)留給那些有準(zhǔn)備的人。