2020年黑色開局，新冠疫情疊加國際政治經濟形勢風云變幻，產業園區也經歷了跌宕起伏的一年。從上半年的防控疫情、減租降費、云上辦公，到下半年的項目投拓、招商引資、搶奪市場，產業園區既展現出行業韌性，也面臨著重塑增長的嚴峻考驗。“如何活下去”已然成為所有產業園區都必須思考的核心命題。
2020年初的這場疫情一方面成為加快產業園區行業洗牌的“催化劑”，另一方面也推動產業園區加快創新轉型的步伐。隨著“后疫情時代”的到來，產業園區外部環境的不確定性、變化性顯著增加，行業內部的競爭態勢也日趨激烈，產業園區必須要積極主動地進行創新以實現“成功突圍”。
和君產業園區事業部觀察到，2020年部分標桿產業園區已經走在了時代的前列，做出了諸多有益的探索，也取得了較好的效果，園區核心競爭力持續提升。基于此，我們對2020年產業園區行業的創新發展趨勢進行分析總結，概括為以下五大關鍵詞。
1、2020年，產業服務成為園區盈利模式創新的主要方向
通常來說，產業園區從初創建設期到成熟運營期，會經歷三個典型的階段（如下圖所示）。
2020年園區呈現從“房地產開發模式”往“產業服務模式”加速轉變的趨勢。以中電光谷（(00798.HK)）為例，早期也是像國內大多數園區一樣，是一個以園區及配套房地產開發、銷售、租賃為主要盈利模式的企業，但是從2015年開始，中電光谷明確提出了“從園區開發商向園區運營服務商”的戰略轉變。從2015年、2019年到2020年的營收數據對比可見，2015年園區相關房地產開發銷售的收入占比80%以上；而到了2019年，這一比例降低為49.6%，而來自于產業服務的營收占比達到44.3%；到了2020年的上半年，產業服務的營收占比更是達到了52%，這說明中電光谷已經轉變為以產業服務為主的模式，實現了戰略的轉型升級。
從中電光谷2020年的半年報來看，受疫情影響，雖然整體營收下滑，但是產業園運營服務收入仍然差不多有5億元，其中，占比第一的是設計與建造服務，第二是物業管理服務，其他的還有能源服務，以及園區的餐飲、酒店、園區金融、智慧園區等服務，可見這種輕資產類的服務型業務已經占越來越大的比重。而設計與建造、物業管理還算是一些比較基礎的服務項目，中電光谷也在探索智慧園區等更高階的園區服務。
2020年越來越多的頭部園區企業也在其規劃的新戰略發展方向里，提出了要提升產業服務等戰略新興業務的權重，從“重資產”向“輕重并舉”或“輕資產”轉型的模式。以鴻坤產業集團為例，它提出未來將重點推進“1：1的戰略”，即50%的收入來自于租金，50%的收入來自于其他的產業收入。聯東集團也提出未來將基于“跟隨產業轉移趨勢執行輕重并舉”的戰略方向，要加大增值服務，稅收減免等新興的服務。
2、產業投資成為園區的重要利潤來源
2020年園區盈利模式創新的第二個趨勢是——產業投資成為園區的重要利潤來源。資本市場的通道已經加速放開，什么樣的園區企業更容易上市？或者能得到更好的估值？其實要看模式上是否更有先進性。相對而言，產業服務、產業投資等創新業務收入占比較高、盈利模式先進的園區，更容易得到資本市場的關注和高估值。
以張江高科為例，是典型的已經升級到3.0模式的標桿園區，這個模式主要以股權投資、產業深度服務為主。從張江高科近幾年的年報可以看出（參見下圖），產業投資收益已經成為利潤的“大頭”，充分說明了產業投資的價值。
總的來看，2020年中國大多數產業園區還處于“以房地產開發為主的”初級階段，但隨著時間演變，產業園區到中期將形成“地產開發+物業持有+產業服務+產業投資”的“四維一體”模式，到遠期將形成“物業持有+產業服務+產業投資”的“三足鼎立”模式。另外，隨著AI等新興技術的發展，以及智慧園區、虛擬園區等的出現，還有可能催生出園區4.0以上的新型盈利模式。
對標上述先進模式、頭部企業，那些還處在初級階段、靠園區房地產相關收益為主的園區，一定要抓住行業變遷的趨勢，及時進行盈利模式的轉型升級。
園區數智化創新是國家一系列政策正在加速推進的方向。2020年4月，國家發改委和網信辦發布了《關于推進“上云用數賦智”行動，培育新經濟發展實施方案》，明確了以“上云、用數、賦智”的六字方針，指引各行業各領域加快推進數智化轉型。園區目前的數智化創新還處于比較早期的階段。很多園區目前主要還是在打造園區基本的智能化管理，比如智能門禁、一卡通等，這其實都是比較基礎的園區智能化。現在已經有一些頭部園區企業，包括我們服務的中關村科技園，他們在構建園區自身的數智化經營系統，包括客戶關系管理、招商管理、設備管理等，相對而言稍微走得靠前一點。
但是，園區的數智化轉型仍然在探索之中，真正做得特別好的園區非常有限。例如，天安云谷構建了數據化產城社區運營平臺CC+、空間設施易聯易控系統、大數據運營指揮中心總裁駕駛艙三大數據平臺，以智慧化、可視化的方式管理園區空間和公共設施，致力于掌握空間與設施的全生命周期數據，實現實時、高效、智能的指揮調度。
未來更高階的園區創新領域數智化轉型，是構建產業園區的工業互聯網平臺。工業互聯網應該是未來巨大的風口，園區里有大量戰略新興產業和企業，可以圍繞這些戰略新興企業構建工業互聯網平臺、產業互聯網平臺，發揮園區先天優勢，構建產業大數據中心等，如果真正走到這個階段，那么園區的數智化創新空間就打開了，未來的想象空間會更大。
2020年“注冊制”改革等創新政策的推出，開啟了中國資本市場的一個超級機遇期。注冊制的推出是“分水嶺”，未來30年，中國資本市場將真正迎來大發展的機遇期。
1、園區企業上市“風口”開啟
國家對于國資開發區、高新區出臺了推動上市的政策，一些輕資產的園區企業也都在紛紛對接資本市場。我們觀察到，從2019年到2020年，園區相關企業掀起了上市熱潮，比如2019年上市的中新集團、力合科創、易商紅木，2020年上市的錦和商業、德必文創。近兩年園區上市企業主要有四類，一類是國有背景的園區，第二類是做輕資產運營的園區運營公司，第三類做資本出身的創投機構，第四類是做物流園區的企業。以上種種，表明各個類型的園區頭部企業未來都會具有更好的機會，這個機遇期一定要抓住。
2、園區REITs和資產管理提速
資產管理現在成為頭部標桿園區最關注的事情。因為園區具有投資周期長、投入大、產出慢等特征，必須要找到一個良好的資產循環通道。2020年1月，證監會召開2020年系統工作會議，指出穩妥推動基礎設施REITs試點。4月30日，中國證監會和國家發展改革委共同發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，明確提出“鼓勵國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點”，并“支持位于國務院批準設立的國家級新區、國家級經濟技術開發區范圍內的基礎設施項目。”昭示著產業園區REITs資產證券化進入黃金發展窗口期。2020年，許多國資背景的頭部園區正在加速推進園區資產證券化。
3、園區產業基金繼續“高歌猛進”
產業基金原來被認為是一個比較時髦的東西，但現在已經快成了很多園區的“標配”業務，有的園區甚至提出來了“一園區、一基金”的模式。產業基金一方面是招商的重要手段，簡單依靠土地和政策優惠，現在已經很難招到好的企業了；另一方面，通過基金，園區也能分享好企業的價值增值，獲取投資收益，這對于成熟園區的盈利多元化是非常重要的。
關鍵詞四、政策創新
2020年，產業園區的政策創新也在加速。我們觀察到，產業園區成為“風口”，各個方面的力量都在加速進入，除了政府背景的園區管委會，還有大量的房地產企業、實業巨頭、輕資產運營公司、創投資本等各方“玩家”都在大力進入，使得園區變成了一個“同質化”特別明顯的領域，出現了“千園一面”的情況，大量園區“重復建設”、主導產業“雷同”，基本都定位于戰略新興產業，要么是新一代信息技術，要么是醫療健康，要么是文創，要么是節能環保，甚至一些不太發達的縣級園區也在做生物醫藥產業，可想而知難度有多大！需要考慮園區到底適不適合做這樣的產業？跟別的園區相比較有什么樣的差異化競爭力？在此背景下，政策創新是一個可以創造園區差異化競爭力的策略，這樣在招商的時候才會有針對性的優勢。
這兩年比較熱的園區政策創新主要有三大方向：
第一是營商環境相關政策創新，這其實是很多入駐企業非常關注的“底層需求”，比如說構建“一攬子”服務體系，加快辦理相關證照、施工報批等，促進企業快速入駐和開展正常生產經營，減少不必要的檢查和審批，兌現招商承諾等。這些“底層”政策創新做好了，園區就已經具備了較強的競爭力。
第二是人才相關政策創新。人才現在越來越成為戰略新興產業發展的核心要素，許多擬入駐園區的企業在考察備選園區時，非常關注本企業的人才能否一起過去，園區能不能對這些員工有吸引，甚至有一些企業負責人，在選中一個園區之后，往往會組織核心員工去現場考察這個園區，如果人才在園區穩定不下來，這個企業不可能入駐這個園區。去年我們為天津寶坻中關村京津科技城做了一個政策創新項目，許多建議到了天津市政府的采納，尤其是關于人才落戶、購房、產業發展等創新政策，成為了園區的差異化競爭力。
第三是產業發展政策創新，這對于園區來講更為關鍵。以銀川市發展互聯網醫藥產業為例，相比較發達地區的省會城市，銀川市的區位競爭力不強，但是它在產業政策上做了創新，比如爭取到了國家在互聯網醫院資質方面的獨特政策，從而吸引了許多互聯網醫院都落戶在那里。另外，像前些年比較熱的新疆霍爾果斯，也是因為稅收等政策突破創新，吸引了大量影視文化企業的落戶?？梢姡邉撔聲@區產生非常重要的推動作用。
園區的招商運營創新，2020年也出現了一些比較有新意的模式。
第一是“飛地招商”，分為正向飛地、反向飛地。正向飛地是指從高級別的城市，在低級別城市設立一塊飛地。比如前幾年北京市要轉移醫藥生產相關企業，而滄州渤海新區抓住機遇，給北京在渤海新區規劃了一塊飛地，在稅收、資質互認等方面保留了類似于北京的特點，這對于地方政府、企業都是非常重要的利好，最終促成了北京數十家醫藥企業集中搬遷到渤海新區，成為河北省的醫藥產業“高地”。
反向飛地是指一些相對欠發達城市的頭部企業、新興企業，有到北京、上海等一線核心城市設立研發總部、企業總部的需求，目的是吸引人才和提升企業品牌，這時候，也需要發達城市給予一個“飛地”，從稅收分享或者是資質互認方面提供一些優惠政策，這對于雙方都有好處，也是產業招商的一個好辦法。
第二是園區和產業巨頭的跨界聯合，這是一個非常好的模式。因為產業巨頭是地方產業聚集的龍頭企業，他們有很多業務擴展、全國布局的需求，如果園區跟龍頭企業有很好的銜接，能夠共建園區，對于項目獲取、完成招商都是非常好的做法。例如，招商蛇口聯合中國移動打造的湖北5G產業園、首創高科攜手58集團在南京建立58區域總部，都是非常典型的跨界聯合模式，強強聯手、互相得利。
第三是產教融合服務。園區想要吸引一些好的企業，人才是一個非常重要的要素，所以現在很多園區會圍繞人來做一些服務，比如許多園區在建一些科研機構、大學、人才培養的機構，對于提升園區產業服務能力、吸引優質企業入駐均會有很大的促進作用。例如，南京江北新區設立南京集成電路大學，對于深化南京創新名城建設、充分發揮南京人才優勢和科技優勢、驅動集成電路產業高質量發展，起到了重要的推動作用。
