代建雖好
但只是少數人的游戲！
截止目前，7萬多家開發商，僅32家房企啟動代建業務！
而在代建具體戰場，不同細分市場操盤難度又有所不同！
比如有人說“做住宅是高中生，做商業是大學生，而綜合體則是碩士生”。這種描述不一定貼切，但也一定程度反映了不同業態代建操盤難度的差異性。
就在這樣一種背景下，最近，在操盤難度極高的商辦代建戰場，行業跑出一匹“黑馬”！
它叫金地管理，脫胎于地產第一梯隊的金地集團！
它才兩歲多，卻已在多元業務拓展和全國化布局上取得優異成果，不僅在商業住宅、城市綜合體、學校、保障房等物業類型上頗有建樹，更在高難度城市更新及商辦代建領域取得歷史性突破。
成績單
截至2020年10月底，金地集團代建業務已布局全國近30座城市，管理服務項目58個，累計開發管理面積超1000萬方，其中住宅項目累計超700億元，商辦項目規模超過150億。
近2月，金地管理在商辦代建領域大單不斷，四喜臨門！
就在前2個月，金地管理連拓三項金融辦公代建項目：
深圳前海（深圳前海金融總部大廈、深圳前海新華保險大廈）和廣州金融城起步區（廣州金融城新華保險大廈）
都屬一線城市地標級辦公項目。
而在金秋10月，金地管理又再次成功中標上海青浦新城商業綜合體代建項目，這是一個集辦公、酒店、商場等業態于一體的商業綜合體，在國內這種商業綜合體代建并不多見。
而過去，金地管理在商辦代建更是發源很早。金地早期代建的深圳福田科技廣場早已進入成熟運營期。
對比同行，商辦代建本就少，近期金地管理頻頻發力，閃電完成上海、深圳、廣州等一線城市的覆蓋。對比下來，金地管理已經成為中國商辦代建領域的重要“領跑者”！
金地管理全國業務版圖
Part1 代建春天來了
商辦代建的頻頻發力
是金地管理對自身優勢和代建行業的認可。
在一份行業研究中，充分展示了代建“勢頭”強勁！
不少研究機構表示：
僅僅商業代建，未來就是一個“萬億級”市場!
未來領頭企業可能達到千億規模！
顯然，代建是一個好賽道！
在這樣一種背景下，標桿房企率先出發，且成效顯著。
比如綠城代建2019年為綠城貢獻了全年銷售額的三分之一；同樣深耕河南的建業地產、2019年銷售718億，而輕資產（代建）高達293億，合并后超千億，最終讓建業成為中國首個單一內地省份銷售破千億的房企。
值得補充的是，真正激活代建這個賽道的標志性事件是“綠城管理的香港上市”！
即綠城代建上市的“深遠意義”
表面是對綠城管理的利好，
深層次來看，它更應該是資本市場與投資者對整個代建行業未來成長空間的一種認可。
Part2 靠能力吃飯
代建是個好賽道，但卻門檻極高，唯有“能者居之”！
能做代建，只是少數人的游戲！
放眼望去，今天房企代建大致可分為“三派”。
綜上，你會發現，32家代建從業者各有各優勢。他們或者有央企身份優勢，或者有綜合或獨特產品力優勢、又或者是區域龍頭優勢可以賦能本區域中小房企……如果按照企業口徑，我們可以看到一些細分賽道、區域賽道已經出現一些佼佼者。比如
一個綜合能力是——你必須比委托方更懂客戶需求，而在運營開發中你要做到開發周期更短，融資成本更低，集采成本更具優勢，銷售更有品牌溢價，銷售速度也要更快……這樣才有源源不斷的代建“訂單”！
所以
如果說做地產，還是一個“看天吃飯”的賽道！
那么做代建，則是一個“靠能力吃飯”的賽道！
Part3 領跑者，為何是金地管理？
眾多代建選手中
為何金地管理能脫穎而出？
為何金地能在商辦代建領域迅速成為領跑者？
首先是戰略定位的問題。應該說，不同的戰略定位，不同的資源投入，不同的靈活機制，最終自然帶來各路選手在未來代建市場的力量分化！
縱觀很多百強品牌房企，其中的代建業務，更多是“邊緣部門”，是“部門級”的，真正分拆成公司，上升為公司戰略高度的代建企業還是少之又少。截至目前，老潘了解的僅只有綠城管理、金地管理、建業中原建設、雅居樂、中交地產5家專門成立了代建公司。
其次，專業制勝，系統致勝，打造富有金地特色的金地管理“代建共贏G體系”！
由于代建行業天然就是B2B行業，相對B2C行業而言，即使是藍海，但“專業化”的產品與服務體系從一開始就是獲取訂單的關鍵，更是代建企業能否持續高增長的前提。
基于此，金地管理成立僅2年就打造了一套極具自身特色、領先的管理模式——即金地管理代建共贏G體系。“G”既是金地（Gemdale）的首字母，寓意“金地特色”，也同時代表著金地管理所追求的“多方共贏”（Gather）和“品質堅守”（Great）。
目前這一套體系已在市場上獲得了不俗的口碑，不僅有效助力于金地管理的項目拓展，更在后期服務委托方、打造商住類、政府公建類和商辦類標桿項目中起到指導作用。
金地管理代建共贏G體系
其三，金地管理為何能夠在商辦領域成為佼佼者？核心也是出于金地的商辦系統能力。
首先，專業組織先行。商辦類代建，本身就比保障房、住宅類難度更高。相對而言，商辦代建非標準化、周期更長、系統更復雜、決策鏈條長，也因此，金地管理在商辦領域專門成立了“商辦事業部”，并快速沉淀出基于代建的商辦設計管理手冊、成本管理手冊，商辦類拓展工具包和拓展地圖等眾多標準化運營體系，這一點在商辦代建領域，金地又領先行業先走了一步！
其次，在代建產品競爭力方面，憑借金地集團多年的代建資源和經驗積累，金地管理已在商住、政府公建等代建項目中積累了良好的市場口碑和競爭優勢，今年更在商辦代建產品競爭力中形成了“一核四點”的專業優勢。即以空間管理為核心，以品質、造價、進度、安全為四個支點，保證商辦產品的整體競爭力。
比如在規模層面，商辦空間管理貴在科學管理每一寸空間。對此，雖然商辦空間組成復雜，但金地采取了特色ABC空間分類法(A為核心空間，B為輔助配套空間，C為政府類空間)，針對空間特異性強，金地又采取了特有的“開發+服務”雙體系代建定制服務，真正在滿足委托方各種需求前提下又不浪費一寸空間。
同時，在具體商辦代建產品運營層面，金地管理優勢突出。即
金地商辦代建的“一核四點”
整體而言，金地管理已經形成從前端投資決策到后端物業保障的全價值鏈管理服務，而且可以根據委托方的組織架構，提供量身定制的交鑰匙到過程深度參與的各類專業化服務。
Part4，獨特戰略優勢
同樣是做代建，金地管理，不是一個人在戰斗，而是基于母公司的航母式的協同戰！
與其他代建公司不同的是，金地管理背靠金地集團2000億量級的地產航母，還有諸多金地商置、金地穩盛投資、金地物業、金地文體等多元化“驅逐艦”。
金地集團多元業務結構
對比其他房企多元化還在試水探索階段，金地已經成為大型房企多元化成功轉型的先行者和示范生！
金地管理如何整合集團和兄弟產業各方資源？如何協同作戰？老潘簡單總結為4點：
第一，從金地管理項目獲取來看，金地管理目前合作的項目，充分整合集團和區域公司的資源獲取項目；
第二，金地管理是站在金地地產32年開發和供應鏈資源的巨人肩膀之上提供服務。同樣，比如金地管理為何此次能夠中標上海青浦新城商業綜合體代建項目，一個重要前提是，金地過去在上海商辦市場領域長期深耕細作，成功進駐嘉定、浦東、青浦、松江等重要核心區，布局7個綜合體項目。
第三、金地管理充分整合集團旗下金融、物業、互聯網裝修等業務，提供一站式、全鏈條解決方案。
具體說，金地管理在投資端可以聯合金地旗下金融平臺為委托方提供前端資金渠道解決方案；在后端服務，可以聯合金地物業，為委托方提供后端物管服務！
第四、從金地管理項目實際運營來說，目前金地管理基本與金地地產保持七大區域布局的一致性，這樣既能相對保證合作安全度，又能和兄弟開發公司借力。
反過來，金地管理由于輕資產優勢，也在對地產主業形成輕重結合的戰略互補！比如三道紅線之后，基于重資產的開發模式開始遭受沖擊，此時以代建為代表的輕資產模式開始備受關注和青睞。尤其在地產下行期，中小開發商會更愿意、更大規模委托企業做代建，這樣金地管理對金地開發，整體形成天然“削峰填谷”的周期互補、產業協同作用。
顯然，金地管理與金地集團其他產業也同時形成了“分則獨立生長，合則協同作戰”的局面。
總結
金地管理，短短2年時間就成為行業新秀，各業務類型均衡發展并快速成為國內商辦代建領域領頭羊，背后本就源于金地管理的專業和系統競爭力。
但這一切只是開始，中長期來講，金地管理力求成為“一個有獨特競爭力、長久生命力、行業領先的公司”，這是金地集團董事長凌克先生給出的期許！
