一文說清楚：“園區(qū)運(yùn)營(yíng)+地產(chǎn)開發(fā)”模式

“園區(qū)運(yùn)營(yíng)+地產(chǎn)開發(fā)”，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的一種重要商業(yè)模式。該模式中，政府將園區(qū)作為地產(chǎn)項(xiàng)目，由指定開發(fā)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行園區(qū)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資等工作，然后再轉(zhuǎn)由政府相關(guān)部門經(jīng)營(yíng)和管理，開發(fā)商在這個(gè)過程中利用園區(qū)規(guī)劃的話語權(quán)優(yōu)勢(shì)在園區(qū)及其周邊進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)。

 

“在對(duì)地方政府有充足的貢獻(xiàn)下，開發(fā)商獲得土地合理地價(jià)定向出讓的機(jī)會(huì)。”

 

在這種商業(yè)模式中產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的土地儲(chǔ)備將在開發(fā)機(jī)構(gòu)所有土地儲(chǔ)備中占絕大部分比例，而在園區(qū)周邊拿地也是公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來擴(kuò)張的一條業(yè)務(wù)發(fā)展主線。

 

園區(qū)業(yè)務(wù)主要為園區(qū)托管和代建業(yè)務(wù)。園區(qū)所有權(quán)基本屬于地方政府，非開發(fā)機(jī)構(gòu)只是簽訂“園區(qū)托管運(yùn)營(yíng)”協(xié)議，根據(jù)原有托管分成協(xié)議，在托管年限之內(nèi)完成規(guī)劃、建設(shè)、招商和后期維護(hù)工作。

 

>土地開發(fā)采用BT模式，與政府110%結(jié)算。

>招商引資，提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入。

>當(dāng)?shù)卣陨弦荒曷涞赝顿Y額的45%進(jìn)行返還，落地投資額包括土地、廠房、機(jī)器設(shè)備等。

 

這種開發(fā)模式實(shí)現(xiàn)了開發(fā)商與地方政府的“雙贏”

對(duì)于開發(fā)商：

1、由于公司本身就是土地整理的負(fù)責(zé)人，利用對(duì)于區(qū)域整體土地規(guī)劃的了解，可以低成本鎖定大量土地；

2、土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要大量的資金投入，公司前期的地產(chǎn)銷售回款可以在一定程度上實(shí)現(xiàn)對(duì)于前兩者的現(xiàn)金流支持；

3、園區(qū)發(fā)展帶來的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及高端產(chǎn)業(yè)人群的消費(fèi)和住房需求可以為地產(chǎn)項(xiàng)目提供相對(duì)充足的目標(biāo)客戶群；

4、隨著園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的日漸完善，入駐企業(yè)數(shù)量的不斷增加，區(qū)域整體價(jià)值將獲得有效提升，從而對(duì)房地產(chǎn)的銷售形成強(qiáng)勁的支撐。

 

對(duì)于地方政府：

1、從地方政府角度看，在前期零成本零投入的情況下，順利實(shí)現(xiàn)園區(qū)的正常開業(yè)和運(yùn)作；

2、隨著園區(qū)的逐步成熟，入園企業(yè)數(shù)量及投資將不斷增加，政府將實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入和區(qū)域GDP 的雙重提升；

3、還解決了地方人口的就業(yè)問題，完美地契合了地方政府的政治訴求。

在園區(qū)運(yùn)營(yíng)方面，通過與地方政府簽訂區(qū)域整體委托開發(fā)協(xié)議，開發(fā)商全權(quán)接管了園區(qū)開發(fā)的所有事宜，從前期的土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到招商引資，再到后期的綜合服務(wù)。

 

“園區(qū)運(yùn)營(yíng)+地產(chǎn)開發(fā)”模式收入：

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（招商引資服務(wù)）、園區(qū)綜合服務(wù)。

基建和土地整理的資金投入大，占用周期較長(zhǎng)，一般需公司墊資1-2 年，在項(xiàng)目建成后由政府按照建設(shè)成本及事先確定的利潤(rùn)率支付工程款。各項(xiàng)業(yè)務(wù)費(fèi)用按照審計(jì)后所產(chǎn)生費(fèi)用或新增投資額對(duì)應(yīng)加成或者分成，政府可選擇一次性支付或者分期支付。收入確認(rèn)和結(jié)算方式的建立保證開發(fā)商的正當(dāng)收益和權(quán)力。

 

總結(jié)：

“園區(qū)運(yùn)營(yíng)+地產(chǎn)開發(fā)”最主要的意義其實(shí)就是做大盤、做深耕，一個(gè)開發(fā)商在一個(gè)城市要長(zhǎng)期良性發(fā)展，必須要有“糧倉”項(xiàng)目。而這種糧倉項(xiàng)目，沒法在招拍掛市場(chǎng)中獲取，也很難在收并購市場(chǎng)中獲取，只有和政府談妥后，以產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商的角色來獲取。

 

開發(fā)商給地方政府做應(yīng)有的貢獻(xiàn)，地方政府以招商、選商為出發(fā)點(diǎn)，為項(xiàng)目來定制相應(yīng)的掛牌條件，并且在土地價(jià)格上予以優(yōu)惠，使得開發(fā)商以最有利的條件做自己最擅長(zhǎng)的事，最終讓城市的民生、經(jīng)濟(jì)都有提高，達(dá)成政府與企業(yè)的雙贏。