房地產與城市，仿佛是船與水的關系，是一個永遠不會缺乏話題的存在。但水能載舟亦能覆舟，城市能讓房企飛黃騰達，也能使其折戟沉沙。
縱觀近十年優秀房企的成長史，我們總會感嘆高周轉的強大魅力，但不能忽略的卻是，精準的城市站位同樣是其快速成長的重要秘訣。
在變幻莫測的VUCA時代，如何選對布局城市、選對深耕區域已經成為了每個房企經營中面臨的重要問題。
地產黑馬成長史
選對城市很重要
隨著中國房地產行業“超極分化”時代的到來，行業競爭不斷加劇，大魚吃小魚的故事每天都在發生。
龍頭房企憑借著規模、品牌、資金都多方面優勢不斷搶占市場份額，擠壓中小房企的生存空間。
另一方面、規模房企之間的競爭也從未停歇，TOP50內的競爭已達到白熱化。
在如此激烈的競爭格局中，一批地產“黑馬”橫空出世，他們以嫻熟的技巧、精準的走位在殘酷的競爭中得以生存并迅速發展壯大。
細品這些“黑馬”的成長秘訣，無一不在城市研判及區域研判上下足了功夫。
在當今地產圈，中梁是最引人注目的“黑馬”之一。
曾經的“溫州小霸王”在2016年突然發力，在短短三年的時間里，完成了從百億到千億的跨越，迅速從地方性房企成長為全國性房企。
布局三四線，中梁的戰略和碧桂園非常相似。
從2016年開始，中梁開始布局福建、安徽、江西等地，2018年進軍內蒙古和遼寧等區域。
截至目前，中梁已在布局全國20多個省市的140余座城市，成功開發了500余個項目。
“一線城市北京、上海的地價太高，競爭過于激烈，在與國企和央企的搶地大戰中，中小型房企并不具備優勢，即使搶到了地王，后期入市風險也高。反觀三四線城市，雖然普遍陷入去庫存的泥潭中，甚至部分三四線城市房價還有下跌，但并不意味著沒有市場機會。”
中梁華北區域公司的董事長顧偉如是說道。
但近年來三四線城市的市場降溫，無疑會給這樣的布局戰略帶來很大的風險，中梁嗅到了城市市場格局的變化。
2018年下半年之后，中梁控股重倉三四線的思路正在轉變。
2019年初，中梁進駐沈陽、青島、大連等城市，年內布局城市數量超過10個，其中不少城市為中梁首次進入。
2019年全年，中梁買地投資中，二線城市占比提升至50%以上。
作為一家僅有十年歷史的房企，新力也憑借著精選城市，然后在短期之內快速占據市場份額的攻城戰模式實現了飛速發展，成為了第一家上市的贛系房企。
2019年，新力控股合約銷售額914.2億，2018年為710.8億，同比增長28.6%，距離千億銷售額只差臨門一腳。
2017年，新力將總部搬遷至上海，正式開啟了全國化發展的新階段。
有異于其他房企的“狩獵式”全國化擴張，新力采取了“農耕式”擴張思路，堅持“城市深耕”布局策略。
其“4+X”城市策略目前已形成“以南昌為中心的中部區域、以成都為中心的西部區域、以上海為中心的長三角區域、以深圳為中心的珠三角區域”四大區域核心。
得益于多年以來不懈地城市深耕，新力對于深耕區域內單個城市市場特點的理解往往更加深刻，因此拿地上更加精準與快速。
新力地產副總裁佘潤廷曾表示：
“在一個城市堅持深耕，能夠幫助我們更好的在城市獲得市場口碑。獲得政府的認可，獲得各方面的認可，這是投資大策略中城市小策略的落實。”
市場競爭激烈
房企應重視城市級風險
巧婦難為無米之炊，對于房企而言，土地意味著生存的資本。
但凡想生存，想發展，想做大的企業，都將拿地作為企業經營中的重中之重。
但在超極分化的地產行業市場格局之下，不僅僅是市場份額向大型房企集中，土地市場的趨勢也同樣如此。
很多中小型開發企業表示，大型房企進入當地使得土地市場競爭更加激烈，拿地的難度也是直線上升的。
另外在拿地決策的效率方面，大型房企總是能夠因為有一套標準化流程而搶占先機，不用老板親自過去拍板，只要拿出標準化模板進行判斷，就能迅速決策。
對于大房企，拿地是生產問題，對于小房企，拿地是生存問題。生存不止體現在土地儲備方面，也體現在了拿地過程中的風險管控方面。
中小房企如果因為土地儲備見底，對于陌生城市地塊不加研判而貿然入局，將會為企業帶來重大的生存風險。
我們總結了一套PCIE地產企業風險雷達模型，從企業、產業、城市、項目層面對房企所面臨的的風險進行了歸類，其中C代表城市級風險。
簡單來說，房地產企業所面臨的城市級風險可分為以下幾類。
城市選擇錯誤：選擇城市的標準、方法和動作出現問題，導致選錯城市。
城市定位錯誤：對于城市類型的判斷出現錯誤，城市類型可分為現金流型城市、利潤型城市、品牌型城市、資源型城市等，對于城市的定位出現錯誤，則會在與自身戰略的匹配中出現問題。
進入時機與方式錯誤：如有些城市適合進入，但當下不適合進入；或者有些城市適合以合作方式進入，有些適合以產業勾地方式進入，有些城市適合使用招拍掛方式進入等。進入城市時機與方式的選擇錯誤，都可能造成風險。
城市研判不用愁
六指標選對城市
自2016年起，行業發展進入城市分化、高位盤整的階段，“熱點城市”與“非熱點”、都市與都市圈、發達城市群與欠發達城市群開始呈現階梯性房價表現，房價表現突破“一二三線”城市能級的絕對劃分。
此外，有別于過去一路狂奔的發展態勢，依靠土地增值躺著賺錢的時代已經結束。
房地產行業逐漸從“勇者勝”轉變為“智勇兼備者勝”的時代。這一系列變化都要求房地產企業應該在城市選擇與研判方面進行更加深入的研究。
當房企進入新城市，開辟新戰場的時候，首先要對一個城市的房地產市場進行分析。
旭輝集團總裁林峰先生曾在《逃離底特律》一文中提出了“五維看城市”的城市研判方法，即基本面、護城河、進化力、管理層、市場態。
90%的中小型房企最大的短板是沒有研究透徹自己所在城市，判斷城市發展機會、競爭對手策略，往往靠“感覺”，而不是“吃透”！
另外，我們也發現，很多中小房企在城市研判方面都有著自己的一套標準，但從內容來看大多都是抄襲大企業，不符合自身企業發展階段的需求。
我們根據多年行業咨詢經驗，總結出了以下6項城市研判指標，幫助中小房地產企業研判相關城市的進入價值。
一、城市的基本面
GDP。GDP代表的一個城市的經濟規模總量，當然是越大越好。
此外也要關注城市的構成城市GDP的各產業的比重，第三產業與創新產業占比更大，則更優質。
財政收入與稅收。財政收入與稅收體現了GDP的效率，這兩個數字在GDP中的占比越大，代表著這個城市的發展效率越高。
城市的人口總量與流動趨勢。房子都是蓋給人住的，城市人口總量越大，市場就越大。此外，城市人口的流動趨勢也不容忽視，凈流入還是凈流出也深刻地影響著市場環境。
交通狀況。如一條高鐵的建成，可能在短期內利空當地市場，人才可能會被大城市吸附過去。但在長遠看來是利好當地市場，因為交通的改善有利于當地經濟的發展。
此外，城市的財政預算與負債，居民儲蓄余額與股票債券持有量都是構成城市基本面的重要標準。
二、城市的相對競爭力
城市的地理位置及氣候。這些因素是無法更改的，港口城市與內陸城市在發展機會上大不相同。
隨著人們對生活舒適度要求的提高，城市氣候也成為了其作出置業選擇的重要考慮因素。
產業業態。如深圳的高端制造產業鏈已經香港的金融業，極強的競爭力使其在短時間內無法被完全取代。但一些城市賴以生存的石油及礦產資源則很容易被取代，因此應關注其產業業態的持續變化。
三、城市潛力
上位政府的定位。上位政府對城市的定位在一定程度上影響著一個城市的發展潛力，定位是中心城市，是援邊開放城市，是生活型城市，還是后花園型城市，還是以制造業驅動的產業級城市，都在影響著這個城市未來的發展軌跡。
此外，關于城市潛力方面，也應關注城市的財政預算重點投放方向，經濟增長的結構與質量、對高素質人才的吸附力等。以此對城市進行三年內、五年內、十年內發展潛力的展望。
四、政府的行為風格
分析當地政府當下對房地產行業的依賴程度，指標包括房地產行業在當地稅收與土地財政所占比例，就能預判未來推地節奏。
此外，對于城市主官過往的行事風格、當下的意愿路徑及能力研究也非常重要。
五、城市市場基本面
對一個城市房地產市場環境有比較清晰的了解，有利于指導房地產項目的良性開發。
市場供給量。可從銷售的商品房總量、已出讓的存量土地、潛在的土地供給量等方面進行研判，供給量越小的城市機會越大。
市場需求量。可從人口總量、人口流動趨勢，購買力等指標進行判斷。需求量越大的城市機會越大。
除此之外，也應關注城市的房地產建設規模、去化周期、二手房交易面積等指標。
六、城市與企業的契合度
與企業戰略的契合度。如當公司的戰略追求規模的高速擴張時，需要進入三四線城市；而當追求穩健發展與品質提升的時候，則應聚焦一二線城市。
與企業能力的契合度。當企業能力相對欠缺的時候，選擇擴張的城市應與原深耕城市在市場打法及特點上有一些共通性。而當能力有所提高之時，可向更高級城市與區域發展及擴張。
