六本木新城的有機更新之路

六本木新城位于東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木，新城以軌道站點為節(jié)點，按照“垂直花園城市”理念，通過開發(fā)超高層塔樓和地下空間，形成了著名的都市復合開發(fā)區(qū)，是日本規(guī)模最大的都市更新計劃之一。

六本木新城開發(fā)總體情況表

案例類型：	舊城改造
地址：	日本東京
開發(fā)主體：	森大廈株式會社
投資金額:	4700億日元
開發(fā)時間：	1986-2003
主要特色：	緊湊型開發(fā) 綜合開發(fā) 垂直花園城市 都市會客廳 公共空間

民間主導、政府配合的更新過程

六本木地區(qū)占地11.6公頃，不僅是日本有史以來由民間主導規(guī)模最大的都市更新案例，也是當時世界上最大規(guī)模的民間更新改建案例。六本木位于東京都中心的港區(qū)，距離日本皇宮僅0.5公里，大致相當于上海的淮海中路西段，或是北京的東郊民巷。實際更新地塊占地174畝，分屬400個不同的產(chǎn)權(quán)人所有，另有租地建房的300戶。項目由森大廈株式會社牽頭，協(xié)同約400家企業(yè)、團體、個人投資4700億日元參與開發(fā)。整個改建過程從開始協(xié)調(diào)到獲得權(quán)利關(guān)系人百分之百同意，歷經(jīng)了1000多輪談判，最終耗時17年完成開發(fā)（施工用了3年，規(guī)劃、設(shè)計以及與拆遷戶溝通用了14年）。通過漫長的協(xié)商，500多戶曾經(jīng)獨門獨院的老住戶全部同意拆遷，400多戶選擇回遷。這意味著，新建的4幢住宅樓840套住宅，有一半提供給老住戶，保留了原來的社會關(guān)系，充分體現(xiàn)了“以人為本”的思想。

森集團的開發(fā)思路是“整合一個大基地，建造一棟辦公大樓”，執(zhí)行方式是與地主共同合建，長期持有產(chǎn)權(quán)，并由森集團負責租賃管理。日本是一個實行土地私有制的國家，若沒有土地產(chǎn)權(quán)人的同意，政府或房地產(chǎn)開發(fā)商不能強制拆遷城市居民的房屋。為了達成共建目標，森集團探索出權(quán)利置換方式。權(quán)利置換是指更新地區(qū)內(nèi)的土地所有權(quán)人、合法建筑物所有權(quán)人、他項權(quán)利人或?qū)嵤┱撸峁┩恋亍⒔ㄖ铩⑺棛?quán)利或資金，參與或?qū)嵤┏鞘懈率聵I(yè)，在城市更新計劃實施完成后，按其更新前的權(quán)利價值及提供的資金比例，分配更新后建筑物及其土地之應(yīng)有權(quán)利金。權(quán)利置換通過土地所有權(quán)人和權(quán)利關(guān)系人互助合作的方式實施城市更新，解決了復雜的土地權(quán)屬問題。

改造前與改造后的六本木區(qū)域衛(wèi)星圖

混合、集約、垂直開發(fā)的建設(shè)理念

六本木新城有機更新充分運用了“垂直花園城市”的建設(shè)理念，打造多層次、富有效率的城市生活形態(tài)。森集團挑戰(zhàn)傳統(tǒng)土地細分式的平面都市規(guī)劃，打破單一的土地使用分區(qū)概念，將“職、住、娛、商、學、休”等功能縱向疊加，大量利用空中與地下空間，將都市生活流線由橫向改為豎向，建設(shè)一個“垂直”的而不是“水平”的都市，從而改變?nèi)藗兊木幼∨c生活行為方式。

六本木新城綜合體總建筑面積約76萬平方米，容積率達到6.55，通過增加大樓的高度來增加更多的綠地和公共空間，并縮短辦公室與居住區(qū)之間的距離，減少人們的交通時間。改造前90%的土地上都是低層住宅，普遍是2-3層，最高9層，整個區(qū)域僅有10%的公共空間和綠地，除了居住空間，人們的可活動空間并不多。通過改造，整個地塊的地下和地上空間得到了充分開發(fā)，在原有地塊77%的土地面積上創(chuàng)造了76萬平方米的使用面積，其余23%的土地面積用于綠化、公園和公共活動場所。通過在空余地面、人造地基、屋頂上營造綠色，立體開發(fā)后的綠化率由此前的14.2%上升為25%，綠化設(shè)施的空間分布更加均衡、種類更加多樣化。主樓六本木森大廈地下6層、地上54層，總高238.05米，以占整個地塊5.4%的土地面積創(chuàng)造出了新城50%的使用面積，大大集約了土地，擴展了人們的活動空間。森大廈自下而上的主要功能有停車、餐飲、商業(yè)、辦公和美術(shù)館，雅虎、樂天、活力門等眾多日本知名企業(yè)總部也落戶于本大樓。

六本木森大廈實景圖

公交主導、立體多元、以人為本的交通組織

通過修建匝道、隧道，將區(qū)內(nèi)六本木大道與區(qū)外3號環(huán)線道路聯(lián)通，形成汽車快速通達的道路交通網(wǎng)絡(luò)。六本木新城位于地鐵日比谷線六本木站上方，地鐵站可直接連通六本木新城負一層。步行街、二層步行連廊、步行廣場（66廣場）、地下通道及上下自動扶梯互相聯(lián)通，組成了一個四通八達的步行網(wǎng)絡(luò)。這些措施形成由地鐵、公共汽車、私家車、步行組成的立體交通聯(lián)運體系，不僅實現(xiàn)了人車分離，也確保了交通安全。

同時，專門設(shè)置了出租車乘車處和租車服務(wù)處，為人們出行提供了多樣化的交通選擇。六本木新城共有12處停車場，共計2762個車位，24小時營業(yè)；另設(shè)50輛摩托車和332輛自行車停放處。停車場的設(shè)計充分考慮了不同時間的停車需求，將整個辦公區(qū)和消費區(qū)的地下空間相連，白天辦公區(qū)停車位不夠時可以借用消費區(qū)的停車場；晚上停車緊張的消費區(qū)可以往辦公區(qū)分流。

多樣化功能綜合的“24小時城中城”

六本木新城遵循“24小時城市”理念，采用集群化、綜合化、人性化開發(fā)模式，綜合工作、生活、娛樂、學習等所需的一切設(shè)施，以期滿足人們?nèi)粘；顒拥乃行枨蟆Ａ灸拘鲁怯葾BC三個基本區(qū)域構(gòu)成，集居住、公共服務(wù)、辦公、商業(yè)休閑功能于一體，滿足都市生活的各種需求。

六本木新城分區(qū)圖

A區(qū)位于項目北端，面對六本木大街，是六本木新城的主要入口，集商業(yè)、教育等綜合設(shè)施于一體。B區(qū)是六本木新城的核心區(qū)，包括森大廈、凱悅酒店、朝日電視臺、綜合影院等，通過商業(yè)空間、街道和公園把這些主體建筑串聯(lián)起來。C區(qū)位于項目的南端，擁有四棟住宅，此外還有一幢多層的辦公樓和其他生活輔助設(shè)施。

六本木新城主要建筑及功能一覽表

分區(qū)	建筑名稱	主要功能
A區(qū)： 主要入口區(qū)	好萊塢美容美發(fā)世界	美容美發(fā)、美食健康
	地帶大廈	辦公、商業(yè)
	地鐵明冠	速食餐飲
B區(qū)： 核心區(qū)	六本木森大廈	商業(yè)、辦公、展覽、會議
	朝日電視臺	朝日電視臺的新總部
	東京凱悅大酒店	酒店服務(wù)
	WEST WALK商業(yè)街	時尚精品店、餐飲、醫(yī)療中心、商店、銀行
	TOHO影城	休閑娛樂
	櫸樹坂六本木綜合樓	辦公、公共服務(wù)
C區(qū)： 居住生活區(qū)	住宅樓	居住
	六本木新城入口大廈	商業(yè)、辦公

六本木新城商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成比例圖

參與性、體驗式、藝術(shù)性的公共空間

城市公園——立體迴游式綠化環(huán)境。為了貫徹“垂直花園城市”理念，六本木新城致力于創(chuàng)建開放性空間和綠化環(huán)境。對集約土地利用獲得的開放空間及屋頂積極實施綠化，營造出眾多的屋頂“小自然”環(huán)境。一部分屋頂被種上麥子、水稻，讓居民體驗久違的鄉(xiāng)村生活。空中花園考慮到大樹根莖的需要，覆土厚度達到80cm-1m，成為了市中心的綠肺。除此之外，其他步行廊道、廣場也都通過綠植進行裝扮。占地4300平方米的毛利花園是一座帶有本土文化風格的園林，成為展現(xiàn)六本木歷史與文化的載體。從地面至屋頂?shù)亩喾N多樣的廣場、街道、綠地形成了“立體迴游”的都市森林。

城市生活的舞臺——開放的廣場和街道。六本木露天廣場擁有可以任意開放的、遮蔽式穹頂露天多功能公共娛樂表演圓形舞臺，能風雨無阻地為戶外活動提供場地。另外，還有66廣場、半開放的“Hill Side”、步行街、城市綜合體中入口廣場、半室內(nèi)庭園、屋頂綠化廣場等空間形態(tài)，將建筑綜合體與城市公共空間相互滲透，為市民提供了豐富有趣的活動場所。

六本木新城公共空間布局圖

城市藝術(shù)文化——豐富的文化藝術(shù)設(shè)施。設(shè)計者們充分考慮工作、居住、休憩的多重功能，在設(shè)計中融入了文化、藝術(shù)、商業(yè)、購物以及休閑等元素。六本木新城的藝術(shù)設(shè)施包括藝術(shù)中心、展望臺、博物館、圖書館、教育設(shè)施等。此外，櫸樹坂路聚集了近二十位知名藝術(shù)家設(shè)計的休閑椅、雕塑等藝術(shù)設(shè)施。這些景觀藝術(shù)品的設(shè)置與森美術(shù)館共同踐行了六本木“文化都心”的建設(shè)理念。

藝術(shù)設(shè)施與街頭家具

活動策劃——全年度的營銷推廣計劃。六本木新城主張“城市既是劇場又是舞臺”的理念，具有全年度的營銷計劃和開放的設(shè)施。每季度舉辦不同的主題活動，并提前公布下個月的活動計劃，以吸引公眾參與。同時結(jié)合旅游業(yè)，積極開展地區(qū)觀光、藝術(shù)文化及商業(yè)活動，以六本木露天廣場為主的公共開放空間，滿足人們多樣化活動的需求。整個六本木新城內(nèi)的街道、建筑物墻壁、電梯分別設(shè)置大小不同的熒幕，用以顯示租賃信息、活動咨詢、轉(zhuǎn)播表演、播放商業(yè)廣告，方便信息的獲取和傳播。

總 結(jié)

綜上分析，六本木新城有機更新案例提供了以下值得借鑒的經(jīng)驗：

1、運用“權(quán)利置換方式”協(xié)調(diào)多方主體的訴求，推進區(qū)域的整體更新。

2、遵循“緊湊型城市”理念，構(gòu)建垂直立體的都市生活，集成工作、生活、文化娛樂等功能于一體，有效減少通勤交通；提高開發(fā)強度獲取開放、綠色的公共空間，營造理想生活場所。

3、遵循“垂直花園城市”理念，見縫插綠，打造多層次、點線面結(jié)合的綠色都市森林，促進人與自然的互動。

4、運用“以人為本”的設(shè)計手法，營造宜人的尺度、安全連續(xù)的步行環(huán)境、多樣性與文藝性的公共場所促進人與人的交往。

5、通過活動策劃、藝術(shù)設(shè)計、文化教育提高綜合體的吸引力，達到聚集人氣的目標。

6、規(guī)劃多樣的交通設(shè)施，特別是與地鐵站的無縫銜接，提高項目的可及性。

文章來源：城市怎么辦