導語：中國的老齡化是一個規模大且發展迅速的過程，比其他國家都要更快。2019年中國出生人口降至1465萬，65歲及以上人口占比達12.6％。
2019年11月中共中央、國務院印發的《國家積極應對人口老齡化中長期規劃》指出，人口老齡化是社會發展的重要趨勢，是人類文明進步的體現，也是今后較長一段時期我國的基本國情。人口老齡化對經濟運行全領域、社會建設各環節、社會文化多方面乃至國家綜合實力和國際競爭力，都具有深遠影響，挑戰與機遇并存。
養老地產“風口”來了，三大陣營，誰與爭鋒
“十四五”規劃期間，中國將由老齡化社會進入老齡社會，到本世紀中葉，中國人口老齡化將達到最高峰，65歲及以上老年人口占比將接近30%。大規模快速的人口老齡化，對經濟、社會和治理都將產生挑戰。
我國人口老齡化主要呈現六大特征：多重壓力下的過渡、地區發展不平衡、與經濟發展不同步、城鄉發展差別大、人口老齡化提前達到高峰、高齡化趨勢顯著。當下,隨著人口老齡化問題的日益突出,養老需求越來越旺盛。
與發達國家相比，中國養老地產行業的發展仍然處于起步階段，主要表現在以下六個方面：養老地產項目區域分布不平衡、養老地產項目空置率較高、養老地產融資成本、投資運營成本高、養老地產相關立法和監管缺失、優質公立養老機構“一床難求”、 私立養老機構兩極分化：低端質量堪憂，高端收費過高。
根據《中國養老產業白皮書》的數據顯示，預計2020年中國養老地產市場空間將達到7.7萬億元，2030年將進一步擴張，達到22.3萬億元。
目前參與養老地產建設運營主要包括傳統養老機構、房地產商和保險機構三大陣營。其中房地產商和保險機構進入養老地產行業時間較晚，2013年，以萬科、保利、遠洋、綠地、首創等為主房地產開發商和以泰康、新華、國壽、太保、合眾等保險企業，紛紛進入養老地產行業。
萬科算是養老地產行業的領跑者，2009年萬科推出“隨園嘉樹”標志著萬科邁出了養老地產行業的第一步；2013年長者社區隨園嘉樹面世，家庭式康復中心正式對外開放；2016年萬科隨園養老正式形成社區、機構、居家養老三大服務體系。保利則是全產業鏈介入養老地產，打造機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國養老模式。
保險機構由于長期持有大規模低成本資金，適合投資于回收周期較長的養老地產行業。發行理財類與長照類養老產品、建設大型養老社區是此類企業主要進入方式。
除房地產商和保險企業外，傳統養老機構、養老產業運營商以及各個業務領域企業也開始進入養老地產行業，比如上海親和源，上海人壽堂，北京誠和敬，安徽九久夕陽紅，以及京煤、首鋼、上海三毛、金陵飯店等各個業務領域企業也開始進入養老地產行業，其行業投資主體呈現多樣化趨勢。
不懂養老？標桿企業養老項目分布格局
通過對十幾家養老開發企業及幾十個養老項目的數據搜集發現，結合當前我國養老產業的六大特征，養老項目的開發選擇主要集中在經濟發達地區，主要圍繞京津翼、長三角、珠三角、川渝四個經濟圈形成養老地產產業聚集區，局部區域僅有少量項目分布。其中京津冀、長三角的聚集程度最高，珠三角次之，川渝區域相對松散。
典型養老企業項目布局
遠洋地產
遠洋養老是遠洋集團旗下負責養老投資與運營的專業平臺，創建了高端養老服務品牌——椿萱茂。目前椿萱茂已在北京、上海、廣州、天津、武漢、成都、重慶、蘇州、杭州、大連等城市落地生根，形成全國化連鎖經營。
戰略布局：打造全國連鎖養老品牌，積極推進5大城市群、“10+X”個城市發展。
項目選址聚焦于城市主城區或新城中心城區，要求遠離各類工業污染區及輻射區，生活配套設施完善、社區居住氛圍濃厚，周邊5公里范圍內至少有一家二甲以上醫院。
椿萱茂致力于為長輩創造健康、快樂、安心、有尊嚴的生活。提供全生命周期的各層級服務，包括生活服務、生活照料、失智照護、康復服務、醫療護理、臨終關懷以及日間照料和居家服務等。目前失智照護是椿萱茂獨樹一幟的服務特色，在業內享有較高影響力。
泰康之家
養老戰略推行十年來，泰康已成為保險業重資產投入養老的典型，養老社區不斷新增布局。目前，泰康在全國13個核心城市正在建養老社區，包括北京、上海、廣州、成都、蘇州、武漢、三亞、杭州、南昌、廈門、沈陽、長沙、南寧等15個城市。主要分布于四大經濟圈，基本在骨干省會城市和核心城市實現布局。
項目選址多考慮一線城市的近郊或自然景觀、公園濕地周邊，10-20分鐘大型醫院就診車程，基礎設施完善相對完善。泰康之家“燕園”泰康人壽第一個養老社區項目，今年是第五周年。燕園社區位于北京昌平新城核心區域，距市中心約40公里，緊鄰白浮泉濕地公園和蟒山國家森林公園，是一處四季分明的“怡然花園”。接下來相繼布局的申園、粵園、蜀園、蘇園均采取標準化投資標準和運營模式，產、投、銷情況樂觀。
親和源
養老戰略推行十年來，泰康已成為保險業重資產投入養老的典型，養老社區不斷新增布局。目前，泰康在全國13個核心城市正在建養老社區，包括北京、上海、廣州、成都、蘇州、武漢、三亞、杭州、南昌、廈門、沈陽、長沙、南寧等15個城市。主要分布于四大經濟圈，基本在骨干省會城市和核心城市實現布局。
項目選址多考慮一線城市的近郊或自然景觀、公園濕地周邊，10-20分鐘大型醫院就診車程，基礎設施完善相對完善。泰康之家“燕園”泰康人壽第一個養老社區項目，今年是第五周年。燕園社區位于北京昌平新城核心區域，距市中心約40公里，緊鄰白浮泉濕地公園和蟒山國家森林公園，是一處四季分明的“怡然花園”。接下來相繼布局的申園、粵園、蜀園、蘇園均采取標準化投資標準和運營模式，產、投、銷情況樂觀。
上海親和源是一家專門為老年人提供快樂服務、健康服務以及終身照料服務，從事高端養老住區投資、開發、建設、運營及養老產業發展的社會企業。親和源起步于上海，先后布局上海、浙江、遼寧、山東、江西、海南六大省份，輻射長三角、珠三角、川渝經濟發展圈、環海經濟圈，在高端養老住區投資、開發、建設、運營及養老產業發展饒有成效。其旗艦店位于上海浦東康橋，已發展會員2000余名，近年來不斷壯大，已在海南三亞、遼寧營口、浙江海寧、浙江寧波等地通過控股或參股的形式實現初步擴張，摸索養老連鎖經營模式。
親和源以老年公寓、健康會所、老年護理院、公共服務大樓、配餐中心、景觀花園等完備的設施，加上周到的生活、健康、快樂“管家式”的服務，成為一個不脫離社會，既相對獨立又不乏開放的老年生活社區。
養老地產成為新的消費增長點，項目布局三個重要因素
隨著老年人口基數不斷增長，老年人經濟需求和潛在購買能力將帶動可觀的市場消費。
對于開發型養老項目的選址，常規的思路是選擇城市發達、土地價格較低、消費力較高、自然環境條件較好、離城市主城區較近的區域。具體來講主要涵蓋以下幾個因素：
經濟因素：養老產業相對于開發商來講，經濟效益是衡量選址是否成功的重要標準。因此該區域的經濟發展水平、土地價格、人均消費水平、人口密度、城市規劃都被納為極為重要的考量因素。一般來講，在養老產業的起步階段、大眾認知普遍性較差的情況下，城市建議選擇經濟水平發達的經濟圈，聚焦京津冀、長三角，輻射珠三角、川渝經濟發展圈形成帶狀布局，局部發達城市或地區點狀布局。
環境因素：可以說環境因素與經濟因素并駕齊驅，養老產業作為朝陽產業尤為重視品質和格調，因此城市布局可著眼空氣清新、自然景觀秀麗的新型旅游城市，如東部環海城市圈——青島、煙臺、威海、大連、廈門、寧波，南部旅游熱門區域——珠海、海南、昆明，中部成熟旅游城市——長沙、成都、重慶、南昌等。
配套因素：便捷的生活配套對老年人而言很重要，因此城市基建成熟度直接決定去化水平。周邊大型超市的距離、文娛設施配置、周邊醫院距離、周邊公園、文化館、體育館距離，公交地鐵數量，甚至周圍主干道次干道的距離都是城市區位選擇不可忽略的因素。
