特色小鎮(zhèn)做得好的沒幾個，為啥這兩個一直被當(dāng)做標(biāo)桿？

 

 

幾年前和一個招商局長閑聊，他抱怨總有那么多企業(yè)都打著小鎮(zhèn)的幌子來騙土地，搞得他不勝其煩，疲于接待卻沒啥成果。他總是陷入小鎮(zhèn)洽談三部曲的死循環(huán)中：“放PPT—喝酒—簽框架協(xié)議”，然后，就沒有然后了。

 

特色小鎮(zhèn)其實只是頂帽子，你也可以叫“新城開發(fā)”、也可以叫“產(chǎn)城融合”，無非是哪個更加順應(yīng)時代而已。做小鎮(zhèn)，核心就是要明確項目的主要定位是在于“開發(fā)”還是“經(jīng)營”。

 

如果主要定位于開發(fā)，那小鎮(zhèn)就是一個地產(chǎn)項目，都不要藏著掖著，直接談好自己開發(fā)銷售的事情，幫政府拓荒新區(qū)域，做好配套、攢出人氣，當(dāng)然政府沒有理由給你便宜的地價。

 

如果主要定位于經(jīng)營，那小鎮(zhèn)就是一個產(chǎn)業(yè)項目，大家按照產(chǎn)業(yè)的要求走，稅收、產(chǎn)值、就業(yè)全部模擬論證一遍，政府算一算企業(yè)對當(dāng)?shù)赜卸嗌儇暙I(xiàn)，然后從地價上反哺給企業(yè)，給企業(yè)低價供地。不要覺得政府會吃虧，有了產(chǎn)業(yè)，就有稅收和人氣，靠收稅和賣地都能掙回來的。

 

當(dāng)然，國家對“特色小鎮(zhèn)”的預(yù)期是非常高的，是對標(biāo)杭州玉皇山南基金小鎮(zhèn)這種頂級小鎮(zhèn)。如果只是住宅大盤開發(fā)是違反房住不炒的原則，沒法給安上“小鎮(zhèn)”的名分的，政府甚至談都不和你談，會直接告訴你，出門右轉(zhuǎn)是土地交易中心，市場招拍掛拍地去吧。

 

所以，要談小鎮(zhèn)，就要帶著產(chǎn)業(yè)，就要做好“經(jīng)營”的準(zhǔn)備。說實話，有沒有意愿做好特色小鎮(zhèn)是一方面，很多開發(fā)商或者資源類企業(yè)也是有想法好好做產(chǎn)業(yè)的，但有沒有能力做好特色小鎮(zhèn)的“經(jīng)營”又是另外一方面。

 

當(dāng)年筆者和那個招商局長就在開玩笑聊，如何從一開始就判斷什么樣的企業(yè)大概率是不靠譜的。總結(jié)有兩條：

 

一是空殼企業(yè)、初創(chuàng)企業(yè)，就算有牛人帶隊，有高科技、黑科技傍身，也沒啥用，因為他沒錢，還是要靠土地生錢，這種企業(yè)更適合去孵化器待2年后通過得到資本市場認(rèn)可后再說，不然是不會安安心心做產(chǎn)業(yè)的。

 

二是負(fù)債率高的房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)來做小鎮(zhèn)70%的心思是想做開發(fā)，但也有30%的心思做做多元化，政府其實也懂，看重的是他30%的多元化的心思和100%的資金實力，有錢也會有機(jī)會引來資源，而且有錢的主總比沒錢的主靠譜。但是負(fù)債率高的房企卻又是一個比較大的問題，因為一旦要經(jīng)營，其實就是一個回報期很長的資產(chǎn)，而房企的負(fù)債又是1-3年期短期負(fù)債為主，變成每家企業(yè)都害怕的短債長投狀態(tài)，所以大部分高負(fù)債房企一定會被動的將這些資產(chǎn)盡快變現(xiàn)，根本等不到培育期結(jié)束，在賣完流動性好的配套住宅之后，就會想方設(shè)法賣剩下的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)，很難沉下心來好好做。

 

 

其實這么一排除之后，剩下的能參與打造小鎮(zhèn)的既有實力又靠譜的企業(yè)就非常少了。的確也是，特色小鎮(zhèn)提出來的時間那么久了，全國范圍內(nèi)能值得一提的也幾乎沒有，舉兩個一直被當(dāng)做標(biāo)桿的小鎮(zhèn)來扒一扒為啥做得好：

 

一、杭州玉皇山南基金小鎮(zhèn)。

 

基金小鎮(zhèn)是小鎮(zhèn)界的一哥和樣板，能打造成功起來的原因具有五個：

 

優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策，稅收、租金補(bǔ)貼、人才引入等政策一應(yīng)俱全；

 

集聚的私募基金產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，300多家金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)覆蓋了金融的每個層面；

 

優(yōu)越的交通環(huán)境，小鎮(zhèn)至杭州城站、火車東站、蕭山機(jī)場等交通樞紐均不超過40分鐘；

 

堅實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，杭州是浙江民間資本的橋頭堡，交投活躍；

 

相對低廉的租金水平。

 

其實這個小鎮(zhèn)就是在市中心搞了一個低成本的商務(wù)中心，當(dāng)然能做得好。最近杭州金融系統(tǒng)因為P2P承壓，不知小鎮(zhèn)是否還安好。

 

 

二、無錫拈花灣小鎮(zhèn)。

 

拈花灣小鎮(zhèn)也是文旅小鎮(zhèn)的樣板，2017年是其開業(yè)第三年，游客量達(dá)到174萬，真心是文旅中的戰(zhàn)斗機(jī)。但是2016年拈花灣虧損，2017年在政府大量補(bǔ)貼的狀態(tài)下凈利潤2300萬元，看起來經(jīng)營已經(jīng)比較累了。值得一提的是2016年的房地產(chǎn)收入是2.61億元，2017年是0.96億元。

 

做文旅再怎么好，都很難依靠自身經(jīng)營的力量盈利，也算是小鎮(zhèn)的一個困境。

 

上述兩個頭部小鎮(zhèn)的例子，其操盤主體還是國資，如果是民資，相信賺錢的難度更大了。

 

 

經(jīng)過這幾年小鎮(zhèn)浪潮的跌宕起伏，華夏的小鎮(zhèn)們撤退了，中弘的準(zhǔn)小鎮(zhèn)們徹底爛尾了，還有更多的小鎮(zhèn)連土地出讓指標(biāo)都沒蹭上還留在PPT階段。

 

還是說明了一個問題：有的是企業(yè)排著隊想開發(fā)，但很少有企業(yè)能沉下心去經(jīng)營，無論是因為意愿強(qiáng)不強(qiáng)，還是能力夠不夠。

 

以產(chǎn)業(yè)立項的特色小鎮(zhèn)和以開發(fā)為目的、賺快錢基因深入骨髓的現(xiàn)實行情是有非常大沖突的，對于資金的需求和沉淀是巨量的，但是回報卻是明顯少于、慢于社會的平均水平。開發(fā)商們把特色小鎮(zhèn)當(dāng)做大規(guī)模圈地的一個手段，這與政府房住不炒原則相違背；產(chǎn)業(yè)商們的經(jīng)營其實也用不了小鎮(zhèn)這種規(guī)模，而且重資產(chǎn)投資對產(chǎn)業(yè)商是一個極大的負(fù)擔(dān)，這與政府的預(yù)期又不一致。不斷沉沒、乃至銷聲匿跡，是特色小鎮(zhèn)很有可能的一個結(jié)局。

 

文章來源：周璐的筆記